Правовые последствия квалификации судами гражданско-правовых договоров в качестве договоров аренды государственного (муниципального) недвижимого имущества 2
В правоприменительной практике получили распространение случаи, когда предоставление государственного (муниципального) недвижимого имущества в аренду подменяется заключением иных гражданско-правовых договоров. Такая подмена трактуется судами как нарушение порядка согласования при совершении сделки по распоряжению государственным (муниципальным) имуществом, что влечет признание договора недействительным либо привлечение государственных (муниципальных) предприятий или учреждений (их должностных лиц) к административной ответственности. В настоящей статье на основе материалов судебной практики выявляются характерные черты, позволяющие судам с учетом действующих законодательных конструкций квалифицировать заключаемые сторонами договоры в качестве договоров аренды государственного (муниципального) недвижимого имущества.
Ключевые слова: аренда, возмездное оказание услуг, договор, недвижимое имущество.
In law enforcement practice, cases have become widespread when the provision of state (municipal) real estate for rent is replaced by the conclusion of other civil law contracts. Such substitution is interpreted by the courts as a violation of the approval procedure when making a transaction on the disposal of state (municipal) property, entails the recognition of the contract as invalid or the involvement of state (municipal) enterprises or institutions (their officials) to administrative responsibility. In this article, based on the materials of judicial practice, the characteristic features are identified that allow courts, taking into account the current legislative structures, to qualify the contracts concluded by the parties as lease agreements of state (municipal) immovable property.
Key words: rental, compensated rendering of services, contract, real estate.
В соответствии с нормами гражданского законодательства по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору недвижимое имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п. 1 ст. 130, ст. 606, 607 ГК РФ <1>). Однако заключение договора аренды государственного (муниципального) недвижимого имущества, закрепленного за арендодателем на праве оперативного управления или хозяйственного ведения, имеет свои особенности. Одним из центральных моментов подобного рода правоотношений является получение государственным (муниципальным) учреждением (далее - учреждение), государственным (муниципальным) унитарным предприятием (далее - предприятие) согласия собственника этого имущества. Правовую основу данного подхода образуют ст. 173.1, 295, 298 ГК РФ, ст. 9.2 Федерального закона от 12 января 1996 г. N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" <2>, ч. 2 ст. 3, ст. 4 Федерального закона от 3 ноября 2006 г. N 174-ФЗ "Об автономных учреждениях" <3>, ст. 18 Федерального закона от 14 ноября 2002 г. N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" <4>.
--------------------------------
<1> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // Российская газета. 1994. 8 декабря; Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ // СЗ РФ. 1996. N 5. Ст. 410.
<2> Российская газета. 1996. 24 января.
<3> Российская газета. 2006. 8 ноября.
<4> Российская газета. 2002. 3 декабря.
Процедура получения согласия собственника имущества регламентирована на федеральном, региональном и муниципальном уровнях в зависимости от того, в чьей именно собственности (Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования) такое имущество находится. Как правило, учреждению, предприятию необходимо представить в уполномоченный орган по управлению имуществом определенный комплект документов, в которых отражаются экономическое обоснование целесообразности передачи имущества в аренду, включая соответствующее заключение органа, в ведомственном подчинении которого находится заявитель, с приложением копий учредительных документов заявителя, свидетельства о государственной регистрации юридического лица, документов, подтверждающих право хозяйственного ведения, оперативного управления на имущество, а также технического или кадастрового паспорта нежилого помещения, в том числе ситуационного плана (экспликации) помещения с указанием границ или ситуационного плана местоположения здания <5>. Дополнительно необходимо провести оценку рыночной стоимости недвижимого имущества с представлением собственнику названного имущества отчета об оценке (абз. 2 ч. 2 ст. 8 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации") <6>.
--------------------------------
<5> Например, ст. 3 Закона Челябинской области от 28 октября 2004 г. N 300-ЗО "Об аренде имущества, находящегося в государственной собственности Челябинской области" // Южноуральская панорама. 2004. 23 ноября.
<6> Российская газета. 1998. 6 августа.
