Сделки с недвижимостью: проблема выбора безопасного способа расчетов 2
Правильный выбор способа расчета при купле-продаже недвижимости имеет огромное значение ввиду того, что огромные суммы сделки, а также наличие множества мошеннических схем требуют подойти к этому вопросу довольно серьезно. Настоящая статья позволит выбрать безопасный способ расчетов по сделке с недвижимостью, а также понять порядок действий по каждому виду расчетов. В этой статье рассмотрены основные способы расчетов по сделкам с недвижимостью, отражены их преимущества и недостатки, проанализирована судебная практика.
Ключевые слова: сделки с недвижимостью, рынок недвижимости, продавец, покупатель, аккредитив, депозит нотариуса, номинальный счет в банке.
The right choice of payment method for the purchase and sale of real estate is critical, since huge transaction amounts and the presence of many fraudulent schemes require a rather serious approach to this issue. The article allows one to choose a safe payment method for a real estate transaction and understand the procedure for each type of payment. The article discusses the main forms of payment for real estate transactions, reflects on their advantages and disadvantages and analyzes the case law.
Key words: real estate transactions, real estate market, seller, purchaser, letter of credit, notary's deposit, nominal bank account.
Рынок недвижимости сегодня является одной из наиболее традиционных областей экономики и вместе с тем одним из наиболее динамично развивающихся рынков, где совершается большое количество сделок с недвижимостью. Так, только в январе - сентябре 2022 года в Москве было зарегистрировано 96,2 тыс. переходов прав на вторичное жилье, а показатель марта оказался близким к рекордному (было заключено 18,2 тыс. сделок) [7].
Самой распространенной сделкой с недвижимостью является ее переход от одного собственника к другому по договорам купли-продажи, дарения, а также в результате приватизации, наследования, реализации залогов. К сожалению, нередки случаи, когда спустя некоторое время после заключения сделки договор могут признать судом недействительным и расторгнуть со всеми вытекающими последствиями: договор считается незаключавшимся, а покупатель и продавец возвращаются в состояние статус-кво. Подобный иск могут подать в суд любая из заинтересованных сторон сделок, органы местного самоуправления, а если речь идет о нарушении прав несовершеннолетних, то органы опеки и попечительства. Например, сторонами заключена сделка купли-продажи квартиры, которая принадлежит несовершеннолетнему лицу. Вот почему на этапе заключения договора покупатель в первую очередь должен убедиться, что продавец квартиры является ее законным собственником, у продавца отсутствует задолженность по коммунальным платежам, в квартире не осуществлялась перепланировка, имеется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу квартиры (если квартира приобретена была в браке), и учесть ряд других моментов.
Хочется особенно отметить, что высокая цена сделок с недвижимостью привлекает к себе внимание многих мошенников. Поэтому важно не только грамотно провести сделку с недвижимостью, но и безопасно осуществить расчеты, соблюдая баланс интересов покупателя и продавца. В настоящее время имеется ярко выраженная тенденция к переходу к безналичным расчетам по сделкам с недвижимостью. Это обусловлено, во-первых, политикой государства по отслеживанию доходов и расходов населения, а также усилению контроля за деятельностью застройщиков. Так, с января 2021 года под обязательным контролем оказались расчеты наличными и безналичными по сделкам с недвижимостью свыше 3 млн руб. Под обязательным контролем понимается сбор банком и риелторами информации о сделках и предоставление ее в Росфинмониторинг. Соответствующие поправки были внесены в Федеральный закон от 07.08.2001 N 115-ФЗ "О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и/или финансированию терроризма" [9].
Во-вторых, направленной политикой банков на уменьшение доли наличных взаиморасчетов и стимулирование доли безналичных расчетов путем повышения тарифов на проведение операций с наличными средствами. И в третьих, это во многом более удобный и экономичный способ взаиморасчетов для продавца и покупателя недвижимости.
