Права и обязанности собственников земельной недвижимости: вопросы теории
Предметом исследования в статье является содержание правоотношений собственности в сфере земельной недвижимости, в состав которых входят субъективные права и юридические обязанности. В исследовании применялся диалектический метод научного познания, а также анализ, синтез, логический метод и метод системного анализа. Основной вывод автора заключается в том, что изложенная в Гражданском кодексе РФ и Земельном кодексе РФ система прав и обязанностей собственников земельных участков является неполной и требует расширения. Необходимо доктринально и нормативно проработать вопрос о правах и обязанностях государства в правоотношениях земельной недвижимости, расширить гражданско-правовой перечень прав и обязанностей собственников земельной недвижимости по использованию и обороту своих участков, решить вопрос о правах и обязанностях граждан - собственников соседних земельных участков. В рамках существующего правового регулирования прав и обязанностей собственников земельных участков обращается внимание на ряд недостатков юридической техники, включая упоминание в ст. 40 ЗК РФ возможности частного собственника передать земельный участок другому лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования (пожизненного наследуемого владения), что противоречит ст. 39.9 ЗК РФ.
Ключевые слова: земельный участок, оборот, недра, сделки, земельная доля, пруд, правоотношение, субъективное право, юридическая обязанность, правила.
The subject of research in the article is the content of proprietary legal relations in the field of land real estate, which includes subjective rights and legal obligations. In the study the dialectical method of scientific cognition, as well as analysis, synthesis, logical method and method of system analysis were used. The main conclusion of the author is that the system of rights and obligations of land owners set out in the Civil Code of the Russian Federation and the Land Code of Russian Federation is incomplete and requires an expansion. It is necessary to doctrinally and normatively work out the issue of rights and obligations of the state in the legal relations of land real estate, expand the civil law list of rights and obligations of the owners of land real estate for the use and circulation of their plots, resolve the issue of the rights and obligations of citizens, being the owners of neighboring land plots, etc. Within the existing framework of legal regulation of the rights and obligations of the owners of land plots, the attention is drawn to a number of shortcomings of legal technique, including the reference in Article 40 of the Land Code of the Russian Federation to the possibility for a private owner to transfer a land plot to another person on the right of permanent (indefinite) use (life-time hereditary possession), which contradicts Article 399 of the Land Code of the Russian Federation.
Key words: land plot, circulation, subsoil, transactions, land share, pond, legal relationship, subjective right, legal obligation, rules.
Вопрос о правах и обязанностях собственников объектов недвижимости всегда традиционно был в центре внимания представителей цивилистической науки <1>, <2>. Актуальность четкого закрепления таких прав и обязанностей наиболее важна применительно к земельным участкам как объектам недвижимости, во-первых, в силу их высокой экономической ценности и, во-вторых, ввиду большого количества публично-правовых запретов и ограничений, обусловленных необходимостью охраны земли как природного объекта. В связи с этим целью настоящей статьи является исследование существующего правового регулирования прав и обязанностей собственников земельной недвижимости, я также выявление пробелов и коллизий, требующих вмешательства законодателя и последовательного их устранения.
--------------------------------
<1> См.: Колмогорова Е.В. Права и обязанности собственников жилого помещения // Право, экономика и управление: от теории к практике. Сборник материалов Всероссийской научно-практической конференции с международным участием. Чебоксары, 2021. С. 215 - 219.
<2> См.: Сонина Д.Д. Неиспользование земельного участка в течение установленного законом срока как основание прекращения прав на землю // Бизнес в законе. 2011. N 4. С. 165 - 168.
В настоящий момент права и обязанности собственников земельной недвижимости изложены в Гражданском кодексе РФ <3> (далее - ГК РФ), Земельном кодексе РФ <4> (далее - ЗК РФ) и ряде других федеральных законов, однако их единого и систематизированного изложения нет. Попробуем раскрыть содержание таких прав и обязанностей, обратив внимание на недостатки юридической техники и перспективы развития правового регулирования данной сферы общественных отношений в Российской Федерации.
