Особенности цифровизации отношений, связанных с оборотом прав на недвижимое имущество 2
В настоящей статье рассматриваются особенности цифровизации отношений, связанных с оборотом прав на недвижимое имущество. Доказывается, что отношения в сфере оборота недвижимого имущества, выраженные в цифровой форме, строятся на принципиально иных юридических началах и требованиях и они должны учитывать возникновение дополнительных юридически значимых интересов их участников. Цифровизация отношений в сфере оборота прав на недвижимое имущество должна обеспечивать высокую степень юридической безопасности и определенности.
Ключевые слова: цифровой актив, токен, блокчейн, недвижимое имущество, регистрация прав.
This article discusses the features of digitalisation of relations related to the turnover of rights to real estate. It is proved that relations in the sphere of real estate turnover expressed in digital form are based on fundamentally different legal principles and requirements, and should also take into account the emergence of additional legally significant interests of their participants. Digitalisation of relations related to the turnover of rights to immovable property should provide a high degree of legal security and certainty of the desired relationship.
Key words: digital asset, token, blockchain, real estate, registration of rights.
Использование технологий распределенных реестров (блокчейна) для юридических систем учета и оборота прав на недвижимое имущество по состоянию на 2023 год представляется делом вполне обыденным и даже банальным. Более того, обеспечение бесспорной фактической достоверности сведений, размещенных в системах блокчейн, представляющих собой в первую очередь обычный реестр или базу данных, вообще не должно было вызывать пристального интереса со стороны юридического сообщества, ведь классические государственные системы учета прав на недвижимость должны обладать не меньшей степенью точности и достоверности. С формальной точки зрения перенос учета прав на недвижимое имущество из бумажных и электронных в цифровые системы не должен изменять их состояние с позиций верности содержащихся сведений.
Кроме приведения всего спектра общественных отношений, связанных с недвижимым имуществом, к началам точности, достоверности и непротиворечивости, а также высокой степени организованности и определенности <1>, с позиции статики отношений использование технологий блокчейн для систем учета прав на недвижимое имущество не обладает дополнительными весомыми юридическими преимуществами или особенностями.
--------------------------------
<1> Полежаев О.А. Особенности цифровизации отношений, связанных с недвижимым имуществом // Законы России: опыт, анализ, практика. 2022. N 10. С. 55 - 58.
Опыт Грузии по цифровизации отношений по учету прав на недвижимое имущество 2016 года <2> свидетельствует о том, что само по себе изменение технической системы реестра с электронной на цифровую <3> не влечет возникновения новых и значимых юридических или экономических преимуществ. Цифровизация систем учета прав на недвижимое имущество в Грузии влечет улучшение только технических характеристик реестра, что повышает безопасность и точность хранящихся в нем сведений, но никак не их актуальность и достоверность.
--------------------------------
<2> Голованова Е.А., Зубарев А.В. Перспективы использования технологии блокчейн в кадастровых системах // Научный вестник ИЭП им. Гайдара.ру. 2018. N 8. С. 37 - 38.
<3> См. подробнее об этом: BitFury и Гражданский реестр Грузии запустили блокчейн-проект по управлению земельным имуществом // Digital.report. 2016.
Потенциал цифровой трансформации отношений, связанных с учетом и в особенности с оборотом прав на недвижимое имущество, представляется значительным и напоминает своеобразное юридическое эльдорадо, а перечень возможных преимуществ настолько велик, что не уместится в рамки настоящего исследования. Подобное положение дел обусловливается неверностью подхода к цифровизации, так как истинная полезность проявляется при использовании цифровой трансформации как метода правового регулирования отношений с недвижимостью, а не конкретного технического инструмента систем учета.
Перенесенные в цифровую среду отношения по поводу недвижимого имущества приобретают совершенно новый вид и характеризуются улучшением качества. Цифровая трансформация общественных отношений выступает в качестве не самоцели, а средства приведения искомого института к принципиально иным качественным и количественным показателям и характеристикам, согласующимся с интересами участников современного гражданского оборота. Иными словами, цифровая трансформация права - это процесс адаптации или переработки устаревших, неэффективных или очевидно порочных юридических правил под новые требования экономической, политической или социальной сферы общества.
