К вопросу о расторжении договора коммерческого найма квартир по требованию наймодателя 2
Данная статья посвящена актуальным и проблемным вопросам расторжения договора коммерческого найма квартир по требованию наймодателя и выселения нанимателей. Авторы приходят к выводу, что популистский подход к правовому регулированию расторжения договора коммерческого найма жилого помещения вместо доступности аренды жилья приводит к прямо противоположному эффекту: росту цен за аренду и отказу собственников сдавать квартиры. Предлагается исключить из Гражданского кодекса РФ положения, которые нарушают баланс интересов сторон договора коммерческого найма жилья в пользу нанимателя.
Ключевые слова: расторжение договора, выселение, международно-правовые стандарты прав человека, гуманизм законодателя, популизм, захват квартир, средний класс, баланс интересов сторон.
The article is devoted to topical and problematic issues of termination of the contract for the commercial rental of apartments at the request of the landlord and the eviction of tenants. The authors come to the conclusion that the populist approach to the legal regulation of the termination of the contract for the commercial rental of residential premises instead of the availability of rental housing leads to the opposite effect: an increase in rental prices and the refusal of owners to rent apartments. It is proposed to exclude provisions from the Civil Code of the Russian Federation that violate the balance of interests of the parties to the commercial rental agreement in favor of the tenant.
Key words: termination of the contract, eviction, international human rights standards, humanism of the legislator, populism, seizure of apartments, middle class, balance of interests of the parties.
Актуальность рассматриваемой темы обусловлена популистским подходом законодателя к правовому регулированию расторжения договора коммерческого найма квартир по требованию наймодателей, который приводит к отказу последних документально оформлять свои отношения с нанимателями, платить налоги, захвату квартир нанимателями и в конечном счете - к отказу граждан сдавать свои квартиры в аренду. Согласно ст. 687 Гражданского кодекса Российской Федерации <1> (далее - ГК РФ) наниматель может расторгнуть договор найма в любое время, а наймодатель - только в судебном порядке. Он не может рассчитывать на помощь полиции в выселении уже вселившихся квартирантов, даже если срок договора уже истек. Поскольку судебный процесс может затянуться надолго, наниматель получает возможность проживать в квартире собственника без оплаты и даже сдавать ее в субаренду. А абз. 4 п. 2 ст. 687 ГК РФ, регламентирующий расторжение долгосрочного договора найма, можно уверенно назвать приглашением к захвату чужих квартир. Согласно этому пункту по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. На очевидное нарушение баланса интересов сторон договора коммерческого найма жилого помещения в пользу нанимателя обращают внимание многие ученые <2>. Отдельные авторы пытаются оправдать такой дисбаланс проявлением гуманизма законодателя <3>, вытекающего из представлений о нанимателе как о наиболее слабой стороне договора. Такие утверждения представляются совершенно оторванными от реальности.
--------------------------------
<1> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ.
<2> См.: Корнилова Н.В. Изменение и расторжение договора коммерческого найма жилого помещения // Вестник Хабаровского государственного университета экономики и права. 2021. N 1(103). С. 105; Карпухин Д.В., Забелова Л.Б. Коммерческий наем жилого помещения.
<3> Кириченко О.В. Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения по требованию одной из сторон // Современное право. 2013. N 11. С. 62.
В России основным способом сбережения накоплений для среднего класса, помимо банковских вкладов, стало приобретение квартир и сдача их в аренду. Наймодатели как представители среднего класса в основном характеризуются законопослушным поведением и решением конфликтов правовыми средствами. Этого нельзя утверждать в отношении нанимателей квартир. Еще Аристотель справедливо полагал, что средний достаток из всех благ всего лучше. Он позволяет руководствоваться доводам разума, которым трудно следовать людям сверхбогатым или сверхуниженным. Первые становятся по преимуществу наглецами и крупными мерзавцами, вторые - злодеями и мелкими мерзавцами <4>. Люди с низкой социальной ответственностью очень легко находят себе подобных и собираются в сообщества по типу банды, что позволяет им использовать договор аренды для захвата чужих квартир. Представителям среднего класса гораздо сложнее обзавестись такими "группами поддержки" для защиты своих интересов.
