Виды недвижимых вещей: может ли здание быть помещением, а помещение - зданием?
В статье подвергнуты критике нормы российского законодательства, которые нарушают единство критериев разграничения таких видов недвижимого имущества, как здания (сооружения) и помещения. В частности, анализируются нормы ЖК РФ, определяющие жилое помещение и включающие в перечень жилых помещений жилые дома. Проведен анализ норм Федерального закона от 30 декабря 2021 года N 476-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", который признал зданиями дома блокированной застройки, а также Федерального закона от 5 апреля 2021 года N 79-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", который отнес к зданиям сблокированные гаражи. Автор не видит сколько-нибудь весомых аргументов в пользу того, чтобы признавать зданиями объекты, соответствующие признакам помещения, и показывает негативные последствия ошибочных решений для правового регулирования. При этом делается вывод о том, что изменение правового режима некоторых помещений и предоставление их собственникам отдельных возможностей, характерных для собственников зданий, не требует изменения статуса этих помещений и "превращения" их в здания.
Ключевые слова: недвижимость, здание, сооружение, помещение, жилое помещение, нежилое помещение, жилой дом, многоквартирный дом, объект индивидуального жилищного строительства, дом блокированной застройки, блокированные гаражи, малоэтажные жилые комплексы.
The article criticizes the norms of Russian legislation that violate the unity of criteria for distinguishing between such types of real estate as buildings (structures) and compartments. In particular, the norms of the Housing Code of the Russian Federation, which define residential compartment and include residential buildings in the list of residential compartments, are analyzed. An analysis was made of the norms of the Federal Law of December 30, 2021 No. 476-FZ "On Amendments to Certain Legislative Acts of the Russian Federation", which recognized block houses as buildings, as well as the Federal Law of April 5, 2021 No. 79-FZ "On amendments to certain legislative acts of the Russian Federation", which included interlocked garages as buildings. The author does not see any weighty arguments for recognizing objects that correspond to the characteristics of compartments as buildings and shows the negative consequences of erroneous decisions for legal regulation. At the same time, it is concluded that changing the legal regime of some compartments and providing their owners with certain opportunities characteristic of building owners does not require changing the status of these compartments and their "transformation" into buildings.
Key words: real estate, building, structure, compartments, residential compartments, non-residential compartments, residential building, multi-compartment building, individual housing construction, block house, block garages, low-rise residential complexes.
Прочитав название статьи, многие решат, что автор пытается увидеть проблему там, где ее нет и не может быть. Действительно, с точки зрения здравого смысла вполне очевидно, что зданием считается постройка, имеющая внутренний объем, в котором находятся помещения. Соответственно, многоквартирный жилой дом представляет собой здание, а расположенные в нем квартиры - помещения. Точно так же в нежилом здании торгового комплекса выделяются помещения различного назначения. Однако анализ законодательства свидетельствует о серьезных проблемах, которые создаются действующими правовыми нормами, их толкованием и практикой применения, причем в последнее время ситуация скорее осложнилась, чем прояснилась.
До 2022 года в гражданском законодательстве отсутствовали определения как здания (сооружения) <1>, так и помещения. В этих условиях доктрина и судебная практика стали обращаться к формулировкам ч. 2 ст. 2 Закона N 384-ФЗ <2>: п. 6 - определение здания, п. 23 - определение сооружения, п. 14 - определение помещения. Использование этих определений для выяснения соотношения здания и помещения как видов недвижимости является ошибочным. Во-первых, они были даны исключительно для целей закона, в котором приведены (ч. 1 ст. 2 Закона N 384-ФЗ). В качестве таких целей указаны: 1) защита жизни и здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц; 2) охрана окружающей среды, жизни и здоровья животных и растений; 3) предупреждение действий, вводящих в заблуждение приобретателей; 4) обеспечение энергетической эффективности зданий и сооружений. Как видно, эти цели весьма далеки от решения задачи установления признаков зданий и помещений как объектов недвижимости. Во-вторых, текст этих определений не содержит (и не должен содержать) исчерпывающих признаков указанных объектов как видов недвижимых вещей. Можно сказать, что наличие данных дефиниций в законодательстве скорее создавало дополнительные проблемы в определении гражданско-правовых понятий здания и помещения, что повышало актуальность включения определений видов недвижимого имущества в специальное законодательство о недвижимости. К сожалению, нельзя не отметить, что использование положений Закона N 384-ФЗ для квалификации объектов недвижимости приобрело самое широкое распространение как в судебных актах, так и в научных публикациях.