Актуальная система регулирования отношений, связанных с оборотом прав на недвижимое имущество, формировалась в конце XIX - начале XX века. В ней появление единого реестра объектов недвижимого имущества, а также лица, ведущего соответствующий реестр, выступало в качестве значительного достижения юриспруденции <4>. В отечественном правопорядке единая система регистрации прав на недвижимое имущество возникла только в 1998 году.
--------------------------------
<4> См.: Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998.
Наличие многочисленных теоретических и практических проблем, сопровождающих функционирование реестров прав на недвижимое имущество, не упрощает положение обладателей недвижимости и зачастую лишает их возможностей извлечения дополнительной и вполне законной выгоды.
Так, правопорядки, относящиеся к германской правовой семье, до начала XX века не могли разработать юридический механизм, обеспечивающий защиту прав застройщиков - не собственников земельных участков <5>. Использование в немецком правопорядке принципа единого объекта, при котором правовой режим земельного участка поглощает правообъектность возведенных на нем строений и сооружений <6>, столь прекрасно работающий в статике, испытывает массу затруднений при переходе в динамику, особенно когда части строения сдаются или закладываются нескольким лицам одновременно. В отечественном правопорядке до сих пор не ясна судьба строения, возведенного на арендованном земельном участке <7>.
--------------------------------
<5> См.: Кассо Л.А. Здания на чужой земле. М., 1905.
<6> См.: Емелькина И.А. Система ограниченных вещных прав на земельный участок. М., 2013.
<7> См.: Полежаев О.А. О юридической судьбе строений, возведенных арендатором // Право и экономика. 2016. N 9. С. 40 - 45.
Позитивные регистрационные системы прав на недвижимое имущество, являющиеся самым действенным способом защиты, встречаются нечасто, поскольку сопровождаются значительными экономическими издержками <8>. Как следствие, актуализируется проблема оборота прав на недвижимое имущество и защиты добросовестных приобретателей, ведь не все его участники обладают эффективными и недорогостоящими механизмами защиты собственных прав. Используемый в англосаксонских правопорядках институт страхования титулов, помимо дополнительных издержек, направлен исключительно на выплату страховых возмещений, но не обеспечения сохранения имущества во власти приобретателя <9>.
--------------------------------
<8> См.: Бевзенко Р.С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения // Вестник гражданского права. 2011. N 5. С. 4 - 30.
<9> См.: Иноземцев М.И., Степанов С.К. Институт страхования правового титула в России и США: сущность и перспективы развития // Юридическая наука. 2018. N 2. С. 115 - 122.
В условиях, когда правопорядки не в состоянии обеспечить надежное и безопасное осуществление обычных всем известных прав на недвижимость, вероятность полноценной юридической защиты нестандартных и неочевидных действий значительно сокращается. Так, в России на протяжении длительного времени правопорядок не мог выработать единый подход для квалификации отношений по использованию части фасада строений и сооружений для размещения на них рекламных вывесок. Схожая проблема существовала с договором об использовании частей помещений торговых центров, не выделенных в качестве самостоятельных объектов недвижимого имущества <10>.
--------------------------------
<10> Бевзенко Р.С. Аренда части вещи // Журнал РШЧП. 2018. N 1. С. 230 - 232.
Дело в том, что современная экономическая система не может быть охарактеризована как индустриальная, поскольку интеллектуальная собственность и услуги уже являются основным средством и способом производства, что присуще исключительно постиндустриальной или неоэкономической системе <11>. В современной экономике производство перестало приносить наибольший доход, а его место заняла реализация <12>, и теперь больше всех зарабатывает не тот, кто создает, а тот, кто продает. Таким образом, важнейшим требованием экономики является переход гражданского оборота на принципиально иную скорость.
--------------------------------
<11> Осипов Ю.М. Неоэкономика как высшая на сегодня историческая форма экономики // Философия хозяйства. 2016. N 2. С. 293 - 299.
<12> Тоффлер Э. Третья волна. М., 2009. С. 261.
Наиболее показательным примером здесь является фондовый рынок, участники которого не создают блага и тем более не пользуются ими, а только обеспечивают их оборот, в результате чего формируют прибыль, превосходящую доходы создателей благ, оборачиваемых на бирже.
