Москва
+7-929-527-81-33
Вологда
+7-921-234-45-78
Вопрос юристу онлайн Юридическая компания ЛЕГАС Вконтакте

Комплексы недвижимости, объединенные общим имуществом

Обновлено 11.06.2024 05:29

 

Статья представляет собой подробный анализ правового регулирования отношений собственности в особых комплексах недвижимых вещей, включающих недвижимое имущество общего пользования. Отмечается, что действующее законодательство регулирует отношения по поводу имущества общего пользования в недвижимых комплексах двух видов: в садоводческих поселениях и малоэтажных жилых комплексах. Подробно рассматриваются общее и различия в правовом режиме имущества общего пользования в этих образованиях, проводится разграничение имущества общего пользования и общего имущества. Автор обращает внимание на то, что существует и третья группа комплексов недвижимости, в которых отношения по поводу имущества общего пользования законом не урегулированы вообще. Подробному критическому разбору подвергнута практика Конституционного Суда РФ по данному вопросу. Выступая за необходимость определения правового режима имущества общего пользования во всех комплексах недвижимости, автор считает невозможным применение для этого аналогии закона о долевой собственности на общее имущество зданий. В качестве способа решения проблемы предлагается регламентация особых сделок по переходу имущества общего пользования в долевую собственность всех лиц, для обслуживания индивидуальной недвижимости которых предназначено это имущество.

 

Ключевые слова: недвижимость, комплекс недвижимости, садоводство, малоэтажный жилой комплекс, коттеджные поселки, имущество общего пользования, общее имущество, долевая собственность на общее имущество.

 

The article is a detailed analysis of the legal regulation of property relations in special complexes of immovable things, including shared property. The basis of these complexes is compactly located negotiable immovables with owners. At the same time, the complex also includes immovable property, intended for servicing land plots, buildings and structures that form the basis of the complex. It is noted that the current legislation regulates relations regarding shared property in immovable property complexes of two types: gardening settlements and low-rise residential complexes. The common and the different in legal regime of shared property in these complexes are considered in detail. A distinction is made between shared property and common property. The author draws attention to the fact that there is a third group of immovable property complexes, in which relations regarding common property are not regulated by law at all. The practice of the Constitutional Court of the Russian Federation on this issue is subjected to a detailed critical analysis. Speaking in favour of the need to determine the legal regime of shared property in all immovable property complexes, the author considers it impossible to apply by analogy the law on the shared ownership in buildings for this purpose. As a way to solve the problem, it is proposed to regulate special transactions for the transfer of shared property into fractional ownership of all persons whose individual property is serviced by this property.

 

Key words: immovable property, immovable property complex, gardening, low-rise residential complex, cottage settlements, shared property, common property, fractional ownership.

 

Введение

 

Вопрос о правовом режиме имущества в рамках различного рода совокупностей недвижимых вещей давно представляет собой весьма сложную проблему права недвижимости. Так получилось, что при регулировании соответствующих отношений и анализе этой проблематики часто используются такие понятия, как "комплекс", "комплекс имущества", "имущественный комплекс", "недвижимый комплекс" и т.п. Гражданский кодекс РФ положил этому начало, когда включил в свою первую часть ст. 132, в которой предприятие определено как имущественный комплекс, в целом признаваемый недвижимой вещью. Своего рода комплексами имущества предлагается рассматривать сложные вещи (ст. 134) и неделимые вещи, имеющие составные части (ст. 133). Первая часть ГК включила нормы о структуре собственности в многоквартирном доме (ст. 289, 290), который в этом случае рассматривается как комплекс помещений. В Законе о товариществах собственников жилья <1> единый комплекс недвижимого имущества, характеризуемый определенными признаками, признавался кондоминиумом. Закон о садоводческих объединениях <2> сделал попытку урегулировать отношения собственности в рамках садоводческих и дачных комплексов. В 2013 г. в ГК РФ введена ст. 133.1 о едином недвижимом комплексе, составные части которого в своей совокупности предлагалось рассматривать в качестве неделимой вещи. Закон N 217-ФЗ <3> усовершенствовал регулирование отношений собственности в соответствующих поселениях. И наконец, Закон N 476-ФЗ <4> урегулировал отношения в малоэтажных жилых комплексах, включив соответствующие нормы в Закон N 214-ФЗ <5>.

--------------------------------

<1> Федеральный закон от 15.06.1996 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья".

<2> Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (далее - Закон о садоводческих объединениях).

<3> Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 217-ФЗ).

<4> Федеральный закон от 30.12.2021 N 476-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 476-ФЗ).

<5> Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).

 

Итак, количество различных комплексов имущества, связанных с недвижимыми вещами, весьма велико. Они находятся в сложном соотношении и взаимодействии, имеют разную структуру, составные части и правовой режим <6>. Задачей этой статьи является анализ признаков и правового режима этих комплексов, объединяющим фактором для которых выступает наличие в их составе имущества общего пользования. Эти образования имеют особую правовую природу. Входящие в них недвижимые вещи - земельные участки, здания, сооружения, помещения - не считаются единой недвижимой вещью, как предприятие или единый недвижимый комплекс. Находящиеся в индивидуальной собственности недвижимые вещи сохраняют свою самостоятельность, но их собственники вынуждены состоять в определенных правовых отношениях, связанных с тем, что имеется имущество, обслуживающее эти самостоятельные объекты недвижимости.

--------------------------------

<6> Более подробно об этом см.: Алексеев В.А. Право недвижимости Российской Федерации. Понятие и виды недвижимых вещей. 3-е изд., испр. и доп. М., 2023. С. 447 - 452.

