Проблемы применения правил о нотариальной форме сделок с долями в праве собственности на недвижимое имущество 2
В данной статье проведен обзор правовых позиций судебной практики по вопросам применения правил о нотариальной форме сделок с долями в праве собственности на недвижимое имущество. Автором критикуются позиции судов, основанные на неоднозначном подходе к толкованию норм общего и специального законов. Основной идеей настоящей статьи является то, что игнорирование общего правила о необходимости соблюдения нотариальной формы сделок при отсутствии каких-либо исключений может приводить к ничтожности сделки и применению последствий ее недействительности.
Ключевые слова: нотариальная форма сделки, нотариальное удостоверение, реализация имущества должника, дарение, несостоятельность (банкротство), исполнительное производство.
This article provides an overview of the legal positions of judicial practice on the application of the rules on the notarial form of transactions with shares in the ownership of real estate. The author criticizes the approaches of the courts based on an ambiguous approach to the interpretation of the norms of general and special laws. The main idea of this article is that ignoring the general rule on the need to comply with the notarial form of transactions in the absence of any exceptions can lead to negative consequences in the form of the nullity of the transaction and the application of the consequences of its invalidity.
Key words: notarial form of transaction, notarization, sale of debtor's property, donation, insolvency (bankruptcy), enforcement proceedings.
Нотариальное удостоверение сделок имеет большое значение для обеспечения стабильности гражданского оборота, поскольку оно заключается в проверке законности сделки. Ранее статья 163 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) предусматривала, что нотариальное удостоверение сделки сводилось к совершению нотариусом удостоверительной надписи на документе. Впоследствии в текст указанной нормы были внесены изменения, определившие значение нотариально удостоверенных сделок. Безусловно, законодатель не желал предопределить такое отношение участников гражданского оборота к процедуре удостоверения сделки. Критикуя первоначальную редакцию статьи 163 ГК РФ, Б.М. Гонгало подчеркивает: "Между тем удостоверение сделок нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, - это процесс. И конечно же, он не сводится к совершению удостоверительной надписи. Потому в комментируемую статью внесены изменения" <1>. Но отголоски такого подхода можно наблюдать до настоящего времени. О них и будет сказано в настоящей статье.
--------------------------------
<1> Гражданский кодекс Российской Федерации. Сделки. Решения собраний. Представительство и доверенность. Сроки. Исковая давность. Постатейный комментарий к главам 9 - 12 / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2013 (автор комментария к ст. 163 ГК РФ - Б.М. Гонгало).
А.Г. Карапетов подчеркивает, что нотариальное удостоверение приводит к большему снижению ex post литигационных издержек по сравнению с простой письменной формой сделок. Споры в отношении факта заключения договора и его содержания значительно ниже или практически исчезают там, где договор удостоверяет нотариус. Сопоставление этих издержек и выгод от введения нотариальной формы сделок не столь очевидно, как в случае со сравнением устной и письменной форм сделок <2>.
--------------------------------
<2> Карапетов А.Г. Экономический анализ права. М., 2016. С. 458.
К.А. Корсик отмечает, что институт нотариата традиционно является гарантом законности гражданского оборота в сфере недвижимости, препятствует нарушению прав и законных интересов граждан, способен обеспечить достоверность Единого государственного реестра недвижимости <3>.
--------------------------------
<3> Корсик К.А. Нотариальная форма сделок с недвижимостью // Нотариальный вестник. 2022. N 5. С. 4.
Из этого вытекает, что регулярные предложения по расширению видов сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению, являются не лоббистскими идеями, а потребностью оборота.
Поводом к настоящему исследованию явилось появление неоднозначных позиций в судебной практике по вопросам применения правил о нотариальной форме сделки и последствиях ее несоблюдения к сделкам с долями в праве общей собственности на недвижимое имущество. Рассмотрим некоторые из них.
Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 18.05.2022 N 9-КАД22-1-К1
Как следует из материалов указанного дела, между дарителем и одаряемым заключен договор дарения 2/9 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок и 7/11 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом.
Стороны обратились в управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода права общей долевой собственности по указанному договору. Регистрация в отношении указанных объектов недвижимости была приостановлена в связи с тем, что представленный на государственную регистрацию договор дарения не соответствует требованиям действующего законодательства, так как нотариально не удостоверен.
Впоследствии одним из заявителей был подан административный иск об оспаривании уведомления управления Росреестра о приостановлении государственной регистрации. Нижестоящие суды отказали в признании незаконным уведомления о приостановлении управлением Росреестра государственной регистрации.
Между тем Судебная коллегия по административным делам приняла иное решение. Основным аргументом такой позиции явилось то, что в отношении договора дарения долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, когда одаряемый становится единственным собственником объекта недвижимости, правило части 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) о нотариальном удостоверении не подлежит применению. Дополнительно Верховный Суд РФ очевидно подчеркнул, что при дарении доли в праве общей долевой собственности остальные участники долевой собственности преимущественного права приобретения отчуждаемой доли не имеют.
Однако ошибочность такого подхода сводится к следующему.
Во-первых, отменяя требование об обязательном нотариальном удостоверении сделок при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, законодатель исходил из того, что такие изменения позволят участникам общей долевой собственности, которые принимают общее решение совершить сделку, сократить временные и финансовые затраты при отчуждении имущества <4>.
--------------------------------
<4> Информация Росреестра от 10.06.2019: "С 31 июля 2019 года упрощается порядок регистрации сделок для участников долевой собственности".
Между тем судом в указанном деле не учтен главный признак исключения из правила об обязательной нотариальной форме сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество. Часть 1.1 статьи 42 Закона N 218-ФЗ прямо упоминает, что сделка при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке не подлежит нотариальному удостоверению. Следовательно, при квалификации формы сделки как подлежащей нотариальному удостоверению следует исходить не из того, что все участники являются сторонами договора, а из того, что все они выступают на стороне отчуждателя.
В рассматриваемом случае отчуждения всех долей по одной сделке не происходит. Как следствие, такая сделка подлежала нотариальному удостоверению. Логика законодателя, по-видимому, здесь состоит в том, чтобы защитить неучаствующего участника общей долевой собственности. Однако в пояснительной записке к федеральному закону, которым введено вышеуказанное исключение, ничего не упомянуто.
Во-вторых, Федеральным законом от 02.06.2016 N 172-ФЗ введена обязательная нотариальная форма для сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество с учетом некоторых исключений. Кроме того, указанный Закон также отнес к категории сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению, сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.
Как подчеркивают А.Н. Левушкин, И.В. Долганова, указанные нововведения были продиктованы общей целью минимизации возможных злоупотреблений на рынке недвижимости и направлены на обеспечение дополнительных гарантий для наименее защищенных групп субъектов данного сегмента рынка: участников общей собственности, несовершеннолетних, недееспособных, ограниченно дееспособных. Защищая их права и законные интересы, органы нотариата тем самым реализуют возложенные на них законом функции, свою профессиональную компетенцию <5>.
--------------------------------
<5> Левушкин А.Н., Долганова И.В. Новые нотариальные действия: современные реалии, оценка законодательных изменений и перспективы их правоприменения // Законы России: опыт, анализ, практика. 2017. N 3. С. 9.
Следует обратить внимание на вывод суда о том, что нотариальная форма сделки неприменима еще и по той причине, что при дарении доли в праве общей долевой собственности остальные участники долевой собственности преимущественного права приобретения отчуждаемой доли не имеют. При этом при дарении долей в праве собственности правила статьи 250 ГК РФ в принципе не должны применяться. Следовательно, по мнению суда, нотариальная форма сделки применительно к сделкам по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество служит лишь для проверки соблюдения преимущественного права других участников общей долевой собственности.
