Москва
+7-929-527-81-33
Вологда
+7-921-234-45-78
Вопрос юристу онлайн Юридическая компания ЛЕГАС Вконтакте

Формирование судебной практики по вопросу признания объекта единым недвижимым комплексом

Обновлено 17.06.2024 05:48

 

В статье представлен анализ предпосылок и направлений формирования отечественной судебной практики по вопросу признания объекта единым недвижимым комплексом. Определено значение правовых позиций российских судов в создании системного представления о правовой природе единого недвижимого комплекса, механизма его включения в гражданский оборот; охарактеризована роль Верховного Суда РФ и нижестоящих судов в этом процессе. Сформулированы выводы о необходимости принятия специального тематического Постановления Пленума Верховного Суда РФ о недвижимости с обязательным выделением главы, посвященной разъяснениям особенностей признания объекта единым недвижимым комплексом; о придании юридической силы фундаментальным правовым позициям судов путем трансформации их в нормы гражданского законодательства.

 

Ключевые слова: недвижимость, единый недвижимый комплекс, судебная практика, объект гражданских прав, судебная практика, Верховный Суд Российской Федерации, правовые позиции судов.

 

The article presents an analysis of the prerequisites and directions for the formation of domestic judicial practice on the issue of recognition of a property unit as a single real estate complex. The importance of the legal views of Russian courts in creating a systemic view of the legal nature of a single real estate complex and the mechanism for its inclusion in civil circulation is determined; the role of the Supreme Court of the Russian Federation and lower courts in this process is described. Conclusions are formulated on the need to adopt a special thematic Judgment of the Plenum of Supreme Court of the Russian Federation on real estate with the mandatory provision of a chapter dedicated to explaining the features of recognition of a property unit as a single real estate complex; on validation of the fundamental legal views of the courts by transforming them into norms of civil legislation.

 

Key words: real estate, single real estate complex, judicial practice, objects of civil law rights, Supreme Court of the Russian Federation, legal views of courts.

 

В отечественном гражданском праве в качестве особого социально-экономически значимого объекта гражданских прав выделяют, прежде всего, недвижимость, устанавливая в российском законодательстве особенности правового режима. В доктрине обоснованно определено, что "российская экономика столкнулась с рядом трудностей: кризис, падение цен на нефть, рост курса доллара и евро, экономические санкции и пандемия, безусловно, отрицательно сказались на состоянии имущественных отношений" <1>.

--------------------------------

<1> Левушкин А.Н. Обеспечение баланса интересов граждан, предпринимателей и публично-правовых образований как участников инвестиционных правоотношений на рынке ценных бумаг // Юрист. 2022. N 6. С. 30; Левушкин А.Н. Виндикационный иск в цивилистической парадигме: от теории к правоприменительному процессу // Гражданское право. 2022. N 5. С. 7 - 12.

 

Важным этапом развития отечественного гражданского законодательства является выделение в 2013 году в качестве специального объекта - единого недвижимого комплекса <2> (ст. 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации <3>). Представители цивилистики положительно оценили введение таких инноваций в классификацию объектов недвижимости, указав на их своевременность и закономерность <4>. В то же время указанный институт гражданского права является предметом бурных активных научных дискуссий, в рамках которых дается критическая оценка качества правового регулирования законодательно закрепленного процесса признания объекта единым недвижимым комплексом (далее по тексту ЕНК). Например, А. Егоров и В. Величко характеризуют единый недвижимый комплекс как "противоречивый продукт реформы" <5>. При этом, как констатирует П.В. Клец, "на практике значительного количества регистрации ЕНК не наблюдается" <6>. Это связано с тем, что традиционно одним из самых сложных вопросов в деятельности судов признаются споры с недвижимым имуществом, в том числе связанные с гражданско-правовой природой единого недвижимого комплекса. Сложность характеризуется социально-экономической значимостью объектов недвижимости, права собственности в отношении которых гарантированы на высшем правовом уровне в ст. 35 и 36 Конституции Российской Федерации <7>. Также трудности правоприменительной деятельности в указанной сфере связаны с пробельностью российского законодательства. Правовые нормы не могут предусмотреть ответы на все жизненные ситуации, которые практически ежедневно возникают в процессе гражданского оборота недвижимости, в том числе единого недвижимого комплекса (далее по тексту - ЕНК). Достаточно часто имеющиеся пробелы в правовом регулировании определенных общественных отношений восполняются нормативным и казуальным толкованием, осуществляемым российскими судами. С одной стороны, в Российской Федерации судебные прецеденты официально не являются источниками права, но, по сути, отечественные суды формируют на этапе обоснования принимаемого решения правовые позиции, тождественные по своему характеру правовой нормы. Так А.Н. Лужина характеризует правовые позиции Верховного Суда РФ и ранее действовавшего Высшего Арбитражного Суда РФ как эффективный инструментарий введения в действие новаций законодательства, так как с их помощью устраняются имеющиеся пробелы и противоречия, неточность, недосказанность и неоднозначность формулировок правовых норм <8>. Российский законодатель также признал значимость официального толкования, осуществляемого Верховным Судом Российской Федерации и ранее действовавшего Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, закрепив в ч. 4 ст. 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации <9> и ч. 4 ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации <10> право суда общей юрисдикции и арбитражного суда ссылаться в мотивировочной части решения суда по конкретному делу на постановления и обзоры названных судов.

