Современная концепция права на недвижимость и некоторые новеллы Гражданского кодекса РФ (главы 6.1 и 17.1) 2
В статье анализируются значение современной теории вещного права на недвижимое имущество, вопросы совершенствования действующего законодательства в данной области. Рассматриваются новеллы глав 6.1 и 17.1 Гражданского кодекса РФ, регулирующие вопросы правового режима здания на чужом земельном участке.
Ключевые слова: гражданское право, вещное право, право собственности, недвижимое имущество, здания на чужой земле.
The article analyzes the significance of the modern theory of real property rights to immovable property, the issues of improving the current legislation in this area. The novelties of Chapters 6.1 and 17.1 of the Civil Code of the Russian Federation regulating the issues of the legal regime of a building on someone else's land are analyzed.
Key words: civil law, property law, property rights, immovable property, buildings on foreign land.
В последние тридцать лет развития российского гражданского права проведена колоссальная работа по созданию теории вещного права на недвижимое имущество. Недвижимость в течение данного периода постоянно находилась в центре внимания российского законодателя и науки, в результате еще в 2003 г. была разработана Концепция развития гражданского законодательства РФ о недвижимости <1>, а в 2009 г. - Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации <2>, где эта категория предлагалась к существенному реформированию, в связи с чем был подготовлен законопроект 2012 г. об изменении Гражданского кодекса, в том числе и нового раздела "Вещное право" <3>.
--------------------------------
<1> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства; Исслед. центр частного права / Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М., 2004.
<2> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации / Вступ. ст. А.Л. Маковского. М., 2009.
<3> Проект Федерального закона N 47538-6/5 (во втором чтении) "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Первостепенное значение в развитии современной теории вещного права на недвижимость, а также ее закреплении в законодательстве на новом, востребованном современными реалиями гражданского оборота уровне имеют научные труды профессора, заведующего кафедрой гражданского права Московского государственного университета имени М.В. Ломоносова Евгения Алексеевича Суханова.
Несмотря на то что при создании Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации Евгений Алексеевич возглавлял рабочую группу, занимающуюся законодательством о юридических лицах, тем не менее очевидна реализация как в Концепции, так и в разработанном на ее основе законопроекте основных идей многоуважаемого профессора. Все основные элементы раздела "Вещное право" Е.А. Суханов неоднократно аргументировал во время многочисленных выступлений на разного рода форумах и научных конференциях, а также убедительно показал в опубликованных им фундаментальных научных трудах <4>. Работа по созданию нового вещного права, адаптированного к российским постприватизационным реалиям и учитывающего лучшие зарубежные правовые конструкции, а также традиции русского землевладения, велась Евгением Алексеевичем с учетом общения с зарубежными цивилистами, основывается на трудах русских и советских цивилистов - В.М. Хвостова, И.А. Покровского, Г.Ф. Шершеневича, А.В. Венедиктова и др. Он один из первых в нашей стране убедительно доказал, что в развитом правопорядке закон должен охранять как владение, основанное на законе, так и фактическое владение имуществом; в основе права недвижимости должен находиться земельный участок и все возведенное на нем должно всюду следовать за участком; должна быть сформирована развернутая система ограниченных вещных прав, которая позволит пользоваться земельным участком наряду с собственником и иным лицам на защищенном законом вещном праве; показал преимущества ограниченных вещных прав по сравнению с обязательственными в праве землевладения и важность введения в правопорядок права застройки и др.
--------------------------------
<4> Суханов Е.А. Кодификация законодательства о вещном праве // Кодификация российского частного права / Под ред. Д.А. Медведева. М., 2008; Суханов Е.А. О понятии недвижимости и его влиянии на иные гражданско-правовые категории // Вестник гражданского права. 2008. N 4; Суханов Е.А. Понятие и виды ограниченных вещных прав // Вестник Московского университета. Серия 11. Право. 2002. N 4. С. 3 - 36; Суханов Е.А. Жилищная (этажная) собственность в европейских правопорядках // Основные проблемы частного права: Сб. ст. к юбилею доктора юридических наук, профессора А.Л. Маковского / Отв. ред. В.В. Витрянский, Е.А. Суханов. М., 2010. С. 297 - 316; Суханов Е.А. Вещное право: Научно-популярный очерк. М., 2018.