 

Для обозначения подобных комплексов в литературе и судебной практике используются разные наименования: особый вид поэтажной собственности <7>, коттеджные поселки, малоэтажные жилые комплексы, жилищно-земельные комплексы, комплексы индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, земельно-имущественные комплексы. Автор предлагает свое общее наименование - комплексы недвижимости, объединенные общим имуществом (далее в статье они будут для краткости именоваться также комплексами недвижимости). Обозначаемое таким образом понятие отражает главные характеристики описываемого явления:

а) наличие совокупности различных компактно (в границах определенной территории) размещенных недвижимых вещей, составляющих основу комплекса, - земельных участков, зданий, сооружений, блокированных домов, гаражей;

б) присутствие между этими вещами и их собственниками (владельцами) объективной связи, обусловленной существованием имущества, предназначенного для обслуживания объектов недвижимости, составляющих основу комплекса;

в) правовая связь между владельцами недвижимых вещей, составляющих основу комплекса, заключается в наличии имущества общего пользования, имеющего особый правовой режим общей долевой собственности, т.е. общего имущества. Если общее имущество отсутствует (например, земельные участки и дома расположены компактно, но проезды, места для парковки автомобилей, детские и спортивные площадки находятся в публичной собственности, а электро- и водоснабжающее оборудование - в собственности соответствующих компаний), оснований говорить о данном виде комплекса не имеется <8>.

--------------------------------

<7> Автор не считает целесообразным внедрение в российское законодательство и правовую доктрину термина "поэтажная собственность", поскольку он совершенно не отражает существо рассматриваемых явлений.

<8> В принципе, общность признаков позволяет отнести к комплексам недвижимости, объединенным общим имуществом, и совокупность помещений в здании. Помещения тоже выступают в качестве самостоятельных (оборотоспособных) недвижимых вещей, собственники которых обладают на общее имущество здания правом долевой собственности особого рода. В этом смысле рассмотрение данных образований в рамках комплексов недвижимости, объединенных общим имуществом, было бы более корректным, чем отнесение всех подобных комплексов к "поэтажной собственности". Вместе с тем обычно структура собственности в здании, разделенном на помещения, рассматривается особо, что обусловлено более тесной взаимосвязью в рамках здания помещений и общего имущества, которое и составляет здание. Поэтому в этой статье мы рассмотрим только комплексы недвижимости, включающие здания и земельные участки (о структуре собственности в здании см.: Алексеев В.А. Указ. соч. С. 390 - 446).

 

В связи с этим необходимо различать имущество общего пользования (далее - ИОП), к которому относятся объекты, независимо от того, в чьей собственности они находятся, предназначенные для использования всеми или частью собственников недвижимых вещей, входящих в комплекс, и общее имущество, под которым следует понимать ту часть ИОП, которая находится в общей долевой собственности собственников недвижимых вещей, составляющих основу комплекса.

На сегодняшний день закон содержит специальное регулирование отношений собственности только в двух видах комплексов недвижимости, объединенных общим имуществом:

1) комплексы земельных участков и зданий на территориях садоводческих поселений;

2) малоэтажные жилые комплексы.

Однако этими двумя видами комплексы недвижимости, в которых имеется ИОП, не исчерпываются. Поэтому отдельную группу составляют комплексы, в которых отношения собственности на ИОП остаются неурегулированными.

 

1. Комплексы земельных участков и зданий на территориях садоводческих поселений

 

Начнем с садоводческих поселений. Закон N 217-ФЗ регулирует отношения, связанные с ведением садоводства (огородничества) с 1 января 2019 года. Существенные дополнения в него внесены в 2022 году <9>.

--------------------------------

<9> Федеральный закон от 14.07.2022 N 312-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 312-ФЗ).

 

До введения в действие Закона N 217-ФЗ вопросы определения структуры собственности в комплексах садоводческих поселений конструктивно решены не были. Единый подход к определению собственника и правового режима этого имущества Законом о садоводческих объединениях не был установлен. В то же время данный Закон в ст. 1 ввел уже знакомое нам понятие имущества общего пользования. При этом общность пользования определялась по отношению к членам некоммерческих объединений и к территории некоммерческого объединения. Этот подход страдал весьма существенными дефектами, поскольку юридическое лицо (некоммерческое объединение) территорией не характеризуется <10>, а права на земельные участки могли принадлежать в числе прочего и лицам, не входящим в соответствующее объединение, поскольку допускалось ведение садоводства, огородничества или дачного хозяйства в индивидуальном порядке (п. 1 ст. 8 Закона о садоводческих объединениях).

--------------------------------

<10> Это ошибка того же рода, что и отождествление предприятия как юридического лица с предприятием как комплексом имущества.

 

Участки, здания и сооружения, входившие в ИОП, могли находиться: (1) в публичной собственности, (2) в совместной собственности членов некоммерческого объединения, (3) собственности самого этого объединения (п. 2 ст. 4 Закона о садоводческих объединениях), а также (4) в собственности третьих лиц.

Закон N 217-ФЗ впервые сформулировал понятие "территория ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд" <11>, под которой следует понимать границы, в которых может находиться соответствующий комплекс имущества <12>. В связи с этим к ИОП данный Закон (п. 5 ст. 3) отнес расположенные в границах территории поселения объекты капитального строительства и земельные участки общего назначения, использование которых может осуществляться исключительно для удовлетворения потребностей граждан, ведущих садоводство и огородничество. Следовательно, любое ИОП может располагаться исключительно на территории поселения, при этом главным критерием отнесения объектов к ИОП выступает их предназначение для удовлетворения потребностей всех или части жителей поселения.

--------------------------------

<11> Для краткости будем именовать данную территорию территорией поселения, что в большей степени отражает суть и назначение данного понятия.

<12> Подробный порядок определения границ данной территории установлен в ст. 4.1 Закона N 217-ФЗ, введенной Законом N 312-ФЗ в 2022 г.

