О специфике критериального подхода к пониманию недвижимого имущества в гражданском праве
Статья посвящена критериальному подходу к пониманию недвижимого имущества в гражданском праве. Отмечается, что при нормативном закреплении тех или иных понятий, необходимых для правового регулирования, широко используется критериальный способ, который состоит в том, что формулируется набор обязательных признаков или требований, только одновременное присутствие которых свидетельствует о наличии соответствующего явления. При конструировании понятия и правового режима недвижимого имущества в гражданском законодательстве использована особая усложненная юридическая техника. За кажущимся критериальным способом ее построения скрывается нечто иное, а именно смешанный подход, включающий в себя три различных элемента: во-первых, указание на общие критерии недвижимого имущества - прочная связь с землей, невозможность перемещения без ущерба; во-вторых, официальный перечень отдельных недвижимых вещей, часть из которых вписывается в эти критерии, а другая не соответствует им; в-третьих, бланкетный способ регулирования - упоминание об иных вещах, могущих быть отнесенными законом к недвижимому имуществу. Иначе говоря, критериальный подход в законодательном закреплении понятия недвижимого имущества имеет не основное, а, скорее, вспомогательное значение и охватывает не весь объем этого понятия, а только некоторую, хотя и наибольшую, его часть, что в целом противоречит функции критериев с точки зрения логики.
Ключевые слова: недвижимое имущество, критерии, земельный участок, государственная регистрация.
The article is devoted to the criterial approach to the understanding of immovable property in civil law. It is noted that at normative fixation of those or other concepts necessary for legal regulation, the criterial method is widely used, which consists in formulating a set of mandatory features or requirements, only the simultaneous presence of which indicates the presence of the relevant phenomenon. When constructing the concept and legal regime of immovable property in the civil legislation, a special complicated legal technique is used. Behind the seemingly criterial way of its construction there is something else, namely a mixed approach, which includes three different elements: firstly, an indication of the general criteria of immovable property - a strong connection with the land, impossibility to move it without damage; secondly, an official list of separate immovable things, some of which fit into these criteria, while others do not meet them; thirdly, a blanket way of regulation - mentioning other things that can be referred by law to immovable property. In other words, the criterion approach in the legislative fixation of the concept of immovable property has not the main, but rather an auxiliary meaning and covers not the entire scope of this concept, but only some, albeit the largest part of it, which generally contradicts the function of criteria from the point of view of logic.
Key words: immovable property, criteria, land plot, state registration.
При нормативном закреплении тех или иных понятий, необходимых для правового регулирования, широко используется критериальный способ, который состоит в том, что формулируется набор обязательных признаков или требований, только одновременное присутствие которых свидетельствует о наличии соответствующего явления.
С точки зрения логики эта техника представляет собой определение понятий "через род и видовое отличие", а в юридической практике сводится к идентификации всех необходимых свойств данного явления.
При этом критериальный подход не является единственно возможным; в законотворчестве используются и другие варианты: например, когда то или иное понятие задается не критериями, а перечислением элементов, например в гражданском законодательстве отсутствует официальное определение права собственности, вместо чего приводится лишь перечень из трех правомочий. Некоторые понятия могут вообще не получать нормативного определения, вследствие чего интерпретируются контекстуально или в порядке усмотрения.
Промежуточное положение между этими вариантами занимают определения, в которых используются так называемые оценочные признаки: внешне они напоминают критериальный подход, однако, поскольку точные объем и содержание оценочных признаков не устанавливаются, фактически нельзя считать их критериями, поскольку их значение не является фиксированным и также во многом зависит от усмотрения правоприменителя.
Определение недвижимого имущества, сформулированное в действующем гражданском законодательстве, по внешним характеристикам соответствует критериальному подходу, поскольку в нем присутствует конструкция "объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно" (п. 1 ст. 130 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации <1>, далее - ГК РФ).
--------------------------------
<1> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ.