В последние несколько лет при сделках с недвижимостью между физическими лицами наметилась устойчивая тенденция к увеличению процента сделок, в качестве способа взаиморасчетов в которых продавец и покупатель используют вместо ранее традиционного способа расчета через банковскую ячейку безналичные расчеты, в частности, аккредитив, депозит нотариуса. Воспользоваться преимуществами аккредитива - одного из самых надежных и выгодных банковских инструментов, используемых при заключении договоров по отчуждению недвижимости, - следует по ряду причин: личная безопасность продавца, так как нет необходимости в перевозке крупных сумм наличных денежных средств; отсутствие накладных расходов продавца при проверке наличных денежных средств (банковские тарифы на пересчет и проверку подлинности купюр составляют 0,3% (ПАО "Сбербанк"), что достаточно чувствительно); плата за аренду ячейки тарифицируется посуточно. Стоимость аккредитива не зависит от срока; по деловому обычаю, сложившемуся за многие годы сделок с недвижимостью, расходы по оплате банковской ячейки несет покупатель. Минимальная сумма расходов составляет две тысячи рублей за дополнительное соглашение к трехстороннему договору аренды ячейки и 4 - 6 тысяч рублей за аренду самой ячейки. Плата за открытие аккредитива обычно фиксированная (независимо от суммы сделки), например, в ПАО Сбербанк, но ряд банков предоставляют данную услугу бесплатно (ПАО "Московский Кредитный Банк", АО "Райффайзенбанк", АКБ "Фора-Банк").
Кроме того, к преимуществам аккредитива следует отнести то, что его раскрытие происходит в строгом соответствии с перечнем документов, указанным в условиях по обоюдному согласию между продавцом и покупателем. Как правило, это договор купли-продажи недвижимости, с отметками о регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю. Получение денег продавцом не зависит от доброй воли покупателя, а только от исполнения условий аккредитива. Нет проблем с получением ключа от депозитарной ячейки продавцом у покупателя.
Расчеты по аккредитиву регламентируются ст. 867 - 873 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ). В случае взаиморасчетов по сделке с недвижимостью следует выбирать безотзывной аккредитив, чтобы покупатель не мог отозвать свои денежные средства после подписания договора купли-продажи недвижимости и подачи документов в Росреестр для регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю. Способ взаиморасчета между продавцом и покупателем обязательно следует отразить в договоре купли-продажи недвижимости (ч. 2 ст. 862 ГК РФ). Кроме того, очень важным моментом является то, что будет являться документом, подтверждающим полный и окончательный расчет, а именно: выписка по счету продавца о получении денежных средств в оговоренном в договоре размере.
Условием раскрытия аккредитива является предоставление исполняющему банку подлинника настоящего договора купли-продажи с отметкой о государственной регистрации права собственности покупателя на указанные объекты недвижимости в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
Закрытие аккредитива в исполняющем банке производится: при исполнении аккредитива путем оплаты по нему денежных средств на счет продавца, открытый, например, в ПАО Сбербанк; по истечении срока действия аккредитива; при отказе продавца от использования аккредитива (в полной сумме) до истечения срока его действия. Расходы по аккредитиву, включая комиссию исполняющего банка, несет покупатель, комиссию банка получателя несет продавец.
В случае неоплаты покупателем стоимости вышеуказанных объектов недвижимости в срок, установленный настоящим договором, настоящий договор подлежит расторжению, а объекты недвижимости - возврату продавцу.
Некоторые покупатели считают, что документом, подтверждающим полный и окончательный расчет сторон, должна являться рукописная расписка продавца. Однако истребование такой расписки неправомерно и абсолютно достаточно использовать выписку со счета продавца (платежного поручения об исполнении аккредитива) для подтверждения факта полного и окончательного расчета при оплате путем аккредитива. Более того, судебная практика подтверждает, что наличие у покупателя после сделки обоих документов: выписки со счета продавца (платежного поручения об исполнении аккредитива) и расписки продавца о получении данной денежной суммы может рассматриваться как неосновательное обогащение.
Решение N 2-2-117/2017 2-2-117/2017~М-2-145/2017 М-2-145/2017 от 30 ноября 2017 г. по делу N 2-2-117/2017 [8]. В данном деле покупатель получал сумму, причитающуюся ему за объект недвижимости несколькими платежами. Одним из платежей был перевод кредитных средств, полученных в АО "Россельхозбанк" путем аккредитива. По требованию банка продавец написал расписку о получении данных денежных средств, это было обязательным условием банка для выдачи кредита. Таким образом, у покупателя на руках оказалось после сделки подтверждающих оплату недвижимости документов на сумму большую, чем указано в договоре. Что было квалифицировано судом как безосновательное обогащение. Надо отметить, что в практике достаточно часто встречаются подобные требования банков.