 

Согласно ч. 1 ст. 25 Закона N 217-ФЗ ИОП, расположенное в границах территории поселения, являющееся недвижимым имуществом, созданное или приобретенное после дня вступления в силу этого Закона, принадлежит на праве общей долевой собственности лицам, являющимся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории поселения (т.е. является общим имуществом). Далее перечисляются практически те же правила, которые предусмотрены в отношении доли собственника помещения в общем имуществе здания: неотчуждаемость доли без участка, невозможность выдела в натуре, следование судьбе земельного участка, зависимость размера доли от площади участка. Совокупность данных правил существенно отличает режим общего имущества в садоводческих поселениях от режима долевой собственности, предусмотренного в главе 16 ГК РФ. Это дает основание именовать долевую собственность на общее имущество в комплексах недвижимости долевой собственностью особого рода.

В то же время законодатель не решился полностью распространить правила о зданиях, разделенных на помещения, на комплексы недвижимости садоводческих поселений.

Во-первых, в отличие от здания, где право на долю в общем имуществе возникает в силу закона одновременно с правом на помещение, на долю в общем имуществе садоводческого поселения право возникает только с момента государственной регистрации (ч. 2 ст. 25 Закона N 217-ФЗ). Во-вторых, в соответствии с ч. 8 ст. 25 Закона N 217-ФЗ ИОП может быть при соблюдении определенных условий передано безвозмездно в публичную собственность, а также в собственность организаций (юридических лиц), осуществляющих газо-, водо-, тепло- и электроснабжение, водоотведение (ч. 9 ст. 25 Закона N 217-ФЗ <13>). Таким образом, ИОП в садоводческом поселении может не стать общим имуществом либо общая долевая собственность на общее имущество может быть прекращена по указанным основаниям. При этом соответствующие объекты утратят статус общего имущества, продолжая оставаться имуществом общего пользования.

--------------------------------

<13> Часть 9 ст. 25 введена Законом N 312-ФЗ.

 

Следовательно, режим общего имущества здания и садоводческого поселения не тождественен, поскольку требует государственной регистрации и предусматривает возможность перехода общего имущества в собственность третьих лиц.

В отличие от абсолютно необоротоспособного общего имущества здания, ИОП в садоводческих поселениях имеет ограниченную оборотоспособность (она ограничена кругом субъектов, указанных в Законе N 217-ФЗ). К числу этих субъектов относится и товарищество, созданное в садоводческом поселении. Обязательный переход права собственности на ИОП от товарищества к собственникам земельных участков не предусмотрен. В соответствии с ч. 3 ст. 25 Закона N 217-ФЗ оно только может быть передано безвозмездно в собственность этих лиц на основании решения общего собрания, которое, однако, может оставить данное имущество в собственности товарищества (ч. 10 ст. 25 Закона N 217-ФЗ, введенной Законом N 312-ФЗ).

Закон N 217-ФЗ предусматривает также возможность изменения судьбы земельных участков общего назначения, которые расположены на территории поселения и находятся в публичной собственности. Согласно ч. 4 ст. 24 Закона N 217-ФЗ такие земельные участки подлежат предоставлению в общую долевую собственность собственников земельных участков садоводческого поселения. Однако для подобного предоставления необходима инициатива лица, уполномоченного собранием товарищества <14>.

--------------------------------

<14> Правда, непонятно, почему данное лицо должно быть уполномочено товариществом, а не общим собранием собственников земельных участков.

 

Следует обратить внимание на используемые в Законе N 217-ФЗ два термина: "граждане, ведущие садоводство и огородничество" - используется для указания лиц, потребности которых призвано удовлетворять ИОП (ч. 5 ст. 3), и "собственники земельных участков", у которых возникает право общей долевой собственности на ИОП (ч. 3 ст. 25). Различие не случайно. Дело в том, что земельные участки на территории садоводческого поселения могут принадлежать различным лицам не только на праве собственности, но и на правах постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения. Кроме того, граждане могут быть законными владельцами таких участков при отсутствии оформления их прав. Эти лица могут быть отнесены к категории "граждан, ведущих садоводство и огородничество", и в этом смысле ИОП предназначено и для удовлетворения их потребностей. Но собственниками земельных участков они не являются, а следовательно, право на долю в ИОП не приобретают и участниками долевой собственности на общее имущество не становятся.

Согласно ч. 16 ст. 54 Закона N 217-ФЗ право совместной собственности граждан на земельные участки, приобретенное на основании п. 2 ст. 4 Закона о садоводческих объединениях, признается правом общей долевой собственности лиц, являющихся собственниками земельных участков. Таким образом, в этой части в долевую собственность особого рода в силу закона переводится и имущество, созданное (приобретенное) до 1 января 2019 года.

Нужно отметить, что в садоводческих поселениях, где все индивидуальные участки находятся в собственности, вполне может быть пересмотрено отношение к обязательному существованию юридического лица в виде товарищества.

Дело в том, что для управления общим имуществом товарищество не нужно вообще, поскольку это управление осуществляется в порядке ст. 181.1 ГК РФ, согласно которой сособственники (в нашем случае участники общей долевой собственности) автоматически образуют гражданско-правовое сообщество, поскольку правовые последствия закон связывает только с решением собрания этих лиц, а не членов товарищества <15>.

