Нотариальная защита прав и законных интересов сторон в отношениях по купле-продаже недвижимого имущества 2
В центре внимания публикации гражданско-правовой институт договора купли-продажи недвижимого имущества. Автор, с одной стороны, признает заслуги законодателя в его создании и развитии, с другой - отмечает неэффективность правила, касающегося формы договора. Поддерживая развитие обязательной нотариальной формы этого договора, в том числе в части купли-продажи долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, автор доказывает необходимость последовательной реализации правила о преимущественной покупке. В статье исследуются истоки данной гражданско-правовой конструкции и подчеркивается ее значение для эффективной защиты прав и законных интересов участников гражданского оборота. Основываясь на положениях цивилистической доктрины и материалах судебной практики, автор проводит идею неукоснительного проведения в жизнь нотариусами Российской Федерации принципа доставки юридически значимого сообщения о предстоящей продаже доли постороннему лицу. И здесь принципиально важное значение имеют отправка извещения о предстоящей продаже доли по достоверному адресу и его вручение надлежащему лицу.
Ключевые слова: гражданское право, нотариат, нотариальная форма, сделка, договор, недвижимость, купля-продажа, право собственности, юридически значимые сообщения.
The publication focuses on the civil law institute of the contract of sale of real estate. The author, on the one hand, recognizes the merits of the legislator in its creation and development, on the other hand, notes the ineffectiveness of the rule concerning the form of the contract. Supporting the development of the mandatory notarial form of this contract, including in terms of the purchase and sale of shares in the right of common ownership of real estate, the author proves the need for consistent implementation of the rule on preferential purchase. The article examines the origins of this civil-legal structure and emphasizes its importance for the effective protection of the rights and legitimate interests of participants in civil turnover. Based on the provisions of the civil doctrine and materials of judicial practice, the author pursues the idea of strict implementation by notaries of the Russian Federation of the principle of delivery of a legally significant message about the upcoming sale of a share to an outsider. And here it is of fundamental importance to send a notice of the upcoming sale of a share to a reliable address and hand it over to the proper person.
Key words: civil law, notary, notarial form, transactions, contract, real estate, purchase and sale, ownership, legally significant messages.
Люди в первую очередь должны есть, пить, иметь жилище, одеваться, прежде чем быть в состоянии заниматься политикой, наукой, искусством, религией. К. Маркс <*>
--------------------------------
<*> Маркс К., Энгельс Ф. Сочинения. В 39 т. Т. 19. 2-е изд. М., 1961. С. 350.
Жилая недвижимость без преувеличения является для любого гражданина нашей страны основополагающим объектом гражданских прав. Как в свое время Л. Толстой считал усадьбу главным местом, вокруг которого вращается вся его жизнь, более того, воспел усадебный быт в романе "Анна Каренина", создав блестящий образ помещика Константина Левина <1>, так и сегодня любой среднестатистический россиянин, какой бы жилой недвижимостью ни обладал на праве собственности, вне зависимости от ее размеров и стоимости, дорожит ею, объективно нуждаясь в правовой защите своих прав и законных интересов, в том числе в случаях ее отчуждения по договору продажи недвижимого имущества.
--------------------------------
<1> Толстой Л.Н. Анна Каренина. М., 2002. С. 214.
Наличием отдельной разновидности договора купли-продажи (параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) <2>) и легального определения договора продажи недвижимости (ст. 549 ГК РФ) может похвастаться далеко не любая страна в мире. Более того, Российская Федерация в этом смысле уникальна, имея в виду внимание законодателя к конструкции данного вида гражданско-правового договора. В нормы этого института неоднократно вносились редакционные изменения и уточнения, в частности в 2014, 2016, 2017 гг. Однако одна статья, которая, как представляется, в большей степени влияет на эффективность защиты прав и законных интересов сторон договора, осталась неизменной в своей редакции. Это ст. 550 ГК РФ, посвященная форме договора продажи недвижимости. Законодатель закрепил, что договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, а несоблюдение этой формы влечет его недействительность. И, хотя для договора продажи жилой недвижимости законодатель предусмотрел государственную регистрацию (п. 2 ст. 558 ГК РФ), это не изменило, по сути, избранного ранее подхода в отношении обязательной формы данной сделки.
--------------------------------
<2> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ (ред. от 01.07.2021, с изм. от 08.07.2021).