Безусловно, такая цель законодателем преследовалась. Однако недопустимо квалифицировать сделку как подлежащую / не подлежащую нотариальному удостоверению по критерию наличия/отсутствия преимущественного права покупки у иных участников общей долевой собственности, игнорируя генеральное правило статьи 42 Закона N 218-ФЗ, содержащее исчерпывающий перечень исключений из правила о нотариальном удостоверении. Вместе с тем судом делается верный акцент на том, что при нотариальном удостоверении сделки нотариусом совершаются действия, предполагающие не только проверку соблюдения права преимущественной покупки доли иных участников долевой собственности, но и установление правомочий сторон, разъяснение смысла и значения сделки, проверку действительных намерений сторон.
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 25.05.2022 N 304-ЭС22-3607 и иные судебные постановления <6>
--------------------------------
<6> Хоть Определение и "отказное", но в основном правовую позицию, поддержанную в нем, можно обнаружить в практике окружных судов (см. Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 08.08.2022 N Ф01-3388/22 по делу N А31-10601/2021, Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 09.12.2021 N Ф04-7118/21 по делу N А03-2528/2021, Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15.02.2021 N Ф01-16154/20 по делу N А43-12647/2020, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 11.03.2020 N Ф06-58652/20 по делу N А12-24690/2019).
Применительно к сделкам с долями в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, заключаемым по результатам торгов в рамках исполнительного производства, выводы судов сводятся к следующему: поскольку при продаже доли в праве общей долевой собственности с публичных торгов остальные участники долевой собственности преимущественного права покупки продаваемой доли не имеют, то правило части 1.1 статьи 42 Закона N 218-ФЗ о нотариальном удостоверении сделки с учетом особенностей заключения договора по результатам торгов по реализации арестованного имущества не применяется.
И в этом случае суд также сделал акцент на необходимости соблюдения нотариальной формы по критерию наличия/отсутствия преимущественного права покупки у иных участников долевой собственности.
Более того, судом кассационной инстанции при проверке судебных постановлений нижестоящих судов было подчеркнуто, что суды правомерно признали, что необходимость публичного контроля со стороны нотариата при совершении данной сделки отсутствует в силу ее специфики, обусловленной законодательством об исполнительном производстве.
Иными словами, суды признали Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Закон "Об исполнительном производстве") специальным законом по отношению к Закону N 218-ФЗ. Между тем ошибочность такого подхода заключается в том, что Закон "Об исполнительном производстве" является процессуальным, которым не могут быть установлены специальные правила о форме сделок, в том числе какие-либо исключения из общего правила, предусмотренного частью 1.1 статьи 42 Закона N 218-ФЗ. О недопустимости установления Законом "Об исполнительном производстве" правил о форме сделок свидетельствует также то, что исполнительное производство рассматривается как стадия (этап) гражданского, арбитражного процессов <7>. При этом некоторые исследователи при рассмотрении места норм исполнительного производства в системе права относят их к институту особенной части гражданского и арбитражного процессуального права, определяя исполнительное производство как стадию (этап) судебного процесса <8>.
--------------------------------
<7> Малюшин К.А. Принципы гражданского исполнительного права: проблемы понятия и системы / Науч. ред. В.В. Ярков. М., 2011. С. 4.
<8> Цихоцкий А.В. Теоретические проблемы эффективности правосудия по гражданским делам. Новосибирск, 1997; Курс советского гражданского процессуального права / Под ред. А.А. Мельникова. Т. 2. М., 1981. С. 320 - 322; Гражданский процесс: учебник / Под ред. В.А. Мусина, Н.А. Чечиной, Д.М. Чечота. М., 1997. С. 370; Зайцев И.М. Процессуальные функции гражданского судопроизводства. Саратов, 1990; Гражданское процессуальное право России / Под ред. М.С. Шакарян. М., 2002. С. 50 - 52; Морозова И.Б. Субъекты исполнительного производства: автореф. дис. канд. юрид. наук. М., 1999; Боннер А.Т. Исполнительное производство: отрасль российского права или стадия процесса? // Законодательство. 2004. N 8; и др.