--------------------------------

<15> "По смыслу пункта 1 статьи 2, пункта 6 статьи 50 и пункта 2 статьи 181.1 ГК РФ под решениями собраний понимаются решения гражданско-правового сообщества, т.е. определенной группы лиц, наделенной полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия" (п. 103 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

 

Поэтому нужно согласиться с тем, что "юридически общее собрание такой группы является уже не собранием корпорации (некоммерческого товарищества), а общим собранием самостоятельного гражданско-правового сообщества - долевых сособственников имущества общего пользования" <16>. Кроме того, возможность передачи всего ИОП в публичную собственность и собственность организаций, осуществляющих газо-, водо-, тепло- и электроснабжение или водоотведение, может привести к тому, что садоводческий поселок перестанет быть комплексом недвижимости, объединенным общим имуществом. В этом случае он превратится в совокупность земельных участков и зданий, собственники которых существуют самостоятельно, передвигаясь по публичной земле и пользуясь услугами снабжающих организаций, как это происходит в большинстве поселений, где участки предоставлены для индивидуального жилищного строительства <17>. Тогда пропадает и комплекс недвижимых вещей, поскольку исчезает образующий его элемент - общее имущество.

--------------------------------

<16> Чеговадзе Л.А. О кворуме общих собраний в садоводческом некоммерческом товариществе // Законы России: опыт, анализ, практика. 2022. N 3.

<17> См.: Черезова Н.В., Авилова Т.В. Управление общим имуществом в садовых некоммерческих товариществах в связи с изменением законодательства // Московский экономический журнал. 2021. N 3. С. 272 - 282.

 

2. Малоэтажные жилые комплексы

 

Перейдем к следующему виду комплексов недвижимости - малоэтажным жилым комплексам (далее - МЖК). Под МЖК в Законе N 214-ФЗ предлагается понимать совокупность индивидуальных жилых домов и иных объектов, которые определены в проектной декларации как общее имущество и строительство (создание) которых осуществляется застройщиком в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории (п. 6 ст. 2 Закона N 214-ФЗ в редакции Закона N 476-ФЗ <18>). Из этого определения видно, что:

а) основа МЖК может состоять исключительно из индивидуальных жилых домов и приравненных к ним домов блокированной застройки;

б) принадлежность дома или иного объекта к МЖК определяется утвержденной документацией по планировке территории; следовательно, здесь, как и в случае садоводческих поселков, границы и состав комплекса определяются исключительно территорией, а не какими-либо иными критериями (ч. 1.3 ст. 3 Закона N 214-ФЗ).

--------------------------------

<18> Далее во всех случаях нормы Закона N 214-ФЗ даются в редакции Закона N 476-ФЗ.

 

Понятие "имущество общего пользования" для МЖК законом не используется. Речь идет только об общем имуществе собственников домов в МЖК. К нему ч. 4.3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ относит расположенные в границах территории МЖК объекты капитального строительства, иное имущество и земельные участки (права на такие земельные участки), если использование указанного имущества осуществляется исключительно для удовлетворения потребностей собственников домов.

Имеется и примерный перечень общего имущества: объекты инженерно-технической и транспортной инфраструктур, в том числе котельные, водонапорные башни, тепловые пункты, проезды, велосипедные дорожки, пешеходные переходы, тротуары, элементы благоустройства, детские и спортивные площадки, места отдыха, парковочные площадки, площадки для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов. Понятно, что котельные, водонапорные башни и тепловые пункты представляют собой объекты капитального строительства - общее недвижимое имущество. Детские и спортивные площадки, места отдыха, парковочные площадки, площадки для размещения контейнеров, видимо, должны рассматриваться как земельные участки (части единого земельного участка). Что же касается проездов, велосипедных дорожек, пешеходных переходов, тротуаров и элементов благоустройства, то все они выступают вполне типичными результатами работ по улучшению земельных участков и не могут рассматриваться ни как недвижимые вещи, ни как вещи вообще <19>. Следовательно, в качестве общего имущества должны рассматриваться не эти объекты, а земельные участки, на которых они расположены.

--------------------------------

<19> См.: Алексеев В.А. Указ. соч. С. 51 - 56.

 

Согласно ч. 4.4 ст. 4 собственник дома имеет долю в праве общей собственности на общее имущество, которая следует судьбе права собственности на дом и прав на земельный участок, на котором такой дом расположен. Здесь возникает земельный участок, на котором расположен дом. При этом в отличие от садоводческого поселения этот участок не только не служит основой комплекса, но и вообще в его составе не упоминается (см. определение МЖК в ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ). В то же время в ч. 1.1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ указывается, что предметом договора участия в долевом строительстве в МЖК выступают дом и имеющиеся у застройщика права на земельный участок, на котором расположен такой дом. То есть в случае собственности застройщика на земельный участок этот участок вместе с домом составляет предмет договора и подлежит передаче в собственность участнику строительства.

Несмотря на то что земельный участок под домом не входит в состав МЖК (скорее всего, это ошибка законодателя), тем не менее в соответствии с ч. 9 ст. 23.6 Закона N 214-ФЗ размер доли в праве общей долевой собственности на общее имущество определяется пропорционально доле общей площади именно земельного участка, на котором планируется строительство (создание) индивидуального жилого дома в соответствии с договором.

Режим доли в праве на общее имущество МЖК практически идентичен с режимом доли собственника помещения в общем имуществе здания (долевая собственность особого рода). В то же время ч. 3 ст. 23.6 Закона N 214-ФЗ содержит правило том, что право общей долевой собственности на общее имущество возникает у участников долевого строительства на основании соглашения о возникновении доли в праве общей долевой собственности, заключаемого с застройщиком <20>. При этом действует также правило ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (в редакции Закона N 476-ФЗ), согласно которому при государственной регистрации права на дом в МЖК одновременно без заявления осуществляется государственная регистрация права (перехода права) общей долевой собственности на общее имущество (без указания в ЕГРН имен собственников объектов индивидуального жилищного строительства и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности). Итак, с одной стороны, право на долю в общем имуществе МЖК возникает на основании соглашения с застройщиком, а не на основании закона. С другой стороны, регистрация этого права (как и в случае с помещениями в здании) происходит одновременно с правом на дом в составе МЖК, что скорее характерно для возникновения права в силу закона.