Отдельно стоит рассмотреть особенности безналичных взаиморасчетов с помощью аккредитива при продаже недвижимости, находящейся в долевой собственности. С точки зрения покупателя выгодно, чтобы все сособственники были продавцами в одном договоре купли-продажи, а не заключали отдельный договор с каждым сособственником. Это избавит от необходимости оплачивать нотариальную услугу, а кроме того, исключит риск покупки не всего объекта недвижимости, а отдельных долей в праве собственности на недвижимость (например, если Росреестр по какой-то причине откажет в регистрации одного из самостоятельных договоров купли-продажи доли в праве собственности на недвижимость) [2, с. 50]. В случае, когда с каждым сособственником заключается отдельный договор, сделка проходит на тех же условиях, что и свободная продажа недвижимости. Подтверждением платежа является выписка со счета каждого из сособственников. Если же все сособственники придут к соглашению получить по одному договору деньги на счет одного из сособственников, что согласно ст. 421 ГК РФ возможно, то в договор купли-продажи недвижимости нужно обязательно прописать цену доли каждого сособственника, а также закрепить, что подтверждением расчета будет являться расписка от каждого из сособственников на сумму, равную цене его доли. Сделки с долевой собственностью - одни из самых сложных и порождают множество злоупотреблений, часто оспариваются одним или несколькими из сособственников. Наиболее часты судебные споры, в которых оспаривается получение причитающейся денежной суммы одним или несколькими сособственниками.
Из особенностей проведения сделок с использованием аккредитива стоит заметить, что зачисление денежных средств на счет продавца может занимать до 5 рабочих дней, что может заставить некоторых продавцов опасаться данного способа взаиморасчетов, так как нужно ждать. Также надо отметить, что документы, необходимые для раскрытия аккредитива, нужно предоставить в банк на бумажном носителе продавцу лично либо через доверенное лицо по нотариально удостоверенной доверенности. При желании снять со счета наличные средства продавец должен быть готов предоставить по запросу банка в соответствии с требованиями Федерального закона N 115-ФЗ от 07.08.2001 "О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма" документ, подтверждающий происхождение денежных средств, - договор купли-продажи недвижимости.
С 10 января 2021 года согласно ФЗ-208 [13] происхождение средств, размещаемых на аккредитиве, понадобится объяснить и покупателю.
Что касается ситуации отзыва лицензии у банка в момент прохождения сделки по купле-продаже недвижимости, то здесь сумма страхования вклада (аккредитива) составит не более 10 млн рублей (вне зависимости от суммы сделки) согласно ст. 13.3 ч. 1 Федерального закона от 23.12.2003 N 177-ФЗ (ред. от 30.04.2021) "О страховании вкладов в банках Российской Федерации" [10].
Стоит также отметить, что документы, предоставляемые продавцом для раскрытия аккредитива, так же как и в случае с банковской ячейкой, банк проверяет по формальным признакам соответствия, то есть исполняющий банк не несет ответственность за подлинность документов, предоставленных продавцом. К недостаткам аккредитива следует отнести также то, что в случае срыва сделки обратный возврат суммы происходит в судебном порядке. Но, даже учитывая это, аккредитив представляется более безопасным способом взаиморасчета, чем расчет через банковскую ячейку.
Еще одним относительно безопасным способом взаиморасчета между физическими лицами при проведении сделок с недвижимостью является депозит нотариуса. Данное право предоставлено сторонам сделки благодаря внесенным Федеральным законом от 23.05.2018 N 119-ФЗ [11] в Основы законодательства РФ о нотариате изменениям, которые позволяют сторонам обязательства (договора) обратиться к нотариусу с совместным заявлением о принятии от должника на депонирование движимых вещей, безналичных денежных средств или бездокументарных ценных бумаг в целях их передачи кредитору в порядке, в сроки и на условиях, которые указаны в таком совместном заявлении (ст. 88.1 Основ законодательства РФ о нотариате) [6].
Процедура такой сделки достаточно проста и удобна. Сначала происходит депонирование средств покупателя на публичном депозитном счете нотариуса. Данные правоотношения регулируются ст. 860.11 ГК РФ "Договор публичного депозитного счета". По этому договору покупатель выступает депонентом, нотариус владельцем счета, а продавец недвижимости бенефициаром.