Вклад Е.А. Суханова в теорию развития вещного права настолько значим, что сегодня мы со всей уверенностью можем утверждать, что если бы в российской цивилистике не было такого крупного ученого, то не было бы целой плеяды его блестящих учеников и разработанных в последние десятилетия концепций, законопроектов, фундаментальных кандидатских и докторских диссертаций.
Ситуацию, в которой оказалось сегодня российское вещное право, в условиях, когда нормы Гражданского кодекса о праве собственности сохраняют содержание, которое им было дано еще в 1994 г. (на момент принятия части первой Гражданского кодекса), и очевидно, что они далеко отстали от реальной практики, а судьба законопроекта о вещном праве остается уже более чем в течение десяти лет неопределенной, нельзя назвать удовлетворительной. На фоне забвения частного права в сфере права недвижимости активно развиваются публично-правовые аспекты пользования землей и ее оборота (например, публичные сервитуты, публичная строительная аренда, градостроительные аспекты в виде комплексного развития территорий и реновации, нормы о регистрации недвижимости и др.). Очевидно, что в основе возникновения и прекращения прав на земельные участки, их ограничения и обременения, оборота, залога и осуществления других прав землевладельца должны находиться нормы подотраслей гражданского права (как договорного, так и вещного), разработка которых не может быть обеспечена публичными отраслями. В этой связи совершенно справедливо высказался Евгений Алексеевич: "Необходимо признать насущную необходимость завершения реформирования отечественного гражданского права путем скорейшего принятия новой редакции разд. II ГК РФ о вещном праве, ключевое место в котором должно занять понимание недвижимости как земельного участка" <5>.
--------------------------------
<5> Суханов Е.А. Недвижимость в системе объектов гражданских прав // Журнал российского права. 2021. N 1. С. 16 - 22.
Несмотря на то что в ходе реформы велась серьезная работа по изучению сравнительного правоведения зарубежного опыта в сфере недвижимости, благодаря которой теория вещного права в нашей стране вышла на достаточно высокий уровень, тем не менее в ходе реформы было понятно, что в России складываются особые условия в области землевладения, и на всех этапах обсуждения реформы права недвижимости предлагались правовые теории и конструкции недвижимости, которые служат охране интересов собственников и иных лиц, живущих в России и в наших условиях.
Однако следует признать, что категория недвижимости с 1995 до 2022 г. не претерпела существенных изменений, в закон был внесен лишь ряд небольших поправок относительно системы недвижимых вещей, изменен порядок регистрации <6>.
--------------------------------
<6> За указанный период из системы недвижимости были изъяты лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты, им придан режим составной части земельного участка, и наоборот, введены такие объекты, как незавершенное строительство, нежилое помещение, машино-место, единый недвижимый комплекс.
1 сентября 2022 г. вступил в силу Федеральный закон от 21 декабря 2021 г., внесший изменения в Гражданский кодекс РФ. Этим Законом в Гражданский кодекс РФ были внесены две главы: это гл. 6.1 и гл. 17.1 <7>. Новая гл. 6.1 ГК РФ "Недвижимые вещи" включает новые ст. 141.2 - 141.5, гл. 17.1 "Право собственности и другие вещные права на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места", соответственно, ст. 287.1 - 287.7.
--------------------------------
<7> См.: Федеральный закон от 21 декабря 2021 г. N 430-ФЗ (ред. от 28.06.2022) "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации".
Глава 6.1 ГК РФ вносит изменения в раздел об объектах гражданских прав, и впервые в российском гражданском законодательстве появилась специальная глава, посвященная объектам "рукотворной недвижимости" (до этого, как известно, объектам недвижимости посвящена была специально только ст. 130 ГК РФ). Необходимо отметить, что гл. 6.1 ГК РФ, посвященная недвижимым вещам, аккуратно обходит вопросы прав на земельный участок (хочется верить, что эти аспекты оставлены для реформы в будущем гл. 17 ГК РФ). В основу данной главы заложен принцип множественности объектов недвижимости, и мы видим, что она касается рукотворной недвижимости, регулирует в виде самостоятельных объектов прав здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения жилые и нежилые, машино-места.
Глава 17.1 ГК РФ "Право собственности и другие вещные права на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места" главным образом посвящена правовому регулированию права собственности, поскольку почти не содержит положений об иных вещных правах. Впрочем, такой подход свойственен российскому праву с начала 90-х годов прошлого столетия (и здесь тоже сохраняется надежда, что ограниченным вещным правам в будущем будут посвящены другие специальные главы, разработанные в законопроекте 2012 г.).
