Некоторые общие особенности развития категории "недвижимость" в российском гражданском праве 2
В российском праве категория недвижимости относится к одной из наиболее динамично развивающихся: частые законопроектные инициативы, противоречивость действующего регулирования, многообразие подходов в теории. Как следствие, недвижимость воспринимается от широких представлений как право на пространство до узких - как гражданско-правовой режим земельного участка, нередко недвижимость определяется критериями физики и инженерного дела. Свобода интерпретации понятия недвижимости продиктована не только экономическим интересом обременения земельного участка и установления на него правового господства, но и фискальными целями, не имеющими к предмету гражданско-правового регулирования прямого отношения. В предлагаемой вниманию читателя статье анализируются эти и другие вопросы, проводится экспресс-анализ зарубежного опыта с целью показать индивидуальность решений национальных систем права и отсутствие универсальных подходов в определении недвижимости.
Ключевые слова: недвижимость, единый объект, правовое регулирование недвижимости.
In Russian law, the category of real estate is one of the most dynamically developing: frequent legislative initiatives, the inconsistency of the current regulation, the variety of approaches in theory. As a result, real estate is perceived from broad ideas of the right to space, to narrow ones - the civil law regime of a land plot, real estate is often determined by the criteria of physics and engineering. The freedom to interpret the concept of real estate is dictated not only by the economic interest of encumbering a land plot and establishing legal dominance on it, but also by fiscal goals that are not directly related to the subject of civil law regulation. In the article brought to the attention of the reader, these and other issues are analyzed, an express analysis of foreign experience is carried out in order to show the individuality of the decisions of national systems of law and the lack of universal approaches to determining real estate.
Key words: real estate, single object, legal regulation of real estate.
Недвижимость - особый объект гражданских прав и одновременно центральный институт вещных прав. Модернизация вещно-правового регулирования предполагает взаимосвязанный подход законодателя к уточнению критериев идентификации недвижимости и одновременно к обновлению положений о праве частной собственности и ограниченных вещных правах. На текущий момент оба направления остаются актуальными для российского законодательства. В новейшем учебнике гражданского права юридического факультета МГУ имени М.В. Ломоносова отмечено, что с принятием Федерального закона от 21 декабря 2021 г. N 430-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" можно считать завершенной формально начавшуюся еще в 2009 г. и фактически продолжавшуюся на протяжении более 10 лет реформу Гражданского кодекса РФ, в том числе и в части вещного права, во всяком случае, после его вступления в силу 1 сентября 2022 г. едва ли можно в обозримое время ожидать возобновления законодательной работы по развитию вещного права <1>.
--------------------------------
<1> См.: Гражданское право: Учебник / Отв. ред. Е.А. Суханов. М., 2022. Т. 1. С. 14.
Возможно сделать важную оговорку. С принятием и вступлением в силу названного Закона едва ли претерпели концептуальные изменения подходы к определению недвижимости, как и к нормативному наполнению системы вещных прав и нормативной регламентации их новых видов в российском законодательстве. Многие проблемы и нерешенные задачи остались, появились и новые. Неоднозначные подходы к решению тех и других предлагаются в текущей законопроектной работе.
Определение правового режима недвижимости является исключительной сферой гражданско-правового, а не смежного межотраслевого регулирования, что не до конца учитывается при реформировании одноименных положений российского гражданского законодательства (часто законотворческие инициативы об изменении правового режима отдельных объектов недвижимости объясняются фискальными основаниями, необходимостью градостроительной деятельности и т.д.). Действительно, оборот и принадлежность недвижимости может непосредственно затрагивать вопросы налогообложения, но это никак не преобразует вопрос о понятии и признаках недвижимости в межотраслевую сферу правового регулирования, ведь соответствующие возможности установления налоговых режимов полностью остаются в сфере политики финансового права и не имеют точек пересечения с гражданским законодательством. Вместе с тем, как представляется, отнесение отдельных объектов к недвижимости, в частности объектов незавершенного строительства, машино-мест, капитального строительства, имело во многом именно преобладающую фискальную мотивацию.