Согласно ч. 2 ст. 860.11 ГК РФ владелец публичного депозитного счета несет ответственность перед бенефициаром и депонентом за совершение операций по такому счету с нарушением правил о депонировании, установленных законом. Открытие такого счета не требует присутствия продавца, поэтому покупатель это может сделать самостоятельно. Заключение договора купли-продажи недвижимости при использовании такого способа взаиморасчетов возможно как в нотариальной форме, так и в простой письменной форме. Некоторые нотариусы обязывают участников к заключению купли-продажи недвижимости в нотариальной форме, но законодательство позволяет воспользоваться этой услугой и при заключении договора в простой письменной форме. В любом случае в договоре следует отразить, что взаиморасчеты производятся с использованием публичного депозитного счета нотариуса.
При заключении договора в нотариальной форме депозит нотариуса оплачивается в размере 2 500 рублей, а также нужно будет оплатить услуги по заключению договора в нотариальной форме (стоимость зависит от стоимости объекта недвижимости). Нотариусы также получили право проводить электронную регистрацию перехода права собственности на покупателя, удаленно взаимодействуя с Росреестром с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи. После получения из ФГИС ЕГРН сведений о том, что регистрация права собственности на покупателя прошла успешно, нотариус переводит деньги на счет бенефициара - продавца.
Электронная регистрация не является обязательным условием при заключении договора в нотариальной форме. Стороны договора могут по обоюдному согласию подать документы на регистрацию на бумажном носителе. Денежные обязательства покупателя считаются исполненными в момент внесения средств на публичный депозитный счет нотариуса. Факт внесения денежных средств покупателем, а следовательно, и исполнения обязательств по договору, подтверждает нотариус. Расписка продавца не требуется.
Чем принципиально отличается публичный депозитный счет нотариуса от аккредитива, ответ можно найти в ст. 860.14 ГК РФ, согласно которой "арест, приостановление операций и списание денежных средств, находящихся на публичном депозитном счете, по обязательствам владельца счета перед его кредиторами и по обязательствам бенефициара или депонента не допускаются".
Использование данного способа взаиморасчетов возможно также при проведении альтернативных сделок.
Из других преимуществ данного способа взаиморасчетов - это сокращение сроков государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость при использовании нотариальной формы сделки. С 1 января 2015 года согласно п. 9 ст. 16 ФЗ-218 "О государственной регистрации недвижимости" при нотариальной форме сделки при подаче документов в Росреестр на бумажном носителе срок государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость составит до 3 рабочих дней, а при электронной регистрации - до 1 рабочего дня. Обусловлены такие краткие сроки тем, что в соответствии со ст. 55 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате при удостоверении сделок, направленных на отчуждение или залог имущества, права на которые подлежит государственной регистрации (ст. 8.1 ГК РФ), нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему, а также отсутствие ограничения права, обременений или иных обстоятельств, препятствующих совершению договора. Фактически нотариус выполняет функцию Росреестра до подачи документов на государственную регистрацию. Поэтому, если сделку нужно по каким-то причинам провести максимально быстро, исключив посещение многофункционального центра, в режиме "одного окна", следует воспользоваться именно данной формой взаиморасчетов.
Также следует помнить, что некоторые виды сделок с недвижимостью (сделки по отчуждению долей в праве общей долевой собственности или по ипотеке долей, договоры ренты, а также сделки, связанные с отчуждением недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным) подлежат обязательному нотариальному удостоверению, поэтому в этом случае целесообразно воспользоваться публичным депозитным счетом нотариуса.
Нельзя не согласиться с мнением Е.В. Смиренской [5, с. 53], что "нотариальное удостоверение сделок и институт государственной регистрации недвижимости должны тесно взаимодействовать, а также с тем, что нотариальное удостоверение сделок является гарантией чистоты этих сделок". Уже достаточно давно идут дискуссии о необходимости введения обязательного нотариального удостоверения для всех без исключения сделок с недвижимостью [1, с. 12; 2, с. 128]. К сожалению, с 1 января 1998 года, когда вступил в силу Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", обязательное нотариальное удостоверение для большинства сделок было отменено, так как предполагалось, что государственная регистрация сделок заменит полностью их нотариальное удостоверение. Однако практика показала, что институт государственной регистрации оказался неспособным обеспечить полную защиту прав и интересов собственников. Отсюда наблюдается тенденция постепенного усиления роли нотариата и расширения полномочий нотариуса. Доказательством этого является принятие Федерального закона от 27.12.2019 N 480 "О внесении изменений в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате и отдельные законодательные акты Российской Федерации" [12], предоставившего гражданам возможности удаленного обращения за нотариальными действиями и возможности удостоверения сделок двумя и более нотариусами (например, это очень значимо при межрегиональных сделках и даже международных сделках).