Поскольку предшествующие заключению договора аренды недвижимого имущества особенности сопровождаются временными и финансовыми затратами, учреждения, предприятия порой прибегают к использованию иных видов гражданско-правовых договоров.
Изучение материалов судебной практики показало, что суды дают отрицательную оценку такой подмене арендных отношений, что выражается в признании заключенных договоров недействительными или привлечении учреждений, предприятий (их должностных лиц) к административной ответственности в соответствии со ст. 7.35 КоАП РФ <7> (либо нормативными правовыми актами, принятыми в субъектах Российской Федерации). Введение административной ответственности за нарушение порядка согласования при совершении сделки по распоряжению государственным (муниципальным) имуществом не осталось без внимания исследователей, было призвано повысить эффективность управления государственным и муниципальным имуществом <8>.
--------------------------------
<7> Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. N 195-ФЗ // Российская газета. 2001. 31 декабря.
<8> Например: Зайцева Г.Г. Законодательные новации в отношении автономных учреждений // Руководитель автономного учреждения. 2016. N 5. С. 29 - 38; Гусев А. Ужесточение ответственности за совершение отдельных нарушений // Бюджетные организации: бухгалтерский учет и налогообложение. 2016. N 2. С. 65 - 73; Павелин А. Ответственность за нарушение порядка совершения сделок с государственным или муниципальным имуществом // Ревизии и проверки финансово-хозяйственной деятельности государственных (муниципальных) учреждений. 2016. N 1. С. 12 - 18.
В число договоров, используемых для замены договора аренды, входят договор возмездного оказания услуг (предоставления услуг) и смешанный договор, в котором присутствуют элементы договора аренды и договора возмездного оказания услуг. Однако вне зависимости от выбора сторонами того или иного вида договора суды, квалифицируя договоры в качестве договоров аренды, основывают свои решения на следующих ключевых моментах.
Во-первых, за основу берется понятие недвижимого имущества (п. 1 ст. 130, ст. 131 ГК РФ), которое закреплено на праве оперативного управления (хозяйственного ведения) за учреждением (предприятием). Во-вторых, если руководствоваться ст. 431 ГК РФ, принимаются во внимание буквальное значение слов и выражений, использованные в договорах формулировки и действия сторон договора.
Точно определить недвижимое имущество, которое становится предметом исследования и признается в итоге объектом аренды, а также правообладателя этого имущества позволяет свидетельство о государственной регистрации права оперативного управления (хозяйственного ведения) на недвижимое имущество, закрепленное за учреждением (предприятием).
Классическим примером недвижимого имущества является земельный участок. Однако это не исключает случаев подмены арендных отношений договором возмездного оказания услуг.
Так, согласно условиям договора возмездного оказания услуг для проведения "Шоу Каскадеров" был предоставлен земельный участок общей площадью 4 699,1 кв. м (стадион имени Брянских партизан), который находился у спортивной школы на праве оперативного управления, что подтверждалось свидетельством о государственной регистрации права. Суд пришел к выводу о заключении притворного договора с целью прикрыть аренду земельного участка без согласия собственника имущества <9>.
--------------------------------
<9> Постановление мирового судьи судебного участка N 8 Володарского судебного района г. Брянска от 15 января 2019 г. N 5-14/2019.
Получить согласие собственника земельного участка необходимо также в ситуации, когда объектом заключаемого договора является движимое имущество. В качестве примера можно привести договор на использование конструктивных элементов сооружений - бетонных площадок, которые не могли самостоятельно использоваться без земельных участков. В этой связи предоставление бетонных площадок по договору без согласования с собственником земельных участков, на которых они размещены, приравнивалось к распоряжению данными земельными участками <10>.
--------------------------------
<10> Постановление мирового судьи судебного участка N 46 Керченского района Республики Крым от 30 июля 2021 г. N 5-46-205/2021.
Интерес представляет толкование судом договора на оказание услуг по предоставлению мест отстоя, стоянки судов и других плавсредств на гидротехнических сооружениях, в том числе судоходных (размещение понтона и комплекса по выращиванию молоди, лодки, рыбоводных садковых линий для выращивания рыбы). Суд, признавая договор недействительным, учитывал, что судоходный шлюз согласно свидетельству о государственной регистрации права относится к объектам недвижимого имущества, находится в оперативном управлении у федерального бюджетного учреждения (далее - администрация), которое, не получив согласия собственника имущества и учредителя, фактически сдало в аренду части территории гидротехнического сооружения.
