Недвижимое имущество: нормативные, научные, правоприменительные подходы к определению 2
В данной статье рассматриваются подходы к правовому определению "недвижимое имущество" с нормативной, научной и правоприменительной точек зрения. Рассматриваются и сравниваются позиции правоведов по вопросу природы недвижимого имущества и корреляции данного термина с понятиями "недвижимая вещь" и "недвижимость".
Ключевые слова: вещь, недвижимое имущество, недвижимость.
The article reviews approaches to the legal definition of real estate from the regulatory, scientific and law enforcement points of view. The author analyzes and compares the positions of legal experts on the nature of immovable property and correlation of this term with the "immovable thing" and "real estate" concepts.
Key words: thing, immovable property, real estate.
Понятие "недвижимое имущество" является комплексным и сложным и представляет собой одну из ключевых единиц понятийного аппарата вещного права как совокупности норм, регулирующих господство над вещью.
Гражданский кодекс Российской Федерации <1> (далее - ГК РФ) содержит определение недвижимых вещей как "...объектов, прочно связанных с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно" (ч. 1 ст. 130 ГК РФ).
--------------------------------
<1> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ.
Само по себе определение достаточно развернутое и объемное, чтобы давать представление о природе недвижимых вещей, однако не все его составные части трактуются однозначным образом, что порождает различие подходов и научные споры.
Некоторые ученые-цивилисты сходятся во мнении, что правовые понятия "недвижимость", "недвижимое имущество" и "недвижимая вещь" являются тождественными друг другу. Однако в терминологии гражданского права понятия "вещь" и "имущество" имеют разное значение, из чего вытекает вопрос корректности их отождествления.
Рассмотрим общее гражданско-правовое понятие вещи.
ГК РФ не закрепляет прямого определения вещи, однако через описание некоторых их видов (вновь вернемся к ст. 130 ГК РФ) дает представление о признаках. Например, из перечисления "...к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке" можно сделать следующие выводы.
1. Вещь должна иметь обособленные границы.
В данном случае признак следует трактовать расширительно: границами в широком смысле не обязательно являются проведенные инженером замеры. Вещь должна обладать некой отграниченностью при взаимодействии с внешним миром, позволяющей воспринимать ее как самостоятельный объект. Фактической (обособленное здание, нежилое помещение) или же юридической. Например, Федеральный закон от 21 декабря 2021 г. N 430 "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" приводит определение земельного участка как "...части поверхности земли, границы которой определены в порядке, установленном законом" - т.е. не предполагается, что участок имеет зримые границы в виде забора или сетки, но юридически выделенные границы придают ему обособленность.
2. Вещь должна обладать телесным выражением, позволяющим в том числе осуществлять владение, пользование, распоряжение данным объектом.
Даже законодательно вещи отделяются от иного имущества (ст. 128 ГК РФ), куда включены в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, цифровые права - т.е. все то, что имеет юридическую обособленность, но не обладает телесной формой, т.е. определенной материей, на которую можно воздействовать непосредственно.
Здесь же следует отграничить вещь от результатов интеллектуальной деятельности (РПД). Экономический и юридический смысл РПД заключен не в их материальном выражении, а в том, что это выражение содержит. Например, в литературном произведении, выраженном в форме бумажной книги, первичны будут не страницы с напечатанным текстом как объект использования, а заключенная в них мысль, для которой вещественный носитель является только проводником. Бумажной книгой как объектом по ее физическим свойствам можно топить печь - однако это не будет использованием заключенного в ней результата интеллектуальной деятельности.
Таким образом, вещь должна иметь не только материальное тело, но и полезные качества данного объекта материального мира, совпадающие с ее телесным выражением и физическими свойствами.