--------------------------------
<1> В этой статье не рассматривается вопрос о соотношении здания и сооружения, в дальнейшем во всех случаях упоминания здания будет иметься в виду и сооружение.
<2> Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений".
Другим источником для определения соотношения здания и помещения стал ЖК РФ, который содержит в этой части существенные противоречия.
Определяя помещения как объекты жилищных прав, ЖК РФ указывает, что "помещением признается изолированное помещение (здесь и далее в цитатах курсив мой. - В.А.), которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан" (ч. 2 ст. 15), а в ч. 1 ст. 16 относит жилой дом (с точки зрения видов недвижимости безусловно представляющий собой здание) к жилым помещениям, наряду с квартирой и комнатой. При этом в ч. 2 ст. 16 "жилым домом признается индивидуально-определенное здание". Некоторые авторы, руководствуясь ст. 16 ЖК РФ, пришли к выводу о том, что здание - это вид помещения, а помещение - это "объект недвижимости, отдельное помещение, здание или его часть" <3>, "как отдельно стоящее строение, так и его внутренне-составляющие части" <4>, "как определенная часть здания, так и здание в целом" <5>. Встречаются и весьма экзотические определения содержания понятия помещения <6>.
--------------------------------
<3> Решетов Ф.Ф. Классификация нежилых помещений как объектов гражданских прав // Евразийский юридический журнал. 2011. N 4. С. 126.
<4> Емелькина И.А. Гражданско-правовые способы приобретения и защиты вещных прав на жилые и нежилые помещения: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2001. С. 9.
<5> Рубанова М.П. Правовой режим нежилых помещений и проблемы их участия в коммерческом обороте: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. СПб., 2008.
<6> Л.М. Фатихова считает, что "к объектам недвижимости можно отнести здания, строения, сооружения и другие нежилые помещения, не включенные в жилищный фонд... Также стоит относить к нежилым помещениям предприятия как имущественные комплексы" (Фатихова Л.М. Правовые особенности нежилого помещения как объекта наследования // Научный альманах. 2015. N 12-3 (14). С. 92).
Автор убежден, что определение жилого помещения в ст. 15 ЖК РФ не может быть использовано для установления признаков помещения как вида недвижимости. Здесь жилое помещение определяется через понятие "помещение": "Жилым помещением признается помещение, которое..." Таким образом, вполне очевидно, что целью этого определения в ЖК РФ является не выяснение признаков помещения, а установление признаков, позволяющих помещение отнести к жилым.
Необходимо также учитывать, что деление жилых помещений на виды в ст. 16 ЖК РФ относится только к жилищному праву как отрасли, призванной регулировать в первую очередь отношения по пользованию жилыми помещениями. С учетом этого обстоятельства и определение жилого помещения, и установление его видов относятся исключительно к жилому помещению как объекту права пользования. Именно этим фактором вызвано, в частности, отнесение к видам жилых помещений жилого дома (п. 1 ч. 1 ст. 16 ЖК РФ). Мнение об ошибочности этого законодательного решения и предложения исключить жилые дома из перечня жилых помещений высказывались ранее как автором настоящей статьи <7>, так и многими другими учеными <8>. Однако если рассматривать классификацию жилых помещений в ЖК РФ как диктуемую исключительно предметом регулирования жилищного законодательства, можно согласиться с тем, что индивидуальный жилой дом, предоставленный гражданину по договору найма (что в принципе возможно), будет полностью подчинен правовому режиму именно жилого помещения <9>. В этом доме гражданин и члены его семьи будут пользоваться внутренним пространством дома как помещением, а сам дом (составляющие его конструкции) будет находиться в собственности наймодателя. Но с точки зрения классификации объектов недвижимости п. 1 ч. 1 ст. 16 ЖК РФ не может служить основанием для отнесения зданий к помещениям независимо от их жилого или нежилого назначения.
