О новых правилах возникновения и реализации права общей долевой собственности на недвижимое имущество
С 1 октября 2023 года вступили в силу новые положения Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), касающиеся порядка возникновения права общей долевой собственности на недвижимое имущество и особенностей реализации прав собственников <1>. Гражданское законодательство развивалось путем закрепления правовых норм об общей долевой собственности на недвижимое имущество в зависимости от особенностей правового статуса юридического лица, объединяющего собственников, и целей такого объединения. Однако назрела необходимость упорядочить правовое регулирование отношений, связанных с владением, пользованием и распоряжением недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности: привести в соответствие общие нормы в ГК РФ и специальные нормы в отдельных нормативно-правовых актах, включая жилищное законодательство.
--------------------------------
<1> Федеральный закон от 24.07.2023 N 351-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации".
С 1 сентября 2022 года была введена в силу глава 17.1 "Право собственности и другие вещные права на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места" ГК РФ <2>, с 1 октября 2023 года в главу 16 ГК РФ были внесены изменения и закреплен § 2 "Общее имущество собственников недвижимых вещей" <3>. Новые положения создают общие правила в отношении всех видов общего недвижимого имущества - как жилого, так и нежилого назначения. Впервые введено понятие общего имущества как объекта общей долевой собственности, названы общие признаки, по которым на недвижимое имущество распространяется режим общего:
- объекты недвижимости расположены в пределах определенной территории и связаны физически или технологически;
- помещения в здании принадлежат нескольким собственникам;
- создание недвижимости сразу предполагалось для удовлетворения общих потребностей собственников такой недвижимости или приобретено, создано либо образовано в дальнейшем для этой же цели.
--------------------------------
<2> Федеральный закон от 21.12.2021 N 430-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации".
<3> Федеральный закон от 24.07.2023 N 351-ФЗ.
Указанные правила необходимы для оборота объектов, находящихся в товариществах собственников жилья (ТСЖ), гаражных и гаражно-строительных кооперативах, в коттеджных поселках, садоводческих товариществах, офисных зданиях, торговых центрах, и влекут за собой новые приемы подготовки договоров, опосредующих гражданский оборот данных объектов.
Кроме того, для всех сособственников закрепляется право на долю в общем имуществе пропорционально размеру недвижимой вещи собственника (квартиры, гаража), на них возлагается бремя содержания общего имущества, запрещается отчуждение доли в общем имуществе без отчуждения самой недвижимой вещи.
Для нотариальной практики приобретает большее значение принцип единства судьбы общего имущества и недвижимой вещи в отношении всех видов общего недвижимого имущества. Это означает, что доля в праве общей собственности на общее имущество не может быть выделена в натуре и не может быть отчуждена отдельно от права собственности на недвижимую вещь. Согласно пункту 2 статьи 259.2 ГК РФ собственник недвижимой вещи не вправе также совершать иные действия, влекущие передачу такой доли отдельно от права собственности на недвижимую вещь. Сделки, совершенные с нарушением положений настоящего пункта, ничтожны. В целях реализации данного принципа внесены изменения в статью 250 ГК РФ, исключающие преимущественное право покупки доли в праве общей долевой собственности на общее имущество остальными сособственниками.
Все вопросы в отношении общего недвижимого имущества должны решаться собственниками объектов недвижимости путем голосования на общих собраниях. Количество голосов, принадлежащих каждому собственнику объектов недвижимости, должно быть пропорционально размеру принадлежащей ему доли в праве собственности на общее имущество. При этом по общему правилу установлен запрет на передачу недвижимых вещей, относящихся к общему имуществу, в собственность третьим лицам, за исключением случаев, если решение об этой передаче принято собственниками недвижимых вещей единогласно при условии, что эта передача не противоречит закону (п. 5 ст. 259.3 ГК РФ).
Вместе с тем остается ряд вопросов практического характера. Так, назрела необходимость в общих нормах, регулирующих оборот объектов, находящихся в ТСЖ, гаражных и гаражно-строительных кооперативах, в коттеджных поселках, садоводческих товариществах. В отношении многоэтажных жилых домов был сформирован довольно понятный механизм правового регулирования, в том числе благодаря судебной практике <4>. В отношении гаражных и гаражно-строительных кооперативов, коттеджных поселков, садоводческих кооперативов и товариществ остается неясным вопрос, какое из недвижимого имущества (жилой дом или земельный участок) будет приниматься за исходную долю сособственника для определения его доли в общем имуществе. Специальное законодательство содержит положения, описывающие свой собственный состав объектов, входящих в перечень общего имущества <5>. За рамками общих правил остались вопросы определения судьбы недвижимого имущества, хотя и предназначенного для общих целей, но в силу ряда обстоятельств оказавшегося в частной собственности иных лиц.
--------------------------------
<4> Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания".
<5> Например, статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В пункте 3 статьи 34 Федерального закона от 24.07.2023 N 338-ФЗ "О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" указано, что со дня вступления в силу указанного Закона (то есть с 1 октября 2023 года) имущество, соответствующее установленным критериям общего имущества, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам гаражей в границах территории гаражного назначения либо собственникам машино-мест, нежилых помещений в гаражных комплексах с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. Например, при составлении договора можно обратиться к части 15 статьи 54 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации": в срок до 1 января 2024 года СНТ должны вынести на повестку общего собрания членов товарищества вопрос о безвозмездной передаче имущества общего пользования в общую долевую собственность. Сама процедура оформления закреплена в части 28 статьи 17 указанного Закона, хотя не названы правовые последствия несоблюдения установленных сроков. Законодательство о малоэтажной застройке (коттеджных поселках) также не содержит никаких специальных правил по решению этого вопроса <6>.
--------------------------------
<6> Исключение составляет решение судьбы земельного участка в соответствии с частью 3.3 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Вместе с тем нужно отметить, что введенные федеральным законодательством общие правила возникновения и осуществления права общей долевой собственности на объекты общего недвижимого имущества не имеют обратной силы и применяются к правоотношениям, возникшим с 2 октября 2023 года.