Другим примером является достижение компании Apple, обладающей наибольшей капитализацией в мире. В основе ее успеха лежали не интеллектуальная собственность, не развитая система логистики или забота о клиенте, а концепция формирования собственного рынка сбыта. Компания Apple создала не продукцию, а выделила из всего рынка собственную долю, в результате чего обеспечила гарантированный спрос <13>. Высокие финансовые показатели компании обусловлены тем, что каждый инвестор обладает точным знанием о том, что выпускаемая продукция будет не просто востребована на рынке, а будет гарантированно реализована, ведь получаемая прибыль будет получена не в момент создания продукции, а в момент ее реализации потребителю.
--------------------------------
<13> Зубофф Ш. Эпоха надзорного капитализма. Битва за человеческое будущее на новых рубежах власти. М., 2022. С. 124.
Описывая современное состояние и тенденции развития рынка товаров и услуг, Ш. Зубофф отмечает, что стратегия компании Apple стала не просто образцом для подражания, а обязательным правилом, полностью изменившим структуру современной экономики и поведение участников рынков практически во всех отраслях <14>.
--------------------------------
<14> Зубофф Ш. Указ. соч.
С переходом к постиндустриальному обществу происходит смена средств производства с оборудования на знания, изменяется и способ производства, основу которого составляет постоянный обмен знаниями между участниками рынка, а не создание единицы продукции. Таким образом, если информация и знания становятся наиболее важными и ценными объектами гражданского оборота, то именно они задают основные требования и формируют облик рынка в целом.
Итогом цифровизации отношений, связанных с оборотом недвижимого имущества, должна стать адаптация права под условия существования общества, придание частному праву распорядительного облика, основанного на началах быстроты, простоты, дешевизны и истинной юридической прочности гражданского оборота.
Существующие системы учета и оборота прав на недвижимое имущество не удовлетворяют потребностям современного гражданского оборота не только в отечественном, но и в зарубежных правопорядках <15>. Возникновение государственных и частных проектов, направленных на токенизацию отношений, связанных с недвижимым имуществом, само по себе свидетельствует о том, что у участников оборота есть интересы, удовлетворение которых либо вообще невозможно, либо затруднено при использовании классических правовых механизмов <16>.
--------------------------------
<15> См. подробнее об этом: Property Moose. URL: https://propertymoose.co.uk/ (дата обращения: 10.01.2023); Exporo.
<16> См. подробнее об этом: Инвестиции в недвижимость имеют сложную модель ценообразования и низкую ликвидность.
Наиболее заметными направлениями по цифровизации отношений, связанных с недвижимостью, являются формирование трансграничного оборота недвижимого имущества и инвестиционной составляющей.
Проблема заключается в том, что по мере расширения электронной коммерции недвижимое имущество стало ее неотъемлемым элементом, в то время как правила передачи прав на нее в большинстве правопорядков достаточно строгие и рассчитаны на ситуацию, когда покупатель и продавец не только граждане одной страны, но и находятся в одном месте с недвижимостью.
В подобных условиях заключение и исполнение сделки купли-продажи недвижимости, находящейся в России, продавцом, находящимся в Казахстане, покупателю из Армении, превращается в сложнейший юридический квест, сопровождающийся значительными денежными, временными и трудовыми затратами.
Правовое регулирование большинства национальных систем учета и оборота прав на недвижимое имущество вообще не рассчитано на трансграничное взаимодействие, в то время как достаточно жесткие правила о порядке заключения и исполнения сделок, подачи заявления на внесение изменений в реестр и проведения расчетов влекут возникновение дополнительных издержек без дополнительных юридических преимуществ.
Сформированные Верховным Судом РФ крайне высокие требования для признания приобретателя недвижимости добросовестным <17> привели к тому, что отчуждение недвижимого имущества даже по нотариально заверенной доверенности без личного присутствия продавца значительно сокращает количество потенциальных покупателей.
--------------------------------
<17> Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Существенным недостатком любой негативной регистрационной системы, как и правопорядков, в которых государственный реестр прав на недвижимое имущество отсутствует, является несение приобретателем недвижимости риска заключения сделки с неправомочным отчуждателем или признания сделки недействительной и принятие всех сопутствующих негативных последствий.