Категория недвижимости в законодательстве и политике права правовых систем современности: естественное сохранение разности решений. Идентификация объектов и регулирование оборота и принадлежности недвижимости определяются не абстрактно, а всегда в контурах конкретной правовой системы, соответствующей ей специфики социально-экономического развития конкретного государства и его национальной экономики. Это заведомо исключает возможность универсализации и некритической оценки подходов зарубежных законодательств, делая бессмысленным восприятие их как эталонов. Прежде всего учет этих обстоятельств должен препятствовать копированию зарубежных правовых решений, сформированных под воздействием иных, часто уникальных исторических условий и необходимости.
Применительно к роли и месту недвижимости в гражданском обороте не выглядит удачным и результативным категоричное противопоставление заведомо несопоставимых подходов общего и континентального права, изначально различно определяющих недвижимость и права на нее. В английском праве нахождение земельного участка в частной собственности невозможно, оборот небезуспешно довольствуется установлением сложной системы сильных и слабых титулов. В общих курсах английского права отмечается, что в английском праве само понятие частной собственности употребляется в очень ограниченном смысле преимущественно как общее право устранения всех неуправомоченных лиц от вещи <2>; титулы в отношении земельных участков могут существовать одновременно у нескольких лиц, но их сумма все равно не будет равна правомочиям собственника. В английском праве сформированы специфические институты национального права: real property складывается из real estate, пользующимися защитой real action; ни в единстве, ни по отдельности они никак не означают тождества с земельным участком как объектом недвижимости в континентально-европейском понимании, участвующим непосредственно в обороте и являющимся объектом частной собственности <3>. Право США рассматривает земельные участки как объект частной собственности, устанавливая в их отношении титулы, отличные от английского права, которые ни по содержанию, ни по названиям не соответствуют ограниченным вещным правам <4>. Изначально речь идет о различной системе правовых координат, несравнимой организации имущественных отношений в конкретных юрисдикциях. Принятые в соответствующих странах модели правового регулирования были продиктованы индивидуальными лекалами исторической необходимости и целесообразности развития их экономики, формализованным законом соотношением публичных и частных интересов через сформулированные в законодательстве правовые решения.
--------------------------------
<2> См.: Campbell R. Principles of Englich Law. London, 1907. P. 98; P. 226; English Private Law / ed. A. Burrows. Oxford, 2007. P. 226.
<3> См.: Goldschmidt H.W. Englisch law from the foreign standpoint. London, 1937. P. 180.
<4> См.: MacChesney N.W. The Principles of Real Estate Law. New York, 1927. P. 4 - 8.
Искомого единства в понимании недвижимости, сконцентрированного только на земельном участке, не наблюдается даже в правопорядках германской ветви континентального права, каждый из которых предлагает собственные правовые решения и подходы. Это, в частности, подтверждается существенными различиями, если не несопоставимостью подходов к определению недвижимости в праве Германии, Швейцарии, Австрии, Нидерландов.
Потребности рынка и оборота, а не догмы права являются определяющими в развитии правового регулирования недвижимости. Так, например, не случайно как для российского, так и европейского гражданского права социально и экономически значимо определение контуров правового регулирования гаражной собственности при отсутствии надлежащим образом оформленных прав на земельные участки. В российском праве предложения о распространении на объекты гаражной застройки положений о недвижимости мотивировались защитой прав граждан как наименее защищенных участников гражданского оборота. Напротив, правовое регулирование самовольных построек по российскому праву (п. 3, 4 ст. 222 ГК РФ) одновекторно и направлено на усиление позиции и возможностей публичной власти, делая практически невозможной легализацию участия в обороте объекта застройки для граждан и юридических лиц, несмотря на ранее выданные административными органами разрешительные и правоудостоверяющие документы, подключение объекта к сетям энергоснабжения, регулярную уплату всех коммунальных и эксплуатационных платежей, включение объекта в налогооблагаемую базу и его фактическое участие в гражданском обороте и т.д.