--------------------------------

<2> Федеральный закон от 02.07.2013 N 142-ФЗ "О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ. 08.07.2013. N 27. Ст. 3434.

<3> Болдырев В.А. Имущественные комплексы как объекты гражданских прав // Гражданское право. 2015. N 2. С. 27.

<4> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 24.07.2023) // Собрание законодательства РФ. 05.12.1994. N 32. Ст. 3301; Собрание законодательства РФ. 31.07.2023. N 31 (Часть III). Ст. 5773.

<5> Егоров А., Величко В. Единый недвижимый комплекс - противоречивый продукт реформы. На пути к правильному понятию недвижимости // Цивилистика. 2019. N 6 (ноябрь - декабрь).

<6> Клец П.В. Особенности развития порядка укрепления прав на единый недвижимый комплекс в гражданском законодательстве Российской Федерации // Гражданское право. 2020. N 3. С. 30.

<7> Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020) // Официальный интернет-портал правовой информации.

<8> Лужина А.Н. Актуальность защиты права собственности на недвижимое имущество (тезисы доклада) // Сборник по итогам научно-практической конференции "Судебная реформа 1864 года. Реализация и защита прав человека в современной правовой системе". Ярославль, 2014. С. 84.

<9> Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 24.06.2023, с изм. от 20.07.2023) // Собрание законодательства РФ. 18.11.2002. N 46. Ст. 4532; Собрание законодательства РФ. 26.06.2023. N 26. Ст. 4687.

<10> Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 N 95-ФЗ (ред. от 18.03.2023, с изм. от 22.06.2023) // Собрание законодательства РФ. 29.07.2002. N 30. Ст. 3012; Собрание законодательства РФ. 20.03.2023. N 12. Ст. 1893.

 

Следует отметить, что в правоприменительной и судебной практике достаточно часто возникают вопросы, связанные с применением ст. 133.1 Гражданского кодекса РФ в реальной плоскости, например "о составе ЕНК, представляющего собой предмет договора, и, как следствие, особенностях оборота указанного объекта из-за используемого в ст. 133.1 ГК РФ словосочетания "иных вещей". Между тем закон прямо не указывает, какие движимые вещи могут входить в состав ЕНК и какова их судьба в составе ЕНК" <11>.

--------------------------------

<11> Клец П.В. Единый недвижимый комплекс в гражданском обороте: теория и практика // Хозяйство и право. 2022. N 5. С. 14.

 

Следует отметить, что механизм реализации указанной нормы формируется и продолжает формироваться правовыми позициями, вырабатываемыми российскими судами и прежде всего Пленумом Верховного Суда Российской Федерации. Как отмечает В.А. Болдырев, "введенные в закон правила о едином недвижимом комплексе являются следствием анализа судебной практики и обусловлены здравым смыслом" <12>. Первостепенной является задача формирования единообразного толкования, понимания и применения норм гражданского законодательства о едином недвижимом комплексе. Еще в 2015 году Пленум Верховного Суда РФ сделал ряд значимых разъяснений, связанных с недвижимостью, в том числе и с признанием объекта единым недвижимым комплексом <13>. В то же время и высшая судебная инстанция не раскрывает детально механизм образования и регистрации объекта как ЕНК. Например, указав возможность расположения ЕНК на различных земельных участках, Верховный Суд РФ за пределами своего Постановления оставляет ответ на вопрос о том, как официально документально признать такое положение объектов единым недвижимым комплексом. Далее необходимый алгоритм действий формируется в иных актах российских судов и федеральных органов исполнительной власти, прежде всего Росреестра.

--------------------------------

<12> Болдырев В.А. Имущественные комплексы как объекты гражданских прав // Гражданское право. 2015. N 2. С. 27.

<13> Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // Российская газета. 30.06.2015. N 140.

