Пределы применения принципа единства судьбы земли и недвижимости: ГК РФ солидарен с ВС РФ? 2
В статье анализируются положения ЗК РФ, Закона о регистрации недвижимости, новая гл. 17.1 ГК РФ в части применения принципа единства судьбы земельного участка и недвижимого имущества к помещению при переходе прав на него, а также судебная практика, сложившаяся к моменту вступления в силу данной главы ГК РФ. Автор приходит к выводу о том, что после восполнения правового вакуума в части правового положения помещения в нежилом здании и прав собственников помещений на общее имущество в здании Верховному Суду РФ придется заново проанализировать пределы применения принципа единства земли и недвижимости при переходе прав на помещение.
Ключевые слова: помещение, часть здания, общее имущество, переход прав, исключения из принципа единства, в силу закона, в силу договора.
The article analyses the provisions of the Land Code of the Russian Federation, the Federal Law "On Registration of Real Estate", the new Chapter 17.1 of the Civil Code of the Russian Federation regarding the application of the principle of unity of the fate of land and real estate to the premises during the transfer of rights to it, as well as judicial practice that has developed by the time this chapter of the Civil Code of the Russian Federation comes into force. The author comes to the conclusion that after filling the legal vacuum regarding the legal status of premises in a non-residential building and the rights of owners of premises to common property in the building, the Supreme Court of Russia will have to re-analyse the limits of the application of this principle when transferring rights to premises.
Key words: premises, part of the building, common property, transfer of rights, exceptions to the principle of unity, by virtue of the law, by virtue of the contract.
Провозглашенный в 2001 году Земельным кодексом (ЗК) РФ принцип единства судьбы земельного участка и объектов недвижимости создал весьма серьезные препятствия в сфере оборота недвижимости. Причем основная проблема заключалась даже не в самом принципе, а в его абсолютизации со стороны правоприменительной практики. Если бы судебная практика исходила из буквального его толкования ("за исключением случаев, установленных федеральными законами"), соблюдала бы пределы его применения, а не стремилась к расширительному его толкованию, то на обороте недвижимости, на процессе инвестирования в создание новых объектов коммерческой недвижимости это сказалось бы не так негативно.
Таких федеральных законов, о которых говорится в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ, т.е. содержащих исключение из принципа единства, можно назвать как минимум три. Во-первых, это сам Гражданский кодекс (ГК) РФ в части регулирования отношений наследования. Например, если имеется завещание на здание, а на земельный участок оно отсутствует и наследники по закону и по завещанию не совпадают, то принцип единства здесь не применяется и земельный участок не следует судьбе здания, с чем согласился Верховный Суд РФ <1>. Во-вторых, это Семейный кодекс (СК) РФ. В части определения наличия супружеской доли в здании и земельном участке он не придерживается принципа единства земли и недвижимости, сформулированного ЗК РФ. Например, если жилой дом находится в личной собственности одного из супругов (подарен, получен по наследству), а земельный участок приобретен во время брака по возмездной сделке или предоставлен бесплатно в собственность по решению органа власти, то исходя из положений ст. 34 и 36 СК РФ в жилом доме супружеская доля выделяться не будет, а в земельном участке будет. И в-третьих, что самое главное, такое исключение устанавливает сам ЗК РФ в п. 4 ст. 35 ЗК РФ, где в абзаце первом этой нормы введена формулировка "за исключением следующих случаев". С учетом того что с 1 сентября 2022 года в ГК РФ введена гл. 17.1 <2>, впервые урегулировавшая правовое положение помещения в нежилых зданиях, анализ именно этого третьего исключения из принципа единства и толкование его с учетом подхода ГК РФ представляет наибольший интерес.
--------------------------------
<1> Определения ВС РФ от 06.02.2018 N 87-КГ17-14, от 01.08.2017 N 18-КГ17-116.
<2> Федеральный закон от 21.12.2021 N 430-ФЗ (ред. от 28.06.2022) "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации".
Формулировка абзацев первого и второго п. 4 ст. 35 ЗК РФ остается неизменной на протяжении всего существования ЗК РФ: отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением отчуждения части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка. Словосочетание "часть здания, которая не может быть выделена в натуре" традиционно толковалось как помещение. Такое толкование нашло подтверждение в ГК РФ, п. 1 ст. 141.4 которого, вступивший в силу 1 сентября 2022 года, определяет помещение как обособленную часть здания. Определение помещения через термин "часть" объекта недвижимости не совсем корректно с точки зрения Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" <3> (далее - Закон о регистрации недвижимости), который исходит из того, что постановка на кадастровый учет части объекта недвижимого имущества возможна только для целей государственной регистрации распространения на нее ограничения прав и обременения (п. 4 ч. 3 ст. 14 Закона). Подобной позиции придерживается и Верховный Суд РФ, указывая, что кадастровый учет частей объектов недвижимого имущества, не являющихся самостоятельными объектами гражданских прав, осуществляется только в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав <4>.