--------------------------------
<7> См.: Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М., 2007. С. 143; Он же. Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав: дис. ... д-ра юрид. наук. М., 2008. С. 10.
<8> См.: Кудина С.А. Осуществление правомочий собственника общего имущества в многоквартирном доме: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Волгоград, 2010. С. 14; Басос Е.В. Правовой режим помещения как объекта гражданских прав: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2015. С. 13 - 14; Серегин И.В. Понятие "жилого помещения": на основе анализа научной и учебной литературы // Право и государство. 2007. N 12. С. 137; и др.
<9> Именно это было бы вполне достаточно указать в ЖК РФ, поскольку для того, чтобы применить к одному объекту недвижимости частично правовой режим другого объекта, совершенно необязательно устанавливать тождество этих объектов.
Продолжая анализировать отношение законодателя к такому виду здания, как индивидуальный жилой дом, необходимо обратить внимание на п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса (ГрК) РФ, где находится определение объекта индивидуального жилищного строительства, которым признается "отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости". При этом устанавливается, что "понятия "объект индивидуального жилищного строительства", "жилой дом" и "индивидуальный жилой дом" применяются в настоящем Кодексе, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации".
Здесь важно, что ГрК РФ также относит индивидуальный жилой дом к зданиям, а не к помещениям. В то же время можно увидеть, что ГрК РФ фактически "монополизировал" понятие индивидуального дома и одновременно свел его признаки к количественным характеристикам (количество этажей, высота) и непредназначенности для раздела на помещения. Из этого можно заключить, что не является индивидуальным дом, если он имеет более трех этажей и высоту более 20 м. Но что тогда представляет собой дом, если он, несмотря на превышение установленных показателей, все же не предназначен для раздела на помещения? И как установить предназначенность для раздела? Ведь совершенно очевидно, что любое относительно большое здание может быть подвергнуто разделу на помещения путем весьма несложных перепланировок.
Дело в том, что определение "объекта индивидуального жилищного строительства" в ГрК РФ дается исходя из целей градостроительного законодательства - чтобы определить особый административный порядок осуществления строительства этих объектов. В этом нет ничего предосудительного. Огорчает то, что авторы последних изменений ГрК РФ открыто навязывают свои определения отраслям частного права.
Закон N 430-ФЗ <10>, введенный в действие с 1 сентября 2022 года, включил в ГК РФ новую главу 6.1 "Недвижимые вещи", в которую вошли ст. 141.3 "Здания и сооружения как недвижимые вещи" и ст. 141.4 "Помещения как недвижимые вещи". Это не могло не внушать надежду на четкое определение соотношения зданий и помещений. Однако этим надеждам не суждено было сбыться.
--------------------------------
<10> Федеральный закон от 21.12.2021 N 430-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации".
Статью 141.3 можно оценить как практически лишенную регулирующего воздействия, не вносящую ясности ни в один аспект определения признаков здания как объекта недвижимости. Феноменален в этом плане ее п. 1, который сообщает нам, что "здания и сооружения являются недвижимыми вещами", о чем и так уже известно из ст. 130 ГК РФ, на которую и содержится ссылка в этом пункте. Не менее "информативно" следующее предложение этого пункта ("здания и сооружения создаются в результате строительства"), которое представляет собой констатацию весьма очевидного обстоятельства, поскольку согласно п. 13 ст. 1 ГрК РФ "строительство - создание зданий, строений, сооружений". Следующие два пункта статьи также ничего не говорят о каких-либо признаках здания как недвижимого имущества. Именно это положение дает возможность признавать зданиями любые объекты, что, как будет показано далее, и происходит в законодательстве.
