Расширительное толкование нормы об обязательной нотариальной форме сделок с жилой недвижимостью 2
Нотариальная форма сделки представляет собой правовой механизм, способный обеспечить максимально полную защиту прав каждого ее участника. Правовое регулирование оборота недвижимости наряду с Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ) обеспечивает ряд федеральных законов, в первую очередь посвященных порядку государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним <1>, а также подзаконные нормативные акты (например, при решении вопроса о необходимости нотариальной формы при продаже недвижимости с торгов <2>).
--------------------------------
<1> Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).
<2> Письмо Минэкономразвития России от 09.10.2018 N Д23и-5388 "О применении положений законодательства Российской Федерации относительно необходимости нотариального удостоверения сделок по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости, заключенных по результатам торгов, в части своей компетенции".
Толкование положений законодательства об обязательной нотариальной форме для сделок с недвижимостью осуществляют суды, в том числе Верховный Суд Российской Федерации, при разрешении конкретных дел.
В соответствии с частью 1.1 статьи 42 Закона N 218-ФЗ сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению с определенными исключениями. Следовательно, договор дарения доли в жилой недвижимости является сделкой по отчуждению доли в праве общей собственности на недвижимое имущество, поэтому подлежит обязательному нотариальному удостоверению, и несоблюдение данной формы сделки влечет ее ничтожность. Однако Верховный Суд РФ предписал управлению Росреестра произвести государственную регистрацию перехода права общей долевой собственности (доля в праве 2/3), права общей долевой собственности (доля в праве 2/3) на объект недвижимости по договору дарения недвижимого имущества, заключенному в простой письменной форме.
Верховный Суд РФ отметил, что поскольку квартира находится в общей долевой собственности Собственника 1 (1/3 доли) и Собственника 2 (2/3 доли) и по договору дарения от 07.05.2021 к Собственнику 1 переходит право собственности на 2/3 доли Собственника 2, то одаряемый становится единственным собственником объекта недвижимости, и нотариальная форма этой сделки не требуется <3>. Позиция по данному делу, насколько это можно определить по содержанию кассационного определения Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ, основана на анализе статьи 163 ГК РФ и глав IX, X Основ законодательства Российской Федерации о нотариате.
--------------------------------
<3> Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 21.12.2022 N 88-КАД22-6-К8.
По мнению суда, цель нотариального удостоверения сделки, при котором нотариус обязан разъяснить сторонам ее смысл и значение, заключается в проверке ее законности, включая соблюдение прав каждой из сторон. Поскольку при дарении доли в праве общей долевой собственности остальные участники долевой собственности преимущественного права приобретения отчуждаемой доли не имеют, то необходимость в совершении нотариальных действий, предполагающих в том числе установление правомочий сторон, разъяснение смысла и значения сделки, проверку действительных намерений сторон и соблюдения права преимущественной покупки доли иных участников долевой собственности, отсутствует.
Иными словами, суд допустил расширительное (распространительное) толкование нормы права.
Под расширительным толкованием следует понимать несоответствие текстового выражения нормы объему ее действительного содержания, которое оказывается шире буквальной ее формулы. Норме права придается более широкий смысл, чем это вытекает из ее словесного выражения <4>. Вместе с тем такое толкование является оправданным только при наличии пробела или правовой неопределенности в регулировании соответствующих отношений. Применение расширительного толкования должно быть обосновано прежде всего целью защиты участников гражданских правоотношений. Кроме того, по общепринятым правилам толкования норм права недопустимо расширительное толкование исчерпывающих, законченных перечней (обстоятельств, субъектов и т.д.); санкций; положений, составляющих исключение из общего правила <5>.
--------------------------------
<4> Суркова С.В. Расширительное толкование норм права // СПС "КонсультантПлюс". 2022.
<5> Суркова С.В. Указ. соч.
В данном случае очевидно прямое нарушение перечня исключений неприменения нотариальной формы сделок с недвижимостью, закрепленных в части 1.1 статьи 42 Закона N 218-ФЗ. К указанному перечню Верховный Суд РФ в своем определении добавил договоры дарения доли в недвижимости одним сособственником другому, вследствие чего прекращается режим общей долевой собственности на объект недвижимости и сособственник становится единственным собственником объекта жилой недвижимости. Надо признать, что при таком подходе встает вопрос о возможности аналогичной оценки других способов отчуждения недвижимости между сособственниками, в результате которых устраняется режим общей долевой собственности: например, договоров купли-продажи долей между сособственниками, совершения отступного и т.д.
Нельзя рассматривать обязательную нотариальную форму только как возможность информирования участников сделки о правах и обязанностях, о правовых последствиях сделки и легальный способ проверки соблюдения права преимущественной покупки. Основной целью нотариального удостоверения сделки является бесспорное обеспечение нотариусом ее действительности. Представляется, что при оценке значения нотариальной формы сделок необходимо придерживаться подхода, в соответствии с которым при совершении удостоверения нотариус должен как проверить соблюдение общих правил совершения сделки, как любого нотариального действия (установление личности, проверка правоспособности и дееспособности сторон, содержания представленных правоустанавливающих документов и т.п.), так и убедиться в соблюдении специальных требований, установленных законодательством для данного вида сделок <6>, например о приватизации, о банкротстве, об отдельных видах юридических лиц и т.д. Следует очень взвешенно подходить к значению нотариального удостоверения сделки, не допуская неоправданного расширения законодательно закрепленного перечня исключений для нотариальной формы сделки ситуативным толкованием норм права.
--------------------------------
<6> Настольная книга нотариуса: в 4 т. / Под ред. И.Г. Медведева. 3-е изд., перераб. и доп. Т. 2: Правила совершения отдельных видов нотариальных действий. М., 2015.