Но все ли это необходимые качества? Планета Земля имеет обособленность в космосе, обладает телесностью и полезными свойствами, тождественными ее физическим характеристикам. Однако на Землю как на планету (целиком, не фрагментарно) воздействовать невозможно: никто не может единолично владеть, пользоваться и распоряжаться планетой как единым объектом. Чтобы завладеть Землей, необходимо получить над ней полное правовое и физическое господство, в том числе над частями суверенных территорий, водным массивом, воздушным столбом, ядром - т.е. всеми составляющими. Даже если гипотетически представить такой переход права собственности, остаются территории (открытые моря, Арктика, Антарктика и т.д.), чей правовой статус не определен и регулируется на уровне международных соглашений. Право собственности на такую часть Земли не может быть передано просто потому, что не имеет первоначального собственника. Да и распоряжение Землей как единым объектом (представим на миг, что такой "общемировой собственник" все-таки назначен) было бы затруднительно <2>. То же самое относится к пользованию - каждый из нас пользуется планетой в определенной доступной ему части (участок земли, определенное количество кислорода и т.д.), извлечение же всех потенциально полезных свойств Земли разом невозможно.
--------------------------------
<2> Кусакин А.А., Панов И.Н. Понятие "вещь" в гражданском праве // Вопросы российской юстиции. 2022. N 20. С. 179 - 190.
Логичный вопрос: если в примере с земным шаром речь идет о невозможности получения не только физического, но и юридического контроля над планетой - т.е. осуществления прав владения, пользования и распоряжения, - то как быть с природой ограниченно оборотных и изъятых из оборота материальных объектов гражданских прав? Являются ли они вещами?
В соответствии с п. 2 ст. 129 ГК РФ ограниченно оборотоспособные объекты - это те объекты, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо совершение сделок с которыми допускается по специальному разрешению. Под объектами, изъятыми из оборота (res extra commercium), понимаются объекты, нахождение которых в обороте прямо запрещено законом. Еще со времен римского права к последним относились объекты недвижимости, служащие удовлетворению потребности всего народа, - храмы, статуи религиозного культа, посвященные предметы (особый интерес в этом плане представляют городские оборонительные стены: они освящались при постройке посредством специальной религиозной церемонии, которая выводила их из оборота и в дальнейшем налагала запрет на размещение в них торговых шатров, частных построек или использование в качестве жилья).
То есть исключенные из гражданско-правового оборота, эти предметы тем не менее имели собственника (государство), способного распорядиться их правовой судьбой. Теоретически освященные стены по велению императора могли утратить свой статус и впоследствии приватизироваться, не лишившись притом своих полезных качеств. Находясь за рамками гражданского оборота, они не перестают нести в себе свойства недвижимой вещи: обособленность, телесность, прочную связь с землей, тождество назначения, материального выражения и возможность практической реализации такого назначения. Следовательно, такие недвижимые объекты, пусть и не участвуют в обороте, имеют природу вещей.
Таким образом, по своей природе вещь - это не просто обособленный объект материального мира, имеющий телесное выражение. Это объект, обладающий рядом полезных свойств, имеющих тождественное с его формой выражение, пригодный для владения, пользования и распоряжение целиком, а не фрагментарно (важный момент: обособленность может быть не только физической, но и юридической; неотгороженная часть здания или сооружения тоже относится к вещам при условии наличия их описанных в установленном законом порядке границ). Соответственно, понятие недвижимой вещи будет дополнительно включать в себя характеристики ст. 130 ГК РФ - прочную связь с землей и несоразмерный ущерб назначению при перемещении (здесь следует отметить, что не всегда эти два признака наличествуют у одного и того же объекта; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания также относятся законом к недвижимым вещам, однако фактически прочной связи с земной поверхностью не имеют).
Доктор юридических наук Болтанова Е.С. <3> в качестве обязательных признаков недвижимой вещи дополнительно приводит такие как индивидуальный характер (исключительность), статичность, возможность многократного использования, сохранение первоначальной формы в течение длительного времени, полезность, фундаментальность, тенденция к росту стоимости, необходимость постоянного управления, низкий уровень ликвидности, значительная ценность (существенная значимость).
--------------------------------
<3> Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью: купля-продажа. Дарение. Наследование. Налогообложение. Ростов н/Д: Феникс, 2002. 320 с.
