Раздел как способ создания объектов коммерческой недвижимости и приобретения на них права собственности 2
В статье рассмотрены понятие, признаки и виды коммерческой недвижимости, а также способы создания новых недвижимых вещей с учетом изменений законодательства 2022 г. Исследовано соотношение понятий "раздел" и "выдел". Сформулировано авторское определение раздела как способа создания объектов недвижимости, рассмотрены законные ограничения возможности применения раздела, в частности критерии делимости вещей и категория "неделимость" и ее разновидности (юридическая, фактическая, экономическая). На основании позитивного права раздел квалифицирован как производный способ приобретения права собственности. Также сделан вывод, что при применении раздела как способа создания объектов недвижимости имеет место юридический состав, включающий в себя создание новой вещи, ее кадастровый учет и государственную регистрацию права и влекущий возникновение у собственника исходной вещи права собственности на созданные недвижимые вещи.
Ключевые слова: имущество, недвижимость, земельный участок, рукотворная недвижимость, раздел, делимость, неделимая вещь.
The article discusses the concept, signs and types of commercial real estate, as well as ways to create new immovable things, taking into account the changes in the legislation of 2022. The correlation of the concepts of "section" and "allotment" has been studied. The author's definition of the section as a way of creating real estate objects is formulated, the legal restrictions on the possibility of using the partition mechanism are considered, in particular, the criteria for the divisibility of things and the category of "indivisibility" and its varieties (legal, factual, economic). It is concluded that when applying the partition mechanism, there is a legal composition, which includes the creation of a new thing, its cadastral registration and state registration of the right and entails the emergence of the owner of the original thing's ownership of the created immovable things.
Key words: property, real estate, land, man-made real estate, division, divisibility, indivisible thing.
Несложно заметить, что с 90-х годов XX в., т.е. буквально с начала построения российской правовой системы, отдельные аспекты регулирования правоотношений по поводу недвижимости не перестают быть одними из самых обсуждаемых в научных кругах и спорных с точки зрения складывающейся правоприменительной практики.
В силу присущего российскому праву дуализма объектов недвижимости в доктрине выделяют естественную (природную) и так называемую рукотворную недвижимость. Легальные дефиниции названных видовых понятий отсутствуют, но исходя из толкования положений Гражданского кодекса Российской Федерации <1> (далее - ГК РФ), Градостроительного кодекса Российской Федерации <2> (далее - ГрК РФ), законодательства о государственной регистрации недвижимости можно определить, что к рукотворным объектам недвижимости относятся объекты недвижимости, не являющиеся земельными участками (за исключением искусственных земельных участков, созданных на водных объектах <3>, которые по правовой природе являются сооружениями) и участками недр и созданные при участии человека. Виды рукотворной недвижимости сгруппированы а такие объекты могут как обладать свойством прочной связи с землей, т.е. быть недвижимостью в силу своих природных свойств, так и относиться к недвижимости в отсутствие таких свойств в силу прямого указания закона (юридическая недвижимость).
--------------------------------
<1> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // Российская газета. 1994. 8 декабря.
<2> Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ // Российская газета. 2004. 30 декабря.
<3> Искусственный земельный участок, созданный на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, - сооружение, создаваемое на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части путем намыва или отсыпки донного грунта либо использования иных технологий и признаваемое после ввода его в эксплуатацию также земельным участком - ст. 3 Федерального закона от 19 июля 2011 г. N 246-ФЗ "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" // Российская газета. 2011. 22 июля.
При этом к коммерческой недвижимости можно отнести те объекты, которые используются физическими и юридическими лицами для получения прибыли, т.е. любые из указанных на рисунке 1 виды объектов, за исключением по общему правилу жилых помещений. Последний факт обусловлен прямым указанием в качестве легального признака жилого помещения пригодности его для постоянного проживания (ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации <4>) и следующей из него целью - постоянное проживание граждан. Однако жилым помещением можно распорядиться путем заключения договора коммерческого найма, кроме того, титульный владелец может использовать его для ведения предпринимательской деятельности, если это не нарушает положения законодательства, права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Соответственно, в указанных случаях верным будет отнесение такого объекта именно к коммерческой недвижимости <5>.
--------------------------------
<4> Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ // Российская газета. 2005. 12 января.