Несколько лучше дело обстоит с определением помещения в п. 1 ст. 141.4, где "помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях". Весьма важным для определения признаков помещения является и п. 4 этой статьи, согласно которому "в одном здании, сооружении может быть образовано не менее двух помещений и (или) машино-мест".
Автором уже подробно рассматривались существенные недостатки этого определения <11>, но сейчас оно нас интересует с точки зрения разграничения зданий и помещений. В этом смысле очевидно, что, во-первых, помещение всегда находится в здании, представляя собой его часть, а во-вторых, помещение не может занимать весь внутренний объем здания, поскольку в здании не может быть только одно помещение. Это возвращает нас к вопросу о невозможности признания помещением как самого здания, так и всего его внутреннего пространства <12>.
--------------------------------
<11> См.: Алексеев В.А. Новое в законодательстве о недвижимых вещах: критический комментарий // Закон. 2022. N 4. С. 104 - 105.
<12> Имеется проект Федерального закона "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в целях приведения их в соответствие с Гражданским кодексом Российской Федерации", разработанный Правительством РФ, но не внесенный в Государственную Думу РФ, в котором предлагается следующая формулировка ч. 1 ст. 16 ЖК РФ: "К жилым помещениям относятся квартира или комната. Для целей настоящего Кодекса к жилым помещениям также относятся индивидуальный жилой дом, блокированный жилой дом".
Можно сказать, что вопрос о возможности признания здания помещением решен отрицательно. Но до определенной степени неожиданно возникла проблема обратного содержания - признание зданиями объектов, которые по своим признакам соответствуют помещениям.
Федеральный закон от 30 декабря 2021 года N 476-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", введенный в действие с 1 марта 2022 года, дал в п. 40 ст. 1 ГрК РФ новое определение дома блокированной застройки (далее также - ДБЗ), под которым теперь понимается "жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок" <13>.
--------------------------------
<13> Нужно обратить внимание на то, что в законе ничего не говорится о правовом режиме аналогичных объектов нежилого назначения, хотя вполне очевидно, что в виде таунхауса могут быть объединены несколько магазинов или офисов. Не исключен и перевод одного из домов блокированной застройки в ряду в нежилой фонд. Здесь встанет вопрос о применении аналогии, и проблема может распространиться не только на отношения граждан по поводу жилья, но и на отношения в сфере экономической деятельности владельцев соответствующих объектов.
Еще совсем недавно п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ содержал иное определение жилых домов блокированной застройки. К ним относились "жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования". Это определение давало основание утверждать, что жилой дом блокированной застройки полностью подпадает под определение многоквартирного дома (далее также - МКД), а блок в его составе по правовому статусу совпадает с квартирой. Особым признаком по этому определению была расположенность каждого блока на отдельном земельном участке. Это отличало блок от квартиры, а дом блокированной застройки от обычного многоквартирного дома. Все остальное отражало лишь конструктивные особенности здания, в котором блоки занимали место самостоятельных помещений, а конструкции и оборудование, обслуживающее несколько блоков, выступали в качестве общего имущества. Вопрос в этом случае состоял лишь в том, меняет ли статус помещения и здания, в котором оно расположено, то обстоятельство, что каждому помещению соответствует отдельный земельный участок.
Попытки разобраться в этом вопросе до изменения законодательства принимало Минэкономразвития России. Однако трудно назвать эти попытки удачными. Так, в 2010 году министерство пришло к правильному выводу, что "многоквартирный дом является жилым, а по своей конструкции может быть блокированной застройки и неблокированной застройки" <14>. Но в следующем году был сделан весьма сомнительный вывод: поскольку "признаки дома блокированной застройки не определены достаточно четко, собственник жилого помещения, являющегося одновременно и домом блокированной застройки, вправе поставить его на учет в бюро технической инвентаризации как жилой дом блокированной застройки" <15>.