--------------------------------
<3> Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая - четвертая // Собрание законодательства РФ.
<4> Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2001. N 44. Ст. 4147.
1. Права собственников земельной недвижимости:
а) собственник земельной недвижимости вправе свободно владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему земельным участком, если он не изъят и не ограничен в обороте. Гражданское законодательство разрешает совершение с участком сделок по его продаже, аренде, дарению, мене, ренте, залогу и т.д., причем многие права закреплены за собственником не только земельного участка, но и земельной доли или части участка;
б) земельное законодательство делает основной акцент на конкретизации правомочия собственника по пользованию земельной недвижимостью, например, его праве использовать общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, пруды и обводненные карьеры. Рассмотрим этот вопрос более подробно. Под добычей общераспространенных полезных ископаемых следует понимать реализацию субъективного права собственника земельного участка по обращению в собственность (с последующим использованием для личных нужд) мела, глины, песка и иных малоценных полезных ископаемых, список которых индивидуально утвержден для каждого субъекта РФ. Например, в Волгоградской области совместным распоряжением Министерства природных ресурсов РФ и администрации Волгоградской области от 12 июля 2005 г. "Об утверждении перечня общераспространенных полезных ископаемых по Волгоградской области" <5> к таковым отнесены галька, гравий, гипс, некоторые сорта глины, доломиты, известняки, кварцит и т.д. Соответственно, в отношении всех иных (более ценных) видов полезных ископаемых у собственника нет никаких правомочий, а для их разработки действуют процедуры предоставления участка недр из Федерального закона "О недрах" от 21 февраля 1992 г. <6>.
--------------------------------
<5> Распоряжение Министерства природных ресурсов Российской Федерации и администрации Волгоградской области от 12 июля 2005 г. N 51-р/29-р "Об утверждении перечня общераспространенных полезных ископаемых по Волгоградской области" (зарегистрировано в Минюсте России 2 августа 2005 г. N 6857) // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2005. N 32.
<6> Закон РФ от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 "О недрах" // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1992 г. N 16. Ст. 834.
Право на использование общераспространенных полезных ископаемых для непредпринимательских нужд предоставляется не только собственникам-гражданам, но и юридическим лицам <7>, однако для собственника земельной недвижимости использование общераспространенных полезных ископаемых не должно являться главной и единственной целью <8>. Но какова правовая природа данной возможности собственника? На этот счет в юридической литературе нет единого мнения. П.М. Ходырев считает, что "право на добычу общераспространенных полезных ископаемых является ограниченным вещным правом собственника (или иного титульного владельца земельного участка)" <9>. Между тем согласно ст. 216 ГК РФ подобного вида ограниченных вещных прав в России не предусмотрено.
--------------------------------
<7> См.: Котова О.И. Правовое регулирование освоения месторождений общераспространенных полезных ископаемых: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2007. С. 10.
<8> См.: Эйриян Г.Н. Права пользователя земельного участка на подземное пространство // Вестник Пермского университета. Юридические науки. 2017. Вып. 38. С. 539 - 540.
<9> Ходырев П.М. Право собственности на полезные ископаемые: Дис. ... канд. юрид. наук. Ижевск, 2008. С. 15.
Более того, если мы пойдем таким путем, то отдельным вещным правом придется признать и добычу подземных вод, что, как представляется, излишне расширит эту цивилистическую категорию. Другие авторы отмечают, что право на добычу полезных ископаемых нельзя напрямую отнести к какому-либо известному цивилистике виду права <10>. О.И. Котова полагает, что речь идет об особой льготе для собственников и владельцев участков <11>.
--------------------------------
<10> См.: Галиновская Е.А., Агафонов В.Б., Боголюбов С.А. и др. Правовой механизм обеспечения рационального использования природных ресурсов: Монография / Отв. ред. Е.А. Галиновская. М.: Институт законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации, 2019. С. 199.
<11> См.: Котова О.И. Там же. С. 23.