Теперь дадим правовую характеристику понятию "имущество" и рассмотрим соотношение правовых понятий "имущество" и "вещь".
Имуществом по смыслу ст. 128 ГК РФ являются материальные и нематериальные объекты гражданских прав.
Кандидат юридических наук Козырь О.М. <4> придерживается позиции, что словосочетание "недвижимое имущество" российское законодательство применяет в качестве синонима недвижимых вещей лишь условно, в действительности ограничивая категорию недвижимости только вещами. По ее мнению, термин "недвижимость", употребленный в ст. 132 ГК РФ, лишний в принципе, так как вышеназванные определения охватывают суть предмета в полной мере.
--------------------------------
<4> Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России / Под ред. А.Л. Маковского // ГК России. Проблемы, теория, практика. М.: Межд. центр фин.-эк. развития, 1998. С. 271 - 298.
Есть и иная точка зрения. Профессор Щенникова Л.В. <5> предлагает понимать недвижимую вещь в двух смыслах - узком и широком. И если в узком смысле вещью будет являться объект материального мира, соответствующий рассмотренным выше критериям, то вещь в широком смысле - не только материальный объект, но и связанные с ним юридические отношения и права. Таким образом, Щенникова Л.В., по сути, представляет позицию, зеркальную вышерассмотренной: по ее мнению, в широком смысле термин "недвижимая вещь" будет охватывать характеристики имущества как совокупности недвижимых вещей и имущественных прав, в узком же - только материальное выражение самое себя.
--------------------------------
<5> Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. М.: Бек, 1986. 186 с.
В подходе к определению имущества Суханов Е.А. <6> дает следующую характеристику разграничения недвижимой вещи и имущества: "...в одних случаях это понятие (имущество) используется для обозначения конкретных вещей, в других - как определенная совокупность прав и обязанностей субъектов, в третьих под имуществом понимают совокупность вещей, прав, требований, а также долгов (обязанностей)". Однако спорный вопрос, будет ли просто совокупность вещей без права собственности в отношении их являться имуществом. Очевидно, что куча валунов на побережье, хоть каждый камень сам по себе может являться вещью, имуществом не является. А вот в случае, если они будут перенесены во двор и расставлены в качестве сада камней для декорации участка (т.е. на основании ст. 221 ГК РФ о сборе общедоступных вещей перейдут в собственность конкретного лица), уже можно рассматривать их как имущество.
--------------------------------
<6> Гражданское право. Т. I. Учеб. пособ. / Отв. ред. Е.А. Суханов. М., 1998. 785 с.
На наш взгляд, наиболее полно отвечающей на вопрос позиции придерживается проф. Долинская В.В.
В.В. Долинская <7> выделяет три значения термина "имущество":
1) совокупность вещей или материальных ценностей, состоящих в собственности лица или в отношении которых у него есть иное вещное право;
2) совокупность вещей или имущественного права на получение вещей или иного имущественного удовлетворения от других лиц (активов);
3) совокупность вещей, имущественных прав и обязанностей, которых характеризуют имущественное положение их носителя. С этим пониманием имущества связано универсальное правопреемство (переход к другому лицу актива и пассива - прав и обязанностей) при наследовании и прекращении юридических лиц вследствие реорганизации.
--------------------------------
<7> Гражданское право. Часть первая / Под ред. А.Г. Калпина и А.И. Масляева. М., 1997. 470 с.
Действительно, если обратиться непосредственно к тексту законодательства, можно сделать следующие выводы:
1) вещь является одной из составных единиц понятия "имущество";
2) имущество рассматривается законодателем и как простая совокупность вещей, на которые имеется право собственности или иное вещное право лица, и как совокупность вещей, имущественных прав и обязанностей.
Например, ст. 211 ГК РФ представляет имущество как вещь в собственности ("...риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором"). А вот как совокупность вещей и имущественных прав оно выступает в гл. 32 ГК РФ ("Дарение") в качестве предмета договора дарения.
