К вопросу об отраслевой принадлежности правоотношений, возникающих по поводу недвижимого имущества
Статья посвящена отраслевой принадлежности правоотношений, возникающих по поводу недвижимого имущества. Отмечается, что действующая концепция недвижимого имущества, предусмотренная российским законодательством, включает в состав этого понятия самые разнообразные элементы, в силу чего фактически у законодательства о недвижимости отсутствует единый предмет и, следовательно, правовой режим недвижимого имущества обусловлен не его объективными свойствами. Высказывается гипотеза, что основанием для построения правового режима недвижимости выступает его социальная функция, а именно обеспечение надежности прав на него, вследствие чего фактически к недвижимому имуществу могут быть отнесены любые вещи, требующие государственной регистрации. Обосновывается межотраслевой характер правоотношений по поводу недвижимого имущества, регулируемых нормами по меньшей мере трех отраслей права - гражданского, земельного и градостроительного. При этом обращается внимание на проблематичность применения к отношениям, возникающим по поводу недвижимости, критериев, закрепленных в п. 1 ст. 2 Гражданского кодекса РФ, особенно в связи с государственной регистрацией недвижимого имущества, которая обладает лишь одним из этих признаков, а именно носит имущественный характер, в то время как равенство не присуще этим отношениям в силу их ярко выраженной публично-правовой природы, основанной на власти и подчинении.
Ключевые слова: недвижимое имущество, отрасли права, предприятие, государственная регистрация прав на недвижимое имущество.
The article deals with the sectoral affiliation of legal relations arising over immovable property. It is noted that the current concept of real estate provided by Russian legislation includes a variety of elements in this concept, so that in fact the legislation on real estate has no unified subject and, therefore, the legal regime of real estate is not due to its objective properties. A hypothesis is expressed that the basis for the legal regime of immovable property is its social function, namely, to ensure the reliability of rights to it, so that, in fact, any property that requires state registration can be attributed to immovable property. The inter-branch character of legal relations in respect of immovable property regulated by the norms of at least three branches of law: civil, land and town-planning law is substantiated. Attention is drawn to the problematic nature of applying to relations arising in relation to immovable property the criteria laid down in paragraph 1 of Article 2 of the Civil Code, especially in connection with state registration of immovable property which has only one of these characteristics, namely, property nature, whereas equality is not inherent in these relations because of their clearly expressed public law nature based on power and subordination.
Key words: real estate, branches of law, enterprise, state registration of rights to real estate.
Прояснение правового режима недвижимого имущества с необходимостью предполагает идентификацию его отраслевой природы. Хотя в последние годы в научной литературе высказываются сомнения в актуальности отраслевого деления системы российского права <1>, следует согласиться с тем, что сама необходимость внутренней дифференциации права является универсальной, в то время как альтернатив существующей модели, предполагающей построение системы права на уровне отраслей, подотраслей и институтов, пока не предложено. Как справедливо полагает А.Я. Рыженков, сам факт наличия изменений как в общественной жизни, так и в ее правовом регулировании вовсе не исключает, а, наоборот, предполагает потребность в их структурировании, а значит, в делении права на составные части, причем отраслевой подход будет востребован вплоть до тех пор, пока не будет предложена какая-либо аналогичная модель, решающая те же задачи <2>.
--------------------------------
<1> См., например: Беликова К.М., Ахмадова М.А. Еще раз о предмете и методе предпринимательского права и перспективах деления права на отрасли // Современное право. 2023. N 4. С. 18 - 19.
<2> См.: Рыженков А.Я. К вопросу об актуальности отраслевого деления российского права // Современное право. 2022. N 11. С. 36.
Как отмечает Е.М. Тужилова-Орданская, с исторической точки зрения недостаточное развитие в римском праве идеи недвижимого имущества как самостоятельного явления (по существу, отсутствие такой категории) обусловлено прежде всего тем, что не существовало права собственности на землю. Поскольку правом собственности на землю наделялись лишь император и народ, а другие лица обладали лишь различными правами пользования, в таких условиях во введении такого понятия, как недвижимость, реальной необходимости не было. По сути, социальный порядок того времени довольствовался публично-правовым режимом земельных владений, поэтому с правовой точки зрения более значимыми объектами были рабы и скот (т.е. движимое имущество), поскольку они выступали объектом наибольшего числа экономически значимых сделок <3>.
--------------------------------
<3> См.: Тужилова-Орданская Е.М. Проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском праве России. М., 2007. С. 7 - 9.
В современных условиях рассмотрение правового режима недвижимости естественным образом подразделяется на два основных аспекта:
1. Понятие и природа недвижимого имущества. Несмотря на существование легального определения этого понятия в Гражданском кодексе Российской Федерации, вопрос о сущностных характеристиках (критериях) и корректной дефиниции недвижимого имущества все еще далек от окончательного решения.