 

Можно выделить следующие фундаментальные позиции, выработанные в рамках судебной практики по вопросу признания объекта единым недвижимым комплексом, имеющие юридическое значение для правоприменительной деятельности:

1) определение состава единого недвижимого комплекса (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25, Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013), раздел 5 <14>);

2) расположение на одном земельном участке для объединения объектов в единый недвижимый комплекс не является обязательным условием (п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25). Это связано с тем, что гражданско-правовая норма, закрепленная в ст. 133.1 ГК РФ, не признает земельный участок в качестве обязательного элемента ЕНК. Необходимо установить неразрывную физическую или технологическую связь между объектами, составляющими ЕНК;

3) составная часть единого недвижимого комплекса не может быть признана самовольной постройкой <15>. Указанное правило единодушно было поддержано российскими судами при рассмотрении аналогичных вопросов <16>;

4) единый недвижимый комплекс по своей правовой природе является неделимой вещью и не может быть признан сложным. Указанное правило непосредственно влияет на определение вариантов юридической судьбы ЕНК в процессе совершении с ним сделок. ЕНК участвует в гражданском обороте только как единый объект. Деление единого недвижимого комплекса на отдельные объекты недвижимости запрещено, его составные части не являются самостоятельными объектами и предметом сделок. Таким образом, при определении гражданско-правовой природы единого недвижимого комплекса, возможности заключения сделок с ним применяются правила гражданского законодательства о неделимой вещи. И в своих актах суды еще раз подчеркивают юридическую значимость данного вывода. Характеристика ЕНК осуществляется судами только с позиций неделимой вещи <17>;

5) государственная регистрация как единого недвижимого комплекса является обязательным условием признания его таковым. В силу прямого указания ст. 133.1 ГК РФ в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом, что также подтверждается выводами судебной практики <18>.

--------------------------------

<14> Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 (ред. от 04.03.2015) // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2014. Март. N 3; Бюллетень Верховного Суда РФ. 2015. Май. N 5 (извлечение).

<15> Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016 // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2017. Октябрь. N 10; 2017. Ноябрь. N 11.

<16> Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.01.2017 N Ф08-9182/2016 по делу N А01-522/2014. Документ опубликован не был.; Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 04.07.2017 N Ф03-2275/2017 по делу N А51-23872/2015. Документ опубликован не был.; Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 04.07.2017 N Ф03-2275/2017 по делу N А51-23872/2015. Документ опубликован не был.; Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.07.2016 N 18-КГ16-61. Документ опубликован не был..

<17> Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2016 N 18АП-10647/2016 по делу N А76-962/2016. Документ опубликован не был..

<18> Определение Верховного Суда РФ от 15.05.2018 N 60-КГ18-1. Документ опубликован не был.; Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2023 N 11АП-4344/2023 по делу N А55-14980/2022. Документ опубликован не был.; Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.01.2023 N Ф04-7824/2022 по делу N А46-6559/2022. Документ опубликован не был.

 

В то же время отмечается, что по отдельным вопросам российскими судами не выработано единой точки зрения, например в отношении состава единого недвижимого комплекса в отечественной судебной практике можно выделить два диаметрально противоположных мнения о признании движимого имущества частью единого недвижимого комплекса. В науке профессор В.А. Вайпан справедливо указывает на то обстоятельство, что "судебная практика все больше уходит в усмотрение, истолкование обстоятельств дел, иногда в нарушение прямых норм законодательства, что неминуемо влечет судебные ошибки" <19>.

--------------------------------

<19> Вайпан В.А. Судебное усмотрение в практике арбитражных судов // Вестник арбитражной практики. 2020. N 6. С. 3 - 13; Вайпан В.А. Возможность возникновения права на долю в уставном капитале общества при отсутствии правоустанавливающих документов: пределы судебного усмотрения // Вестник арбитражной практики. 2017. N 3. С. 3 - 15.

 

Так, отдельные арбитражные суды допускают гибридный состав единого недвижимого имущества <20>, другие категорически отрицают наличие правовых оснований для обоснования указанной точки зрения <21>. При этом первая точка зрения поддержана Росимуществом <22>, вторая позиция опирается на п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25. В тексте ст. 133.1 Гражданского кодекса РФ прямо не закреплено, что движимое имущество может входить в состав единого недвижимого комплекса, но при этом указано, что его неотъемлемой частью следует признавать и другие объекты, которые неразрывно связаны физически или технологически (в том числе линейные объекты). Следовательно, российский законодатель указывает, что для признания движимого имущества в составе единого недвижимого комплекса необходимо установить "неразрывность физической или технологической связи" между ЕНК и указанным движимым объектом. В своих актах, например, арбитражные суды подчеркивают, что наличие признака недвижимости не является обязательным ко всем составным частям ЕНК. Главное, что в совокупности указанный в целом объект прошел процедуру государственной регистрации в качестве единого недвижимого комплекса <23>. При этом арбитражные суды допускают образование единого недвижимого комплекса путем объединения объектов недвижимости, принадлежащих правообладателю на праве собственности и зарегистрированных в ЕГРН <24>.