Однако доктринальные трактовки данного положения неоднозначны. Например, В.В. Ровный полагает, что в законодательном определении имеются и признак (связь с землей), и критерий (невозможность перемещения), причем статус этих свойств различен: "Хотя признак прочной связи с землей раскрывается посредством критерия неперемещаемости объектов без несоразмерного ущерба их назначению и даже иллюстрируется примерами (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства), тем не менее не лишен неопределенности. Поэтому при определении объектов недвижимости рационально исходить только из признака и отказаться от раскрывающего его критерия и примеров" <2>.
--------------------------------
<2> Ровный В.В. О категории "недвижимость" в Гражданском кодексе РФ // Проблемы современного законодательства России и зарубежных стран: Матер. VIII Межд. науч.-практ. конф. Иркутск: Иркутский институт (филиал) ВГУЮ (РПА Минюста России), 2019. С. 198.
Различие понятий "критерий" и "признак" в этом рассуждении остается не вполне конкретным. Кроме того, не совсем ясно также, что подразумевается под "отказом от критерия", в частности, предполагается ли возможность отнесения к недвижимым вещам таких объектов, которые легко перемещаются без ущерба их функции.
От интерпретации основного смысла законодательного определения зависит то, каким образом оно получает дальнейшее доктринальное развитие. Например, А.Н. Лужина, рассматривая его в строго критериальном смысле, идет по пути расширения круга критериев недвижимости. Например, опираясь на исходный признак "связи с землей", она вводит в качестве дополнительного критерия недвижимого имущества признание его объектом капитального строительства: "Для признания объекта недвижимым необходимо подтверждение того, что данный объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил" <3>.
--------------------------------
<3> Лужина А.Н. Понятие недвижимого имущества и отдельные объекты недвижимого имущества. М., 2013. С. 6.
Позиция автора до известной степени подкрепляется судебной практикой, в соответствии с которой, например, для признания гаража объектом недвижимости необходимы наличие отвода земельного участка непосредственно для строительства гаража, соблюдение разрешительного порядка возведения гаража, наличие акта приемки объекта в эксплуатацию (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 17 января 2011 г. N 33-302/2011 <4>).
--------------------------------
<4>
Таким образом, принятие такого критерия, как признание объектом капитального строительства, автоматически порождает ряд дополнительных критериев, включая наличие разрешения на строительство, целевое назначение земельного участка и т.п. <5>
--------------------------------
<5> Там же. С. 7 - 8.
Противоположный подход к толкованию законодательного определения недвижимого имущества демонстрирует, в частности, Е.А. Суханов, который вместо дальнейшей дифференциации критериев, напротив, радикально их интегрирует и взамен такого признака, как "связь с землей", заявляет о тождественности недвижимого имущества и земли: "Недвижимость - это, конечно, все-таки земельный участок. А все, что на нем, как это ни удивительно, лишь его составная часть, причем, в отличие от принадлежности, составная часть вещи лишена качеств отдельной, самостоятельной вещи" <6>.
--------------------------------
<6> Суханов Е.А. Недвижимость в системе объектов гражданских прав // Журнал российского права. 2021. Т. 25. N 1. С. 20.
Это соответствует, в частности, немецкому опыту гражданско-правового регулирования: "Составные части недвижимого имущества (земельного участка) по праву ФРГ являются его частью, а такие существенные составные части земельного участка, как здания, строения, сооружения и пр., в отличие от законодательства России, даже не рассматриваются по общему правилу в качестве самостоятельных объектов гражданских прав" <7>.
--------------------------------
<7> Волочай Ю.А. Приобретение права собственности на недвижимое имущество по договору: сравнительный анализ законодательства России и Германии. М., 2013. С. 26.
Отметим, что данная позиция хоть и не является единственно возможной, но прямо не противоречит тексту ст. 130 ГК РФ, поскольку использованное в нем выражение "прочно связаны с землей" может интерпретироваться и как неразрывный характер связи, при которой имеет место не соединение двух и более вещей, а целостная вещь. Соответственно, конструкция "к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей..." вовсе не обязательно предполагает, что здания и сооружения являются самостоятельными вещами, но вполне допускает их признание принадлежностями по отношению к основной вещи - земельному участку.
