Частноправовой подход к понятию договора управления многоквартирным домом 2
Договор управления многоквартирным домом остается одним из самых актуальных и проблемных правовых институтов, регламентирующих осуществление собственниками помещений в МКД отношений, связанных с потреблением услуг в сфере ЖКХ. Соглашение управляющей компании с сообществом собственников помещений МКД не имеет признаков, выражающих сущность частноправового (равно - гражданско-правового) договора, который признается необходимым правовым средством свободного согласованного взаимодействия сторон при осуществлении их деятельности и реализации их законных интересов. Автор полагает, что правовой институт управления многоквартирным домом следует заменить иным эффективным способом обеспечения прав и законных интересов сообщества собственников помещений в МКД посредством гарантированного функционирования МКД.
Ключевые слова: договор, договор управления многоквартирным домом, общее собрание собственников помещений в МКД, решение сообщества собственников помещений в МКД, свобода воли и волеизъявления сторон договора при его заключении и исполнении.
An apartment block management agreement remains one of the most relevant and challenging legal institutions regulating the relations between owners of apartment block premises with regards to consumption of housing and utility services. An agreement between the managing company and the community of owners of apartment block premises has no attributes reflecting the essence of a private law agreement (equal to a civil agreement), which is considered obligatory legal means of free coordinated interaction between the parties in performance of their activities and pursuance of their legal interests. The author believes that the legal institution of apartment block management should be replaced with a different effective means of exercising of rights and legal interests of the community of owners of apartment block premises through guaranteed apartment block functioning.
Key words: agreement, apartment block management agreement, general meeting of owners of apartment block premises, resolution of a meeting of the community of owners of apartment block premises, freedom of will and expression of parties to an agreement at its conclusion and performance.
Договор в его частноправовом (равно - гражданско-правовом) понимании приобрел исключительно важное значение функционального способа взаимодействия конкретных субъектов общественных отношений для достижения полезного результата, что подтверждено тысячелетним опытом истории социальной жизни людей и их участия в экономическом обороте.
В теории права сущность договора раскрывается через присущие ему свойства как основания правоотношения, как самого правоотношения и как формы правоотношения. При этом договор признается тем соглашением, в силу которого его участники сознательно допускают применение соответствующих правовых регуляторов императивного и диспозитивного характера, а также неправовых регуляторов в виде обычаев, деловых обыкновений <1>.
--------------------------------
<1> Брагинский М.И. Договорное право. Книга первая: Общие положения. М.: Статут, 1999. С. 13 - 20, 275, 295.
Следует согласиться с тем, что договор является ненормативным частноправовым средством, необходимым для осуществления самостоятельности субъектов, свободы их усмотрения при выборе условий договора в рамках законодательных дозволений <2>.
--------------------------------
<2> Пугинский Б.И. Договор как средство регулирования в системе частного права // Развитие частного права на современном этапе: памяти В.П. Грибанова: Моногр. / Отв. ред. В.В. Долинская. М.: Проспект, 2021. Глава 10. С. 293 - 305.
Понятийная определенность договора раскрывается через сложную призму единства юридического факта, обязательства и документарной формы соответствующего правоотношения <3>.
--------------------------------
<3> Долинская В.В. Общие положения о сделках, обязательствах, договорах // Реформирование гражданского законодательства: общие положения о сделках, обязательствах и договорах: Моногр. / Отв. ред. В.В. Долинская. М.: Проспект, 2018. Глава 1. С. 6 - 8.
Исследуя договор об управлении многоквартирным домом с позиции его соответствия доктринальной сущности частноправового договора, гражданско-правовым принципам равенства участников регулируемых гражданским законодательством общественных отношений, свободы договора, осуществления гражданами и юридическими лицами гражданских прав своей волей и в своем интересе (ст. 1, 2, 420 - 422 Гражданского кодекса Российской Федерации <4>, далее - ГК РФ), а также с позиций равенства участников жилищных отношений, свободы граждан в установлении и реализации своих жилищных прав (ст. 1, 2, 10 Жилищного кодекса Российской Федерации <5>, далее - ЖК РФ), автор приходит к выводу о том, что нормативно-правовой регламент указанного договора не обеспечивает в достаточной степени реализацию его сущностных договорных свойств и принципов осуществления гражданских и жилищных прав собственников помещений в многоквартирном доме (МКД).