--------------------------------
<3> Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
<4> Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016.
Что касается помещения, то оно в ст. 130 ГК РФ названо в качестве недвижимой вещи, которая, безусловно, может быть обременена вещными правами. Закон о регистрации недвижимости в ч. 19 ст. 40 содержит лишь одно ограничение - наличие в ЕГРН записей о государственной регистрации вещных прав на здание, сооружение с одновременной государственной регистрацией вещных прав на помещения в таких зданиях, сооружениях не допускается. Аналогичное положение содержится теперь и в самом ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 287.2 ГК РФ при государственной регистрации прав на образованные в здании или сооружении помещения право собственности на здание, сооружение в целом прекращается. В то же время при регистрации обременения части объекта недвижимости право собственности на сам объект недвижимости не прекращается, более того, только собственник объекта недвижимости, права которого зарегистрированы, может обременить его часть арендой или сервитутом. Вместе с тем определение в ГК РФ помещения в качестве части здания можно считать завершающим штрихом в толкование абз. 1 и 2 п. 4 ст. 35 ЗК РФ в отношении "части здания, которая не может быть выделена в натуре".
Судебная практика по вопросу о том, влечет ли приобретение права собственности на расположенные в здании нежилые помещения возникновение права собственности на долю в праве на земельный участок, на котором расположено данное здание, выработала два диаметрально противоположных подхода.
Одни суды, особенно в Северо-Западном округе, отвечают на вопрос положительно <5>, другие - отрицательно <6>. При этом суды не учитывали, что возможность перехода доли в праве на земельный участок вместе с помещением в силу закона зависит от того, есть ли такая доля в принципе. Если помещения в здании принадлежат различным собственникам, которые оформили долевую собственность на земельный участок, то доля в праве на земельный участок следует судьбе помещения в силу закона. Но возможна и другая ситуация - земельный участок и все помещения в здании находятся в собственности одного лица, и оно продает одно из помещений. Тогда возникает вопрос: что перейдет покупателю помещения в силу закона, если доли в праве на земельный участок нет? Каков механизм ее перехода и кто будет рассчитывать ее размер, если в договоре купли-продажи она не определена? Орган регистрации прав? Конечно, нет.
--------------------------------
<5> Постановления ФАС СЗО от 13.04.2007 по делу N А13-2905/2006-06, от 22.08.2008 по делу N А26-5963/2007, от 20.02.2012 по делу N А56-15569/2011; ФАС ПО от 18.02.2014 по делу N А55-1486/2013; ФАС ВВО от 27.04.2012 по делу N А82-1806/2011.
<6> Постановления ФАС ПО от 06.03.2014 по делу N А55-23231/2012, от 02.09.2013 по делу N А57-13140/2012; АС ЗСО от 10.07.2015 по делу N А27-11338/2014.
Таким образом, для того чтобы доля в праве на земельный участок перешла вместе с помещением, она должна быть рассчитана и указана в договоре купли-продажи. Следовательно, доля в праве на земельный участок, если она изначально отсутствует, может перейти вместе с помещением только в силу договора, а не в силу закона. Соответственно, если размер доли, подлежащей переходу, определен в договоре купли-продажи помещения, то она перейдет к новому собственнику, если же в договоре, на основании которого переходит право на помещение, ничего о доле в праве на земельный участок не говорится, то перейдет только помещение.
Поскольку до 2022 года ГК РФ не регулировал вопросы правового положения помещения в здании и права собственника помещения на общее имущество в здании, то для оправдания своей позиции суды, придерживающиеся второго подхода, применяли, как правило, аналогию закона, руководствуясь ст. 289, 290 ГК РФ и нормами Жилищного кодекса (ЖК) РФ <7>.
--------------------------------
<7> Постановления АС ПО от 25.05.2016 по делу N А12-27619/2015; ФАС ПО от 06.03.2014 по делу N А55-23231/2012.
1 марта 2015 года вступила в силу новая редакция ЗК РФ <8> и п. 4 ст. 35 ЗК РФ был дополнен абз. 7, подтвердившим исключение из принципа единства, содержащееся в абзацах первом и втором данного пункта. Согласно новому абзацу отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение помещения в здании, сооружении проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположено здание, сооружение.
--------------------------------
<8> Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Таким образом, теперь п. 4 ст. 35 ЗК РФ стал содержать два различных механизма перехода прав на помещения в зависимости от того, оформлена ли на земельный участок индивидуальная или долевая собственность.