Вместе с тем ст. 141.3 ГК РФ (в ред. от 21 декабря 2021 г. N 430-ФЗ <8>) указывает на то, что здания и сооружения являются недвижимыми вещами, а не только принадлежностями.
--------------------------------
<8> Федеральный закон от 21 декабря 2021 г. N 430-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" // СЗ РФ. 2021. N 52 (часть I). Ст. 8989.
В целом нельзя не обратить внимания на то, что в рассмотренных концепциях фактически принимается в расчет не все недвижимое имущество, как оно представлено в гражданском законодательстве, а только его часть, поскольку умалчивается о недвижимых вещах, которые упомянуты в абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ: "К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество".
Включение таких объектов, как суда, в число недвижимых вещей может объясняться разными факторами. Например, Ю.А. Волочай со ссылкой на германскую правовую доктрину указывает на следующие сходства: "Судно можно сравнить с "плавающим домом". Строительные затраты столь велики, что кредитор должен быть гарантирован так же, как и при строительстве здания. Это ведет к тому, что строительство судов во многом приближено к регулированию права недвижимого имущества. Настоящее развитие оборота требует особых гарантий для кредиторов, таких как поземельные (ипотечные) книги. Поскольку суда обладают таким признаком, как индивидуальная определенность, они могут подлежать регистрации" <9>.
--------------------------------
<9> Волочай Ю.А. Указ. соч. С. 34.
Однако к этому разряду недвижимых вещей по понятным причинам не может быть приложен критерий тесной связи с землей, равно как и вытекающее из него требование признания объектом капитального строительства и тем более отождествление с принадлежностью земельного участка.
В связи с этим возникает различение "недвижимости по природе" и "недвижимости по закону", в отношении которой, по мнению Н.Ю. Чаплина, "возникает закономерный вопрос о целесообразности отнесения последних к объектам недвижимости. Считаем, достаточно предусмотреть в отношении данных вещей требование о государственной регистрации, исключив их из перечня объектов недвижимого имущества" <10>.
--------------------------------
<10> Чаплин Н.Ю. Концепция единого объекта недвижимости: к вопросу о целесообразности и возможности ее реализации в российском законодательстве // Журнал российского права. 2019. N 1. С. 151.
Однако в настоящее время редакция ст. 130 ГК РФ со всей определенностью указывает на то, что воздушные и морские суда не просто приравнены к недвижимому имуществу по каким-либо основаниям, а являются недвижимыми вещами в полном смысле слова.
По всей видимости, единственным свойством, объединяющим все категории недвижимого имущества, является государственная регистрация. Таким образом, необходимо определить, можно ли относить государственную регистрацию к критериям недвижимости. В свою очередь, поскольку критерий - это обязательное свойство явления, следует установить, допускает ли закон существование недвижимых вещей без государственной регистрации.
Статья 131 ГК РФ содержит общее требование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, однако специальное законодательство предусматривает также государственную регистрацию самих объектов недвижимости в форме кадастрового учета. При этом возможны два основных варианта трактовки правового режима государственной регистрации: 1) имущество считается недвижимым только с момента регистрации; 2) регистрируется имущество, уже являющееся недвижимым.
Последовательным сторонником первой точки зрения является, в частности, Р.С. Бевзенко, который полагает: "Само по себе фактическое создание постройки не означает, что она становится вещью, объектом частных прав. Для того чтобы она стала таковой, необходимо горизонтальное разделение - государственная регистрация права на постройку в реестре недвижимости. Без государственной регистрации права объектом гражданских прав - недвижимыми вещами - могут считаться лишь те здания или сооружения, права на которые были приобретены до 30 января 1998 г. (введение в России регистрационной системы в сфере недвижимого имущества)" <11>.