<5> Мандрыка Е.В., Мандрыка Н.Н. Правовое регулирование договора найма жилого помещения как типа гражданско-правового договора и его видов // Семейное и жилищное право. 2022. N 5. С. 31 - 34.
Кроме того, в силу специфики правовых режимов земельных участков и участков недр оставим их за рамками настоящего исследования.
Общие положения о возникновении права собственности на вещи закреплены в ст. 218 ГК РФ, в соответствии с которой по общему правилу право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Вступившие в силу в 2022 г. новые главы ГК РФ 6.1 и 17.1 представляют собой попытку сформировать общие положения, регулирующие отношения по поводу объектов недвижимости (и не ограниченные лишь процедурами государственной регистрации прав на такие объекты), до этого исчерпывающиеся ст. 130, 131 ГК РФ.
Можно согласиться с уже озвученным выводом, что в действующем законодательстве для рукотворной недвижимости определены четыре способа создания: строительство, объединение, раздел, реконструкция <6>. В рамках настоящей работы остановимся именно на разделе.
--------------------------------
<6> Долинская В.В. Новеллы законодательства о недвижимом имуществе // Законы России: опыт, анализ, практика. 2022. N 10. С. 3 - 10.
До 2022 г раздел упоминался в гражданском законодательстве как способ прекращения общей долевой собственности (п. 1 ст. 252 ГК РФ). Легальная дефиниция понятия "раздел" отсутствует. При этом часто специально юридическое понимание термина базируется на его общеупотребимом лексическом значении. В толковом словаре русского языка "раздел" определяется как действие от глагола "разделять", который, в свою очередь, означает следующее: произвести деление чего-нибудь на части; распределить, дав каждому часть; отделить что-нибудь от чего-нибудь, разъединить <7>.
--------------------------------
<7> Ушаков Д.Н. Толковый словарь современного русского языка: 100 000 слов и словосочетаний. М.: Аделант, 2014. С. 353 - 354.
По мнению В.А. Алексеева, в зависимости от исходной вещи действующее право знает два вида раздела: первый невозможен без осуществления строительной деятельности (например, возведение каких-либо конструктивных элементов), второй же представляет собой исключительно документальную процедуру <8>.
--------------------------------
<8> Алексеев В.А. Новое в законодательстве о недвижимых вещах: критический комментарий // Закон. 2022. N 4. С. 101 - 112.
Представляется, что раздел как способ создания недвижимых вещей можно определить как деятельность собственника (собственников) исходной недвижимой вещи по ее фактическому изменению и (или) документальному оформлению, влекущую создание двух и более новых недвижимых вещей и юридическую гибель исходной недвижимой вещи.
Примечательно, что в ст. 252 ГК РФ фигурирует еще один способ прекращения общей долевой собственности - выдел. Отличие от раздела заключается в достигаемом правовом результате: если при разделе прекращается общая долевая собственность для всех сособственников в силу возникновения новых объектов вещных прав и, соответственно, индивидуальной собственности у каждого из них, то при выделе новый объект индивидуальной собственности возникает лишь у лица, чья доля была выделена в натуре.
Соответственно, в результате выдела также может быть образована новая недвижимая вещь, многочисленные подтверждения чему можно обнаружить в судебной практике (например, образование здания <9>).
--------------------------------
<9> Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 2020 г. по делу N А72-15166/2018 // Судебные и нормативные акты РФ.
Однако в новых положениях ГК РФ о недвижимости выдел как способ создания объектов прав не указан, что представляется недостатком юридической техники формулирования норм.
Согласно ст. 141.4 ГК РФ помещения, машино-места как недвижимые вещи могут быть образованы в том числе в результате раздела недвижимой вещи (здания, сооружения, в которых они образуются, помещения). Согласно ст. 141.3 ГК РФ здания и сооружения могут быть образованы в результате раздела недвижимой вещи (здания, сооружения, единого недвижимого комплекса).
При этом важным вопросом, подлежащим разрешению в каждом конкретном случае, является возможность раздела, т.е. критерии делимости недвижимых вещей.
Согласно ст. 133 ГК РФ признаками неделимой вещи являются, во-первых, невозможность ее раздела в натуре без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения, во-вторых, ее выступление в обороте как единого объекта вещных прав. При этом можно выделить юридическую, фактическую и экономическую неделимость.