--------------------------------
<4> Аристотель. Политика / Пер. с др.-гр. С.А. Жебелева. СПб., 2016. С. 172 - 173.
На то, что именно наймодатель является более уязвимой стороной в договоре найма квартир, указывают и другие обстоятельства. Собственник квартиры объективно не заинтересован предъявлять нанимателю избыточные требования, в то время как наниматели активно ищут любой предлог для отказа в арендной плате. Наймодатель всегда доступен для судебного контроля со стороны нанимателя. Наниматель, у которого отсутствует постоянное место жительства, является сложным объектом для розыска и взыскания по решению суда. Сохранность имущества собственника также остается на совести квартиранта.
Расторжение договора наймодателем только в судебном порядке и по исчерпывающему перечню оснований противоречит природе самого договора коммерческого найма жилья <5>, которая не предполагает каких-либо социальных обязательств наймодателя перед нанимателем. Именно поэтому отношения коммерческого найма жилого помещения регулируются гражданским, а не жилищным законодательством. Кроме того, совершенно неприемлемой является ситуация, при которой квартирант ведет судебный процесс, проживая в квартире собственника.
--------------------------------
<5> Корнилова Н.В. Указ. соч. С. 104.
Авторы полагают, что право на одностороннее расторжение договора должно быть одинаково доступным как для наймодателя, так и для нанимателя жилья. В настоящее время предложение квартир на рынке аренды жилья устойчиво превышает спрос, поэтому одностороннее расторжение договора наймодателем не ставит арендатора в затруднительное положение. Следует также учитывать, что собственник квартиры обладает вещным правом на недвижимое имущество и в случае конфликта с нанимателем должен обладать возможностью потребовать освободить помещение в разумный срок. У нанимателя же только обязательственное право - требовать возмещения причиненных расторжением договора убытков. Постоянное место жительства собственника жилья является гарантией для взыскания с него убытков, причиненных расторжением договора.
Установленный ГК РФ судебный порядок расторжения договора коммерческого найма ставит собственника квартиры в крайне невыгодное положение в условиях низкой платежеспособности арендаторов жилья. Так, в Приморском крае доля семей, которые могут позволить себе аренду квартир, составила 31,6% жителей. Чтобы арендовать квартиру, семья должна получать больше 109 тысяч рублей в месяц, что значительно превышает средний заработок по краю <6>. Если принять во внимание, что семьи с достаточным доходом, как правило, обладают собственным жильем или находятся на стадии выплаты ипотечного кредита, то доля платежеспособных арендаторов будет еще меньше. Среди арендаторов преобладают "полунищие студенты, одинокие надомники, проститутки и просто непонятно чем занимающиеся люди" <7>. Таким образом, многие арендаторы заключают договор коммерческого найма жилья заведомо с намерением проживать в нем без оплаты. В лучшем случае они сами переезжают, оставляя долги, в худшем - остаются в квартире до вынесения судебного решения о расторжении договора. Затем они арендуют другую квартиру, и история повторяется.
--------------------------------
<6> 100 тысяч рублей ежемесячно: опубликованы удручающие факты о рынке жилья в Приморье.
<7> "С меня хватит!" Почему собственники не хотят больше сдавать квартиры и продают их.
Есть все основания полагать, что ст. 687 и другие статьи ГК РФ, нарушающие баланс интересов сторон в договоре коммерческого найма жилья в пользу нанимателя, - "импортного" происхождения. В настоящее время во всех государствах, в которых утвердилась американская модель общества, активизировались процессы имущественного расслоения и сокращения численности среднего класса. Поскольку решить задачу увеличения среднего класса в рамках олигархической модели невозможно, государство проводит популистскую политику, перекладывая бремя содержания неимущих на средний класс. В последние несколько лет захват чужой недвижимости стал популярен даже в странах, в которых частная собственность всегда считалась священной, причем даже вне связи с ее арендой. Следует отметить, что собственник жилья в Европе и США не может обратиться в полицию - выселение захватчиков возможно только в судебном порядке. Мало того, суды, принимая во внимание абстрактное право каждого на жилье, могут вынести решение и не в пользу истца <8>.