--------------------------------
<14> Письмо Минэкономразвития России от 14.10.2010 N Д23-4161.
<15> Письмо Минэкономразвития России от 17.10.2011 N Ог-д23-1694 "О статусе жилого дома блокированной застройки".
Оригинальную концепцию предложила в условиях прежнего законодательства Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ. Рассматривая дело о реконструкции части жилого дома без согласия собственника второй его части (дом состоял из двух частей), Коллегия признала такую реконструкцию законной, сославшись на "изменение статуса дома" - "вместо двухквартирного дом зарегистрирован как жилой дом, состоящий из двух частей", что превратило его, по мнению судей, в жилой дом блокированной застройки, который "не относится к многоквартирным". При этом в качестве основного аргумента признания спорного объекта домом блокированной застройки было указано, что "помещения общего пользования в жилом доме отсутствуют" <16>. Однако нужно обратить внимание на то, что Верховный Суд РФ, руководствуясь законом, не признал тем не менее каждую из частей дома отдельным домом блокированной застройки.
--------------------------------
<16> Определение СКГД ВС РФ от 26.04.2016 N 56-КГ16-1.
Анализ Закона N 476-ФЗ, кардинально изменившего понятие дома блокированной застройки, показывает, что главной задачей этого Закона, видимо, было разграничение ДБЗ и МКД. Поэтому наряду с новым определением ДБЗ этим же Законом в ч. 6 ст. 15 ЖК РФ было сформулировано и новое определение МКД: "Многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 настоящего Кодекса. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома". Ранее в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года N 47, давалось другое определение: "Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством".
По концепции Закона N 476-ФЗ если в жилом здании можно выделить хотя бы два помещения, которые представляют собой квартиры, то это не индивидуальный, а многоквартирный дом. Одновременно "блок", который вполне соответствовал признакам помещения (квартиры), превратился в "дом", а прежний "жилой дом блокированной застройки", состоявший из блоков, превратился в "ряд" домов блокированной застройки (см., например, п. 6 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ). Разумеется, при таком подходе рассматривать ряд ДБЗ в качестве здания и многоквартирного дома стало невозможно. Согласно предлагаемому подходу ДБЗ - это самостоятельное здание в ряду таких же зданий, а МКД - здание, включающее в себя квартиры.
Некоторые сомнения в этом выводе оставляет редакция ч. 1 ст. 16 Закона N 476-ФЗ, согласно которой "блок <...> соответствующий признакам, указанным в пункте 40 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, со дня вступления в силу настоящего Федерального закона признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании". Таким образом, либо появляется новый вид здания - дом блокированной застройки, либо, несмотря на название "дом", он в каких-то случаях может считаться помещением (но при этом непонятно, в состав какого здания он входит).
Нельзя не обратить внимания на явную неудачность этого подхода. С одной стороны, признаком МКД согласно определению, кроме наличия как минимум двух квартир, выступает присутствие имущества, указанного в п. 1 - 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ (эти пункты включают все многообразие общего имущества здания). С другой стороны, единственным признаком ДБЗ по определению п. 40 ст. 1 ГрК РФ выступает наличие "отдельного выхода на земельный участок". Вряд ли кто-нибудь возьмется отрицать фактическое наличие у ДБЗ, включенных в единый ряд, общего имущества из перечня ст. 36 ЖК РФ. У них может не быть общих помещений, но явно имеются общие конструкции (фундамент, стены, крыша) и может быть общее оборудование (водоснабжение, канализация, электрооборудование и пр.). При таких формулировках остается непонятным, как отграничить МКД, квартиры которого имеют выход на земельный участок, от ряда ДБЗ <17>? Какой критерий в этом случае для отличия ДБЗ от квартиры в составе МКД? В связи с этим нужно обратить внимание и на то, что из нового определения ДБЗ ушел такой признак блока, как расположение на отдельном земельном участке. Следовательно, теперь ряд ДБЗ может находиться на общем земельном участке, что еще более сближает его с МКД. Можно предположить, что с высокой степенью вероятности правоприменительная практика будет испытывать серьезные затруднения в разграничении квартир и ДБЗ, а также МКД и рядов ДБЗ.