Однако с таким подходом трудно согласиться. Как справедливо отмечал А.Я. Рыженков, под льготами обычно понимаются преимущественные права для отдельных категорий субъектов. Однако в данном случае ст. 40 ЗК РФ не предоставляет никаким категориям субъектов специальных преимуществ. Все собственники земельных участков обладают одним набором субъективных прав по использованию общераспространенных полезных ископаемых. Поэтому более обоснованным будет считать их принадлежностью земельного участка как объекта гражданских правоотношений <12>.
--------------------------------
<12> См.: Рыженков А.Я. Правовое регулирование использования водных, лесных и иных природных ресурсов в сфере сельского хозяйства // Аграрное право: Учебник для вузов / Под ред. А.П. Анисимова, О.В. Поповой. М., 2021. С. 432.
С последним подходом следует согласиться. Наряду с общераспространенными полезными ископаемыми, собственник земельной недвижимости может также использовать пруды и обводненные карьеры. В настоящий момент в законодательстве четко не определено, что именно следует считать прудом, хотя действуют нормы об использовании прудов в целях производства рыбной и иной продукции аквакультуры, для обеспечения гидротехнической безопасности и т.д. В гражданско-правовом смысле следует заметить, что пруды (в отличие от других водных объектов) могут быть во всех формах собственности, однако для признания права собственности на пруд он должен располагаться в границах земельного участка, находящегося в частной собственности, и не иметь гидравлической связи с иными поверхностными водными объектами <13>. При наличии такой связи это будет другой водный объект - озеро. Наконец, в отличие от подземного пространства в целом, на которое действующее законодательство не предусматривает четких прав собственника земельной недвижимости, исключение сделано для подземных вод. Согласно ст. 19 Федерального закона "О недрах" собственник земельного участка имеет право на добычу подземных вод, объем извлечения которых должен составлять не более 100 кубических метров в сутки, из водоносных горизонтов, не являющихся источниками централизованного водоснабжения. Таким образом, в приведенных примерах речь идет о праве собственника пользоваться принадлежностями главной вещи - земельного участка как объекта недвижимости. С точки зрения природоресурсного права данные правомочия подпадают под категорию общего природопользования, предполагающую возможность граждан использовать компоненты природной среды для собственных нужд: купаться в реке, гулять в лесу, собирать грибы и ягоды, дышать чистым воздухом и т.д.;
в) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания и сооружения. Данное субъективное право наиболее характерно для категории земель населенных пунктов. Однако формулировка ст. 40 ЗК РФ вызывает ряд вопросов с точки зрения юридической техники. Дело в том, что после указания на право возводить объекты недвижимости законодатель уточняет, что такое строительство должно производиться в рамках целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, с учетом градостроительных, экологических, санитарных и иных правил и требований. Учет таких требований уже является обязанностью, а не правом и потому дублируется в ст. 42 ЗК РФ, в чем нет необходимости;
г) собственники земельных участков вправе проводить осушительные, мелиоративные и иные работы, строить пруды и иные водные объекты. Данная группа субъективных прав собственников объектов земельной недвижимости наиболее актуальна для категории земель сельскохозяйственного назначения. Реализация этих прав регламентируется Водным кодексом РФ <14>, Федеральным законом от 10 января 1996 г. N 4-ФЗ "О мелиорации земель" <15>, Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 101-ФЗ "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения" <16> и т.д.;
д) собственник земельного участка имеет право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если он передает земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное пользование. Данная формулировка ст. 40 ЗК РФ является дискуссионной. Дело в том, что частный собственник не может передать свой земельный участок другому лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения (ст. 39.9 ЗК РФ). Эти полномочия есть только у органов государственной власти, причем в случае с пожизненным наследуемым владением даже для органа власти это невозможно. При этом органы государственной власти не ведут аграрной деятельности и не приобретают право собственности на выращенные сельскохозяйственные культуры. Отсюда следует, что из данной формулировки следует изъять упоминания об этих двух ограниченных вещных правах, оставив для собственника лишь возможность передать земельный участок в аренду (безвозмездное пользование) другому лицу. Данный перечень не является исчерпывающим.