--------------------------------
<8> Сквоттинг: как в Англии захватывают чужие дома.
Свою деструктивную политику в сфере правового регулирования рынка аренды жилья западные государства навязывают и другим странам с помощью так называемых международно-правовых стандартов прав человека. При этом "презюмируется, что защита от принудительного выселения должна составлять основу целеполагания любой национальной жилищной стратегии" <9>. В возможности применения универсальных стандартов прав человека обоснованно сомневается Честнов И.Л. "Универсальной может быть лишь абстрактная декларация ценности прав человека... Мера свободы, выступая содержанием прав человека, всегда контекстуальна и релятивна (относительна) историческому и социокультурному (политическому, экономическому и т.д.) устройству данного социума" <10>. Такая политика несовместима с реальной, а не мнимой заботой о правах человека и формированием гражданского общества. Сбережение денежных средств путем приобретения недвижимости пока еще находится на первом месте у российских граждан по сравнению с услугами банков. Защита сбережений граждан от инфляции во многих странах возведена в ранг конституционных гарантий, поскольку человек без сбережений не обладает реальной правосубъектностью, а гражданское общество невозможно без среднего класса. Что же касается договора коммерческого найма квартир, то его сложно рассматривать как способ реализации предусмотренного ст. 40 Конституции Российской Федерации <11> права человека на жилище. Независимо от срока договора арендованное жилье продолжает оставаться для нанимателя временным, не отвечающим потребностям человека в собственном жилье. Поэтому приоритет в данной ситуации должен быть отдан интересам собственников квартир.
--------------------------------
<9> Цомартова Ф.В. Международно-правовые стандарты в области расторжения договоров найма и выселения // Журнал российского права. 2010. N 10. С. 108 - 109.
<10> Честнов И.Л. Политика прав человека в постсовременном мире // Российский журнал правовых исследований. 2019. Т. 6. N 4(21). С. 68.
<11> Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020).
В настоящее время наиболее очевидные недостатки правового регулирования расторжения договора коммерческого найма жилья в России пытаются решить путем толкования законодательства Конституционным Судом РФ без участия законодателя. Поводом для рассмотрения данного вопроса послужила жалоба гражданки Пыкиной Т.В., которая была выселена собственником квартиры за неуплату. С ней был заключен договор, который предусматривал возможность одностороннего расторжения наймодателем за неуплату в сроки, указанные в договоре. Пыкина п. 2 ст. 687 ГК РФ посчитала императивной, а не диспозитивной нормой, позволяющей менять соглашением сторон судебный порядок его расторжения по требованию наймодателя.
Конституционный Суд не согласился с ее доводами и признал п. 2 ст. 687 ГК РФ диспозитивной нормой применительно к договорам краткосрочного найма. Суд указал, что "отсутствие у наймодателя права расторгнуть договор во внесудебном порядке даже при существенном нарушении условий договора нанимателем и при наличии этого права у нанимателя создает отрицательный стимул сдавать жилые помещения внаем, а при сдаче - надлежащим образом оформлять договоры, что способствует снижению предложений на этом рынке и росту стоимости найма жилья, мешает легализации этого рынка и позволяет избежать уплаты налогов в бюджет" <12>. Суд также отказался признать нанимателя заведомо более слабой стороной в договоре, поскольку "сама по себе правовая модель соответствующих договорных отношений, особенно складывающихся между гражданами, не предопределяет взгляд на ту или иную сторону как заведомо сильную или слабую" <13>.
--------------------------------
<12> См.: О выявлении конституционно-правового смысла абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ. Постановление КС РФ от 2 июня 2022 г. N 23-П.
<13> Там же.