--------------------------------
<17> Удаление из определения МКД упоминания о возможности квартир иметь самостоятельные выходы на земельный участок не устраняет возможности существования именно таких выходов.
Еще раньше Закон N 79-ФЗ <18>, введенный в действие с 1 сентября 2021 года, отнес гаражи, включая одноэтажные блокированные общими стенами с другими гаражами в одном ряду, имеющие общие с ними крышу, фундамент и коммуникации (далее будем называть их сблокированными гаражами), к объектам капитального строительства и установил, что они "признаются самостоятельными зданиями" <19>. Здания, в которых такие гаражи признавались ранее помещениями, "снимаются с государственного кадастрового учета, а бывшие помещения подлежат перерегистрации как здания" (п. 2 ст. 3.7 Закона N 137-ФЗ <20> в редакции Закона N 79-ФЗ; ч. 2 ст. 18 Закона N 79-ФЗ).
--------------------------------
<18> Федеральный закон от 05.04.2021 N 79-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
<19> Этот подход подтвержден и Федеральным законом от 24.07.2023 N 338-ФЗ "О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", который в ч. 2 ст. 2 относит гараж к нежилым зданиям, а в ч. 3 этой статьи указывает, что гаражи "могут быть блокированы общими стенами с другими гаражами в одном ряду, иметь общие с ними крышу, фундамент и коммуникации либо быть отдельно стоящими объектами капитального строительства".
<20> Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Здесь нужно обратить внимание на то, что в тексте закона прямо признается наличие у блокированных гаражей общего имущества (общие крыша, фундамент и коммуникации), что полностью характерно для зданий, разделенных на помещения, в которых структура собственности определяется индивидуальной собственностью на оборотоспособные помещения (в данном случае - отдельный гараж, сблокированный с другими) и общей долевой собственностью на общее имущество здания, включающего конструкции (крыша, фундамент, стены), оборудование (коммуникации) и другое общее имущество, которое в совокупности составляет здание. Нельзя не заметить, что аналогичная ситуация возникает в отношении ДБЗ - эти дома очевидно имеют аналогичное общее имущество, хотя законодатель это прямо не признает.
Главный вопрос состоит в том, зачем понадобилось придавать статус здания объектам, которые явно не соответствуют признакам самостоятельного объекта капитального строительства, и какие важные обстоятельства побудили законодателя грубо нарушить логику построения системы недвижимых вещей в законодательстве.
Автор не видит сколько-нибудь убедительных доводов для обоснования принятых решений и полагает, что они продиктованы некоторыми особенностями построения Законов N 476-ФЗ и N 79-ФЗ, авторам которых показалось удобнее признать блоки и сблокированные гаражи зданиями вопреки их фактическим признакам.
Основной целью Закона N 476-ФЗ было урегулирование отношений в малоэтажных жилых комплексах (далее - МЖК). При этом п. 6 ст. 2 Закона N 214-ФЗ <21> в редакции Закона N 476-ФЗ устанавливает, что МЖК состоит исключительно из индивидуальных жилых домов и общего имущества. Таким образом, в этот комплекс не могут входить МКД, даже если они находятся на территории комплекса. Но авторы Закона посчитали, что отношения по поводу объектов, которые ранее действовавшим законодательством признавались жилыми домами блокированной застройки, должны регулироваться законом об МЖК. Видимо, самым простым решением в этой ситуации с учетом определения МЖК в п. 6 ст. 2 Закона N 214-ФЗ казалось признание бывших блоков индивидуальными жилыми домами, т.е. зданиями.