Близость правовых систем России и Германии, а тем более конвергенция их национальных правовых институтов весьма условны. Становление российского гражданского законодательства о недвижимости и вещном праве именно по германской модели в ее абсолютном выражении невозможно по объективным причинам: несопоставимые предпосылки, условия и цели развития германского и российского гражданского права вообще и применительно к недвижимости в особенности; бесспорная индивидуальность германской системы в определении земельного участка и его составных частей как единственного объекта недвижимости и основного объекта вещных прав <5>. Важно отметить, что получившая развитие в современной политике российского права концепция единого объекта не является тождественной германской конструкции недвижимости ни по смыслу, ни по содержанию.
--------------------------------
<5> Об этом см.: Синицын С.А. Общие положения о вещном праве: сравнительно-правовое исследование. М., 2019. С. 22.
Исторически индивидуален, а потому и не был повторен подход немецкого права в определении правового режима земельного участка и его составных частей. Немецкая конструкция недвижимости является реакцией права на индивидуальные условия социально-экономического развития страны и по существу компромиссом, приемлемым только для германского права на момент разработки и принятия ГГУ. Это видно из самих "Мотивов" к ГГУ, в которых отмечается важность для объединенной Германии единообразной правовой регламентации права частной собственности на землю как главного спутника экономических реформ, что позволило на этот исторический момент определить недвижимость правовым режимом земельных участков <6>. Нельзя не сказать, что и положения ГГУ в части фиксации моноподхода к определению недвижимости (земельный участок в единстве с составляющими его частями - правами) не были приняты единодушно и без критики выдающимися цивилистами той эпохи <7>.
--------------------------------
<6> См.: Motive zu dem Entwurfe eines Burgerlichen Gesetzbuches fur das Deutsche Reich. Berlin - Leipzig, 1888. Bd. III. S. 9.
<7> См.: Gierke O. Der Entwurf eines Burgerlichen Gesetzbuchs und das Deutsche Recht. Leipzig, 1889. S. 283.
Любые категории права должны пониматься в условиях объективного развития регулируемых отношений, и это подтверждается подходом современных германских цивилистов, указывающих на необходимость восприятия норм германского закона, в том числе и о недвижимости, в динамике, никак не ограничиваясь смыслом, навеянным из прежних эпох <8>. Норма права адаптируется в механизме правового регулирования к объективно изменяющимся отношениям и не является косной, как бы переживая основания ее разработки и закрепления. Следует особо отметить, что подход германского права к определению недвижимости был существенно расширен за счет развития жилищной и подземной собственности, самой категории grundstucksgleiche Rechte и уже только по этой причине не может восприниматься прямолинейно. В силу прямого указания закона и для отдельных случаев (ст. 231 § 5 Вводного закона к Гражданскому кодексу Германии) по германскому праву возможны приобретение прав и оборот построек как самостоятельных объектов гражданских прав в отрыве от земельного участка. В целом точна оценка развития германского законодательства, данная в историко-критическом комментарии к ГГУ: в германском гражданском праве реализован подход причисления к недвижимости только земельных участков, по мере же социально-экономического развития перед правом неоднократно возникала необходимость коррекции этого подхода с отнесением недвижимости отдельных объектов в специальных законах <9>.
--------------------------------
<8> Ср.: Juristische Metodenlehre und Immobiliarsachenrecht / hsg. H. Huag, F.J. Sacker, C. Schubert. Tubingen, 2016. S. 2.
<9> См.: Historisch-kritischer kommentar zum BGB hsg. M. Schmoeckel, J. Ruckert, R. Zimmermann. Tubingen, 2003. Bd. 1. Allgemeiner Teil. S. 339 - 342.