Однако одного только признания права наймодателя расторгнуть договор найма жилья в одностороннем порядке еще недостаточно для эффективной защиты его законных интересов. Главной проблемой продолжает оставаться выселение не выполняющего своих обязательств по договору нанимателя. В настоящее время полиция отказывается проводить выселение квартирантов по заявлению наймодателя под предлогом гражданско-правовых отношений между сторонами. Такие доводы не основаны на законе. Назначением полиции является в том числе и охрана собственности граждан <14>. Проживание в квартире без согласия собственника независимо от содержания договора аренды всегда означает захват чужой квартиры, поскольку собственник утрачивает фактическую возможность контроля за принадлежащим ему имуществом. Наниматели могут продать квартиру по фиктивным документам, сдавать ее другим лицам, приводить в негодность жилое помещение. Таким образом, складывается парадоксальная ситуация, при которой наиболее ценное имущество граждан выводится из-под уголовно-правовой защиты. Поэтому отказ нанимателя освободить жилое помещение в разумный срок по требованию собственника необходимо квалифицировать как посягательство на имущество граждан. Содержание договора найма также может стать основанием для возбуждения уголовного дела, если по договору собственник утрачивает фактическую возможность контроля за квартирой. Например, штрафные санкции в случае проверки собственником своей квартиры по жалобе соседей. И безусловно, абсолютно незаконным является отказ полиции освободить квартиру от лиц, не имеющих никакого отношения не только к собственнику, но и к первоначальному нанимателю.
--------------------------------
<14> См.: ст. 1 Федерального закона от 7 февраля 2011 г. N 3 "О полиции".
Также можно предложить органам дознания провести проверку книг учета происшествий (КУП). Там можно найти информацию об одних и тех же лицах, которые кочуют по съемным квартирам и вымогают у собственников денежные средства за освобождение квартиры. Такие действия необходимо квалифицировать как вымогательство.
В заключение можно сделать следующие предложения и выводы.
1. Так называемый гуманизм законодателя в правовом регулировании расторжения договора коммерческого найма жилого помещения приводит к прямо противоположному эффекту. Вместо доступности съемного жилья для нанимателей он приводит к росту цен на рынке аренды квартир и отказу собственников сдавать квартиры. Призыв вывести аренду недвижимости из тени вряд ли будет услышан собственниками квартир, если государство и дальше будет полностью игнорировать их интересы. Авторы полагают, что при гарантированном выселении квартирантов полицией многие наймодатели не только надлежащим образом оформят договоры, но и согласятся сдавать квартиры на условиях социального найма. Такое поведение собственников квартир является вполне предсказуемым исходя из того, что договор коммерческого найма квартиры вряд ли можно отнести к предпринимательским. Бизнес в сфере аренды жилья в нашей стране уже давно перешел в гостиничный, а для населения приобретение квартир является средством сохранения денежных средств от инфляции <15>.
--------------------------------
<15> Высокие цены на рынке аренды недвижимости объясняются больше нежеланием владельцев сдавать жилье неблагополучным гражданам, а также вообще предлагать квартиры посторонним людям, чем стремлением к извлечению максимальной прибыли.
2. Отказ нанимателя освободить жилое помещение в разумный срок необходимо квалифицировать как посягательство на имущество граждан, поскольку собственник в этом случае утрачивает фактическую возможность контроля за принадлежащей ему квартирой.
3. В ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации <16> указать, что выселение в судебном порядке не распространяется на нанимателей в частном жилом фонде. Исключить из ГК РФ ст. 688 о выселении нанимателя из жилого помещения на основании решения суда.
--------------------------------
<16> Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ.
4. В ст. 687 ГК РФ предоставить право обеим сторонам расторгать договор найма в любое время с предупреждением за месяц. Указать, что в случае невнесения платы за жилое помещение в срок, установленный договором, разрушения или порчи жилого помещения, использования его не по назначению, систематического нарушения прав и интересов соседей наймодатель может расторгнуть договор с нанимателем с предупреждением за трое суток.
5. Необходимо исключить из ГК РФ положения, которые нарушают баланс интересов сторон договора коммерческого найма жилого помещения в пользу нанимателя: о сохранении договора найма жилого помещения при переходе права собственности на него (ст. 675); об ограничении запрета наймодателя в проживании временных жильцов только несоблюдением нормы общей площади жилого помещения (ст. 680); о запрете переоборудования жилого дома без согласия нанимателя (ст. 681); о заключении договора на пять лет, если срок в договоре не определен (ст. 683); о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684).