--------------------------------
<13> См.: Шандро М.И. Правовой статус пруда как водного объекта и практика применения статьи 8 Водного кодекса Российской Федерации // Трибуна ученого. 2022. N 6. С. 307.
<14> Водный кодекс Российской Федерации от 3 июня 2006 г. N 74-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2006. N 23. Ст. 2381.
<15> Федеральный закон от 10 января 1996 г. N 4-ФЗ "О мелиорации земель" // Собрание законодательства РФ. 1996. N 3. Ст. 142.
<16> Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 101-ФЗ "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения" // Собрание законодательства РФ. 1998. N 29. Ст. 3399.
2. Обязанности собственников земельных участков предусмотрены в ГК РФ, ЗК РФ и иных федеральных законах. Рассмотрим их подробнее:
а) обязанность использовать земельные участки по целевому назначению и не причинять вред окружающей среде. Все земельные участки входят в состав семи категорий земель (сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, лесного фонда и т.д.), разделяемых как раз по целевому назначению. Соответственно, виды и содержание обязанностей собственников участков из разных категорий земель будут отличаться. Например, собственники сельскохозяйственных угодий обязаны проводить работы по повышению плодородия земель, однако для собственников земельных участков в населенных пунктах подобных обязанностей не предусмотрено. Категория "вред" природным объектам (включая землю) достаточно хорошо проработана в теории и практике экологического права, и за причинение вреда земле как природному объекту наступает гражданско-правовая ответственность (по специальным методикам или исходя из фактических затрат на восстановление нарушенного состояния окружающей среды).
Однако к этой конструкции есть два дополнения. Во-первых, объем и содержание обязанностей отличаются не только в рамках различных категорий земель, выделяемых по целевому назначению, но и в рамках одной категории земель (например, населенных пунктов), в составе которой различные земельные участки могут иметь несовпадающие виды разрешенного использования. Поэтому у собственников земельных участков из земель городов, попавших, например, в территориальную зону жилой застройки и зону сельскохозяйственного использования, объем и содержание обязанностей не совпадут. Во-вторых, содержание обязанностей может отличаться и в разных субъектах РФ. Например, в Москве как крупном мегаполисе, насыщенном воздушными и подземными коммуникациями, объем обязанностей арендаторов земли будет иным, чем в городах прочих субъектов РФ;
б) обязанность сохранять межевые и геодезические знаки. Межевой знак - это деревянный или железный указатель, определяющий поворотные точки границ земельных участков. Геодезический знак - это устройство, обозначающее на местности высоты и служащее целям определения на местности границ и координат определенных объектов. За неисполнение этой обязанности виновные привлекаются к юридической ответственности;
в) обязанность проводить мероприятия по охране земель, лесов, вод и иных природных объектов, включая меры пожарной безопасности. Мероприятия по охране земель изложены в гл. 2 ЗК РФ и ряде иных федеральных законов. Данные мероприятия отличаются по различным категориям земель, хотя ряд требований носит универсальный характер для всего земельного фонда России (например, в части защиты земель от подтопления, загрязнения химическими веществами и т.д.). Другие обязанности собственника распространяются не столько на принадлежащий ему земельный участок, сколько на смежные земельные участки, которым может быть причинен ущерб. Такой вывод обусловлен тем, что леса в силу ст. 8 Лесного кодекса РФ <17> не могут находиться в частной собственности; соответственно, из всех видов водных объектов в собственности граждан могут находиться только пруды, да и то не все. Более универсальной является обязанность по принятию мер пожарной безопасности, хотя ее главный объект - земли лесного фонда (в меньшей степени земли сельскохозяйственного и иного назначения);
г) обязанность своевременно приступить к использованию земельного участка. Данная обязанность конкретизируется как в ГК РФ, так и ЗК РФ. Так, в силу ст. 284 ГК РФ, если участок предназначен для сельскохозяйственного использования или жилищного строительства и не используется в течение 3 лет (если закон не предусматривает больший срок), такой участок может быть принудительно изъят у его собственника. Аналогичным образом ст. 45 ЗК РФ устанавливает 3-летний срок для начала использования участка землепользователем, иначе он также может быть изъят;