Опасность признания сделки недействительной и лишения приобретателя права на недвижимое имущество, вызванное исключением из реестра соответствующих сведений, должно компенсироваться механизмом защиты добросовестного приобретателя, однако в современном отечественном правопорядке для получения настоящего статуса недостаточно ссылаться на то, что неуправомоченный отчуждатель был указан в реестре в качестве собственника имущества <18>.
--------------------------------
<18> Волочай Ю.А. Приобретение права собственности на недвижимое имущество по договору: сравнительный анализ законодательства России и Германии. М., 2013.
Цифровизация отношений, связанных с недвижимым имуществом, способна в значительной степени сократить приведенные неудобства. Первый опыт цифровизации сделок с недвижимостью был направлен именно на устранение препятствий трансграничного взаимодействия между покупателем и продавцом, находящихся в разных странах мира.
Права на квартиру, расположенную в Сан-Франциско, были внесены в токен и переданы покупателю из КНР <19>, этому процессу способствовал простой неформализованный порядок передачи недвижимости, созданный в США, согласно которому для передачи титула достаточно было заключить соглашение между покупателем и продавцом в цифровом виде, что и было сделано.
--------------------------------
<19> См. подробнее об этом: A First For Manhattan: $30M Real Estate Property Tokenized With Blockchain.
Наполняя цифровой актив правом собственности на недвижимое имущество, стороны сделки удовлетворили свои интересы без содействия со стороны третьих лиц и обращения в органы государственной власти. Частной воли было достаточно для того, чтобы передать право собственности на недвижимое имущество.
Возможность передачи прав на недвижимое имущество посредством передачи цифровых активов обусловлена тем, что в правопорядках, где отсутствует обязательная регистрация прав на недвижимое имущество, как и в странах с негативной регистрационной системой, содержание сделки не выступает в качестве объекта юридической экспертизы по существу <20>. В правопорядках с негативной регистрационной системой регистраторы проводят сугубо формальную экспертизу сделки на предмет соблюдения требований для регистрации или перехода права, а не действительности ее юридического содержания. Подавляющее большинство сделок с недвижимостью и так не сопровождаются проверкой их юридического содержания со стороны регистратора, что не улучшает положение участников гражданского оборота, при этом та же система создает значительные обременения и неудобства для сторон сделки.
--------------------------------
<20> Бевзенко Р.С. Аренда части вещи...
Возможности цифровизации сделок с недвижимостью, при которой право на недвижимое имущество выражено в цифровом активе или само недвижимое имущество как объект гражданских прав поглощается правовым режимом токена, обладают значительными преимуществами. Цифровые активы, как и права на них, не существуют без их объективизации. Факт наличия цифрового актива и права на него совпадает с фактом физического возникновения его в блокчейне, что исключает возможность появления незарегистрированных титулов. Возникновение, изменение, прекращение права собственности и самого недвижимого имущества всегда будет сопровождаться одновременным изменением сведений в цифровом реестре.
Очень важным является то, что при передаче прав на недвижимое имущество в цифровой среде отсутствует временной разрыв между моментом заключения договора и внесением изменений в реестр.
Дело в том, что в этот период присутствует формальная неопределенность правового положения сторон договора и принадлежности недвижимого имущества, так как продавец, все еще считающийся собственником, реальной юридической властью над вещью уже не обладает, а покупатель обладает объемом правомочий, присущих исключительно собственнику вещи, хотя еще и не внесен в реестр в качестве правообладателя <21>. Как следствие, именно в этот момент возникает наибольшее количество споров, особенно когда отчуждатель имущества оказывается недобросовестным.
--------------------------------
<21> Полежаев О.А. О моменте возникновения права собственности на земельные участки, отчуждаемые на основании договора купли-продажи // Вестник арбитражной практики. 2016. N 5. С. 63 - 69.
При переносе цифровых активов временной лаг отсутствует физически, поскольку при использовании технологий смарт-контрактов моменты заключения, обеспечения и исполнения сделки совпадают во времени. Очень важным преимуществом подобного решения является то, что о смене собственника одновременно уведомляются все участники оборота и органы государственной власти.
Технологии блокчейн устроены таким образом, чтобы действие, совершенное одним лицом, стало общеизвестным для всех заинтересованных субъектов в момент его совершения, что в отношениях с недвижимым имуществом представляется крайне важным. В момент передачи собственности на недвижимое имущество все органы государственной власти, включая налоговые органы, обслуживающие организации, организации, оказывающие коммунальные услуги, арендаторы недвижимости будут осведомлены о том, что имущество уже сменило владельца.
