Как мошенники завладевают недвижимостью, обманывая собственников? Судебная практика о возможности возврата недвижимости от новых владельцев, в том числе добросовестных. Анализ споров 2
Многие люди уверены, что жизненный опыт позволит им никогда не стать жертвой мошенников. Однако это не совсем так. Порой отсутствие правовой информации о типичных схемах, используемых любителями легкой наживы, может обусловить утрату собственниками недвижимости.
Находясь под влиянием обмана, они часто передают права на имущество добровольно. И только через некоторое время становится ясно, какую ошибку они совершили.
Поэтому владельцы недвижимости должны знать, как мошенники могут отобрать у них собственность. Немалый интерес представляет судебная практика о возможности возврата недвижимости от новых владельцев, в том числе "добросовестных".
Существуют различные мошеннические приемы "охотников за недвижимостью".
Так, например, часто подобные лица организуются в преступные группы, ищущие собственников недвижимости, злоупотребляющих спиртными напитками, имеющих задолженности по коммунальным платежам и нуждающихся в денежных средствах.
Далее мошенники пытаются склонить последних к отчуждению недвижимости, обещая при этом предоставить безвозмездный денежный заем, погасить задолженность за коммунальные платежи, приобрести более дешевое жилое помещение и выплатить разницу от стоимости, заведомо не намереваясь исполнять взятые на себя обязательства <1>.
--------------------------------
<1> Приговор Октябрьского районного суда г. Мурманска от 22.07.2020 по делу N 1-118/2020 // Судебные и нормативные акты РФ.
Иногда используются особые доверительные отношения, имевшие место с собственником недвижимости (состояния в браке, совместного проживания, дружбы, родства и т.п.).
В этом случае сделка по отчуждению недвижимого имущества часто совершается под влиянием обмана (п. 2 ст. 179 ГК РФ).
При этом обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота <2>.
--------------------------------
<2> См.: п. 99 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2015. Август. N 8.
Так, З. после расторжения брака и раздела имущества - жилого дома продала впоследствии его без ведома бывшего мужа, тем самым злоупотребив его доверием.
Суд установил, что З. знала о правах бывшего супруга на половину дома в результате раздела имущества, однако умолчала об этом при заключении договора купли-продажи и подаче документов на его регистрацию.
Приговором суда, оставленным без изменения апелляционной инстанцией, З. осуждена по ч. 4 ст. 159 Уголовного кодекса Российской Федерации (далее - УК РФ) <3>.
--------------------------------
<3> Кассационное определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 14.07.2020 N 77-1033/2020.
В иной ситуации, ставшей предметом судебного рассмотрения, сын предложил матери подарить ему дом в обмен на покупку квартиры. Согласившись с этим, она подарила сыну дом, переехав в купленную им квартиру.
Узнав о том, что квартира оформлена на сына, женщина попросила его переоформить документы, но тот не удовлетворил ее требования.
Таким образом, он обманным путем нарушил договоренность с матерью об отчуждении дома со встречным предоставлением жилья.
Лишь после подачи матерью иска и рассмотрения дела судами ее требования были удовлетворены, жилой дом и земельный участок возвращены ей в собственность <4>.
--------------------------------
<4> Кассационное определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 08.09.2020 по делу N 88-17506/2020.
Как следует из материалов иного гражданского дела, Т. предложил вернуться к нему бывшей жене. Та согласилась с условием, что мужчина "перепишет" на нее право собственности на дом и земельный участок.
После заключения между ними договора купли-продажи недвижимости (без передачи денежных средств) женщина отказалась от своих обещаний.
Далее Т. обратился в суд с иском о признании этого договора ничтожной сделкой и признании за ним права собственности на недвижимость.
По результатам судебного разбирательства иск был удовлетворен, договор купли-продажи признан недействительным <5>.
--------------------------------
<5> Решение Кумертауского межрайонного суда Республики Башкортостан от 06.02.2020 по делу N 2-113/2020 // Судебные и нормативные акты РФ: сайт.
Однако иногда суд, давая оценку схожим обстоятельствам, не признает их обманом.
Так, С. обратилась в суд с иском к А. о признании недействительными заключенных с ним договоров купли-продажи ее дома и земельного участка.
А. обещал, что будет проживать с ней, поддерживать дом в надлежащем состоянии, однако обманул ее.
Как усматривается из решения суда, оставленным без изменения апелляционным и кассационным определениями, обещание совместного проживания после заключения сделок, а впоследствии отказ от такого проживания не может быть признан обманом, имеется отметка о получении С. денежных средств, основания для признания данных сделок недействительными отсутствуют <6>.
--------------------------------
<6> Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 18.11.2021 N 88-17136/2021.
Собственники жилья, подарившие его иным лицам и потом заявившие, что совершили сделку под влиянием обмана, должны представить в суде соответствующие доказательства.
Так, К., подав в суд иск к бывшей жене о признании недействительным договора дарения недвижимости, утверждал, что та обманным путем, под предлогом сохранения семьи, завладела принадлежащим ему домом и создала такие условия, чтобы он из него выехал.
По решению суда, отказавшего в удовлетворении иска, К. не представлено доказательств, с бесспорностью подтверждающих наличие в действиях одаряемого обмана и умысла на понуждение истца к совершению сделки под влиянием обмана.
В данной ситуации требования истца о признании договора дарения недействительным были основаны лишь на изменившихся в худшую сторону личных взаимоотношениях с ответчиком <7>.