В последнем случае (абз. 7 п. 4 ст. 35 ЗК РФ) доля в праве на земельный участок переходит в силу закона при переходе прав на помещение. Если же земельный участок находится в индивидуальной собственности собственника помещений, то доля в праве на него в силу закона перейти не может, переход ее возможен только в силу договора, если она в договоре определена. Иначе помещение переходит без прав на земельный участок, и это исключение закреплено в абз. 1 и 2 п. 4 ст. 35 ЗК РФ.
Однако юридическим сообществом новая редакция п. 4 ст. 35 ЗК РФ не была воспринята подобным образом. Например, старший юрист практики "Недвижимость. Земля. Строительство" юридической фирмы VEGAS LEX М. Преображенская прокомментировала новую редакцию данной нормы следующим образом: после того как с 1 марта 2015 года п. 4 ст. 35 ЗК РФ был дополнен абз. 7, сделки по отчуждению помещений без доли в праве на земельный участок, заключенные с указанной даты, противоречат закону <9>.
--------------------------------
<9> См.: Павлова З. ВС напомнил о принципе единства судьбы участка и расположенного на нем объекта недвижимости // Адвокатская газета. 2020. 24 марта.
Верховный Суд РФ также не посчитал, что абз. 1 п. 4 ст. 35 ЗК РФ может быть истолкован в качестве исключения из принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем недвижимого имущества. ВС РФ полагает, что, если при отчуждении помещения в здании невозможен выдел земельного участка, расположенного под данным помещением, земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя.
Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещения в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещение в здании <10>. Более того, в одном из своих Определений Верховный Суд РФ указал о переходе к покупателю помещения доли в праве на участок, на котором расположена данная недвижимость, даже если помещение было приобретено до 1 марта 2015 года <11>. В дальнейшем Верховный Суд РФ последовательно отстаивал свою позицию относительно применения принципа единства при отчуждении помещения. Комментируя Определение Верховного Суда РФ от 10 февраля 2020 года <12>, партнер АБ "Бартолиус" Т. Арабова указывает: "В данном деле примечательно то, что, отстаивая указанный принцип, ВС готов расширительно смотреть на тождество исков и использовать малейшую разницу в них, если это может помочь соединить у одного лица титул на землю и право собственности на здание (помещение)" <13>.
--------------------------------
<10> Обзор практики Верховного Суда Российской Федерации N 1, утв. Президиумом ВС РФ 28.03.2018.
<11> Определение ВС РФ от 14.08.2018 N 49-КГ18-26.
<12> Определение ВС РФ от 10.02.2020 N 309-ЭС19-23230.
<13> Павлова З. Указ. соч.
На фоне изменений земельного законодательства происходило и реформирование регистрационного законодательства. В итоге к моменту вступления в силу гл. 17.1 ГК РФ в Законе о регистрации недвижимости был закреплен определенный механизм перехода прав на помещения в многоквартирных домах (МКД), чего нельзя сказать о помещениях в нежилых зданиях.
Согласно ч. 1 ст. 42 Закона о регистрации недвижимости государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения ограничения права на жилое или нежилое помещение в МКД одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения ограничения неразрывно связанных с ним прав общей долевой собственности на общее имущество, к которому в силу прямого указания закона (ст. 36 ЖК РФ) относится и земельный участок. В соответствии с ч. 5 ст. 40 данного Закона при государственной регистрации права собственности на первое помещение в МКД одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в МКД на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем без указания в ЕГРН размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности.
Примечательно, что подобная формулировка (без указания размеров долей) появилась только в 2021 году <14>. До этого в ч. 5 ст. 40 Закона о регистрации недвижимости было указано, что при государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в МКД одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем. Однако механизм реализации данного положения закреплен нигде не был, из-за чего на практике возникли проблемы, связанные с ответом на вопрос: кто и каким образом будет рассчитывать конкретный размер доли в праве на земельный участок? В итоге законодатель нашел компромиссное решение для регистрации долевой собственности на земельный участок, но только для помещений в МКД - без указания размера долей. Таким образом, механизм возникновения долевой собственности на земельный участок собственников помещений в МКД и переход прав на долю в праве на общее имущество закреплен в Законе о регистрации недвижимости достаточно четко.
--------------------------------
<14> Федеральный закон от 06.12.2021 N 408-ФЗ.
Но данный Закон регулирует публично-правовые отношения и его положения, относящиеся к переходу прав на долю в праве собственности на земельный участок при переходе прав на помещения в МКД, не могут быть по аналогии применимы к иным отношениям, в частности к переходу прав на долю в праве на земельный участок в силу закона при переходе прав на помещения в нежилом здании.