Принцип множественности объектов недвижимости в достаточно своеобразном виде берет начало с Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации 2003 г., в которой была предложена уникальная созданная в недрах российского права теория единства объектов недвижимости <8>, главная цель которой - защитить участников оборота, прежде всего приобретателей, поскольку нелогична и неправомерна продажа дома без земли, и наоборот. Конечно, все это способствовало переходу в одни руки огромного числа объектов - земельных участков и строений, расположенных на нем.
--------------------------------
<8> Козырь О.М., Маковская А.А. "Единая судьба" земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (реальность и перспективы) // Вестник ВАС РФ. 2003. N 2.
Реформа 2009 г. содержала уже более прогрессивные попытки перехода к единому объекту в тех случаях, когда как земельный участок, так и здание на нем находятся в частной собственности <9>.
--------------------------------
<9> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации, одобренная Советом по кодификации гражданского законодательства Российской Федерации при Президенте Российской Федерации 7 октября 2009 г. // Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации / Вступ. ст. А.Л. Маковского. М.: Статут, 2009.
Однако, учитывая то обстоятельство, что более 90% земли до сих пор находится в государственной собственности, зарегистрированная в Росреестре отдельная собственность на искусственно созданные объекты остается для государства достаточно удобным способом регулирования отношений в сфере недвижимости, прежде всего для фискальных целей.
О том, как решался вопрос в рабочей группе при разработке нового законодательства о вещном праве на недвижимость, Е.А. Суханов написал: "Рабочая группа долго спорила по этому поводу, и в результате было предложено соломоново решение: сохранить сложившееся регулирование, поскольку его невозможно изменить одномоментно. Но по мере того, как в результате нормального развития гражданского оборота будут совпадать в одном лице собственники строений и собственники земли, разумно запретить дальнейшее разделение права собственности на земельный участок и находящееся на нем строение. Так постепенно придется идти к пониманию того, что недвижимость - это только земельный участок, и согласиться с действием принципа superficies solo cedit" <10>.
--------------------------------
<10> Суханов Е.А. Недвижимость в системе объектов гражданских прав.
В то же время вопрос о здании на чужой земле, прежде всего принадлежащей частному собственнику, которому уделялось серьезное внимание еще в законопроекте 2012 г., так и не стал предметом правового регулирования. Использование публичного участка в целях строительства как многоквартирных домов, так и иных зданий получило фрагментарное регулирование в разных отраслевых актах (Жилищном и Градостроительном кодексах РФ). Очевидно, что различие в правовых режимах пользования чужой частной и публичной землей весьма существенно, и это должно быть отражено в законодательстве.
Поэтому следует приветствовать положения гл. 17.1 ГК РФ, которые создали основу для регулирования указанных правовых режимов. Нормы гл. 17.1 ГК РФ установили важнейшее новое правило, которое дифференцирует правовой режим зданий, возведенных на частном и публичном земельном участке, установив, что здания на частной земле поступают в собственность владельца земли, а здания, возведенные на публичной земле, - в собственность их застройщика. Стоит заметить, что эта глава посвящает две из семи статей (ст. 287.1 и ст. 287.3) правовому режиму строения и участка под ним, что свидетельствует об обращении законодателя к разрешению этого актуального вопроса последних лет.
Правило о приращении вытекает из п. 1 ст. 287.1 ГК РФ, согласно которому право собственности на созданные здание, сооружение, объект незавершенного строительства, помещение, машино-место возникает у собственника земельного участка, на котором расположены указанные объекты, если Гражданским кодексом, другим законом или договором не предусмотрено иное.
Норма о раздельности прав на строение и земельный участок предусмотрена при строительстве объектов на государственных и муниципальных земельных участках и вытекает из п. 1 ст. 287.1 ГК РФ. Согласно этой статье право собственности на созданные здание, сооружение, объект незавершенного строительства, помещение, машино-место возникает у лица, которому находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен для создания соответствующей недвижимой вещи, если Гражданским кодексом, другим законом или договором не предусмотрено иное.
Введение в основу права недвижимости принципа множественности рукотворной недвижимости обосновано прежде всего интересами строительного бизнеса, поскольку объектом гражданского оборота в нашей стране выступают наряду со зданием его обособленные части - квартиры, апартаменты, офисы, машино-места, таунхаусы и др.