Из системной взаимосвязи части 1 статьи 1 и части 1 статьи 2 Закона N 218-ФЗ следует, что нормы о форме сделок относятся к гражданскому законодательству, то есть являются материально-правовыми. Обязательность нотариального удостоверения отдельных сделок предусматривается не только ГК РФ, но и другими законами. Следовательно, Закон N 218-ФЗ содержит требование, когда нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе. Среди исключений, указанных в статье 42 Закона N 218-ФЗ, отсутствует указание на договоры об отчуждении долей в праве собственности на недвижимое имущество, заключаемые по результатам торгов по реализации арестованного имущества. Соответственно, общее правило о форме сделок не может быть устранено процессуальными нормами Закона "Об исполнительном производстве".
Логика судов в этой части ясна. В указанных случаях такое умозаключение делается на основе того, что контроль в рамках исполнительного производства осуществляется публичной фигурой судебного пристава-исполнителя, исключающего патронаж со стороны нотариата. Думается, что и этот подход является несостоятельным, поскольку статья 87 Закона "Об исполнительном производстве", посвященная реализации имущества должника, относит к компетенции судебного пристава-исполнителя осуществление контрольных функций за процедурой реализации имущества должника. В то же время нотариус выполняет проверку законности сделки, то есть совершает иные действия, не пересекающиеся с действиями судебного пристава-исполнителя.
Кроме того, стоит обратить внимание на положение абзаца 1 пункта 6 статьи 448 ГК РФ о том, что подписанный сторонами протокол о результатах торгов имеет силу договора, означающее, что в зависимости от формы торгов (как способа заключения договора или как способа определения контрагента) по результатам торгов стороны заключают либо основной договор, либо предварительный договор (с учетом требований ст. 429 ГК РФ).
Иное может быть установлено законом. Пунктом 11 статьи 89 Закона "Об исполнительном производстве" определено, что заключение договора осуществляется на основании протокола о результатах торгов. Иначе говоря, протокол является основанием для заключения договора и не имеет силы договора по смыслу абзаца 1 пункта 6 статьи 448 ГК РФ. При этом можно отметить, что вопрос о правовой природе протокола, подписываемого по результатам торгов, остается нерешенным. Так, есть точка зрения, в соответствии с которой протокол наделяют силой предварительного договора <9>. Есть и противоположные мнения <10>.
--------------------------------
<9> Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга пятая: в 2 т. Т. 2: Договоры о банковском вкладе, банковском счете; банковские расчеты. Конкурс, договоры об играх и пари. М., 2006. С. 550; Драчев Е.В. Теоретические и практические проблемы заключения гражданско-правового договора по законодательству Российской Федерации: дис. ... канд. юрид. наук. М., 2006. С. 14.
<10> Груздев В. Торги: понятие, правовая природа, признание недействительными // Хозяйство и право. 2004. N 7. С. 29.
Существует позиция, указывающая на то, что конструкция предварительного договора объясняет, почему выигранное на торгах право на заключение договора становится обязанностью победителя торгов заключить договор в будущем, обеспеченной правом другой стороны принудить к такому заключению через суд <11>. В то же время протокол по результатам торгов нельзя считать сделкой по смыслу статьи 153 ГК РФ, поскольку протокол по результатам торгов является элементом сложного юридического состава, включающего в себя состоявшиеся торги и заключенный по их результатам договор применительно к процедуре исполнительного производства.
--------------------------------
<11> Гатаулина Л.Ф. Правовое регулирование организации и проведения торгов: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Краснодар, 2007. С. 30.
Из этого следует, что в отношении договоров, для которых установлена обязательная нотариальная форма, если такие договоры совершаются на торгах, протокол не может замещать нотариальную форму сделки, а является лишь основанием для заключения соответствующего договора.
Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 17.11.2021 N 75-КАД21-1-К3
К иному выводу пришел суд применительно к договору, заключаемому на торгах в деле о банкротстве. Так, судом было подчеркнуто, что Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) регулирует порядок обращения взыскания на имущество должника в рамках дела о банкротстве путем реализации соответствующего имущества на торгах, но при этом не содержит специальных норм, которыми устанавливались бы иные требования к форме сделки или иные последствия ее несоблюдения по сравнению с тем, как соответствующие правила закреплены в ГК РФ и в приведенной норме Закона N 218-ФЗ. Соответственно, при реализации имущества в рамках дела о банкротстве положения ГК РФ о требованиях к нотариальной форме сделки и последствиях ее несоблюдения также подлежат применению <12>.
--------------------------------
<12> Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020).
Кроме того, судами при рассмотрении аналогичных казусов верно отмечено, что Закон о банкротстве не является специальным по отношению к Закону N 218-ФЗ, а действия финансового управляющего не заменяют собой действия нотариуса <13>.
--------------------------------
<13> Апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Суда Ханты-Мансийского автономного округа от 27.04.2021 по делу N 33а-2644/2021.
Указанное подтверждает тот факт, что Законом о банкротстве не могут устанавливаться правила о форме сделок, поскольку в пункте 1 статьи 1 Закона о банкротстве определено, что в соответствии с ГК РФ данный Закон устанавливает основания для признания должника несостоятельным (банкротом), регулирует порядок и условия осуществления мер по предупреждению несостоятельности (банкротства), порядок и условия проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве, и иные отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов.
С учетом того что законодательство о банкротстве представляет собой не самостоятельную отрасль права, а комплексный правовой институт - систему норм процессуального, гражданского, трудового и финансового материального права, посвященных правовому регулированию отношений, возникающих в связи с несостоятельностью (банкротством), установление Законом о банкротстве правил о форме сделок с недвижимостью или с долями в уставном капитале обществ с ограниченной ответственностью не укладывается в специфику предмета правового регулирования несостоятельности (банкротства) <14>.
--------------------------------
<14> Карелина С.А. Механизм правового регулирования отношений несостоятельности (банкротства): дис. ... д-ра юрид. наук. М., 2008. С. 15, 17; Конкурсное производство: учебно-практический курс / Под ред. В.В. Яркова. СПб., 2006. С. 27; Свириденко О.М. Концепция несостоятельности (банкротства) в России: монография. М., 2008. С. 67; Он же. Концепция несостоятельности (банкротства) в Российской Федерации: методология и реализация: дис. ... д-ра юрид. наук. М., 2010. С. 19; Телюкина М.В. Динамика и тенденции развития отношений несостоятельности (банкротства) в современном российском праве // Проблемы современной цивилистики: сборник статей, посвященных памяти профессора С.М. Корнеева. М., 2013. С. 124; Она же. Конкурсное право. Гражданско-правовые проблемы: дис. ... д-ра юрид. наук. М., 2003. С. 12.
Выводы
Приведенные примеры являются лишь частными случаями ошибочного подхода при квалификации формы сделок, за исключением последнего примера применительно к процедуре банкротства. Однако такие подходы создают довольно ощутимые правовые последствия.
Так, в соответствии с пунктом 3 статьи 163 ГК РФ, если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с законом или соглашением сторон является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. Пункт 2 статьи 163 ГК РФ, в котором перечислены случаи, когда нотариальная форма необходима, также указывает, что требование о нотариальной форме может быть установлено федеральными законами.
Таким образом, формирование вышеуказанной практики порождает появление в обороте порочных сделок, и наличие судебных актов, которыми признано то, что форма сделки соблюдена, не может являться основанием для признания такой сделки действительной. Кроме того, неуместно использовать телеологическое толкование норм закона о нотариальной форме сделок, определяя цели установления соответствующего правового регулирования, поскольку неоправданными будут являться последствия недействительности сделки.