Особенностью передачи недвижимого имущества в цифровой среде является то, что оборот недвижимого имущества теперь будет подчиняться правилам о цифровых активах, в которых они выражены, и передача цифрового актива будет означать передачу недвижимого имущества. Достоинство подобного подхода заключается в том, что порядок передачи цифровых активов напоминает работу позитивной регистрационной системы. Возникновение права на цифровой актив основано не на сделке и не зависит от ее действительности, а полностью базируется на факте передачи токена и доступа к нему.
В настоящем отношении правообразующую роль выполняет исключительно факт внесения изменений в реестр обладателей цифровых активов, следствием чего оказывается установление непосредственного господства субъекта над цифровым активом, а факт записи представляется в качестве материально-правового действия, влекущего возникновение соответствующих юридических последствий.
Действие по переносу цифрового актива юридически напоминает конструкцию вещной сделки <22>, что в совокупности с особенностями обладания цифровыми активами (лишения доступа всех третьих лиц, не обладающих кодом доступа) полностью исключает возможность противопоставления подобных сделок и их последующего оспаривания, что значительно повышает прочность гражданского оборота.
--------------------------------
<22> Василевская Л.Ю. К вопросу об особенностях предмета вещного договора по германскому праву // Юрист. 2003. N 3. С. 41 - 44.
Цифровой актив, поглощающий правовой режим недвижимого имущества, сочетающий в себе и объект прав, и право на объект прав, начинает оборачиваться совершенно по иным правилам. Дело в том, что при его обороте теперь совпадают материально-правовые и процессуально-правовые основания передачи прав, что исключает возможность образования ситуации, при которой право на недвижимое имущество принадлежит одному субъекту, а в реестре в качестве правообладателя числится иной.
Цифровизация недвижимого имущества и сделок с ним способна качественно изменить порядок существующих отношений в этой среде. Запись о факте возникновения недвижимого имущества, появляющаяся в реестре, не выступает в качестве объекта права, им продолжает оставаться физически существующая вещь. При этом факт наличия записи в службе кадастра не всегда может гарантировать то, что объект недвижимости существует.
Цифровые активы обладают функциональными связями с объектами, в которых они выражаются, в результате чего владение, пользование и распоряжение объектом прав становится невозможным без обладания цифровым активом <23>. Образуется живая и неразрывная связь, при которой обладатель цифрового актива всегда осведомлен о состоянии вещи, фактах ее функционирования, недостатках и вообще существовании. Примером цифровой функциональной связи является учетная запись обладателя современного смартфона, имея доступ к которой владелец может заблокировать его физическое использование в случае утраты, получить доступ к размещенным в нем файлам и данным, а также выяснить его местонахождение.
--------------------------------
<23> Новоселова Л.А., Полежаев О.А. К вопросу о правовом режиме объектов гражданских прав, выраженных в цифровых активах // Закон. 2020. N 11. С. 165 - 172.
Таким образом, отцифровывая объект недвижимого имущества и переводя его в цифровой актив, мы лишаем его самостоятельной правообъектности, делая составной частью другого объекта гражданских прав - цифрового актива. Настоящий механизм напоминает действие принципа приращения строения земельным участком, с той лишь разницей, что теперь поглощается правовой режим и земельного участка. Запись об объекте цифровых прав (цифровой актив) становится самостоятельным объектом гражданских прав, чего не случается в отношении обычных записей об объектах недвижимого имущества.
Цифровой актив становится новой материальной формой существования недвижимого имущества как объекта прав, при котором достигается юридическое единство записи об объекте прав с объектом (юридическая и физическая сущность объекта начинают совпадать). Запись в цифровом реестре становится активом, соединенным с правом (запись = объект прав + право на объект).
Если ранее отношения, связанные с недвижимым имуществом, разбивались на две разнородные категории и включали в себя явления фактические (недвижимость как вещь) и юридические (право на недвижимость), что требовало совершения и фактических, и юридических действий (передача вещи и передача права), то в цифровой форме объект прав и право на него не только становятся однородными, но и всегда совпадают, следуя друг с другом. Внесение изменений в реестр цифровых активов означает, что и объект прав (недвижимое имущество), и право на него (право собственности) были переданы, причем переданы одним действием и в один и тот же момент времени. Теперь право и объект прав не могут оторваться друг от друга, как это происходит в обычной жизни, поскольку обладание одним с неизбежностью означает обладание другим, и наоборот.