При возмездном оказании услуг с точки зрения п. 1 ст. 779 ГК РФ заказчика интересует именно деятельность исполнителя, не приводящая непосредственно к созданию вещественного результата. Предметом договора является услуга, т.е. определенные действия, результат которых неотделим от самих действий и неовеществлен. Предоставление права размещать имущество не могло быть признано услугой по смыслу ст. 779 ГК РФ, поскольку не являлось неким длящимся позитивным действием со стороны администрации, которая не создавала своими действиями или своей деятельностью какой-либо результат, передаваемый заказчику <11>.
--------------------------------
<11> Решение Арбитражного суда Астраханской области от 11 ноября 2021 г. по делу N А06-6822/2021.
В практической деятельности при заключении договоров аренды части недвижимого имущества не утрачивает своей актуальности ранее поднятая в научной литературе проблема описания объекта аренды с перечислением его индивидуализирующих признаков и характеристик, отображением на планах, схемах или в иных документах, что позволяет определенно установить, какое конкретно имущество передается в аренду <12>.
--------------------------------
<12> Ланда В.М. Проблемы правового регулирования аренды части объекта недвижимости // Юрист. 2009. N 2. С. 21 - 27.
Именно детальное описание объекта аренды становится порой существенным фактором для идентификации арендных отношений.
Однако отсутствие точного описания части недвижимого имущества не является безусловным основанием для того, чтобы не признавать отношения, сложившиеся между сторонами договора, отношениями аренды. Помимо описания объекта аренды суд анализирует и оценивает условия договора, а также действия сторон по исполнению договора и отсутствие разногласий между ними по поводу предоставленной в пользование части недвижимого имущества <13>.
--------------------------------
<13> Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 4 октября 2022 г. N Ф06-21479/2022 по делу N А06-6822/2021.
Изучение судебной практики показало, что документальное оформление договорных отношений имеет в определенном смысле второстепенное значение. Так, отсутствие акта приема-передачи недвижимого имущества не является для суда доказательством заключения договора возмездного оказания услуг. Во главу угла ставится содержащаяся в договоре формулировка. Например, если оказывается услуга по предоставлению части муниципального имущества (спортивного зала дворца спорта) для проведения спортивных занятий, то судом признается, что фактически предметом договора является не услуга, а предоставление в аренду части муниципального имущества <14>.
--------------------------------
<14> Решение Нижневартовского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 13 февраля 2020 г. по делу N 12-34/2020 (12-276/2019).
В дополнение следует отметить, что учреждениям из числа центров спортивной подготовки, образовательных организаций, осуществляющих деятельность в области физической культуры и спорта, в целях правильной квалификации договоров необходимо руководствоваться понятием "объект спорта", которое раскрыто в п. 7 ст. 2 Федерального закона от 4 декабря 2007 г. N 329-ФЗ "О физической культуре и спорте в Российской Федерации" <15>.
--------------------------------
<15> Российская газета. 2007. 8 декабря.
Под объектом спорта понимается объект недвижимого имущества или единый недвижимый комплекс, предназначенные для проведения физкультурных мероприятий и (или) спортивных мероприятий, в том числе спортивное сооружение, являющееся объектом недвижимого имущества. В качестве примеров объектов спорта можно привести спортивный зал, крытый бассейн, стадион, тир закрытого типа, горнолыжный комплекс, ледовую арену и проч. Поэтому договоры указанных выше учреждений, за которыми объекты спорта закреплены на праве оперативного управления, могут однозначно квалифицироваться в качестве договоров аренды, если они содержат формулировку об услугах по предоставлению объекта спорта или о предоставлении объекта спорта. Данная конструкция идеально вписывается в понятие договора аренды недвижимого имущества (ст. 606, 607 ГК РФ).