Юридическая неделимость означает прямой запрет раздела тех или иных объектов гражданских прав. Как отмечено в п. 1 ст. 141.5 ГК РФ, законом могут быть установлены запреты или ограничения на образование отдельных видов недвижимых вещей либо условия, при соблюдении которых допускается образование таких недвижимых вещей. Соответственно такие запреты и ограничения могут касаться и раздела как способа создания объектов недвижимости.
В связи с этим порождает вопросы перечисление среди объектов, из которых в результате раздела могут быть образованы здания и сооружения, единого недвижимого комплекса (п. 1 ст. 141.3 ГК РФ). Одним из ключевых элементов правового режима единого недвижимого комплекса является его неделимость, что следует из императивного указания ст. 133.1 ГК РФ.
Как отмечено в разъясняющем акте Росреестра, "положения пункта 2 статьи 141.3 ГК не подлежат применению в отношении единого недвижимого комплекса" <10>. Таким образом, фактически в настоящее время возможность образования новых объектов недвижимости путем раздела единого недвижимого комплекса отсутствует.
--------------------------------
<10> Письмо Росреестра от 15 декабря 2022 г. N 14-11091-ТГ/22 "По вопросу, касающемуся раздела объектов капитального строительства".
Однако Росреестром разработан законопроект "О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации в части совершенствования законодательства о недвижимом имуществе", согласно которому единый недвижимый комплекс отнесен к сложным вещам, исключено упоминание о применении к нему правил о неделимых вещах и регламентирован механизм раздела <11>.
--------------------------------
<11> Проект Федерального закона "О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации в части совершенствования законодательства о недвижимом имуществе" // Федеральный портал проектов нормативных правовых актов.
Фактическая неделимость означает физическую невозможность раздела без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения. Полагаем, что именно в силу конструктивных особенностей раздел неприменим к "недвижимости по закону" (водные, морские, воздушные суда). В отдельных случаях требуется наличие специальных условий, например при разделе линейных объектов тепловой сети <12>.
--------------------------------
<12> Письмо Росреестра от 15 ноября 2022 г. N 01-9984-АБ/22 "Об установлении единой правоприменительной практики в связи с вступлением Федерального закона от 21 декабря 2021 г. N 430-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации".
Экономическая неделимость означает, что в результате раздела несоизмеримо уменьшается стоимость вновь образуемых вещей, в связи с чем такой раздел экономически нецелесообразен.
Характеристика любого способа приобретения права собственности предполагает определение его места в рамках дихотомии "первоначальные" и "производные". В судебных актах можно встретить устойчивую позицию, согласно которой при первоначальном основании право "возникает впервые или самостоятельно независимо от прав других лиц" <13>, а производном - "основано на праве собственности прежнего собственника" <14>. Важное практическое значение такого деления обусловлено постулатом nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse haberet. Соответственно, при приобретении права собственности по производному основанию все ограничения и обременения сохраняются <15>.
--------------------------------
<13> Определение Верховного Суда РФ от 15 августа 2016 г. N 304-ЭС16-9165 по делу N А46-10649/2015.
<14> Там же.
<15> Рыбалов А.О. Первоначальное приобретение права и судьба ограниченных вещных прав // Закон. 2018. N 12. С. 63 - 70.
При этом в соответствии с п. 2 ст. 141.5 ГК РФ по общему правилу если право собственности на исходную недвижимую вещь было с обременением, то такое обременение сохраняется в отношении прав на все образованные недвижимые вещи. Исключение может быть установлено в ГК РФ или соглашении между собственником исходной вещи и лицом, в пользу которого установлено обременение. Указанная норма позволяет сделать вывод, что раздел относится к производным основаниям.
Как закреплено в ст. 219 ГК РФ, право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Кроме того, в соответствии со ст. 41 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" вновь созданные объекты недвижимости подлежат кадастровому учету <16>.
--------------------------------
<16> Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" // Российская газета. 2015.17 июля.
Таким образом, приобретение права собственности на объект недвижимости при применении раздела представляет собой юридический состав, включающий создание объекта недвижимости, его кадастровый учет и государственную регистрацию права.