--------------------------------

<20> Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2023 N 08АП-1214/2023 по делу N А70-17570/2022. Документ опубликован не был.; Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.09.2022 N Ф08-8551/2022 по делу N А32-19622/2021. Документ опубликован не был.

<21> Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 18.06.2018 по делу N А33-26812/2017. Документ опубликован не был.; Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 27.09.2018 N Ф02-4161/2018; Определение Верховного Суда РФ от 25.01.2019 N 302-КГ18-24260. Документ опубликован не был.

<22> Письмо Росимущества от 30.12.2015 N АЧ-18/56045 "О единообразии учета в реестре федерального имущества сведений о едином недвижимом комплексе". Документ опубликован не был.

<23> Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 13.02.2014 по делу N А43-32310/2012. Документ опубликован не был.

<24> Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.05.2020 N Ф04-1260/2020 по делу N А27-18417/2019. Документ опубликован не был.

 

Именно при наличии спорного момента на российские суды возложена компетенция решения вопроса о признании конкретного объекта единым недвижимым комплексом. Например, Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2016 N 15АП-7799/2016 по делу N А53-943/2016 обосновано право собственности на базу отдыха как единый недвижимый комплекс <25>; в арбитражной практике имеются случаи признания беседки, расположенной на территории многоквартирного дома, частью единого недвижимого комплекса <26>, закрытого склада с инженерной инфраструктурой <27>.

--------------------------------

<25> Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2016 N 15АП-7799/2016 по делу N А53-943/2016. Документ опубликован не был.

<26> Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27.01.2020 N Ф04-6644/2019 по делу N А45-7394/2019. Документ опубликован не был.; Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 06.12.2019 N Ф10-5843/2019 по делу N А08-7786/2018. Документ опубликован не был.

<27> Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2015 N 05АП-7862/2015 по делу N А51-11406/2015. Документ опубликован не был.

 

В то же время и судебная практика не может ответить на все вопросы, поэтому востребовано дальнейшее совершенствование законодательства в указанной сфере правового регулирования. Например, Амашукели С.А. в рамках исследования правового статуса водохозяйственной системы как единого объекта имущественных отношений отмечает противоречивость судебной практики в этом направлении в связи с наличием пробелов в гражданском, водном законодательстве при определении правовой природы водохозяйственной системы как объекта гражданского оборота. В отдельных случаях суды придают ей статус главной вещи и принадлежности, в других - сложной или неделимой вещи, в-третьих - единого недвижимого комплекса <28>. Полагаем, что в данной ситуации востребованы официальные разъяснения как минимум Президиума Верховного Суда в формате обобщения "правильной" судебной практики, а также совершенствование российского законодательства в данном направлении.

--------------------------------

<28> Амашукели С.А. Эколого-правовое значение реализации принципа взаимосвязи водных объектов и гидротехнических сооружений, образующих водохозяйственную систему (на основе анализа судебной практики) // Актуальные проблемы российского права. 2022. N 8. С. 177.

 

На основании проведенного исследования можно сделать следующие выводы:

Пленум Верховного Суда РФ не выделяет разъяснения по вопросам признания объекта единым недвижимым объектом в отдельный блок. Базовым постановлением в рассматриваемой сфере является Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (п. 39). Но это никак не снижает значимости правовых позиций, формируемых иными российскими судами по указанной теме, именно им приходится принимать юридически и социально-экономически значимые решения о признании объекта единым недвижимым комплексом. Формирование судебной практики осуществляется как минимум по четырем направлениям: первое выражается в определении гражданско-правовой природы единого недвижимого комплекса; второе - в формировании условий квалификации объекта таковым, третье - в признании объекта единым недвижимым комплексом в каждом конкретном случае; четвертое - в анализе особенностей включения в гражданский оборот единого недвижимого комплекса.

Правовые позиции по указанной тематике отражаются как в актах высшей судебной инстанции (Верховного Суда РФ), так и нижестоящих судов, по большей части относящихся к арбитражной системе. Важно отметить, что фундаментальные выводы Верховного Суда Российской Федерации, представленные в постановлениях Пленума и обзорах Президиума, впоследствии должны получить нормативное закрепление в положениях Гражданского кодекса РФ, иных федеральных кодексах, законах или подзаконных актах, приобретя положение правовой нормы, обязательной для всех субъектов правовых отношений.

Полагаем, что в силу государственной и общественной значимости данного вопроса, Верховный Суд РФ должен принять специальное тематическое постановление о гражданско-правовой природе недвижимости, об особенностях сделок с ней, выделив в качестве отдельного раздела обобщенные выводы о едином недвижимом комплексе. Такая систематизация правовых позиций имеет научно-прикладное значение как для правоприменительной деятельности, так и для развития отечественной доктрины в указанном направлении.