--------------------------------

<20> См.: Постановление Правительства РФ от 13.05.2022 N 861 "Об утверждении примерной формы соглашения о возникновении у участника долевого строительства доли в праве общей долевой собственности на общее имущество собственников индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе".

 

Представляется, что в отношении правовой природы происхождения права на долю в общем имуществе МЖК нет достаточной ясности. Не вполне понятно, как быть, если соглашение по поводу общего имущества с застройщиком по каким-то причинам отсутствует.

Часть 1 ст. 23.6 Закона N 214-ФЗ допускает создание общего имущества МЖК при условии, что на него возникнет право общей долевой собственности, а ч. 3 этой статьи указывает, что это право возникает на основании соглашения с застройщиком. Но если имущество, отвечающее признакам общего, создано, а соглашения нет? Полагаю, что на этот случай должно работать правило о том, что имущество все равно имеет статус общего и становится долевой собственностью участников строительства МЖК. Но если так, то соглашение не может иметь правообразующего значения и существует лишь для устранения возможных разногласий в определении круга общего имущества и распределения расходов на его создание.

 

3. Комплексы недвижимости, где отношения собственности на имущество общего пользования не урегулированы

 

Теперь обратимся к комплексам недвижимости, в которых отношения по поводу ИОП не урегулированы правом. В середине 2000-х годов в судебной практике стали возникать вопросы по поводу режима собственности в отношении поселений, которые не подпадали под действие законодательства о дачниках и садоводах. Здесь в первую очередь обращает на себя внимание Постановление Конституционного Суда РФ от 10 ноября 2016 года N 23-П "По делу о проверке конституционности положений абзаца второго пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в связи с жалобой гражданина Н.Н. Марасанова". События, ставшие предметом рассмотрения, происходили в поселке, в котором действовало товарищество собственников жилья (ТСЖ), не предусмотренное в качестве некоммерческого образования в Законе о садоводческих объединениях. Спорным объектом стал земельный участок в границах поселка, приобретенный ТСЖ в свою собственность на основании решения общего собрания собственников всех домовладений в поселке. Этот земельный участок был в дальнейшем продан товариществом третьему лицу, которое, в свою очередь, продало его следующему покупателю.

Оценивая требование собственника одного из домов в поселке о признании этих сделок недействительными и возврате имущества из чужого незаконного владения, Конституционный Суд РФ, с одной стороны, установил, что обеспечение потребности в жилище предопределяет "необходимость создания, содержания и надлежащей эксплуатации объектов коммунальной инфраструктуры, обслуживающей индивидуальные жилые дома (здесь и далее в цитатах курсив мой. - В.А.)". С другой стороны, обсуждая возможность применения к исследуемым отношениям аналогии режима общего имущества в многоквартирном доме (ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ), судьи пришли к выводу о том, что "обслуживающая индивидуальные жилые дома инфраструктура, в силу своей пространственной обособленности, обладает отличными от общего имущества в многоквартирном доме характеристиками. Соответственно, закон непосредственно не связывает сам по себе факт приобретения права собственности на индивидуальный жилой дом с возникновением доли в праве собственности на имущество общего пользования". Из этого был сделан вывод о том, что имущество общего пользования может принадлежать третьим лицам. Судьи также безоговорочно отвергли применение для комплексов зданий, расположенных в поселках, аналогии закона о режиме собственности в многоквартирных домах.

Тем не менее к этим вопросам Конституционному Суду РФ пришлось вернуться совсем недавно - в Постановлении от 28 декабря 2021 года N 55-П "По делу о проверке конституционности части 1 статьи 7, части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Т.С. Малковой" (далее - Постановление N 55-П). Оно, в частности, рассматривает правовое положение имущества различных поселений, которые именуются "комплексами индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой" или "жилищно-земельными комплексами".

Перед началом анализа положений Постановления N 55-П следует обратить внимание на то, что оно датировано 28 декабря 2021 года, т.е. появилось на два дня раньше, чем Закон N 476-ФЗ (об МЖК) был подписан Президентом РФ. Поэтому в Постановлении "проигнорированы" нормы этого Закона, который уже был принят Государственной Думой (17 декабря 2021 года) и одобрен Советом Федерации (24 декабря 2021 года). Соответственно, Постановление N 55-П отражает правовую ситуацию, существенно изменившуюся через два дня после его принятия. В связи с этим п. 3.3 Постановления N 55-П о том, что "сам по себе факт приобретения права собственности на земельный участок (с расположенным на нем жилым домом или без такового) в жилищно-земельном комплексе, безусловно, не влечет возникновения у приобретателя какой-либо доли в праве собственности на имущество общего пользования в данном комплексе", не соответствует действующему регулированию, уже предусматривающему возникновение права на долю в общем имуществе МЖК.

В значительной степени утрачивает актуальность содержащееся в Постановлении N 55-П обоснование невозможности применения к "жилищно-земельным комплексам" правового регулирования долевой собственности на общее имущество в многоквартирных домах. Это обоснование опирается на утверждение, согласно которому общее имущество в жилищно-земельном комплексе "обладает - в сравнении с общим имуществом в многоквартирном доме - принципиально иными характеристиками, важнейшей из которых является пространственная обособленность объектов общего пользования от жилых домов". По мнению судей, "данная особенность - наряду с отсутствием основанного на указании закона права общей долевой собственности на эти объекты у собственников участков и домов в такого рода комплексах - предопределила отсутствие в законодательстве универсальной модели правового регулирования, которая полностью опиралась бы на правовой режим общего имущества в многоквартирном доме и распространяла свое действие на отношения, связанные с имуществом общего пользования в жилищно-земельных комплексах" (п. 5 Постановления N 55-П). Однако Закон N 476-ФЗ устранил главный аргумент судей - отсутствие применения одинакового подхода к режиму общего имущества в многоквартирных домах и комплексах недвижимости, объединенных общим имуществом, - применив этот общий подход к имуществу МЖК. Осталось утверждение о "принципиально иных характеристиках" общего имущества в рассматриваемых комплексах, важнейшей из которых является "пространственная обособленность" такого имущества.

