Опционный договор о приобретении недвижимости в праве России
В связи с вступлением 1 июня 2015 г. в силу Федерального закона от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" в Гражданском кодексе Российской Федерации появилась в том числе новая договорная конструкция, именуемая как опционный договор. Опционный договор в праве России возможно использовать в том числе в отношениях сторон по передаче или принятию недвижимого имущества. В данной статье рассматриваются существенные и иные условия, подлежащие обязательному включению в опционный договор о приобретении недвижимости, а также проводится сравнительный анализ опционного договора о приобретении недвижимости с предварительным договором продажи недвижимости и договором продажи недвижимости. Автор приходит к мнению, что опционный договор о приобретении недвижимости не является разновидностью договора продажи недвижимости с отлагательными или отменительными условиями.
Ключевые слова: опционный договор, существенные условия, предварительный договор, недвижимость, договор продажи недвижимости.
In connection with the entry into force on June 1, 2015 of the Federal Law of March 8, 2015 N 42-FZ "On Amendments to Part One of the Civil Code of the Russian Federation", a new contractual structure appeared in the Civil Code of the Russian Federation referred to as an option contract. An option contract in Russian law can be used, including in the relations of the parties for the transfer or acceptance of real estate. In this article discusses the essential and other conditions that are subject to mandatory inclusion in option contract for the acquisition of real estate, and also provides a comparative analysis of option contract for the acquisition of real estate with a preliminary contract for the sale of real estate and a contract for the sale of real estate. The author comes to the conclusion that an option contract for the acquisition of real estate is not a type of contract for the sale of real estate with suspensive or resolutive conditions.
Key words: option contract, essential conditions, preliminary contract, real estate, contract for the sale real estate.
До вступления в силу Федерального закона от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 42-ФЗ) <1> опционный договор наиболее часто использовался участниками гражданских правоотношений как один из инструментов биржевой торговли в инвестиционных целях либо в целях хеджирования (страхования). В сфере внебиржевой практики стороны при использовании опционного договора сталкивались со значительным количеством проблем <2>, связанных с тем, что суды признавали такие соглашения недействительными, поскольку они в основном заключались под потестативным условием, т.е. зависящим от волеизъявления сторон <3>.
--------------------------------
<1> Федеральный закон от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" // СЗ РФ. 2015. N 10. Ст. 1412; Российская газета. 2015. 13 марта.
<2> Вершинина Е.В., Новиков М.А. Проблемы применения опционных соглашений при заключении сделок с акциями акционерных обществ и долями обществ с ограниченной ответственностью в России // Гражданское право. 2013. N 3. С. 21 - 25.
<3> Шмелев А.Д., Кравцов С.А. Опционные соглашения: отличительные черты и перспективы применения на практике // Ваш партнер-консультант. 2015. N 33(9599).
В связи с вступлением в силу ст. 429.3 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) <4> применение опционного договора стало доступно не только для профессиональных участников рынка ценных бумаг, но и также в отношениях между юридическими и физическими лицами.
--------------------------------
<4> Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301; Российская газета. 1994. 8 декабря.
Под опционным договором в соответствии с действующим законодательством понимается соглашение сторон, по которому одна сторона на условиях, предусмотренных этим соглашением, вправе потребовать от другой стороны в срок, установленный соглашением, или при наступлении определенных таким соглашением обстоятельств совершения заранее согласованных действий, в том числе передачи или принятия имущества, и при этом, если управомоченная сторона не заявит требование в указанный срок, опционный договор прекращается.
Из данного определения можно сделать вывод, что опционный договор представляет собой общую договорную конструкцию, в которую дополнительно может быть облечен любой самостоятельный гражданско-правовой договор, в том числе и договор о продаже недвижимости.
При этом представляется верным утверждение о том, что положения § 7 гл. 30 ГК РФ будут иметь приоритет <5> перед правилами ст. 429.2 и 429.3 ГК РФ, поскольку в случае конкуренции общей и специальной норм, регулирующих одни и те же общественные отношения, специальная норма в соответствии с общеправовым принципом lex specialis derogat generali обладает приоритетом над общей нормой ("специальный закон отменяет (вытесняет) общий") <6>.