Хочется отметить, что в международной практике, в странах Евросоюза, заверение сделки купли-продажи недвижимости нотариусом является обязательной процедурой. Для сравнения: в России только некоторые сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению: совершение сделки с отчуждением долей; продажа разных долей в рамках одной процедуры; если объект принадлежит несовершеннолетнему лицу; передача недвижимости через договор ренты; раздел общего имущества, нажитого в браке. Нотариус осуществляет проверку чистоты сделки и фактически осуществляет регистрацию перехода права собственности на недвижимость к покупателю. Расчеты производятся через депозит нотариуса. Следует надеяться, что российское законодательство учтет международный опыт и введет обязательный нотариат для сделок с недвижимостью, так как вполне целесообразно возложить ответственность за чистоту сделки на нотариуса как квалифицированного юриста, деятельность которого строго регламентирована законодательством. Напротив, другие профессиональные участники рынка недвижимости, например, специалисты по недвижимости (риелторы), зачастую не имеют юридического образования, деятельность их практически не регулируется законодательством, качество услуг не стандартизировано, что не позволяет им грамотного провести взаиморасчеты при сделках с недвижимостью.
Один из значимых аспектов проведения сделок в нотариальной форме затронул в своей статье К.Л. Манаенков [4, с. 47] - это обязанность нотариусов информировать Росфинмониторинг о подозрительных сделках с недвижимостью. При этом предупреждать клиентов о том, что информация направлена в службу, запрещено. С точки зрения российского законодательства нотариусы (как и банки) являются участниками сделки, поэтому для государства важна их вовлеченность в контроль. Риелторы же являются не участниками сделки, а только консультантами, поэтому на них обязанность информировать Росфинмониторинг о подозрительных сделках не распространяется. Таким образом, мы видим, что предпосылок для введения обязательного нотариата при сделках с недвижимостью достаточно.
Вместе с тем нельзя не согласиться и с доводами противников введения обязательного нотариата для всех сделок с недвижимостью, это достаточно высокая стоимость. Однако в целях безопасности сделки и гарантированности ее юридической чистоты данное обстоятельство является менее значимым, чем опасность потерять всю сумму сделки.
Безопасные расчеты можно также осуществить посредством использования номинального счета: на имя покупателя открывается такой счет в банке, на который зачисляется вся сумма сделки либо ее часть. Нужно лишь один раз прибыть в банк для подписания договора, после чего Центр недвижимости Сбербанка самостоятельно будет осуществлять мониторинг сделки. Как только регистрация недвижимости пройдет, деньги будут направлены на счет продавца автоматически. При этом неважно, в каком банке был открыт счет. Если сделка по каким-либо причинам не зарегистрирована, средства вернутся покупателю. На оформление документов уйдет 15 минут.
В заключение следует отметить, что в последнее время наметилась явная тенденция увеличения доли взаиморасчетов безналичным путем при совершении сделок с недвижимостью. Этому способствует и политика государства, и политика банков, которые всячески упрощают и удешевляют безналичные расчеты и усложняют и делают более дорогими наличные расчеты. У каждого способа взаиморасчетов по сделкам купли-продажи недвижимости есть свои явные преимущества, недостатки и ограничения по применению. Одним из наиболее удобных способов является аккредитив, так как его правовое регулирование четкое и понятное, расходы минимальные, все больше банков предлагает данную услугу на безвозмездной основе. Самым быстрым и надежным способом, дающим больше всего гарантий чистоты сделки, несомненно, является расчет через депозитный счет нотариуса в сочетании с нотариальной формой договора купли-продажи недвижимости и электронной регистрацией. Международный опыт совершения сделок с недвижимостью тому подтверждение. Отсюда есть основания надеяться, что и российское законодательство будет двигаться не только в сторону усиления контроля за сделками в плане доходов и расходов граждан и противодействия террористической деятельности, но и в плане контроля за чистотой сделок. А если говорить именно об этом направлении движения, то логично обезопасить граждан, сделав нотариальное удостоверение обязательным для всех видов сделок.