Однако в условиях действующего законодательства вряд ли можно обосновать, почему для МЖК и садоводческих поселений пространственная обособленность не помешала внедрению долевой собственности, а в случаях других аналогичных комплексов эта обособленность должна стать для этого непреодолимым препятствием.

В то же время приведенные здесь рассуждения не могут стать обоснованием применения норм о долевой собственности в МЖК Закона N 214-ФЗ по аналогии ко всем комплексам недвижимости, включающим ИОП. Конституционный Суд РФ практически выразил позицию, в соответствии с которой только прямое указание закона о применении к ИОП норм о долевой собственности могло бы служить основанием для возникновения доли в праве собственности на общее имущество у собственников домов и земельных участков. Именно поэтому резолютивная часть Постановления N 55-П требует от законодателя "в кратчайшие сроки внести в действующее законодательство изменения, с тем чтобы закрепить надлежащую модель правового регулирования организационных и имущественных отношений, связанных с функционированием комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой". Однако нужно отметить, что нормы об МЖК Закона N 214-ФЗ не имеют обратной силы, в связи с чем применение этих норм к отношениям собственности, которые возникли до его введения в действие, в том числе и по аналогии, недопустимо. Нельзя применять по аналогии закон к отношениям, на которые он не может распространяться в силу п. 1 ст. 4 ГК РФ.

 

4. Выводы и предложения по развитию законодательства

 

Подведем некоторые итоги.

1. Существуют совокупности объектов недвижимости, включающие ИОП. Они характеризуются следующими признаками:

а) имеются компактно (в границах определенной территории) расположенные объекты недвижимости, составляющие основу комплекса;

б) эти объекты представляют собой оборотоспособные вещи, которые могут находиться в индивидуальной собственности;

в) есть имущество, относящееся к недвижимости, которое предназначено исключительно для удовлетворения потребностей собственников объектов, составляющих основу комплекса (ИОП).

2. В случаях, специально предусмотренных законом, ИОП в комплексе недвижимости может находиться:

а) в долевой собственности особого рода, на которую не распространяются нормы главы 16 ГК РФ; основания возникновения такой долевой собственности в данный момент предусмотрены только Законом N 217-ФЗ и Законом N 214-ФЗ в редакции Закона N 476-ФЗ; в иных случаях возникновение общей долевой собственности особого рода невозможно;

б) в собственности садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества как юридического лица, если право собственности товарищества возникло до 1 января 2017 года на основании ст. 4 Закона о садоводческих объединениях и не было преобразовано в долевую собственность в соответствии с ч. 3 ст. 25 Закона N 217-ФЗ;

в) в публичной собственности, если оно не было передано из публичной собственности в долевую в соответствии с ч. 4 ст. 24 Закона N 217-ФЗ или на основании ч. 8 ст. 25 Закона N 217-ФЗ было передано из долевой в публичную собственность по решению общего собрания членов товарищества при согласии всех участников общей долевой собственности на это имущество;

г) в собственности юридического лица, осуществляющего газо-, водо-, тепло- и электроснабжение и водоотведение, если на основании ч. 9 ст. 25 Закона N 217-ФЗ оно передано в такую собственность по решению общего собрания членов товарищества при согласии всех участников общей долевой собственности на это имущество;

д) в совместной собственности членов товарищества, если эта собственность возникла на основании ч. 2 ст. 4 Закона о садоводческих объединениях и не преобразована в общую долевую собственность особого рода на основании ч. 16 ст. 54 Закона N 217-ФЗ.

3. В любых иных образованиях, включающих ИОП, но не предусмотренных Законом N 217-ФЗ или Законом N 214-ФЗ, недвижимое имущество, соответствующее признакам ИОП, не может находиться в долевой собственности особого рода. Право собственности на него может возникнуть у одного или нескольких лиц по основаниям, предусмотренным ГК РФ (приобретение по сделке отчуждения, создание нового объекта и др.). В случае нахождения этого имущества в общей долевой собственности на него будет распространяться правовой режим главы 16 ГК РФ.

4. Ситуация, аналогичная описанной в предыдущем пункте, существует и для поселений, соответствующих предусмотренным Законом N 214-ФЗ признакам МЖК, если общее имущество приобретено или создано до введения в действие этого Закона в редакции Закона N 476-ФЗ. Возможность преобразования существующего права на ИОП в этих поселениях в право долевой собственности особого рода законом также не предусмотрена.

Проблема комплексов недвижимости, включающих ИОП, в целом сводится к определению в рамках таких комплексов правового режима этого имущества. Данный режим должен обеспечивать интересы всех лиц, потребности которых оно призвано обслуживать. Эти интересы состоят в сохранении постоянной возможности использовать полезные свойства ИОП, обеспечивая его сохранность и развитие, а также в наличии реальной возможности участвовать в управлении этим имуществом. Как показывает практика, решение перечисленных задач в российском законодательстве не основано на едином подходе. Действующее регулирование направлено преимущественно на установление правил для комплексов недвижимости, которые будут возникать после принятия соответствующих нормативных актов, оставляя уже образованные комплексы в плане правового режима ИОП без специальных норм, регулирующих эти отношения.

Полностью отсутствуют нормы закона, регулирующие отношения по поводу ИОП в образованиях, которые не являются поселениями дачного или садоводческого происхождения и к которым не может быть применено законодательство об МЖК.