В то же время дифференциация режимов земельного участка и строения на нем пусть пока очень лаконично, но в то же время верно продолжает идеи реформы вещного права и Концепции 2009 г., которая убедительно показала, что строительство зданий на принадлежащих разным собственникам участках порождает два разных правовых режима: один режим, когда собственник участка построил на нем объект, и, конечно, здесь должен действовать принцип приращения, и второй режим, когда возводится здание на чужом частном земельном участке, не всегда предполагающий переход застройщику собственности на землю, но требующий определения связи владельца строения с правом на участок под ним.
Таким образом, по причинам прежде всего экономико-политического характера российский правопорядок пошел по пути формирования множественности объектов недвижимости. Множественности объектов недвижимости противопоставляется концепция единого объекта. Как известно, в странах континентального права правопорядок разрешается по-разному. В одних государствах недвижимое имущество сводится исключительно к понятию земельного участка (концепция земельного участка или концепция единого объекта) (Германия, Швейцария, Австрия, Хорватия, Эстония и др.). В других - категория недвижимости имеет более широкое понятие, так как недвижимостью наряду с земельным участком признаются и иные объекты - строения, сооружения, инвентарь, оборудование и др. (концепция множественности объектов) (Франция и Бельгия и др.) <11>.
--------------------------------
<11> Емелькина И.А. Система ограниченных вещных прав на земельный участок. М.: Инфотропик Медиа, 2013. С. 70 - 77.
Множественность объектов, которая присуща отдельным правопорядкам, обосновывается разными причинами, как некоторой архаичностью норм (Гражданский кодекс Франции почти на сто лет раньше принят, чем Германское гражданское уложение), так и тем, что в большинстве стран с таким режимом земля принадлежит главным образом государству, и поэтому в постсоциалистических правопорядках было бы более справедливым признать возведенный гражданином на государственной земле жилой дом его собственностью, ибо признание дома собственностью государства было бы крайне несправедливым с точки зрения даже социалистического уклада.
Можно ли говорить о признании в российском правопорядке принципа приращения? Частично, поскольку мы видим лишь некоторые элементы действия данного принципа, согласно которому все построенное на чужом частном участке поступает в собственность владельца земельного участка. Но основополагающее звено принципа приращения отсутствует - ведь здание не теряет самостоятельного режима и не "прирастает", т.е. не становится частью земельного участка. Принцип приращения (superficies solo cedit) означает, что все построенное на земле принадлежит собственнику земли и имеется в виду на одном праве собственности <12>.
--------------------------------
<12> Г. Дернбург пишет: "Если на участке возводятся строения и тому подобные сооружения, служащие не для временных только потребностей... то эти строения и растения становятся составными частями участка - superficies solo cedit". См.: Дернбург Г. Пандекты. Вещное право. Т. 1. Ч. 2 / Под ред. А.Ф. Мейндорфа. СПб., 1905. С. 104.
Необходимо отметить, что закрепление п. 1 ст. 287.1 ГК РФ приращения строения к частному земельному участку требует изменения подходов застройщиков к вопросу правового режима постройки. Стороны договора теперь должны специально оговаривать в соглашении о предоставлении участка под застройку судьбу возведенного строения. То есть надо быть очень внимательным при заключении договоров о строительстве на чужом частном участке, поскольку если специально не оговорили вопрос о праве собственности на строение, то возведенное строение по умолчанию переходит в собственность владельца участка. Однако п. 1 ст. 287.1 ГК РФ допускает возможность отхода договора от принципа приращения и установления правила о раздельности права собственности: у застройщика возникает право собственности на возведенное строение, а собственник участка сохраняет лишь право собственности с обременением под застройку и последующую эксплуатацию.
Наибольший интерес вызывает вопрос о правовой конструкции оформления данного права пользования чужим частным участком под застройку.
Правовой режим здания на чужой земле регламентирован п. 1 ст. 287.3 ГК РФ, закрепляющим правило о том, что собственник здания или сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, пользуется данным земельным участком на условиях и в объеме, которые предусмотрены законом или договором с собственником данного земельного участка.
Таким образом, данная норма предполагает, что условия и объем правомочий пользования участком под строением должны быть предусмотрены в специальных нормах закона или определены договором между застройщиком и владельцем земельного участка.