--------------------------------
<4> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // СПС "КонсультантПлюс".
<5> Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ.
Исследование договора управления МКД на основе анализа законодательства, практики его применения, научной литературы позволяет выделить ряд особенностей этого договора, обусловленных спецификой его сторон, процессом формирования содержания договора под воздействием императивной регламентации, преобладанием возможностей управляющей компании в определении существенных условий договора, низкой степенью свободы участия собственников помещений в МКД при выработке содержания договора, несправедливостью определения пропорционального способа голосования на общем собрании и др.
Прежде всего следует отметить особенности субъектов договора управления МКД. Согласно п. 2 ст. 162 ЖК РФ управляющая компания является исполнителем, выступающим в качестве обязанной стороны договора, принявшей на себя выполнение работ и оказание услуг по управлению МКД, надлежащему содержанию общего имущества в таком доме, предоставлению коммунальных услуг собственникам помещений и иным пользователям помещений. Управляющая компания является легитимным юридическим лицом и отвечает законным требованиям допустимости к осуществлению ею деятельности по управлению МКД.
Что же касается другой стороны договора, которая представляет собственников помещений в МКД, закон не наделяет сообщество таких собственников статусом самостоятельного легитимного субъекта права.
Правовой регламент сообщества собственников помещений в МКД, установленный в ЖК РФ, не отвечает требованиям правовой определенности.
Так, в соответствии с правилами ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в МКД признано органом управления многоквартирным домом, действующим путем обсуждения вопросов управления МКД и принятия решений посредством голосования. Однако стороной договора управления МКД закон определяет не общее собрание собственников помещений в МКД как законный орган управления МКД, но группу собственников помещений в количестве, достаточном при обладании ими более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа собственников помещений в данном доме (п. 1 ст. 162 ЖК РФ). При этом договор управления подлежит заключению с каждым собственником помещения в таком доме (п. 1 ст. 162 ЖК РФ), независимо от того, голосовал ли он против принятия договора управления или не принимал участия в общем собрании. Противоречивость такого нормативного регламента субъектов договора управления становится очевидной. Заключение договора управления с каждым собственником помещений помимо их воли нельзя признавать правомерным. Все лица на стороне собственников помещений являются субъектами жилищного и гражданского права в качестве потребителей свойств МКД, ввиду чего отказ от признания правового значения воли собственников как необходимого основания правоотношений по управлению МКД означает отрицание существенных свойств гражданско-правового договора.
В случае выбора способа управления многоквартирным домом управляющей организацией собственники помещений в МКД обязаны заключить договор управления с управляющей организацией (п. 2, 5 ст. 161 ЖК РФ) на условиях, указанных в решении общего собрания. Нормативное регулирование в ЖК РФ вопросов, связанных с правовым значением решений общих собраний собственников помещений в МКД и порядком их принятия, заслуживает отдельного внимания.
Согласно правилам ч. 1 ст. 181.2 ГК РФ решение собрания считается принятым, если за него проголосовали большинство участников собрания и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества. Полагаем, что собственники помещений в МКД отвечают пониманию участников гражданско-правового сообщества (ч. 2 ст. 181.1 ГК РФ). Правила ч. 1 ст. 181.2 ГК РФ о порядке принятия решения собрания подлежат применению, если законом не предусмотрено иное.