д) обязанность своевременно производить платежи за землю. Существует три вида платежей за землю: земельный налог (предусмотрен гл. 31 Налогового кодекса РФ <18>, там же установлены сроки платежей); арендная плата (предусмотрена ст. 614 ГК РФ, срок и размер ее уплаты определяются договором аренды); плата за установление сервитута (плата за публичный сервитут в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и не обремененного правами третьих лиц, устанавливается в размере 0,01 процента кадастровой стоимости такого земельного участка за каждый год его использования; в отношении частного сервитута порядок определения платы законом четко не регламентируется);
е) обязанность соблюдать при использовании земельного участка требования градостроительных регламентов, экологических, санитарных, противопожарных и иных правил. Аналогичное требование законодатель формулирует в ст. 40 ЗК РФ как право собственника, в то время как субъективное право и юридическая обязанность противоположны друг другу;
ж) обязанность не допускать загрязнение, истощение, порчу, уничтожение земель и почв. Данная обязанность является частным случаем предусмотренной ст. 43 ЗК РФ обязанности по охране земель и имеет отношение преимущественно к землям сельскохозяйственного назначения и лесного фонда. Для остальных категорий земель эта обязанность менее актуальна;
з) обязанность не препятствовать организации - собственнику систем газоснабжения (нефтепровода) в выполнении ими работ по обслуживанию принадлежащих им объектов (газо-, нефтепроводов и т.д.). Включение в ЗК РФ данной обязанности является частным случаем более широкой тенденции расширения прав публичных юридических лиц, что также проявляется в развитии публичных сервитутов и включении их в процедуры по изъятию земельных участков для государственных и муниципальных нужд;
и) в случае обнаружения пожара на сельскохозяйственном земельном участке уведомить пожарную охрану и помочь ей тушить пожар на участке. Здесь происходит конкретизация уже упомянутой выше обязанности по обеспечению пожарной безопасности в рамках одной категории земель.
--------------------------------
<17> Лесной кодекс Российской Федерации от 4 декабря 2006 г. N 200-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2006. N 50. Ст. 5278.
<18> Налоговый кодекс Российской Федерации от 5 августа 2000 г. N 117-ФЗ (часть вторая) // Собрание законодательства РФ. 2000. N 32. Ст. 3340.
Между тем, несмотря на ряд удачных законодательных решений по определению особенностей содержания правоотношений в сфере использования и оборота земельной недвижимости, ряд вопросов остался без ответа.
1. В рамках устоявшихся представлений о содержании правоотношений земельной недвижимости ЗК РФ и многие ученые делают акцент на правах и обязанностях граждан и юридических лиц <19>, <20>. Такой подход в целом оправдан, однако любое правоотношение носит двусторонний характер, а значит, требуется выяснение вопроса и о правах и обязанностях другой стороны правоотношения - органов публичной власти. Такие права и обязанности государства могут быть трех видов. Во-первых, это права и обязанности публичных субъектов, обусловленные необходимостью реализации функций государства как политического суверена. Такие рамочные права и обязанности органов власти в основном касаются вопросов разработки тех или иных нормативных актов. Типичным примером здесь является ст. 12 Федерального закона от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ (ред. от 6 декабря 2021 г.) "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" <21>, где закреплена обязанность субъектов РФ принимать законы, устанавливающие предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставляемых для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его аграрной деятельности.
--------------------------------
<19> См.: Жуков А.В. Юридические лица как субъекты земельных правоотношений: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Волгоград, 2017. 30 с.
<20> См.: Скребнева Д.А. Юридические лица как субъекты прав на земельные участки // Концепция развития частного права: стратегия будущего. Всероссийская научная конференция студентов, магистратов и аспирантов. Курск, 2020. С. 71 - 77.