Предпосылки и особенности нормативной идентификации недвижимости в российском праве. Исторически особенности природно-географического расположения России и занятия ею значительного объема суши снизили стратегическую ценность земельных участков как объектов права для оборота и самого государства, создав условия для развития законодательных положений о недвижимости не только в отношении земельных участков, но и иных видов имуществ, целесообразность отнесения которых именно к недвижимости обстоятельно обсуждалась скорее с учетом их специфики, но не состоятельности причисления <10>.
--------------------------------
<10> См.: Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Ч. 1. Вотчинные права. М., 2002. С. 111; Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов / Сост. И.М. Тютрюмов. М., 2004. Кн. 2. С. 8.
Российское законодательство на постсоветском этапе развития установило и продолжает реализовывать дифференцированный режим идентификации недвижимости как объекта гражданских прав: в ст. 130 ГК РФ одновременно говорится об отдельных видах недвижимости и об общих признаках недвижимости.
Специального внимания заслуживает вопрос о правовом значении и последствиях определения признаков недвижимости в самом законе, ведь такое решение, во-первых, оставляет перечень объектов недвижимости открытым, во-вторых, порождает необходимость постоянного уточнения правоприменительной и судебной практикой факультативных признаков недвижимости, которые восприняты как обязательные, но не названные непосредственно законом (самостоятельное хозяйственное значение, создание объекта как недвижимости с соблюдением обязательных правил и требований, подключение к инженерной инфраструктуре и др.).
Нормативные идентификационные признаки недвижимости в российском праве определены в ст. 130 ГК РФ, закрепляющей наряду со свойством прочной связи объекта недвижимости с землей признак невозможности перемещения объекта в пространстве без причинения его назначению несоразмерного ущерба. Как с практической, так и с теоретической точек зрения возникает вопрос о значении и содержании установленных российским законом признаков недвижимости.
Верховный Суд РФ рассматривает признаки недвижимости, поименованные в п. 1 ст. 130 ГК РФ, в контексте природных свойств недвижимых вещей в отличие от специального основания отнесения имущества к недвижимости в силу закона (п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
В правоприменительной и правореализационных практиках содержание приведенной нормы и установленные ею признаки недвижимости не могут пониматься буквально и исчерпываться констатацией физической невозможности перемещения конкретных объектов в пространстве, поскольку современный уровень развития техники допускает возможность перемещения в пространстве практически любых объектов недвижимости, кроме земельного участка. Не вызывает сомнений возможность изменения места нахождения любого возведенного на земельном участке объекта недвижимости: линейных объектов, зданий, сооружений, капитальной инфраструктуры трубопроводного транспорта или электросетевого хозяйства. Опыту и практике градостроительной деятельности известны случаи изменения географического места нахождения целых кварталов, городов, инженерной инфраструктуры транспортного и электросетевого хозяйства без утраты соответствующими объектами качеств и положения как объектов недвижимости.
Возможность и допустимость изменения географического места нахождения объекта недвижимости также подтверждается тем обстоятельством, что недвижимость - категория юридическая, а не физическая, и главное ее свойство - не физическая "неотрывность" от земли, а юридически необходимая государственная регистрация правового режима соответствующей вещи <11>. Буквальное и узкое понимание установленных российским законом признаков недвижимости (невозможность перемещения в пространстве без причинения несоразмерного ущерба назначению объекта, тесная связь с землей) искажает смысл и значение недвижимости в современном праве, не соответствует условиям оборота, игнорирует и заменяет юридический режим недвижимости как имущества фикцией естественных свойств вещей, опровергаемой современными возможностями техники. Физические/природные свойства вещи не составляют идентификационные признаки и свойства недвижимости как объекта гражданских прав, всецело концентрируясь на внешних описательных характеристиках свойств предметов материального мира.
--------------------------------
<11> Суханов Е.А. О понятии недвижимости и его влиянии на иные гражданско-правовые категории // Проблемы реформирования Гражданского кодекса России. М., 2013. С. 420.