--------------------------------
<5> Витрянский В.В. Реформа российского гражданского законодательства: промежуточные итоги. М.: Статут, 2016. С. 258.
<6> Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации. 2021. N 3 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021) // Экономика и жизнь (Бухгалтерское приложение). 2021. N 45 (п. 35 - 36); Бюллетень Верховного Суда РФ. 2022. N 1 (п. 1 - 55); Бюллетень Верховного Суда РФ. 2022. N 2 (п. 56 - 68).
С учетом того что положения договора о продажи недвижимости предусматривают обязанность продавца передать в собственность покупателя недвижимость, а также с учетом положений п. 5 ст. 454 ГК РФ опционный договор о приобретении недвижимости целесообразнее рассматривать, по сути, в качестве приобретения управомоченной стороной права требовать передачи недвижимости.
Таким образом, опционным договором о приобретении недвижимости является соглашение сторон, по которому управомоченное лицо (покупатель) в срок, установленный соглашением, или при наступлении определенных таким соглашением обстоятельств вправе потребовать от обязанной стороны (продавца) передать в собственность земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество на условиях, предусмотренных этим соглашением, и при этом, если управомоченное лицо (покупатель) не заявит требование в указанный срок, опционный договор о приобретении недвижимости прекратится. Данный договор можно также рассмотреть как договор с отсроченным исполнением по передаче недвижимости, которое осуществляется обязанной стороной (продавцом) только по требованию управомоченной стороны (покупателя), заявленному в пределах срока, установленного этим договором <7>.
--------------------------------
<7> Гражданское право: Учеб. в 4 т. Т. 3 / Отв. ред. Е.А. Суханов. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2020. С. 188 - 189.
Опционный договор о приобретении недвижимости является консенсуальным, возмездным и двусторонним.
В связи с тем, что требование управомоченной стороны (покупателя) по опционному договору о приобретении недвижимости направлено на передачу в собственность недвижимости, к данному соглашению допустимо применение правил, предусмотренных в том числе § 7 гл. 30 ГК РФ <8>.
--------------------------------
<8> Чернышов П.Ю., Холоденко Ю.В. Сферы применения опционных договоров (опционов) в праве России и зарубежных стран // Хозяйство и право. 2022. N 7. С. 77 - 83.
В этой связи опционный договор о приобретении недвижимости будет считаться заключенным, если будет содержать все существенные условия, необходимые в соответствии с положениями п. 1 ст. 432 и § 7 гл. 30 ГК РФ <9>.
--------------------------------
<9> Левушкин А.Н. Специальные договорные конструкции: рамочный, опционный и абонентский договоры // Актуальные проблемы российского права. 2018. N 2(87). С. 19 - 26.
Таким образом, можно сделать вывод, что существенными условиями опционного договора о приобретении недвижимости являются данные, позволяющие установить недвижимость, подлежащую передаче, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другой недвижимости (ст. 554 ГК РФ), цена отчуждаемой недвижимости (ст. 555 ГК РФ), а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).
При этом представляется, что предмет <10> и цена <11> по опционному договору о приобретении недвижимости могут как быть заранее определенными, так и определимыми путем установления соответствующего механизма по их определению в соглашении к моменту востребования.
--------------------------------
<10> Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2011. N 9.
<11> Карапетов А.Г., Бевзенко Р.С. Комментарий к нормам ГК об отдельных видах договоров в контексте Постановления Пленума ВАС РФ "О свободе договора и ее пределах" // Вестник ВАС РФ. 2014. N 8. С. 4 - 97.