2. Особенности правового регулирования отношений по поводу недвижимого имущества. Поскольку недвижимое имущество является объектом гражданских прав, то в первую очередь возникает вопрос о праве собственности и иных вещных правах на недвижимое имущество, а затем - об особенностях совершения сделок с ним. При этом сложность вопроса обусловлена тем, что прямая связь между характером самого имущества, с одной стороны, и его правовым режимом, с другой, далеко не всегда очевидна.
В качестве основного критерия, определяющего недвижимый характер имущества, чаще всего выделяют прикрепленность к земле. Однако данный признак столь же часто подвергается критике по причине того, что он носит сугубо условный характер: многие авторы отмечают по этому поводу, что даже здания и сооружения, с учетом современного состояния технологий, утрачивают полную неподвижность и вполне могут быть перемещаемы, в том числе на большие расстояния, совершенно не утрачивая своих функциональных свойств <4>.
--------------------------------
<4> См.: Новиков К. О понятии недвижимого имущества // Хозяйство и право. 2011. N 11. С. 120.
Действующее законодательство, скорее, идет по другому пути, пытаясь закрепить конкретный перечень тех объектов гражданских прав, которые можно отнести к категории недвижимого имущества. Хотя с практической точки зрения такой подход обладает определенными преимуществами, но возникает иного рода трудность: для того, чтобы составить такой детальный список объектов недвижимого имущества, необходимо уже располагать достаточно четкими критериями, которые лягут в основу этого перечня. В противном случае возникает явная неопределенность в отношении того, почему к недвижимому имуществу отнесены именно такие, а не иные вещи (что, собственно, и происходит в настоящее время с легальным пониманием недвижимости). Н.Д. Егоров обоснованно отмечает, что такой подход является крайне неудобным прежде всего для законодателя, который оказывается вынужден "без каких-либо ориентиров и критериев, выявленных цивилистической наукой, решать, какие вещи следует наделять юридическим признаком недвижимости" <5>.
--------------------------------
<5> Егоров Н.Д. Проблемы разграничения движимых и недвижимых вещей в гражданском праве // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2012. N 7. С. 6.
Е.М. Тужилова-Орданская справедливо указывает на спорный характер таких признаков недвижимости, как стационарность, материальность, полезность, долговечность, износ, разнородность, уникальность и неповторимость <6>. Главное возражение против них заключается в том, что данные характеристики вовсе не являются специфическими именно для недвижимости, они скорее универсальны и подходят в том числе ко многим движимым вещам.
--------------------------------
<6> См.: Тужилова-Орданская Е.М. Указ. соч. С. 29.
Наконец, не может служить таким отличительным признаком и предусмотренная законом необходимость государственной регистрации недвижимого имущества, хотя бы потому, что эта процедура является не столько причиной, сколько следствием отнесения вещей к категории недвижимых.
Одним из источников затруднений является способ построения ст. 130 ГК РФ, посвященной различиям недвижимых и движимых вещей. Абзац 1 п. 1 данной статьи гласит: "К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства".
Абзац 2 того же п. 1 фактически отрицает содержание предыдущего текста: "К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество".
Данное определение вызывает как минимум три вопроса:
1) что значит "объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно";
2) каким образом определяется несоразмерный ущерб;
3) любое ли "иное имущество" может быть отнесено к недвижимым вещам?
Е.М. Тужилова-Орданская предлагает собственную редакцию абз. 1 ч. 1 ст. 130 ГК РФ. Если в действующем варианте "прочная связь с землей" и "невозможность перемещения без несоразмерного ущерба" практически отождествляются, то Е.М. Тужилова-Орданская разделяет эти случаи, предлагая внести в текст статьи формулировку "иные вещи, прочно связанные с землей", причем добавляет этому новое свойство - "обладающие значительной стоимостью" <7>. Однако непоследовательность законодателя этим вариантом не устраняется.
--------------------------------
<7> Там же. С. 40 - 41.
С традиционной теоретической точки зрения, определяющую роль в любом правовом регулировании играет его предмет, то есть соответствующая группа общественных отношений. Исходя из этого представления, правовое регулирование отношений в сфере недвижимости должно осуществляться прежде всего на основе тех свойств, которыми данные отношения объективно обладают.
В свою очередь, единственным общим свойством всех правоотношений в сфере недвижимого имущества является тот объект или социальное благо, по поводу которого они возникают.
Однако, как уже частично видно из ранее изложенного, фактически недвижимое имущество по российскому законодательству вовсе не образует какого-либо целостного явления, а выступает сугубо собирательным понятием, в составе которого объединяются три совершенно разных вида объектов.
Первый из них - это так называемая "недвижимость по природе", т.е. вещи, попадающие в данную категорию благодаря своим естественным свойствам. Именно они перечислены в абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ: земельные участки, участки недр, здания, сооружения и др.