Используемый российским законодательством (п. 1 ст. 130 ГК РФ) признак причинения несоразмерного ущерба назначению недвижимой вещи при ее перемещении в пространстве как критерий идентификации недвижимости изначально предполагает и допускает комбинированное использование и оценку экономических и технических характеристик объекта. Обусловленные перемещением объекта недвижимости бремя и затраты могут рассматриваться в значении несоразмерного ущерба объекту недвижимости, если, например, влекут за собой неэквивалентные или неразумные расходы собственника, вызванные перемещением, демонтажем, сборкой, реконструкцией объекта, а также изменение его изначальных качественных характеристик вследствие изменения места нахождения.
Сказанное позволяет заключить, что установленные российским законом признаки недвижимости (прочная связь с землей, невозможность перемещения в пространстве без причинения несоразмерного ущерба) являются техническими, экономическими, но не юридическими, позволяющими идентифицировать недвижимость как особый объект.
Характерны и некоторые другие особенности. Так, отдельные объекты, причисленные самим законом к недвижимости, едва ли обладают этими качествами, а другие не подлежат единообразной юридической квалификации. В частности, участки недр де-факто не участвуют в гражданском обороте, режим их использования практически исчерпывается административными разрешениями и лицензированием. Отнесение сооружений к недвижимости по прямому указанию закона не всегда корректно, поскольку сам этот термин является не правовым, а техническим - "результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов" (п. 23 ч. 2 ст. 2 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений). В практике строительства и имущественного оборота сооружение может быть воплощено и как движимая вещь, не относящаяся к недвижимости (некапитальные сооружения, сооружения вспомогательного использования и др.). Регистрационная практика допускает возможность государственной регистрации сооружений как объектов недвижимости при наличии двух условий: соответствие требованиям, предъявляемым к недвижимому имуществу; отсутствие признаков самовольной постройки (п. 3 Письма Росреестра от 13 апреля 2020 г. N 3215-АБ/20). Правоприменительная практика устанавливает следующие требования к сооружению как объекту недвижимости: стационарность, единое функциональное самостоятельное экономическое назначение сооружения, создание сооружения как недвижимости (Определение от 9 июня 2010 г. N 8-Г10-7, Постановление Президиума ВАС РФ от 28 мая 2013 г. N 17085/12 по делу N А32-29673/2011, Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19 апреля 2016 г. N 74-КГ16-1, Определение Коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 12 июля 2019 г. N 307-ЭС19-5241). То есть для отнесения сооружения к недвижимости требуется соблюдение дополнительных признаков.
Вне связи с потребностями гражданского оборота самим понятием недвижимости является нормативная возможность причисления к недвижимым вещам иного имущества по прямому указанию закона, что существенным образом размывает индивидуальность недвижимости как объекта гражданских прав.
Наиболее крупные инициативы модернизации подходов к определению недвижимости в российской законопроектной работе в настоящем. Едва ли в ближайшей перспективе возможно было бы прогнозировать реализацию в российском законодательстве подхода, определяющего земельный участок единственным объектом недвижимости, а все постройки, на нем возведенные, его составной частью. Деление объектов недвижимости на главные и второстепенные не имеет под собой практической необходимости и достаточных оснований.