Что касается условий, относительно которых по заявлению любой из сторон должно быть достигнуто соглашение, то, на мой взгляд, из системного толкования положений ст. 429.3 ГК РФ к ним в первую очередь относятся:
- срок, в течение которого управомоченная сторона (покупатель) должна заявить требование о передаче недвижимости. При этом если стороны в соглашении не установили данный срок, то по аналогии с положением п. 2 ст. 429.2 ГК РФ этот срок будет равен году <12>;
- обстоятельства, при наступлении которых требование считается заявленным;
- наличие или отсутствие опционной премии, ее размер, а также условия возврата опционной премии;
- условия о способах обеспечения обязательств;
- иные условия в зависимости от предмета соглашения.
--------------------------------
<12> Карапетов А.Г. Опцион на заключение договора и опционный договор согласно новой редакции ГК РФ // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2016. N 3. С. 49 - 72.
С учетом того что положения § 7 гл. 30 ГК РФ имеют приоритет над правилами ст. 429.3 ГК РФ, опционный договор о приобретении недвижимости должен быть обязательно заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Если провести сравнение опционного договора о приобретении недвижимости с предварительным договором о приобретении недвижимости и договором продажи недвижимости, то можно увидеть как определенное сходство вышеуказанных конструкций, так и их отличие, что не создает основания для их смешения.
Пожалуй, единственным и единым сходством, общим для всех данных конструкций, является форма их заключения. Так, все три вышеуказанных договора в обязательном порядке заключаются в письменной форме путем составления одного документа, несоблюдение которого влечет их недействительность (ст. 550 ГК РФ).
Также сходство между опционным договором о приобретении недвижимости и предварительным договором заключается в ограниченном сроке их действия, т.е. результат по каждому из указанных договоров должен быть достигнут в установленный сторонами срок, а если такой срок не установлен, то в течение одного года, при этом если результат не будет достигнут в данный срок, то договоры считаются прекратившимися.
Вместе с тем основными отличиями опционного договора о приобретении недвижимости от предварительного являются:
- правовая природа. Так, предварительный договор по своей природе является организационным договором, поскольку направлен на возникновение неимущественных правоотношений с целью заключения основного договора, а в случае с опционным договором не требуется заключение основного (дополнительного) договора, так как опционный договор уже является основным договором. Кроме того, в рамках опционного договора о приобретении недвижимости не появляется новое обязательство, а реализуется субъективное право управомоченной стороны (покупателя) в рамках уже существующего обязательства;
- возмездность. Так, в момент заключения предварительного договора отсутствует материальная выгода для сторон, в то время как для опционного договора о приобретении недвижимости предусмотрена презумпция возмездности <13>.
--------------------------------
<13> Лебедев В.Е. Квалифицирующие признаки опционного договора и его отличие от других производных финансовых инструментов // Новый юридический журнал. 2012. N 3. С. 90.
Сходство между опционным договором о приобретении недвижимости и договором продажи недвижимости заключается в том, что:
- не требуется заключения каких-либо дополнительных соглашений, так как оба договора являются основными;
- оба договора носят возмездный характер.
Как видится на первый взгляд, основным отличием опционного договора о приобретении недвижимости от договора продажи недвижимости является момент возникновения обязанности передать имущество.
Так, данный момент возникает:
- по опционному договору о приобретении недвижимости - при заявлении управомоченной стороны (покупателя) требования передать недвижимость к обязанной стороне (продавцу);
- по договору продажи недвижимости - в момент заключения договора сторонами.
Также опционный договор о приобретении недвижимости, по которому управомоченная сторона (покупатель) может воспользоваться своим правом при наступлении определенных таким договором обстоятельств, нельзя называть договором продажи недвижимости с отлагательными или отменительными условиями, поскольку возникновение права у управомоченной стороны (покупателя) зависит от волеизъявления сторон опционного соглашения (потестативное условие).
Таким образом, можно сделать вывод, что опционный договор о приобретении недвижимости является самостоятельным гражданско-правовым договором, носит смешанный характер, так как включает в себя нормы ст. 429.3 и нормы § 7 гл. 30 ГК РФ, но в то же время обладает определенными отрицательными чертами, так как недостаточно применим в деловой и судебной практике.