А в отношении помещений в нежилых зданиях подобного механизма Закон о регистрации недвижимости не содержит. Более того, согласно ч. 9 ст. 41 данного Закона размер долей в праве общей собственности на земельный участок вносится в ЕГРН органом регистрации в соответствии с документом, содержащим сведения о размере долей участников долевой собственности. Соответственно, если земельный участок находится в индивидуальной собственности собственника помещений и в договоре будет указан размер доли, подлежащей переходу вместе с помещением, то возникнет долевая собственность на земельный участок. Но тогда эта доля перейдет в силу договора, а не в силу закона, механизма же перехода в силу закона, т.е. без указания в договоре, Закон о регистрации недвижимости не содержит. Однако положения Закона не повлияли на судебную практику.
Что же касается ГК РФ, до вступления в силу гл. 17.1 "Право собственности и другие вещные права на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места" он вообще не регулировал отношения, касающиеся общего имущества собственников помещений в нежилом здании и перехода прав на них. С 1 сентября 2022 года ситуация коренным образом изменилась, и теперь основной кодификационный акт в сфере регулирования оборота недвижимого имущества закрепил данные положения, восполнив правовой вакуум, и судебная практика не сможет больше применять в данной части аналогию закона.
Основная заслуга ГК РФ заключается в том, что, наконец, теперь закреплено то, что относится к общему имуществу собственников помещений в нежилом здании. Согласно п. 1 ст. 287.5 ГК РФ собственникам помещений принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в таких зданиях или сооружениях. К общему имуществу относятся вспомогательные помещения (например, технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в этих зданиях или сооружениях), крыши, ограждающие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений (п. 2 ст. 287.5 ГК РФ).
Таким образом, ГК РФ не включил по аналогии с МКД в состав общего имущества собственников помещений в нежилом здании и земельный участок.
Дополнительно законодатель указал, что земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, занятый зданием или сооружением и необходимый для их использования, входит в состав принадлежащего собственникам помещений общего имущества и принадлежит им на праве общей долевой собственности лишь в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иным законом (п. 3 ст. 287.5 ГК РФ). Таким случаем, предусмотренным ГК РФ, является п. 2 ст. 287.6, согласно которому собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. Соответственно, "иным законом" выступает ст. 36 ЖК РФ, содержащая аналогичное положение.
Таким образом, ГК РФ провел четкую грань между составом общего имущества собственников помещений в МКД и иных зданиях в части вхождения в его состав земельного участка. По аналогии с МКД ГК РФ определил только размер доли в праве на общее имущество собственника помещения в нежилом здании - пропорционально доле общей площади принадлежащих ему помещений в общей площади здания (п. 5 ст. 287.5 ГК РФ). И главное - ГК РФ закрепил, что именно переходит в силу закона при переходе прав на помещение: при отчуждении помещения к их новому собственнику переходит соответствующая доля в праве собственности на общее имущество в здании или сооружении (абз. 2 п. 6 ст. 287.5 ГК РФ).
В результате доля в праве на земельный участок при переходе прав на помещение, если у собственников помещений не оформлена долевая собственность на земельный участок по правилам, предусмотренным ЗК РФ (ст. 39.20) и ГК РФ (п. 3 ст. 287.6), в силу прямого указания закона не переходит. Права собственников помещений на земельный участок также теперь урегулированы ГК РФ. В соответствии с п. 1 ст. 287.6 ГК РФ собственники помещений в здании или сооружении пользуются земельным участком, на котором оно расположено, в соответствии с правилами, установленными ст. 287.3 настоящего Кодекса. Согласно же ст. 287.3 ГК РФ собственник здания, сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащем другому лицу, пользуется данным земельным участком на условиях и в объеме, которые предусмотрены законом или договором с собственником данного земельного участка (п. 1), либо же он вправе пользоваться данным земельным участком в объеме, необходимом для его доступа (п. 2). Соответственно, ГК РФ предусматривает три возможных варианта "взаимоотношения" собственника помещения с земельным участком: права на него возникли в силу закона, в силу договора, либо право доступа без титула.
Из совокупного анализа положений п. 4 ст. 35 ЗК РФ, ч. 5 ст. 40, ч. 9 ст. 41 и ч. 1 ст. 42 Закона о регистрации недвижимости, а также перечисленных норм гл. 17.1 ГК РФ можно сделать вывод о том, что в силу закона при переходе прав на помещение к новому собственнику переходит и доля в праве на земельный участок только в том случае, если долевая собственность уже оформлена, и только тогда действует принцип единства. Если же земельный участок находится в индивидуальной собственности владельца помещений, то доля в праве может перейти при переходе прав на помещение только в силу договора. Но может и не перейти вовсе. Тогда новый собственник помещения окажется на чужом земельном участке и сможет оформить с его собственником договорные отношения. В противном случае ему гарантировано право доступа к его помещению.