Ряд важных и практико-ориентированных инициатив в развитии законодательства о недвижимости принадлежит Росреестру. Одним из разработанных законопроектов предлагается исключить из ст. 130 ГК РФ признаки недвижимости, определить особый порядок образования нового объекта недвижимости (за исключением земельных участков), конкретизировать правовой режим единого недвижимого комплекса, предприятия, сложной и неделимой вещи; закрепить особый правовой режим преобразования сложной недвижимости в отдельные виды недвижимости, признаваемые гражданским законодательством, которые были созданы ранее в соответствии с законодательством о приватизации, - имущественный комплекс, производственно-технический комплекс. Поддержка этих инициатив повлечет за собой следующие правовые последствия:
- возникнет правовая неопределенность соотношения земельного участка, земли и возведенных зданий и сооружений как объектов прав. Кроме того, за пределами правового регулирования окажутся помещения и квартиры как особые объекты недвижимости, имеющие самостоятельное значение с точки зрения удовлетворения не только экономических интересов, но и жилищных потребностей гражданина;
- законопроектом признаки недвижимости, указанные в ст. 130 ГК РФ, дополняются указанием на то, что "если объект находится на земле исключительно под собственной тяжестью, он относится к движимому имуществу". Представляется, что указанная формулировка только затруднит правоприменение (не ясно, какие факты должен установить суд при определении того, является ли сила тяжести единственной причиной, удерживающей объект на земле);
- законопроект устанавливает в российском праве новое основание для отнесения вещей к недвижимым - преобразование других зданий и сооружений. При этом значение данного термина в законопроекте не раскрывается, как и механизм его практического действия, в том числе и с точки зрения соблюдения необходимых требований и процедур, установленных законодательством. Нельзя не заметить, что преобразование зданий или сооружений осуществляется преимущественно в результате реконструкции или капитального ремонта (ст. 1, 4, 5.2, 36, 52 и др. Градостроительного кодекса РФ), в результате которых новый объект недвижимости не образуется, а прежний, с измененными параметрами или отдельными строительными конструкциями, сохраняет свои основные свойства и правовой режим;
- законопроектом сформулированы новые подходы к определению объектов незавершенного строительства как недвижимости по российскому праву. В частности, в качестве условия признания объектов незавершенного строительства недвижимостью предлагается считать постройку его фундамента безотносительно к соблюдению иных требований, показывающих течение длящихся обязательств по созданию объекта недвижимости, например прекращение договора строительного подряда и остановка строительных работ. При этом никак не учитываются значение и качества объекта незавершенного строительства как вещи - оборотоспособного объекта гражданских прав;
- разработанным законопроектом земельный участок исключен из состава единого недвижимого комплекса. Основания и последствия такого решения не приведены, вместе с тем включение земельного участка в единый недвижимый комплекс распространено в практике гражданского оборота, в связи с чем положения законопроекта формируют неоправданные ограничения в осуществлении гражданских прав. Кроме того, противоречиво выглядит и само определение единого недвижимого комплекса, предлагаемое в проектируемой ст. 141.6 ГК РФ: "Единый недвижимый комплекс является сложной недвижимой вещью, представляющей собой совокупность нескольких недвижимых вещей, которые находятся в собственности одного лица и расположены на одном земельном участке (кроме случаев, когда такие недвижимые вещи находятся под поверхностью земли)". Исходя из буквального толкования предлагаемого определения единого недвижимого комплекса, понятия "недвижимая вещь" и "объект недвижимости" являются нетождественными. Вызывает сомнения и формулировка "которые находятся в собственности одного лица или нескольких лиц", поскольку в последнем случае допускается как общая собственность на все множество объектов, так и раздельная собственность на каждый из объектов в составе множества, на что указано и в п. 2 проектируемой ст. 141.6, который говорит об общей собственности на единый недвижимый комплекс в результате соглашения собственников разных объектов, включаемых в этот комплекс, что, однако, лишает смысла вообще всю конструкцию.
Предлагаемые варианты усовершенствования конструкции единого недвижимого комплекса создадут новые проблемы, как и предыдущие предложения о возможности свободного отчуждения и обременения отдельных элементов единого недвижимого комплекса правами третьих лиц при его сохранении как объекта права;
- вводится усеченное регулирование правового режима участка недр как объекта недвижимости за счет технического выделения одноименной статьи в Гражданском кодексе РФ об участке недр как объекте недвижимости без ее содержательного наполнения. При этом отнесение участков недр к недвижимости предполагает распространение на них режима ограниченных вещных прав, который ни законопроектом, ни российским законодательством не установлен. Регулирование участка недр как недвижимости без распространения на их принадлежность и оборот положений о вещных правах не имеет смысла, а проектируемая законопроектом самостоятельная статья о них в структуре Гражданского кодекса РФ не несет регулятивной нагрузки.