Переходя к характеристике смешанных договоров, следует оговорить, что суды, выявляя элементы такого договора, в силу п. 3 ст. 421 ГК РФ не рассматривают его в качестве основания для освобождения учреждения (предприятия), являющегося исполнителем по договору, от необходимости согласования договора с собственником недвижимого имущества. Деятельность учреждения (предприятия) в смешанных договорах не только сводится к организации процесса предоставления услуг, но и сопровождается передачей недвижимого имущества или его частей в пользование контрагенту (заказчику). Встречные обязательства данного контрагента предполагают внесение платы за использование предоставленного имущества, которая признается судом арендной платой. Причем для суда не имеют правового значения положения договора о том, что оказание учреждением услуг заказчику не подразумевает переход прав владения, пользования, распоряжения в отношении места оказания услуг, поскольку фактические правоотношения сторон свидетельствуют о незаконном использовании государственного недвижимого имущества <16>.
--------------------------------
<16> Решение Арбитражного суда г. Москвы от 27 декабря 2017 г. по делу N А40-124087/17-57-878.
Интерес представляет пример из практики г. Екатеринбурга, когда судебными инстанциями был установлен факт заключения смешанного договора. Однако из письма Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее - Министерство) следовало, что субъект согласования (Министерство) не усматривает правовых оснований для осуществления процедур согласования в установленном порядке. Суд кассационной инстанции, направляя дело на новое рассмотрение в Октябрьский районный суд г. Екатеринбурга, отметил, что судьей не принято мер для устранения противоречий в оценке, в том числе субъектом согласования, заключенного договора как не предполагающего необходимости его согласования с Министерством: не направлен соответствующий запрос с целью уточнения позиции органа исполнительной власти, специалисты Министерства не вызваны для дачи пояснений <17>.
--------------------------------
<17> Постановление Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 28 февраля 2020 г. по делу N 16-465/2020.
В ходе установления факта подмены договора аренды договором предоставления (оказания) услуг может быть выявлено и нарушение п. 4 ст. 50 ГК РФ, в силу которого учреждение осуществляет приносящую доход деятельность в случае, если такая деятельность предусмотрена уставом учреждения и служит достижению целей, ради которых оно создано, и соответствует таким целям.
Так, прокуратурой Макарьевского района Костромской области в январе 2022 г. была проведена проверка исполнения законодательства о порядке распоряжения муниципальным имуществом в деятельности муниципального казенного учреждения культуры "Районный центр досуга" (далее - МКУК "РЦД"). В ходе проверки установлено, что между директором МКУК "РЦД" и индивидуальным предпринимателем Б.Л.С. (далее - ИП Б.Л.С.) заключен договор о предоставлении услуг. Согласно условиям договора ИП Б.Л.С. за плату предоставлено помещение МКУК "РЦД", расположенное на 1-м этаже здания, для проведения мероприятия (выставки). Суд согласился с доводами прокуратуры и квалифицировал передачу помещения в пользование в качестве договора аренды, указав, что помещение передано без согласования с собственником имущества - администрацией муниципального района. Кроме того, отмечено, что такой вид деятельности, как сдача в аренду имущества субъектам предпринимательской деятельности для осуществления их деятельности, в уставе МКУК "РЦД" не предусмотрен. В связи с этим действия директора были квалифицированы по ст. 7.35 КоАП РФ <18>.
--------------------------------
<18> Постановление мирового судьи судебного участка N 40 Макарьевского района Костромской области от 7 февраля 2022 г. N 5-78/2022.
Подводя итог в исследовании вопроса о квалификации судами гражданско-правовых договоров в качестве договоров аренды государственного (муниципального) недвижимого имущества, необходимо констатировать следующее. Суды используют системный подход, который основан на базовых постулатах гражданского законодательства о понятии недвижимого имущества и содержании договора аренды, анализе и толковании использованных формулировок, выявлении действительной воли сторон договора. Именно поведение сторон, направленное на исполнение договорных обязательств, порой компенсирует неполные или неточные, иногда сознательно искаженные условия заключаемых договоров, а также помогает идентифицировать фактически сложившиеся арендные отношения и отграничить их от возмездного оказания (предоставления) услуг.