--------------------------------
<21> Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Сходная ситуация и с Законом N 79-ФЗ, который имел основной целью организовать оформление в собственность гаражей и земельных участков под ними. Статья 3.7 Закона N 137-ФЗ (в ред. Закона N 79-ФЗ) установила, что гражданин, использующий гараж, являющийся объектом капитального строительства, имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором этот гараж расположен. Одновременно ч. 23 ст. 70 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (в ред. Закона N 79-ФЗ) установила, что регистрация права собственности на предоставленный земельный участок осуществляется одновременно с регистрацией права собственности на гараж. Видимо, с целью упрощения процедуры была устранена разница в статусе отдельно стоящих и сблокированных гаражей. В результате последние стали рассматриваться как здания при предоставлении земельного участка под ними и при регистрации на них права собственности. В ином случае порядок предоставления земельных участков под помещениями гаражей и регистрации прав на эти помещения нужно было бы дополнить нормами об особенностях структуры собственности в здании, состоящем из сблокированных гаражей.
Возможно, при принятии этих решений сыграл определенную роль фактор "щедрости" нашего законодателя, который без каких-либо затрат сделал собственников помещений собственниками зданий. Конечно, собственник "дома" или "здания гаража" субъективно должен ощущать себя более обеспеченным и независимым, чем собственник помещения в здании, что может вызвать чувство признательности к публичной власти у новоявленных владельцев "зданий".
Выше была предпринята попытка определить если не уважительные причины, то мотивы, побудившие законодателя пойти на нарушение принципов соотношения зданий и помещений в совокупности с игнорированием наличия в рассматриваемых комплексах общего имущества. Далее будет показано, какова реальная цена этих мероприятий для правового регулирования в области недвижимости.
Во-первых, если считать, что ДБЗ (бывшие блоки) и сблокированные гаражи (бывшие помещения) действительно относятся к зданиям, то все попытки сформулировать законодательное или доктринальное определение здания будут бессмысленны. Автор склонен думать, что в результате рассмотренных законодательных изменений образовались "здания в силу специального указания закона", своего рода фикции здания, которые в качестве настоящих зданий рассматривать нельзя.
Во-вторых, вполне очевидно, что, называя блок или сблокированный гараж зданием, мы не освободим его собственника от необходимости решения вопросов, связанных с общим имуществом того, что закон теперь называет рядом ДБЗ или рядом гаражей. Не решит проблемы общего имущества и превращение реального здания, состоящего из помещений, в ряд зданий.
Казалось бы, одним из важных результатов последних дополнений гражданского законодательства (ст. 287.5 ГК РФ в редакции Закона N 430-ФЗ) стало установление единой структуры собственности в любом здании, что впервые с момента принятия ГК РФ исключило необходимость применения по аналогии норм о долевой собственности на общее имущество в МКД (ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ) к зданиям нежилого назначения <22>. Критикуемые же "реформы" приведут только к тому, что регулирование отношений по поводу общего имущества в рядах ДБЗ и гаражей потребует применения существующего законодательства об общем имуществе разделенных на помещения зданий по аналогии или необходимости специального регулирования этих вопросов с рассмотрением рядов как особых комплексов недвижимых вещей <23>. Соответствие общей логике законодательства о недвижимости и целесообразность такого решения вопроса вызывают самые серьезные сомнения.
--------------------------------
<22> См.: Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания".
<23> Возможно, для этого могут быть использованы новые нормы § 2 главы 16 ГК РФ, введенные Федеральным законом от 24.07.2023 N 351-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации".
В-третьих, как это ни удивительно, счастливые собственники новоявленных зданий в виде ДБЗ окажутся перед реальными материальными проблемами, связанными с правами на земельный участок. Действующее определение ДБЗ не исключает расположенность ряда ДБЗ на едином земельном участке, который будет принадлежать публичному субъекту или застройщику. Согласно п. 2 ст. 287.6 ГК РФ лишь собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом. Очевидно, что эта норма на собственников ДБЗ не распространяется, так как ряд ДБЗ не может рассматриваться как МКД, а ДБЗ - как помещения. Следовательно, их права на земельный участок будут соответствовать ст. 287.3 ГК РФ, т.е. они смогут требовать передачи им в собственность или во временное владение и пользование земельного участка в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом. Это означает, что могут потребоваться дополнительные средства на выкуп такого земельного участка или получение его в аренду. Между тем, если бы они находились в статусе собственников помещений в МКД, право собственности на земельный участок как на составную часть общего имущества здания у них возникало бы автоматически.