<21> Федеральный закон от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ (ред. от 6 декабря 2021 г.) "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" // Собрание законодательства РФ. 2003. N 24. Ст. 2249.
Вторая группа прав и обязанностей органов публичной власти касается непосредственно регулирования отношений между собственником земельной недвижимости и государством. Такие права и обязанности государства могут затрагивать как чисто цивилистические вопросы использования и оборота земельной недвижимости (осуществление функций по государственной регистрации прав на недвижимость, проведение торгов по продаже земельной недвижимости и т.д.), так и регулировать публичные ограничения прав частных собственников земельных участков (например, экологического характера). В настоящий момент ГК РФ и ЗК РФ не систематизируют права и обязанности органов государственной власти и местного самоуправления в сфере использования и оборота земельной недвижимости (ст. 40 - 42 ЗК РФ посвящены правам и обязанностям только частных собственников). В-третьих, полномочия органов публичной власти изложены в ст. 9 - 11 ЗК РФ, однако все они касаются реализации ими различных публичных функций, но не их прав и обязанностей собственника земельной недвижимости.
2. Предусмотренные в ЗК РФ права и обязанности граждан и юридических лиц ориентированы на достижение публичных целей, связанных с охраной земли как природного объекта и природного ресурса. В свою очередь, ст. 209 ГК РФ лишь в самых общих словах говорит о правах собственника по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему имуществом. Из этого вытекает необходимость доктринального определения содержания таких прав применительно не к земле, а к земельному участку. Анализ положений ЗК РФ и иных федеральных законов позволяет доктринально вывести следующий дополнительный перечень прав и обязанностей правообладателей земельных участков по их использованию и обороту:
а) земельное законодательство предусматривает две процедуры приобретения гражданами и юридическими лицами земельной недвижимости: на торгах и без торгов. Кроме того, приобретение земельных участков в частную собственность может производиться за плату или бесплатно (для отдельных категорий льготников, например граждан, имеющих трех и более детей). Право граждан на приватизацию земельных участков, находящихся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования, хорошо исследовано в научной литературе, но в ст. 42 ЗК РФ, посвященной правам лиц - несобственников земельных участков, данное право не упоминается. Поэтому представляется обоснованным дополнить ЗК РФ правами граждан и юридических лиц, связанными с приобретением прав на земельную недвижимость;
б) следует доктринально вывести еще одно право собственника земельного участка как объекта недвижимости - на отказ от принадлежащего ему имущества. Добровольный отказ - это форма распоряжения земельным участком, он влечет для собственника прекращение его вещного права на земельную недвижимость (и вытекающих из этого прав и обязанностей) <22>;
в) в отличие от права на добровольный отказ от земельной недвижимости, законодательство предусматривает и процедуру принуждения частного собственника к отказу от принадлежащего ему земельного участка. Такие обязанности возлагает на него ст. 5 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" <23>. Согласно этой норме, если у лица правомерно оказался в собственности земельный участок сельскохозяйственного назначения, который по закону не может ему принадлежать, собственник обязан произвести его отчуждение;
г) в ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" <24> предусмотрена обязанность правообладателей зданий и иных объектов недвижимости, расположенных на государственных участках земли, приобрести такие земельные участки в частную собственность (аренду). Данная обязанность не упоминается в ст. 42 ЗК РФ, содержание которой носит слишком узкий характер;
д) существует комплекс прав и обязанностей собственников земельной недвижимости, подпадающих под категорию "соседское право". Эту группу прав и обязанностей собственников земельной недвижимости практически полностью игнорируют как ГК РФ, так и ЗК РФ, хотя существующие разрозненные нормы о правах и обязанностях соседей образуют полноценный правовой институт <25>. Можно выделить несколько групп соседских споров, обусловленных нечеткостью правового регулирования прав и обязанностей соседей - собственников земельной недвижимости: споры о строительстве на соседнем земельном участке (забора, гаража, летней кухни и т.д.); затенение участка постройкой или посадкой деревьев на соседнем участке; затопление соседнего земельного участка; неприятные запахи с участка соседа; споры о границах двух участков; споры об использовании животных (например, пчел) на соседнем участке и о причиняемом этим вредом и ряд других <26>. По мере дальнейшего развития научно-технического прогресса к таким соседским спорам добавятся размещение вышки сотовой связи, ветрогенератора, солнечной батареи, строительство аквапарков, бассейнов, площадок для гольфа и т.д. <27>. Многие зарубежные страны уже столкнулись с этой проблемой и были вынуждены решать ее как с помощью цивилистических средств (включения в Гражданский кодекс норм о правах и обязанностях соседей), так и средствами публичного права (развитием градостроительного зонирования и градостроительных регламентов).