--------------------------------
<7> Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 04.02.2021 N 88-3332/2021 по делу N 2-302/2020.
Попробуем разобраться, возможно ли возвращение собственникам недвижимости от ее добросовестных приобретателей.
Имеется в виду ситуация, когда недвижимость реализована лицу, ничего не знавшему о мошенническом способе ее приобретения продавцом.
Так, Х. обратился в суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, заключенного с ним обманным путем (мошенник был впоследствии осужден по ч. 4 ст. 159 УК РФ и приговорен к 3 годам лишения свободы).
Однако преступник успел заложить объекты недвижимости, получив кредит. Далее дом и земельный участок были проданы на публичных торгах Г., который, в свою очередь, для создания видимости добросовестного приобретения перепродал данное имущество М.
В свою очередь, М. обратилась в суд со встречным иском, в котором просила признать ее добросовестным приобретателем жилого дома и земельного участка. Согласно ее доводам она проявила разумную степень осмотрительности и заботливости и имеет все признаки добросовестности приобретения, так как недвижимость приобретена возмездно на торгах, проведенных в форме аукциона.
Судами в удовлетворении исковых требований Х. отказано, встречные исковые требования М. удовлетворены.
Как отмечено при этом, наличие приговора по ст. 159 УК РФ не свидетельствует о том, что истец лишился своего имущества помимо своей воли, поскольку Х. заключал оспариваемую сделку со своим родственником, желая ему помочь <8>.
--------------------------------
<8> Определение Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 17.01.2023 N 88-77/2023, 2-374/2022.
Согласно материалам рассмотрения иного гражданского дела С. под предлогом займа денежных средств убедили владелицу дома и земельного участка Р. заключить с ними договор купли-продажи недвижимости, заверив, что эта сделка формальна.
Приговором суда впоследствии установлено, что данная сделка была заключена под влиянием обмана со стороны С., совершившего преступление, предусмотренное ч. 4 ст. 159 УК РФ. Далее С. продал указанную недвижимость К., распорядившись похищенным.
Р. подала иск о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительной сделкой и об истребовании недвижимости из чужого незаконного владения.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения при рассмотрении апелляции, договор признан недействительной сделкой, а в удовлетворении остальных требований отказано.
Однако кассационным судом решение об отказе в удовлетворении требований Р. об истребовании имущества из чужого незаконного владения отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
В судебном постановлении по этому поводу отмечено, что, фактически признав, что ответчики являются добросовестными приобретателями, без исследования суда первой инстанции остались вопросы возмездности приобретения ответчиками спорного имущества, осведомленности ответчиков о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение, и др. <9>
--------------------------------
<9> Определение Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 08.08.2022 по делу N 88-6633/2022.
Весьма интересным с точки зрения возможности истребования недвижимости от добросовестного приобретателя является следующее судебное решение.
Согласно постановлению суда в период брака супруги П. приобрели жилой дом и земельный участок, подарив его затем сыну. Впоследствии установлено, что на момент совершения данной сделки его мать была недееспособной.
Ввиду того что при осуществлении дарения жилого дома и земельного участка П. не была способна понимать значение своих действий и руководить ими, судом вышеуказанный договор в части дарения 1/2 доли жилого дома и земельного участка признан недействительным.
В применении последствий недействительности сделки и приведении сторон в первоначальное состояние путем возвращения в собственность недееспособной П. жилого дома и 1/2 доли земельного участка отказано в связи с тем, что на момент вынесения решения спорное имущество продано ответчику Б., чье право собственности на жилой дом и земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке.
Б. обратился в суд со встречным исковым заявлением о признании добросовестным приобретателем жилого дома и земельного участка.
Решением суда первой инстанции встречные требования Б. удовлетворены.
В апелляции это решение отменено, прекращено право собственности Б. на 1/2 долю жилого дома и 1/2 долю земельного участка, данные объекты недвижимости истребованы из чужого незаконного владения.
Суд кассационной инстанции согласился с тем, что имущество, отчужденное первоначальным собственником, не понимавшим значение своих действий и не способным руководить ими, может быть истребовано в том числе и от добросовестного приобретателя <10>.
--------------------------------
<10> Определение Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 18.04.2023 N 88-3102/2023.
Выводы:
1. Отсутствие минимальной правовой информации о типичных схемах, используемых любителями легкой наживы, может обусловить утрату собственниками своей недвижимости.
2. Практика показывает, что существует достаточно большое число мошеннических комбинаций среди "охотников за недвижимостью", в том числе:
- склонение к отчуждению недвижимости обманным обещанием предоставить безвозмездный денежный заем, погасить задолженность за коммунальные платежи, приобрести более дешевое жилое помещение;
- с использованием особых доверительных отношений, имевших место между мошенником и собственником недвижимости (состояния в браке, совместного проживания, дружбы, родства и т.п.);
3. Обманом при совершении мошенничества с недвижимостью считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
4. При разрешении судом вопроса о признании новых владельцев спорной недвижимости добросовестными приобретателями следует исследовать, помимо иных, вопросы возмездности приобретения ими спорного имущества; осведомленности ответчиков о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение и др.
5. Согласно судебной практике имущество, отчужденное первоначальным собственником, не понимавшим значение своих действий и не способным руководить ими, может быть истребовано в том числе от добросовестного приобретателя.