Следует отметить, что в цивилистической литературе, нотариальном сообществе велись многочисленные дискуссии по поводу важности установления для данных договорных отношений обязательной нотариальной формы. Приводились все новые аргументы и доказательства, среди них: поддержание здорового социального климата в стране, правовая безопасность физических и юридических лиц, необходимость профессионального владения компетенциями, знаниями гражданского законодательства и необходимыми полномочиями при создании данных сделок <3>. Кстати, знакомство с зарубежными исследованиями в области нотариального права подтверждает доводы представителей отечественной цивилистики по поданному вопросу. Так, ученые и практикующие нотариусы из Хорватии Мира и Анте Грбау в своем специальном исследовании, посвященном правовой определенности юридических сделок с недвижимостью, проводят идею, заключающуюся в том, что экономия на профессиональной юридической помощи, в данном случае помощи нотариальной, влечет за собой неизбежно более высокие затраты и последующие судебные процессы. В этой стране, которая является членом Международного союза латинского нотариата, на нотариусов в отсутствие обязательной нотариальной формы для договора продажи недвижимости возлагаются удостоверение подписи продавца в договоре, а также подача налоговых деклараций о совершенных сделках. Авторы доказывают противоречивость законодательного подхода по исследуемому вопросу и невозможность эффективной защиты прав и законных интересов сторон, а также публичных интересов в отсутствие законодательно установленной обязательной нотариальной формы для данного вида договора <4>.
--------------------------------
<3> Щенникова Л.В. Нотариальная форма сделки в проекте изменений Гражданского кодекса РФ // Нотариальный вестник. 2011. N 3. С. 3.
<4> Grbac A., Grbac M. Pravna sigurnost pravnog prometa nekretnina u Republici Hrvatskoj, s posebnim osvrtom na pojavnost nadripisarstva // Javni. 2020. Vol. 24. Br. 47. S. 15.
Однако, как показало время, законодатель и в нашей стране, и в Республике Хорватия не принял во внимание все доводы и аргументы представителей науки, решив сохранить стабильность гражданско-правового регулирования по данному вопросу. В результате редакция ст. 550 ГК РФ осталась неизменной, при этом ростки идеи важности нотариальной формы для договора продажи недвижимости стали пробивать себе дорогу на уровне иных федеральных законов. Так, Федеральный закон от 29 декабря 2015 г. N 391-ФЗ внес в п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ в числе иных случаев обязательное удостоверение сделок по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество <5>.
--------------------------------
<5> В настоящее время действует Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", в п. 1.1 ст. 42 которого сохранено требование об обязательном удостоверении сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, однако из этого общего правила сделано шесть исключений, в частности для сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения; сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на недвижимое имущество в соответствии с Законом РФ "О статусе столицы Российской Федерации"; договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых кредитными организациями, а также сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
Установление данного исключения из общего правила о простой письменной форме для договора купли-продажи недвижимости было обусловлено, как представляется, необходимостью неукоснительного соблюдения гарантийных механизмов для сособственников при отчуждении долей, заложенных в содержание ст. 250 ГК РФ, носящей название "Преимущественное право покупки". Данная законодательная конструкция имеет глубокие корни. В эпоху средневековой Руси в обычае было упоминать о данном праве в купчей в качестве условия о том, что покупщик, если захочет продать имение, должен предложить его сначала тому, у кого купил. На законодательном уровне право покупки отчуждаемой доли в имуществе одним из сособственников было закреплено в Соборном уложении 1649 г. <6>. В Своде законов Российской империи закреплялось, что проданная родовая вотчина могла быть выкуплена членами рода, которые имели на это преимущественное право перед другими покупателями <7>. Однако во все времена, несмотря на законодательное установление преимущественного права, возникал вопрос о создании эффективных механизмов его реализации.
--------------------------------
<6> Соборное уложение 1649 года / коммент. Г.В. Абрамовича. Л., 1987. С. 228.
<7> Российское законодательство X - XX веков. В 9 т. Т. 3 / под общ. ред. О.И. Чистякова. М., 1985. С. 181.
В настоящее время, как известно, законодатель также возлагает на сособственников обязанность при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу известить в письменной форме остальных сособственников о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых ее продает, предусмотрев для сособственников преимущественное право покупки. При продаже доли с нарушением установленных правил участнику долевой собственности предоставлено право требования в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Правила, необходимые к соблюдению для участников при доставке сообщений, были установлены ст. 165.1, введенной в ГК РФ в мае 2013 г. Следует подчеркнуть, что российский законодатель, по всей видимости, с целью создания необходимых гарантий для эффективной реализации преимущественного права избрал для отечественного гражданского оборота принцип доставки сообщений. В соответствии с ним (в отличие от принципа отправки) требуется восприятие сообщения лицом, которому оно было направлено, т.е. его вручение. Исключение из правила непосредственного вручения законодатель установил только для ситуации, когда оно стало невозможным по обстоятельствам, зависящим от получателя сообщения. Например, он знал о полученном сообщении, но отказался его получать или ознакомиться с ним. Все вышеперечисленное, касающееся алгоритма действий при реализации права преимущественной покупки, должно неукоснительно соблюдаться сторонами. Однако на практике стали возникать проблемы, которые, как представляется, и потребовали установления для данного вида договорных отношений обязательной нотариальной формы.