Второй вид недвижимости - это воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, а также космические объекты. Что касается судов, то их отнесение к недвижимости, собственно, противоречит их функциональному назначению, которое предполагает нечто противоположное, а именно движение. Космические же объекты, независимо от того, движущимися или неподвижными они являются, лишены такого признака недвижимости, как связь с землей. Поэтому к таким вещам иногда применяют определение "фиктивно недвижимые", тем самым рассматривая недвижимость по закону как пример юридической фикции, т.е. юридическое закрепление заведомо не существующего в действительности положения <8>.
--------------------------------
<8> См.: Волочай Ю.А. Понятие недвижимого имущества по законодательству России и Германии // Российский юридический журнал. 2009. N 1. С. 162.
Наконец, третий случай - это предприятие как имущественный комплекс, который признается недвижимостью в силу прямого указания закона (п. 1 ст. 132 ГК РФ). Специфика этого объекта состоит в том, что в состав предприятия могут входить элементы, сами по себе относящиеся как к движимому, так и к недвижимому имуществу. Более того, нет никаких препятствий к тому, чтобы имущественный комплекс включал в себя только движимые вещи, поскольку, как указывается в п. 2 ст. 132, в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, причем земельные участки, здания, сооружения в этом перечне указаны наряду со многими другими объектами гражданских прав и ничто не указывает на то, что какие-либо из этих элементов являются абсолютно необходимыми.
Таким образом, из анализа положений ст. 132 ГК РФ логически следует вывод: если для деятельности предприятия не требуются ни земельные участки, ни здания и сооружения, то оно может состоять исключительно из движимого имущества, хотя само предприятие как целое является недвижимостью.
Дополнительным подтверждением этому является подп. 5.1 п. 42 Приказа Росреестра от 1 июня 2021 г. N П/0241, где прямо говорится: "Если в составе предприятия отсутствуют объекты недвижимого имущества и права на объекты недвижимого имущества, указываются слова "Объекты недвижимого имущества отсутствуют" <9>.
--------------------------------
<9> Приказ Росреестра от 1 июня 2021 г. N П/0241 (ред. от 07.11.2022) "Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки" // Текст Приказа опубликован на Официальном интернет-портале правовой информации 16 июня 2021 г. N 0001202106160021.
В итоге к недвижимому имуществу относятся вещи, столь разнородные и даже противоположные по своим качествам, что предмет правового регулирования в данном случае лишен какого-либо единства, и, следовательно, существование единого правового режима недвижимости обусловлено не предметом регулирования, а какими-то иными факторами.
Как отмечает А.Я. Рыженков, в действительности исходным пунктом правового регулирования выступает не столько его предмет, который чаще всего образуется в процессе или под влиянием нормативного воздействия, а социальная функция <10>.
--------------------------------
<10> См.: Рыженков А.Я. Функциональный критерий отраслевого построения системы российского права // Современное право. 2023. N 1. С. 28 - 29.
В этом контексте уместно обратиться к историческим условиям появления института регистрации прав на недвижимое имущество. Один из авторов этой системы, Р. Торренс, обосновывал необходимость его создания тем, что он обеспечит достижение "бесповоротности" закрепления прав на недвижимость, в то время как ранее лица, приобретающие земельные владения, не могли быть уверены в своей возможности пользования и распоряжения ими из-за постоянной опасности того, что их права будут оспорены <11>.
--------------------------------
<11> См.: Торренс Р. Очерк о передаче прав на недвижимости методом двойной регистрации, действующим в британских колониях // Вестник гражданского права. 2018. N 2. С. 229.
Выходит, что при правовом регулировании отношений, связанных с недвижимостью, первичны не сами объективные свойства недвижимого имущества, а определенная социальная функция - обеспечение надежности прав на имущество, что достигается, в свою очередь, путем их государственной регистрации. Как отмечает, в частности, Р.С. Бевзенко, при отсутствии такой регистрации возникала бы необходимость бесконечной проверки как оснований приобретения соответствующего права, так и наличия или отсутствия его обременений, причем не только у самого собственника, но и у всех его предшественников <12>. По мере необходимости этот правовой режим распространяется не только на "недвижимость по природе", но и на другие вещи. Эта задача может быть решена двумя основными путями: либо закрепить применимость норм о недвижимости к некоторым видам движимого имущества <13>, либо признать данные вещи недвижимыми по закону.
--------------------------------
<12> См.: Бевзенко Р.С. Введение в российское право недвижимости. Вып. 3: Государственная регистрация. М., 2021. С. 19.
<13> См.: Волочай Ю.А. Указ. соч. С. 162.
Природа правовых отношений, возникающих по поводу недвижимого имущества, определяет их межотраслевой характер, то есть отнесение их к сфере действия одновременно нескольких отраслей права. Речь идет по меньшей мере о трех отраслях - гражданском, земельном и градостроительном праве.