В разрезе вопроса о корректности использования правовых понятий, исходя из вышесказанного, понятия "недвижимая вещь" и "недвижимое имущество" не будут иметь тождественности, но обладают равным правом на существование в зависимости от рассматриваемого предмета. Предположим, в собственности лица находится земельный участок - он представляет собой недвижимую вещь; а в собственности другого лица находятся пять земельных участков, которые уже будут рассматриваться как совокупности недвижимых вещей (недвижимое имущество).
Сама же подобная совокупность, в зависимости от контекста, уже может рассматриваться в значении "имущество как недвижимые вещи в собственности" или "имущество как совокупность недвижимых вещей и связанных с ними имущественных прав и обязанностей".
Небезынтересно в рассматриваемом вопросе обратиться и к правоприменительной практике. Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 28 марта 2023 г. по делу N А41-88921/2021 <8> было вынесено Определение, в котором фигурировало нежилое помещение, передаваемое в собственность обществом с ограниченной ответственностью Х фабрике У по договору купли-продажи. В качестве предмета такого договора помещение именуется недвижимой вещью, а также по тексту Определения - недвижимостью. Однако, поскольку нежилое помещение одно, словосочетание "недвижимое имущество" ни разу не было использовано правоприменителем.
--------------------------------
<8>
Аналогично следует обратить внимание на решение Ярославского областного суда N 3А-375/2022 3А-375/2022~М-256/2022 М-256/2022 от 5 октября 2022 г. по делу N 3А-375/2022 <9>. Истец обращается с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества - земельного участка и здания склада. На протяжении всего текста решения собственность истца именуется недвижимым имуществом, или недвижимостью, - ведь недвижимых вещей больше одной.
--------------------------------
<9>
Но единообразна ли в этом вопросе судебная практика? Решение Арбитражного суда Челябинской области от 21 декабря 2022 г. по делу N А76-18972/2021 <10> показывает, что нет. В нем фигурирует сданное в аренду нежилое помещение школы как единица объекта недвижимости, которую правоприменитель далее по тексту именует недвижимым имуществом. Если бы речь шла о школе как о совокупности помещений и строений, подобный подход имел бы под собой основание. Но в контексте приведенного решения подобное кажется по меньшей мере странным. Очевидно, что один объект называть имуществом некорректно вне зависимости оттого, рассматривается он как вещь или же как вещь в совокупности прилежащих прав.
--------------------------------
<10>
Видимо, в последнем примере правоприменитель использовал понятие имущества условно - в качестве синонима недвижимой вещи и относящихся к ней прав владения и пользования, передаваемых арендодателем арендатору. Как мы рассмотрели выше, этот взгляд соответствует позиции ряда правоведов, но едва ли может считаться полным. Если бы количественный аспект не был важен, недвижимым вещам не требовалась бы и правовая категория имущества. Было бы вполне достаточно широкого и узкого понятия вещи как таковой - как телесного объекта и телесного объекта-предмета прав. Термин же имущества в первую очередь отражает именно тот факт, что недвижимых вещей несколько, - а простая совокупность это в собственности или совокупность и правовые отношения вокруг нее, следует уже из контекста.
Из рассмотренной судебной практики вытекают два вывода:
1) в правоприменительных документах понятие "недвижимое имущество" как совокупность вещей практически не подменяется понятием "недвижимая вещь";
2) понятие "недвижимая вещь", наоборот, значительно чаще подвергается подмене термином "недвижимое имущество".
Таким образом, на основе текста законодательства, сравнения правоведческих позиций мы можем сделать вывод о том, что с точки зрения правовой терминологии "недвижимая вещь" и "недвижимое имущество" являются двумя различными по смыслу категориями, причем первая включает составной единицей вторую. Правоприменительная практика противоречива, однако здесь речь идет не об альтернативном, имеющем право на существование, осмыслении правовых понятий, а об их некорректном употреблении.
Что же до термина "недвижимость", он, хоть и упоминается в тексте законодательства, в большей степени экономический, нежели юридический. Судебная практика подсказывает, что данный термин может использоваться без потери смысла в качестве синонима и к первому понятию, и ко второму.