Безопасность подобных сделок обусловлена тем фактом, что цифровая среда в какой-то степени может быть охарактеризована как умная, ведь технологии смарт-контрактов не просто вносят и исполняют условия сделки, а проверяют их на предмет действительности, сопоставляя с положениями действующего законодательства. Поэтому заключение сделки с пороком субъекта, содержания или формы становится физически просто невозможным, таким образом, подавляющее большинство порочных сделок, именуемых ничтожными, не может быть заключено и исполнено в цифровой среде в принципе. Несмотря на высокий уровень технологий, сделки с пороком воли остаются для цифровой среды достаточно сложно выявляемыми, однако подавляющее большинство из них признаются оспоримыми, потому что не могут быть легко обнаружены и при обычном порядке заключения сделок с недвижимостью.
Цифровизация недвижимого имущества и прав на него сильно снижает риски приобретения имущества у неправомочного отчуждателя. Блокчейн-системы хранят сведения обо всех действиях, совершенных с цифровыми активами с момента их возникновения и до прекращения существования самой системы, и доступно для неопределенного круга лиц, что значительно повышает осведомленность участников оборота об актуальном и предыдущих обладателях. Передача цифрового актива может быть совершена исключительно его обладателем, поскольку только он осведомлен об уникальном коде доступа, который не может быть получен третьими лицами без содействия со стороны обладателя. Выбытие оцифрованного недвижимого имущества из-под власти его обладателя не может быть осуществлено без его воли и согласия, что значительно отличается от случаев, происходящих обычно даже в странах с позитивными регистрационными системами.
Значительным преимуществом формирования оборота недвижимого имущества при использовании цифровых активов представляется унификация оборота, приведения разнообразных правил и требований к одному началу. Дело в том, что группа недвижимого имущества достаточно неоднородна, так как существует недвижимость по природе, по закону и по назначению <24>.
--------------------------------
<24> Суханов Е.А. О понятии и видах вещных прав в российском гражданском праве // Журнал российского права. 2006. N 12. С. 42 - 50.
Земельные участки, здания, строения, сооружения, помещения, предприятия, линейные объекты, инженерные коммуникации, воздушные и морские суда - все это объекты недвижимого имущества, и каждый из них обладает собственным, зачастую уникальным правовым режимом. Появляется множество различных оснований возникновения, изменения и прекращения прав, различий при передаче имущества, а также способов защиты. Таким образом, вместо однородной группы объектов, регулируемых на схожих началах и правилах, образуется множество правовых режимов, не улучшающее положение участников оборота.
В подобных условиях цифровые активы, замещая правовые режимы разнообразных объектов недвижимого имущества, могут консолидировать и унифицировать их оборот, приводить его к единому знаменателю. В результате возникновение, изменение и прекращение прав на различные объекты недвижимости будут происходить по единым правилам, которые будут ясны и понятны не только непосредственным участникам отношений, но и всем иным участникам оборота и органам государственной власти.
Цифровизация как метод правового воздействия на отношения, связанные с недвижимым имуществом, обладает значительным потенциалом в части не только распоряжения имуществом, но и его использования, особенно в случаях, когда оно сопряжено с множественностью субъектного состава правоотношения.
Недвижимое имущество на протяжении длительного времени выступает в качестве одного из наиболее привлекательных видов инвестиционной деятельности. Проблема возникает исключительно в разрезе правового регулирования отношений его присвоения и использования, так как не все участники инвестиционных отношений способны приобретать недвижимое имущество целиком.
Правовой режим недвижимости в случае возникновения в структуре обладания долевой собственности создает существенные препятствия для ее эффективного использования и управления ею <25>. Выделение преимущественных прав покупки, направленных на консолидацию недвижимости в одних руках, существенно ограничивает других сособственников в вопросе свободного распоряжения принадлежащим им имуществом, а получение согласия всех сособственников на использование недвижимости способно погубить самую лучшую модель хозяйственного использования вещи. Так, товарищества собственников жилья зачастую не могут достигнуть единства во взглядах даже на использование общего имущества дома.