Применение норм земельного законодательства к отношениям по поводу недвижимого имущества прямо обусловлено формулировкой п. 1 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации, который относит к предмету своего регулирования отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации, а также подп. 2 п. 1 ст. 6 Земельного кодекса РФ, где в качестве объектов земельных отношений указываются земельные участки <14>. В силу того что земельные участки на основании п. 1 ст. 130 ГК РФ являются недвижимыми вещами, соответствующие правоотношения подпадают под действие земельного законодательства.
--------------------------------
<14> Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147.
Аналогичным образом вопрос о применении к недвижимому имуществу норм градостроительного законодательства решается в п. 1 ст. 4 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ (в ред. от 28.04.2023), где к предмету его регулирования отнесены, в частности, отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, капитальному ремонту, сносу, а также по эксплуатации зданий, сооружений <15>. Таким образом, градостроительное законодательство напрямую затрагивает значительную часть правоотношений по поводу таких недвижимых вещей, как здания и сооружения.
--------------------------------
<15> Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ // СЗ РФ. 2005. N 1 (часть I). Ст. 16; Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" // СЗ РФ. 2018. N 32 (часть II). Ст. 5134.
Несколько сложнее обстоит дело с гражданско-правовым режимом недвижимого имущества. С одной стороны, само понятие недвижимых вещей является гражданско-правовым по своему происхождению. В основном идентификация гражданско-правового характера соответствующих отношений не вызывает особых сомнений: например, право собственности и иные вещные права на недвижимое имущество, а также сделки, в основе которых лежит распоряжение недвижимыми вещами, прямо урегулированы гражданским законодательством и вполне соответствуют всем критериям гражданских правоотношений, предусмотренным в п. 1 ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С другой стороны, существуют определенные виды отношений по поводу недвижимого имущества, принадлежность которых к сфере гражданского права не столь однозначна. Прежде всего речь идет о правоотношениях, возникающих при регистрации прав на недвижимое имущество.
Отраслевая принадлежность государственной регистрации недвижимого имущества до сих пор не вполне определена. Так, В.А. Петрушкин характеризует ее скорее как публично-правовой институт, относящийся одновременно к гражданскому и административному праву <16>. К частноправовой природе государственной регистрации склоняется, например, Р.С. Бевзенко, когда упоминает о том, что данное явление имеет относительно короткую историю "по сравнению с другими частноправовыми институтами" <17>. Впрочем, сам по себе вопрос о частноправовом или публично-правовом характере государственной регистрации недвижимости, учитывая современные процессы конвергенции, можно считать второстепенным.
--------------------------------
<16> См.: Петрушкин В.А. Актуальные проблемы правовой модели системы оборота недвижимости / науч. ред. В.А. Витрянский. М., 2014. С. 112.
<17> Бевзенко Р.С. Указ. соч. С. 16.
Не вызывает сомнений, что государственная регистрация недвижимого имущества является юридическим фактом в гражданско-правовых отношениях, в соответствии с прямым указанием п. 2 ст. 8.1 ГК РФ. Более того, порядок государственной регистрации недвижимости, помимо специального законодательства, урегулирован нормами Гражданского кодекса РФ (ст. 8.1, 131).
Вместе с тем если рассматривать общие признаки гражданских правоотношений, закрепленные в п. 1 ст. 2 ГК РФ, в качестве отличительных черт предмета гражданско-правового регулирования, то государственная регистрация прав на недвижимое имущество не во всем соответствует этим критериям. Безусловно, эти правоотношения носят имущественный характер (их объектом являются вещи), не исключают имущественной самостоятельности и автономии воли, однако никоим образом не предполагают равенства участников, поскольку субъекты гражданского права взаимодействуют в них с государственным органом, наделенным властными полномочиями.
Возможны два основных подхода к разрешению данной проблемы:
во-первых, признать, что гражданско-правовой характер могут носить и такие общественные отношения, которые формально не соответствуют законодательным критериям;
во-вторых, допустить, что основной акт гражданского законодательства содержит нормы, не относящиеся к отрасли гражданского права (например, правила о государственной регистрации недвижимого имущества).
Второй вариант представляется совершенно неприемлемым, хотя бы по той причине, что сами свойства гражданско-правовых отношений заимствуют свою юридическую силу исключительно из кодифицированного акта, в котором они содержатся. Как представляется, нормативный источник по общему правилу следует считать вполне самостоятельным, стоящим в одном ряду с предметом и функциями правового регулирования, критерием отраслевой принадлежности тех или иных норм и правовых отношений, причем в целом их следует относить к той отрасли права, источниками которой они закреплены, независимо от их формального соответствия или несоответствия доктринальному или законодательному описанию предмета ее регулирования.