--------------------------------
<11> Бевзенко Р.С. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество: комментарий к ст. 219 ГК РФ // Вестник гражданского права. 2019. N 3. С. 143.
Хотя положения гражданского законодательства не содержат однозначного ответа на этот вопрос, в отношении регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним он решен в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации": "По общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится" <12>.
--------------------------------
<12> Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2015. N 8.
Анализ судебной практики показывает ее противоречивость: в одних случаях делался вывод, что при отсутствии государственной регистрации права объект не вводится в оборот как недвижимая вещь (Определение ВС РФ от 14 августа 2017 г. N 306-ЭС17-3016(2) <13>); в других признавалось, что, хотя право собственности на объект незавершенного строительства не было зарегистрировано, он как объект тем не менее существует <14> (Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 30 июля 2013 г. N 4-КГ13-24 <15>).
--------------------------------
<13>
<14> См.: Бевзенко Р.С. Указ. соч. С. 145.
<15>
Таким образом, государственная регистрация также не является универсальным критерием недвижимого имущества, поскольку вещь признается недвижимостью не только после регистрации прав на нее, но и в промежутке между ее созданием и государственной регистрацией прав.
Из всего сказанного приходится сделать тот вывод, что при конструировании понятия и правового режима недвижимого имущества в гражданском законодательстве использована особая усложненная юридическая техника. За кажущимся критериальным способом ее построения скрывается нечто иное, а именно смешанный подход, включающий в себя три различных элемента:
во-первых, указание на общие критерии недвижимого имущества - прочная связь с землей, невозможность перемещения без ущерба (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ);
во-вторых, официальный перечень отдельных недвижимых вещей, часть из которых вписывается в эти критерии (абз. 1, 3 п. 1 ст. 130), а другая не соответствует им (абз. 2 п. 1 ст. 130);
в-третьих, бланкетный способ регулирования - упоминание об иных вещах, могущих быть отнесенными законом к недвижимому имуществу (абз. 2 п. 1 ст. 130).
Иначе говоря, критериальный подход в законодательном закреплении понятия недвижимого имущества имеет не основное, а, скорее, вспомогательное значение и охватывает не весь объем этого понятия, а только некоторую, хотя и наибольшую, его часть, что в целом противоречит функции критериев с точки зрения логики.
Такое состояние юридической техники, разумеется, носит уязвимый для критики характер. Например, О.Ю. Скворцов, сопоставляя критерии недвижимости с перечнем ее объектов, отмечает: "Если второй способ определения недвижимости не влечет трудностей в применении на практике, поскольку его предмет конкретизирован как объект гражданского оборота, то определение недвижимости при помощи использования несколько абстрактных признаков - "прочная связь с землей", "невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению" - может вызвать трудности у правоприменителя" <16>.
--------------------------------
<16> Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М., 2006. С. 53.
Итак, в отношении критериев недвижимого имущества по действующему российскому законодательству можно прийти к следующим основным выводам.
1. Недвижимое имущество представляет собой крайне эклектичную группу объектов права, которые не объединены никакими общими официально установленными критериями. Кроме того, при наличии общего требования их государственной регистрации единая система такой регистрации не сформирована (в силу п. 8 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (в ред. от 3 июля 2016 г. N 361-ФЗ) <17> он не применяется к государственному учету и государственной регистрации прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, участки недр).
2. Законодательные критерии установлены только для центрального элемента системы недвижимого имущества, а именно для объектов, тесно связанных с землей (земельная недвижимость).
3. Концепцию "единого объекта недвижимости", развиваемую с опорой на подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации <18> ("единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков" <19>), правильнее именовать "единым объектом земельной недвижимости", поскольку на иные виды недвижимого имущества она не распространяется.
--------------------------------
<17> Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" // СЗ РФ. N 29 (часть I). Ст. 4344; Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 361-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации" // СЗ РФ. 2016. N 27 (часть II). Ст. 4294.
<18> См., например: Суханов Е.А. Указ. соч. С. 20.
<19> Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147.