Что касается определения объема данного права пользования законом, то можно предположить, что эта норма адресована к пользованию публичными земельными участками, ибо их режим на сегодняшний день более или менее определен. Этот вопрос решается в рамках договора аренды публичного земельного участка, договора безвозмездного срочного пользования (ссуды) либо вещными правами - постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения, либо вообще публичными сервитутами <13>.
--------------------------------
<13> Земельный кодекс РФ от 25 ноября 2021 г.: главы V и VI.
Специального правового регулирования права пользования владельцем строения чужим земельным участком, принадлежащим на праве частной собственности, в нашем праве до сих пор нет. Пункт 1 ст. 287.3 ГК РФ предусматривает возможность договорного регулирования данного права пользования чужим частным участком под застройку.
Возникает следующий вопрос: какой договор имеет в виду законодатель в п. 1 ст. 287.3 ГК РФ и каковы пределы данного договора? Здания, как правило, возводятся на длительный срок (возможно, и до 100 лет). В нашем правопорядке так сложилось, что в последние десятилетия основным правом пользования чужим земельным участком для строительства выступает аренда. Порядок предоставления публичных земель в аренду, его содержание в отношении публичных земель регламентированы главным образом Земельным кодексом РФ. Поскольку в нашей стране не было введено вещное право застройки, то, как известно, регулирование отношений, для которых в правопорядках, основанных на частной собственности, предназначено право застройки, оформлялось обязательственным договором аренды (в связи со схожестью с вещными правами даже получил название "строительная аренда"). Важно заметить и то обстоятельство, что для крупного строительного бизнеса, который возводит многоквартирные дома на арендованных публичных участках под застройку, оно предполагается временным правом, действующим лишь на период строительства, поскольку после введения дома в эксплуатацию и оформления первого права собственности на квартиру земельный участок под зданием автоматически переходит в собственность владельцев квартир многоквартирного дома <14>. В то же время для владельцев нежилых помещений в нежилом здании переход участка в общую собственность возможен на основании отдельного требования о передаче <15>. Очевидно, что аренда публичной земли под застройку выступает как способ приобретения общей собственности владельцев квартир или иных помещений и вполне устраивает как крупного землевладельца - государство, так и бизнес-сообщество застройщиков и частных лиц - конечных владельцев некогда арендованных застройщиком участков.
--------------------------------
<14> См. об этом подробнее: Емелькина И.А. Научно-практический комментарий к гл. 20.1 "Право застройки" проекта Федерального закона "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации" // Вестник гражданского права. 2015. N 1.
<15> Пункт 3 ст. 286 ГК РФ.
Ситуация со строительством на частном земельном участке, который во многих случаях используется не только крупным строительным бизнесом, но и частными лицами для постройки ИЖС, несколько другая. Если публичный участок под застройку многоквартирных домов и иных зданий после завершения строительства объекта передается в частную собственность, то частный земельный участок, отданный под застройку, может рассматриваться его собственником как его долгосрочная инвестиция, а также и доход (рента) с застройщика за пользование участком. Таким образом, пользование частным участком под застройку, в отличие от публичного, в большинстве случаев, наоборот, не рассматривается как способ перехода в собственность застройщика.
Поэтому правовой режим недвижимости, в рамках которого должны уживаться долгие годы застройщик и частный собственник земли, безусловно, требует совершенного правового регулирования. Даже уже при самом первом подходе к разбору указанной ситуации видно, что такое длительное пользование чужой землей владельцем индивидуального жилого дома или любого иного здания требует публичного, долгосрочного, наследуемого, оборотоспособного, закладываемого, а также защищенного от всех иных лиц права. Как ни странно, но об этом праве постоянно говорят цивилисты в кругах ученых и практиков в последние десятилетия, оно работало у нас в дореволюционной России, в советской России, и оно называется правом застройки <16>.
--------------------------------
<16> О вещном праве застройки см.: Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве. М.: Статут, 2000; Суханов Е.А. Вещное право: Научно-познавательный очерк. М.: Статут, 2017; Емелькина И.А. Вещное право застройки чужого земельного участка // Вестник экономического правосудия РФ. 2010. N 11; Леонтьева Е.А., Эм М. Наследственное право застройки: опыт Германии // Вестник гражданского права. 2011. N 6; Иванова Е.Ю. Проблемы строительной аренды в судебной практике и проект введения права застройки в отечественное законодательство // Вестник гражданского права. 2021. N 2. С. 149 - 174.