--------------------------------
<25> Паничкин Р.М. Правовая природа доли в общей долевой собственности // Актуальные проблемы российского права. 2022. Т. 17. N 6. С. 72 - 81.
Долевая собственность на протяжении длительного времени выступала в качестве источника конфликтов и разногласий <26>, что и побудило законодателя установить значительные ограничения в осуществлении и распоряжении подобными правами. Картина совершенно меняется, когда недвижимое имущество приобретается субъектом исключительно в качестве объекта инвестиций и не предусмотрено для фактического использования в принципе. В подобных условиях интересы инвестора и управляющей компании полностью совпадают, однако самым надежным механизмом защиты интересов инвестора становится вхождение в качестве сособственника. Однако это же действие, улучшающее положение инвестора, значительно ухудшает положение управляющей компании, главным образом в случаях, когда использование недвижимого имущества требует получения разрешений или лицензий от надзорных органов. Тогда формальное требование о наличии в собственности недвижимого имущества определенной площади становится непреодолимым препятствием.
--------------------------------
<26> См.: Там же.
В итоге участники инвестиционных отношений, особенно в коммерческой недвижимости, отказываются от использования законодательства о недвижимости в пользу корпоративного законодательства, при котором инвестор становится кредитором управляющей компании или даже ее соучредителем <27>. Однако подобное положение значительно ухудшает положение инвестора и делает его беззащитным, если управляющая компания оказалась недобросовестным партнером, так как инвестор не обладает надежными механизмами правового воздействия в силу обязательственно-правовой природы возникающей связи.
--------------------------------
<27> См. подробнее об этом: RealCrowd.
Актуальное регулирование отношений с недвижимым имуществом существенно снижает его привлекательность для инвесторов, которые не способны выкупить объект недвижимого имущества целиком, и ухудшает положение управляющих компаний, привлекающих инвестиции не только от крупных инвесторов. Таким образом, достаточно распространенный запрос от инвестора на приобретение доли в объекте недвижимого имущества или, как это называют участники рынка, "метров", не может быть урегулирован правом без возникновения дополнительных рисков или неудобств.
Цифровизация отношений с недвижимым имуществом оказала значительное положительное влияние на развитие инвестиционных механизмов <28> в недвижимости, особенно для инвесторов, не способных приобретать объект целиком. Оцифровка объектов недвижимого имущества позволяет "входить в проект" даже с приобретением одного квадратного метра недвижимости, который способен приносить прибыль.
--------------------------------
<28> The application of the Consumer Rights Directive to digital content. Brussels, 2011.
Токенизируя имущество <29>, инвестор и управляющая компания формируют две сферы отношений - внешнюю и внутреннюю. Во внешней - для всех третьих лиц управляющая компания продолжает сохранять статус собственника недвижимости, не испытывая ограничительного законодательного регулирования. Во внутренней сфере правовое положение компании значительно изменяется и не ограничивается инвестиционными отношениями, она выступает еще и как участник имущественных отношений - сособственник недвижимой вещи.
--------------------------------
<29> Helberger N., Loos Guibault L. et al. Digital Content Contracts for Consumers // Journal of Consumer Policy. 2013. Vol. 36. P. 37 - 57.
Значительным преимуществом подобного положения является то, что субъекты взаимодействия по поводу недвижимого имущества могут самостоятельно избирать порядок и процедуру взаимодействия и управления, не оглядываясь на законодательные ограничения. Формируется крайне нестандартное правовое положение, при котором субъекты приобретают преимущества, удобство управления, правовую защищенность и прочность своего положения одновременно. Это положение разительно отличается от ситуации обычных участников инвестиционных отношений, в которых субъекты вынуждены выбирать между удобством управления и защищенностью своего положения.
Цифровизация обладает наибольшим потенциалом в отношениях, связанных с использованием и распоряжением недвижимым имуществом, формируя его на началах простоты, дешевизны, быстроты и подлинной юридической достоверности. Таким образом, оборот недвижимого имущества переходит на принципиально иной юридический уровень, соответствующий требованиям современного гражданского оборота и потребностям его участников, при этом нивелируются недостатки актуальной системы нормативного регулирования искомых отношений.