Учитывая этот перечень реальных проблем, появление "зданий в силу закона" следует расценивать как существенную ошибку законодателя, которая может иметь, кроме рассмотренных, иные далеко идущие последствия. Так, могут появиться "помещения в силу закона", не отвечающие признакам помещений (например, торговые места на рынках), земельные участки, не обладающие соответствующими признаками, новые помещения, которые будут рассматриваться как здания (например, пристройки к существующим зданиям), и т.п. Можно сказать, что законодатель открыл дверь для произвольного отношения к делению объектов недвижимости на виды, чем могут воспользоваться авторы новых законов, которым сложившееся видовое разграничение недвижимых вещей будет казаться неудобным для целей конкретного нормативного акта.
Здесь нельзя не вспомнить о так называемой юридической теории недвижимости, согласно которой отношение объекта к недвижимым вещам определяется не физическими (природными) свойствами объекта, а различными обстоятельствами, характеризующими его правовой режим. Одним из проявлений действия этого подхода выступает норма о том, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено любое ("иное") имущество (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ). Видимо, авторы норм, подвергнутых критике, а вслед за ними и законодатели решили, что раз можно произвольно относить к недвижимым вещам любые объекты (яркий пример - машино-места), то можно произвольно изменить для отдельных объектов их вид (например, отнести помещения к зданиям и наоборот).
На самом же деле как в случае с ДБЗ, так и в случаях сблокированных гаражей присваивать этим объектам статус зданий не было совершенно никакой необходимости даже для целей соответствующих законов. В отношении ДБЗ ничто не мешало сохранить за ними статус особого вида МКД, приравняв блоки к квартирам. В определении МЖК нужно было указать при этом, что в их состав могут входить как индивидуальные жилые дома, так и блоки в МКД, а собственники как домов, так и блоков имеют равные права на общее имущество МЖК. Что же касается сблокированных гаражей, то они вполне могли бы рассматриваться как помещения в рамках здания (по аналогии с блоками ДБЗ). При этом в законе следовало бы указать, что земельные участки формируются под гаражами по их вертикальным границам (так же, как и отдельные участки под блоками в ДБЗ). Все остальное регулирование предоставления земельных участков и регистрации собственности на гаражные блоки в рамках сблокированных гаражей осталось бы в прежнем виде.
Главный смысл идеи, которой нужно руководствоваться при возникновении подобных ситуаций, состоит в следующем. При необходимости в определенных обстоятельствах изменить правовой режим объектов недвижимости, относящихся к конкретному виду, предоставив их собственникам некоторые возможности, свойственные собственникам другого вида недвижимости, нужно просто законом наделить данных лиц этими возможностями, указав случаи, в которых они предоставляются. В рассматриваемой ситуации, для того чтобы предоставлять земельные участки под помещения в виде блоков ДБЗ и блоков в сблокированных гаражах, а также включать такие блоки в состав МЖК, достаточно лишь указать, что собственники помещений, обладающих определенными конструктивными особенностями, могут иметь соответствующие права, которые в других случаях принадлежат только собственникам зданий. Изменять статус помещений на статус зданий для этого не следует <24>.
--------------------------------
<24> Положительный пример такого подхода представляет собой определение правового режима машино-мест, собственники которых фактически обладают тем же объемом прав, что и собственники помещений. Тем не менее законодатель в этом случае не пошел на то, чтобы признать машино-места помещениями.
Понимая, как незначительна вероятность учета этих пожеланий, автор тем не менее обращается к законодателям и экспертному сообществу с предложением способствовать изменению норм, подвергнутых критике в настоящей статье, и исключению из законодательства случаев ничем не оправданного нарушения критериев разделения недвижимых вещей на виды, в частности случаев признания помещений зданиями и наоборот.