Такие комплексы реально существуют, но в них ИОП не может находиться в долевой собственности особого рода (стать общим имуществом). Оно может быть приобретено в долевую собственность всех или части собственников домов и земельных участков, находящихся в индивидуальной собственности, может быть оформлено на одно такое лицо или на созданное собственниками индивидуальных объектов товарищество собственников недвижимости (далее - ТСН). Права ТСН на распоряжение таким имуществом могут быть ограничены уставом этого юридического лица, что способно компенсировать невозможность применения особого режима долевой собственности.

В связи с этим передача ИОП в собственность ТСН являлась бы оптимальным решением для обеспечения его адекватного правового режима, но при условии, что членами такого ТСН являются все собственники индивидуальных объектов. Однако с учетом позиции Конституционного Суда РФ, о которой речь пойдет далее, гарантировать постоянное существование ТСН в таком составе невозможно. В связи этим у собственников объектов, входящих в комплекс, может возникнуть законный интерес "перевести" ИОП в долевую собственность особого рода, с тем чтобы:

а) исключить возможность отчуждения по отдельности индивидуальных объектов и долей;

б) снять вопрос о выделе в натуре долей в общем имуществе;

в) избежать реализации права преимущественной покупки;

г) обеспечить управление этим имуществом собранием собственников долей в рамках установленных корпоративных процедур.

Здесь может быть два варианта решения, но только один из них не требует изменения законодательства - это применение аналогии закона. Данный вариант находит отражение в некоторых судебных решениях <21>. В то же время Верховный Суд РФ не признавал правильным применение в подобных случаях аналогии <22>. В качестве норм, подлежащих применению по аналогии, предлагаются нормы ГК РФ и ЖК РФ об общем имуществе в многоквартирном доме либо нормы Закона N 217-ФЗ. Теперь в этот список можно включить и нормы об общем имуществе в МЖК (Закон N 214-ФЗ в редакции Закона N 476-ФЗ). Но, как уже отмечалось, в условиях действующего Закона вряд ли возможно применить аналогию, которая позволяла бы признать любое имущество, имеющее признаки ИОП, находящимся у собственников индивидуальной недвижимости в долевой собственности особого рода. Более того, ИОП на момент постановки вопроса о переводе его в долевую собственность особого рода всегда находится в чьей-либо собственности, и, следовательно, такой перевод будет сопряжен с лишением собственности действующих собственников, для чего нужны специальные основания, которые нельзя извлечь из применения аналогии.

--------------------------------

<21> См., напр.: Постановления Арбитражного суда Дальневосточного округа от 08.08.2017 N Ф03-2679/2017, от 22.08.2016 N Ф03-3421/2016, от 17.06.2015 N Ф03-2104/2015; Арбитражного суда Уральского округа от 23.12.2016 N Ф09-11160/16.

<22> Определения ВС РФ от 09.04.2019 N 5-КГ19-10, от 30.07.2019 N 4-КГ19-28, от 19.11.2019 N 4-КГ19-43, 2-11/2018, от 24.03.2020 N 4-КГ19-90, 2-2233/18, от 06.10.2020 N 5-КГ20-107-К2 (перечень судебных актов приведен в Постановлении КС РФ N 55-П).

 

Если для рассматриваемых случаев применение аналогии невозможно, нужно изменять закон. Автор видит два направления такого изменения:

1) принятие нормы, в соответствии с которой всякое имущество в комплексе недвижимости, предназначенное исключительно для удовлетворения потребностей собственников индивидуальных объектов недвижимости, с момента введения в действие новой нормы в силу закона является долевой собственностью особого рода, право на долю в которой имеют все собственники индивидуальных объектов, чьи потребности это имущество обслуживает;

2) новая норма должна предусмотреть возможность совершения сделки между собственником (собственниками) ИОП и всеми собственниками индивидуальных объектов недвижимости, в результате которой: а) ИОП переходит в долевую собственность всех собственников индивидуальных объектов, чьи потребности это имущество обслуживает; б) образовавшаяся долевая собственность будет соответствовать правилам долевой собственности особого рода. В случае если сособственниками ИОП и так выступают все собственники индивидуальных объектов, сделка может содержать только условие "б".

Первый вариант носит вполне революционный характер <23>, хотя в нашем законодательстве мы можем найти соответствующий пример. Именно так были "наделены" собственностью на общее имущество многоквартирного дома собственники помещений в 1995 году при введении в действие части первой ГК РФ (ст. 289 и 290), а затем Высший Арбитражный Суд РФ, применив аналогию, "сделал" собственниками долей в общем имуществе собственников помещений в нежилых зданиях <24>. Однако Конституционный Суд РФ вряд ли согласится с таким подходом. Дело в том, что при введении долевой собственности на общее имущество в многоквартирных домах в 1995 году пострадать, лишившись собственности, мог только публичный собственник, который таким путем зафиксировал передачу своего имущества вместе с обязанностью по его содержанию собственникам помещений. В нашем случае при автоматическом переходе ИОП в долевую собственность имущества лишаются лица, на средства которых оно было приобретено. Такой переход собственности в силу закона может в ряде случаев означать ее экспроприацию в пользу лиц, которые не участвовали в ее создании (приобретении).

--------------------------------

<23> Фактически этот вариант предлагает И.А. Зимин, считающий, что проблема решается путем внесения изменений в ЖК РФ, где должно быть предусмотрено введение для коттеджных поселков режима общедолевой собственности, что должно уравнять в правах собственников помещений в многоквартирных домах и собственников жилых помещений в коттеджных поселках (Зимин И.А. Актуальные вопросы судебной практики по спорам о содержании общего имущества коттеджного поселка // Юридическая наука. 2021. N 5. С. 143 - 144; см. также: Филипенко Н.В. О последствиях выхода из садоводческих, огороднических, дачных некоммерческих объединений граждан и содержании имущества общего пользования // Закон. 2016. N 6. С. 73).