--------------------------------
<22> См.: Хохлова Д.Р. Добровольный отказ от земельного участка в Российской Федерации и его особенности // Тенденции развития науки и образования. 2020. N 63-5. С. 81 - 82.
<23> Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" // Собрание законодательства РФ. 2002. N 30. Ст. 3018.
<24> Федеральный закон от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ. 2001. N 44. Ст. 4148.
<25> См.: Нелюбина А.В. Правовое регулирование соседских отношений: конвергенция публичных и частных начал // Сибирский юридический вестник. 2019. N 2. С. 28.
<26> См.: Anisimov A.P., Emelkina I.A., Ryzhenkov A.Ja. Impact of the Environmental Factor on the Dynamics of Development of Neighbor Law in the Context of Issues of Sustainable Development // Problemy Ekorozwoju. 2016. Vol. 11. No. 2. P. 13 - 22.
<27> См.: Емелькина И.А. Проблемы формирования института соседского права в российском гражданском праве // Ученые записки Казанского университета. Гуманитарные науки. 2016. Т. 158. Кн. 2. С. 403.
3. К приведенному выше перечню прав и обязанностей субъектов правоотношений в сфере использования и оборота земельной недвижимости можно (в порядке дискуссии) предложить добавить еще несколько позиций. В частности, можно говорить о правах собственника земельной недвижимости требовать установления частного сервитута в отношении соседнего участка; праве требовать справедливой компенсации при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд; праве передать участок в качестве вклада в уставной капитал юридического лица; праве совершать предусмотренные гражданским законодательством сделки с земельными долями с учетом ограничений, предусмотренных законодательством; праве строить заборы и иные средства ограничения доступа третьих лиц на участок. К числу обязанностей собственника земельной недвижимости следует дополнительно отнести необходимость государственной регистрации прав и сделок с ней; обязанность вовремя сообщать в органы публичной власти предусмотренные законом сведения о состоянии земельного участка; обеспечивать доступ к земельному участку органов государственного земельного надзора и иных должностных лиц, наделенных необходимыми полномочиями; соблюдать ограничения в области использования и оборота земельных участков, установленные законодательством; заниматься благоустройством прилегающих к земельному участку публичных территорий.
Если говорить не об абсолютных, а об относительных правоотношениях, то в рамках каждого договора по отчуждению земельного участка (передаче его в аренду) мы встретим свой набор прав и обязанностей, обусловленных спецификой такого договора. Например, применительно к купле-продаже земельного участка ст. 37 ЗК РФ предусматривает обязанность продавца сообщать покупателю достоверную информацию о его состоянии.
Заключение
Действующее гражданское и земельное законодательство содержит разрозненный перечень прав и обязанностей собственников земельной недвижимости, который имеет ряд недостатков с точки зрения стандартов юридической техники. При этом экономическое развитие страны влечет усложнение отношений по использованию и обороту земельной недвижимости, которое не всегда своевременно отображается в гражданском и земельном законодательстве. Поэтому ряд новых прав и обязанностей собственников земельной недвижимости требует решения, включая закрепление прав и обязанностей государства и органов местного самоуправления в сфере использования и оборота земельной недвижимости, соседских прав, уточнение ряда обязанностей собственников земельных участков, связанных с реализацией органами власти своих публичных функций, и т.д.