Может ли договор строительной аренды, изначально ориентированный на обязательственное срочное пользование объектом, охватить всю пестроту вещных долгосрочных отношений? Договорный режим является более гибким и допускает в силу наличия его диспозитивности и иные правила игры, нежели вещно-правовой режим, предусмотренный законом. Владелец участка под застройку, которого можно обозначить как сильную сторону такого договора строительной аренды, наделен достаточно широкими возможностям; договорный режим по своей сути не может гарантировать права застройщика и его правопреемников как слабой стороны данного по своей сути вещного правоотношения. В частности, в силу принципа диспозитивности аренды встает вопрос ипотеки на строение, возведенное на участке, принадлежащем частному лицу. Разрешит ли собственник земельного участка установить ипотеку на его участок? Это право застройщика надо специально оговаривать в соглашении, а собственник участка может занять принципиальную позицию отказа в разрешении ипотеки на его участок.
Кроме того, право аренды под застройку не дает прозрачности в случае смерти застройщика, очевидно, что его наследники вступают в право наследования на строение, но как быть с землей, ведь согласно п. 2 ст. 617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. А если договором будет предусмотрено иное?
Ведь, как известно, в договорном праве существует принцип Numerus apertus, который говорит об открытости условий договора, т.е. их установлении по усмотрению сторон, а не Numerus clausus, который действует при вещном режиме и требует строго установленных условий в законе, а значит, и гарантий прав сторон.
Далее вопрос о продаже здания: в силу "единства судьбы" объектов вместе со зданием должен переходить и участок, но возможно, что собственник земли не желает, чтобы на его участок пришел чужой человек, и изначально в договоре запретит отчуждение участка.
Кроме этого, диспозитивный характер аренды вполне допускает установление разного рода договорных конструкций, в том числе действующих в виде обременений, ограничений или неких обязанностей, взятых одной из сторон. В силу открытого перечня способов обеспечения обязательства участок может быть передан его владельцем в обеспечение, а это обременение, и в силу его диспозитивности и необязательности регистрации в ЕГРН оно будет известно только сторонам договора. Ведь обязательственные права на недвижимость, в отличие от вещных, по общему правилу не требуют регистрации в ЕГРН. А как тогда быть с добросовестными приобретателями, которые не знали и не могли знать о таких по сути обременениях участка. Мы еще не поднимаем здесь вопрос банкротства и проблемы, которые возникнут при формировании конкурсной массы владельца участка.
Поэтому необходимо понимать, что если законодатель допустит для регулирования данных отношений известный практике обязательственный договор аренды, то в силу гибкости договорного права будут работать не самые прозрачные правила игры, которые в силу действующего в договорном праве принципа свободы договора не способны защитить в полной мере ни участников данных отношений (застройщика и владельца участка и их правопреемников), ни интересы добросовестных участников оборота.
Пункт 3 ст. 287.3 ГК РФ закрепил отдельные общие пределы правомочий застройщика чужого земельного участка в отношении возведенного им строения, указав на то, что собственник здания или сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этими зданием или сооружением по своему усмотрению, в том числе сносить принадлежащие ему здание или сооружение, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным земельным участком, установленным законом или договором, и не нарушает прав собственника данного земельного участка или его иного законного владельца. То есть эта статья устанавливает правила о содержании права застройщика на строение, возведенное на чужой земле, но не закрепляет содержание права застройщика в отношении земельного участка под строением.
Таким образом, можно утверждать, что вопрос о праве застройщика на чужой частный земельный участок, на котором им возведено строение, остается нерешенным, и справедливое разрешение этого вопроса путем выбора правовой конструкции обязательственного договора аренды вряд ли получится. Для того чтобы застройщик был заинтересован в строительстве на чужой земле капитального строения, необходимо, чтобы право пользования чужим земельным участком для строительства было публичным (зарегистрированным в ЕГРН), наследуемым, оборотоспособным, закладываемым и защищенным от всех иных лиц. Подобное содержание права пользования чужим участком для строительства имеет место в вещном праве застройки.
Поэтому и интересы современных российских застройщиков требуют, чтобы данное право пользования отвечало по крайней мере следующим признакам, способным обеспечить вещно-правовой режим данного права.
Во-первых, это должно быть строго целевое право - для застройки и последующей эксплуатации строения в жилых или нежилых целях, которому как раз и посвящен узконаправленный характер права застройки - исключительно для строительства и последующей эксплуатации участка со строением.