<24> Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания".

 

Следовательно, оптимальным становится второй вариант изменения законодательства. Он устанавливает возможность совершения особой сделки, в результате которой изменятся круг собственников и вид собственности. Эта сделка вполне может содержать условие о расчетах между лицами, на средства которых было приобретено или создано ИОП, и его новыми собственниками. В том же случае, если состав долевых собственников менять не нужно, будет изменен режим долевой собственности, которая превратится в долевую собственность особого рода. Следует подумать об установлении для лиц, не имеющих доли в праве собственности на ИОП, которое их обслуживает, права требовать совершения такой сделки и возможности судебного установления ее условий.

Думаю, что подобного рода дополнений закона было бы вполне достаточно. В том же законе можно указать, что к ИОП, перешедшему в долевую собственность особого рода, применяются правила действующих законов о такой собственности. Наиболее пригодными здесь следует считать соответствующие нормы Закона N 217-ФЗ (о садоводствах).

Аналогичный подход мог бы быть реализован в отношении поселений дачно-садоводческого происхождения, у которых право на ИОП возникло до введения в действие Закона N 217-ФЗ. Сам этот Закон уже предусматривает возможность перехода собственности товарищества в общую долевую собственность членов этого товарищества (ч. 3 ст. 25). Однако нельзя исключить наличие в таких садоводческих поселениях имущества, которое призвано удовлетворять потребности всех собственников земельных участков, но принадлежит отдельным лицам либо более узкому кругу лиц на основании обычной долевой собственности. Этим собственникам нужно предоставить право (а при наличии требования - возложить обязанность) передать это имущество в долевую собственность особого рода всех собственников земельных участков.

Данные нормы, касающиеся "старых" садоводств, вполне могли бы быть размещены в Законе N 217-ФЗ. Что же касается иных комплексов недвижимости, которые не относятся ни к Закону N 217-ФЗ, ни к Закону N 476-ФЗ (об МЖК), наиболее целесообразно принять о них отдельный закон, тем более что на это ориентирует Конституционный Суд РФ.

В рамках проблемы развития законодательства о комплексах недвижимости остановимся на некоторых упущенных возможностях. В 1998 году Конституционный Суд РФ установил несоответствие Конституции РФ положения Закона о товариществах собственников жилья <25> об обязательном членстве в товариществе без добровольного волеизъявления домовладельца <26>. Позиция Конституционного Суда РФ была основана на толковании положения ст. 30 Конституции РФ о том, что "никто не может быть принужден к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем", как непреодолимого препятствия для автоматического признания сособственников общего имущества в комплексе недвижимых вещей членами объединяющей их некоммерческой организации. В результате этого толкования стали с неизбежностью возникать дуалистические системы управления общим имуществом. С одной стороны, субъектами такого управления принудительно становились все собственники объектов, составляющих основу комплекса (помещений, земельных участков, домов и пр.), которые действовали в форме соответствующего собрания и были участниками гражданско-правового сообщества (ст. 181.1 ГК РФ). С другой стороны, в рамках комплекса недвижимости образовывались товарищества собственников недвижимости <27>, выступавшие как добровольные объединения собственников недвижимого имущества, созданные ими для совместного владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в их общей собственности (ст. 123.12 ГК РФ). Этот дуализм приводил и приводит к многочисленным конфликтам в рамках комплекса недвижимости между участниками гражданско-правового сообщества и членами добровольного объединения собственников общего имущества. На этой концепции дуализма основан действующий Жилищный кодекс РФ (см. главу 6 "Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников" и раздел VI "Товарищество собственников жилья").

--------------------------------

<25> Федеральный закон от 15.06.1996 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья".

<26> Постановление КС РФ от 03.04.1998 N 10-П "По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 года "О товариществах собственников жилья" в связи с запросом Советского районного суда города Омска".

<27> Они исторически носили очень разные названия, но здесь использован термин ст. 123.12 ГК РФ, обобщающий все возможные варианты таких объединений.

 

Полагаю, что в свое время Конституционным Судом РФ была допущена ошибка, повлекшая серьезные негативные последствия для правового регулирования отношений в комплексах, объединенных общим имуществом. Если бы конституционные судьи приняли во внимание то обстоятельство, что сособственники общего имущества в комплексе неизбежно в силу объективных обстоятельств оказываются членами сообщества, имеющего права владения, пользования и распоряжения этим имуществом, то они могли бы прийти к выводу о том, что обязательное создание из этих лиц особого рода некоммерческой организации не ведет к нарушению их прав, а служит оптимальным вариантом наиболее полного осуществления последних. Тогда законодательство развивалось бы в рамках концепции: есть общее имущество - есть некоммерческая организация, состоящая из всех сособственников этого имущества. В этом случае круг членов ТСН определялся бы тем, в отношении какого имущества они осуществляют право собственности, исчезли бы бессмысленное дублирование в проведении общих собраний участников гражданского сообщества и членов ТСН, а также необходимость непростого разграничения между самими этими собраниями.

Конечно, ошибка Конституционного Суда РФ могла быть исправлена. Но теперь, спустя 25 лет, когда законодательство уже стало развиваться с учетом позиции конституционного правосудия, об этом поздно рассуждать, если только не ставить задачу полного пересмотра концепции регулирования отношений, связанных с общим имуществом во всех комплексах недвижимости, включая общее имущество зданий. Более реальная задача - выявление действительных пробелов закона и способов их устранения. Кроме того, необходимо разработать законодательные меры для устранения дуализма в управлении общим имуществом комплексов недвижимости на базе закрепления первичных прав за гражданско-правовым сообществом и недопущения подмены собрания собственников собранием ТСН.