Согласно регламентам ЖК РФ действуют иные правила принятия решений общим собранием собственников помещений в МКД. Кворум общего собрания признается достигнутым, если в собрании приняли участие собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов (п. 3 ст. 45 ЖК РФ). Решения общего собрания принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в МКД. Однако, в отличие от правил ГК РФ о принятии решения общего собрания, согласно которым каждый участник собрания обладает одним голосом и которые следует признать принципиально справедливыми и сбалансированными, голосование по правилам ст. 48 ЖК РФ проводится иным образом.
Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в МКД на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (п. 3 ст. 48 ЖК РФ). Доля собственника помещения в МКД, принадлежащая ему в праве собственности на общее имущество в МКД, определяется согласно п. 1 ст. 7 ЖК РФ пропорционально размеру общей площади указанного помещения (например, квартиры). Этот принцип пропорциональности при подсчете результатов голосования на общем собрании заимствован из соответствующих правил, предусмотренных в законоположениях о хозяйственных обществах. Применение принципа пропорциональности при управлении хозяйственными обществами оправдано тем, что распределение прибыли между участниками хозяйственного общества производится пропорционально их доле участия в уставном капитале.
Что же касается деятельности по управлению многоквартирным домом, она призвана обеспечивать общие благоприятные и безопасные условия проживания всех граждан в МКД и иного использования помещений дома. Такие условия не могут быть предоставлены дифференцированно в зависимости от размера площади, принадлежащей тому или иному собственнику помещения в МКД. Потребительские характеристики работ и услуг по содержанию МКД и общего имущества МКД нераздельны. Поэтому полагаем, что принцип принятия решений на общем собрании сообщества собственников помещений в МКД должен быть изменен таким образом, который соответствует принципу "один субъект - один голос", предусмотренному правилами ч. 1 ст. 181.2 ГК РФ, и который реально обеспечивает баланс интересов всех собственников помещений в МКД и граждан, проживающих в таком доме на иных правовых основаниях.
На основании ч. 3 ст. 162 ЖК РФ в договоре управления существенными условиями являются перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, порядок изменения такого перечня, порядок определения цены договора и размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. В соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме <6> и Минимальным перечнем работ и услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме <7>, управляющая организация обязана осуществлять подготовку предложений о выполнении работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и доводить их до сведения собственников помещений в многоквартирном доме. В соответствии с п. 17 Правил собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.
--------------------------------
<6> Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 (ред. от 29.06.2020) "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность".
<7> Постановление Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. N 290 "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения".
При осуществлении деятельности по управлению МКД и выработке предложений о существенных условиях договора управления МКД управляющая организация применяет соответствующие инженерно-технические знания и компетенции, которыми не обладают собственники помещений в МКД, будучи лишь пользователями жилого объекта как условия проживания. Собственники помещений в МКД, обязанные рассмотреть и принять предложения управляющей организации о существенных условиях договора, не имеют равных с последней возможностей для профессиональной оценки предложений. Это придает договору управления МКД характер акта о присоединении другой стороны посредством решения общего собрания собственников помещений в МКД об утверждении условий управления многоквартирным домом. Подобная процедура является, по существу, отрицанием признаков договора как волевого осознанного согласования его основания и содержания. При разрешении судебных споров об условиях договора управления МКД предложения управляющей организации получают предпочтение, поскольку имеют экономическое и техническое обоснование.
Таким образом, законодательство об управлении многоквартирными домами нуждается в совершенствовании путем устранения внутренних противоречий регулирования и отказа от категории "договор управления многоквартирным домом", которая не соответствует сущности частноправового договора и принципам договорного права. Отношения между управляющей организацией и сообществом собственников помещений в МКД могут быть регламентированы не квазидоговором, но нормативно утвержденным типовым порядком управления многоквартирным домом, конкретизированным в каждом случае дополнительными особыми условиями, соответствующими инженерно-строительной характеристике конкретного объекта МКД, степени его износа, его техническому состоянию и другим особенностям и рекомендованными специализированными центрами по обеспечению надзора за функционированием многоквартирных домов и жилых районов в ЖКХ.