Во-вторых, оно должно быть долгосрочным (по крайней мере равным сроку эксплуатации строения), во всех правопорядках право застройки устанавливается на достаточно длительные сроки, например до ста лет, и т.п.
В-третьих, в содержании данного права должны быть правомочия на возможность отчуждения (продажи, мены, дарения), возможность реализации данных правомочий предусмотрена законным режимом права застройки.
В-четвертых, это право пользования должно включать возможность залога как уже возведенного строения, так и объекта, который будет создан в будущем, для получения кредита под строительство объекта. В застройке заложен механизм залога строения с участком для получения застройщиком кредита.
В-пятых, необходимо, чтобы возведенное на чужой земле строение переходило в порядке правопреемства по наследству или при реорганизации одновременно с правом на земельный участок под строением. Право застройки как раз и называется наследуемым правом застройки, и его переход по наследству - один из главнейших элементов его правового режима.
В-шестых, требуется и решение вопроса о следовании строения за участком в случае, если владелец участка умирает и открывается наследство или когда юридическое лицо реорганизуется. Этот аспект также регулируется правом застройки.
В-седьмых, следует разрешить вопрос и о преимущественном праве покупки. При этом, поскольку строительство на чужом частном земельном участке предполагает своеобразный доверительный характер отношений, возможна потребность в разных преимущественных правах: владельцем строения на приобретение земельного участка и, наоборот, владельцем участка - на приобретение строения. Такое преимущественное право приобретения будет наиболее защищенным при его регистрации в ЕГРН. Именно так оно оформляется в правопорядках, где есть право застройки.
Указанные потребности в пользовании земельным участком свидетельствуют о том, что наиболее полно может обеспечить данный правовой режим вещное право застройки.
В странах с правопорядком континентального типа создание данного правового режима здания, возведенного на чужом частном земельном участке, обеспечивается через право наследственного, отчуждаемого и закладываемого права застройки чужого земельного участка <17>. Для того чтобы не было злоупотребления со стороны застройщика участка, это право имеет природу вещного права, а, соответственно, на него распространяется Numerus clausus - закрытый перечень, в том числе и правомочий собственника. Оно прочно, стабильно и прозрачно в связи с необходимостью регистрации в публичных реестрах, все правомочия сторон права застройки изначально согласовываются и далее регистрируются в виде записи о праве застройки в публичном реестре. Пределы этого права в силу Numerus clausus не могут быть расширены, изначально прозрачны и понятны, так как прямо закреплены законом.
--------------------------------
<17> Емелькина И.А. Система ограниченных вещных прав на земельный участок. М.: Инфотропик Медиа, 2013. С. 196 - 219.
Определение содержания застройки, данное в Концепции развития гражданского законодательства РФ 2009 г. в виде возможности застройщика на владение и пользование земельным участком (для строительства на нем различного рода объектов), а также находящимися (возведенными) на земельном участке зданиями и сооружениями, вполне соответствует тем запросам, которые выше нами были обозначены. Отличия вещного права застройки от права строительной аренды заключаются в наличии у права застройки таких свойств, как правомочие застройщика на его отчуждение, а также возможности передачи права по наследству, целевом назначении права, указании срока действия. В Концепции и разработанном на ее основе законопроекте об изменении Гражданского кодекса РФ (ст. 300.5) предлагается возможность отчуждения права застройки, необходимо внесение соответствующих дополнений в законодательство о залоге относительно основания, порядка и условия его залога, процедуры оценки.
В этой связи хочется закончить данную статью словами из работы Е.А. Суханова, которые, безусловно, рано или поздно получат свое воплощение в жизнь: "В конце концов все равно придется вводить нормальные ограниченные вещные права, в том числе право застройки, которое у нас было до 1948 г. Получается, что система ограниченных вещных прав, опирающаяся на адекватное регулирование недвижимости, объективно востребована оборотом.
Конечно, это задача на несколько лет: не только в развитии новых правовых институтов, связанных с появлением цифровой экономики и новых объектов, но и в регулировании недвижимости мы все еще плетемся в хвосте истории. Не случайно Президент РФ неоднократно повторял, что экономика у нас переходная и еще не вполне рыночная. И она не станет полноценной рыночной до тех пор, пока законодательство не обеспечит адекватного понимания и регулирования недвижимости и системы вещных прав" <18>.
--------------------------------
<18> Суханов Е.А. Недвижимость в системе объектов гражданских прав // Журнал российского права. 2021. N 1. С. 16 - 22.