Иллюстрацией сказанному может быть Определение Верховного Суда РФ N 5КГ14-136 от 24 февраля 2015 г., принятое, можно сказать, на пороге установления обязательной нотариальной формы для сделок с долями в праве общей собственности на недвижимое имущество. Фабула дела такова. Гражданке П. принадлежало 7/8 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, а гражданке Д., соответственно, 1/8 доли, которую она получила в порядке наследования по закону. 16 мая 2013 г. Д. продала 1/10 доли К. и 1/40 доли гражданину Я. В дальнейшем К. подарил 1/20 доли в праве на эту квартиру гражданину Г. Гражданка Д., считая, что ее преимущественное право на покупку было нарушено, ибо о продаже она не была надлежащим образом уведомлена, обратилась с иском в суд с требованием о признании заключенных договоров недействительными и переводе на нее прав и обязанностей покупателя. Решением Басманного районного суда г. Москвы в удовлетворении исковых требований ей было отказано. С этим подходом согласился и Московский городской суд. Указанные судебные инстанции исходили из того, что извещение сособственнице было отправлено "Почтой России" и доставлено адресату так называемым простым порядком. И, хотя подтвердить факт его вручения было невозможно из-за нарушения правил приема, хранения и вручения почтовых отправлений, суды сочли порядок отчуждения доли, предусмотренный ст. 250 ГК РФ, соблюденным. Они отметили, что закон не возлагает на продавца обязанность по вручению почтовых отправлений, а лишь обязывает принять меры к извещению других сособственников. Верховный Суд РФ с таким подходом категорически не согласился, указав, что обязанность продавца по уведомлению о продаже доли следует считать выполненной с момента доставки адресату соответствующего сообщения. При этом сообщение не может считаться доставленным, подчеркнул Верховный Суд РФ, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него не зависящим. Поскольку же гражданке П. уведомление вручено не было по не зависящим от нее причинам, соответственно, ее права оказались нарушенными. Верховный Суд РФ отменил принятые нижестоящими судебными инстанциями судебные акты, отправив дело на новое рассмотрение <8>.
--------------------------------
<8> Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24 февраля 2015 г. N 5-КГ14-136.
Как представляется, введение порядка обязательного нотариального удостоверения сделок по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество и было обусловлено в первую очередь важностью практической реализации главной идеи, заложенной в ст. 250 ГК РФ, заключающейся в доведении до сособственников информации о намерении произвести отчуждение своей доли постороннему лицу. А теоретическая основа вопроса, связанная с установлением риска отправителя, вытекающего из принципа доставки, в единстве с руководящими идеями правоприменительной практики Верховного Суда РФ, подтверждающими необходимость вручения юридически значимого сообщения адресату, должны были, как представляется, повлиять на складывающуюся нотариальную практику удостоверения договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество. На нотариусов по букве применяемых норм кодифицированного гражданского закона необходимо было возложить проверку, во-первых, надлежащего адреса, по которому должно быть направлено извещение о продаже; во-вторых, факта реального вручения извещения адресату, если последний от такового виновно не уклонялся. Однако в специальных Методических рекомендациях по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утвержденных решением Правления Федеральной нотариальной палаты <9>, вопреки логике принципа доставки, установленного гражданским законом, во-первых, была снята с нотариусов обязанность по проверке достоверности предоставленных заявителем сведений о сособственнике и адресе, по которому должно быть направлено извещение. Во-вторых, риск неполучения сообщения был возложен на получателей сообщений. Таким образом, вне зависимости от того, по какому адресу сообщение направлено, констатировала Федеральная нотариальная палата в п. 2.2 Методических рекомендаций, оно должно считаться полученным, даже если адресат фактически по этому адресу и не проживает и не находится.
--------------------------------
<9> Методические рекомендации по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу: утверждены решением Правления ФНП (протокол от 28 марта 2016 г. N 03/16).
Эффект от установленных и вышеназванных правил толкования не заставил себя долго ждать. И с проблемами, свидетельствующими о нарушении прав и законных интересов сторон в договорах купли-продажи долей в праве собственности на недвижимое имущество, вновь столкнулся Верховный Суд РФ. Подтверждением сказанного может послужить Определение от 2 июня 2020 г. N 18-КГ20-18. Фабула этого дела такова. Гражданам П. и Ш. принадлежали по 1/2 доли в праве собственности на домовладение. В июле 2017 г. гражданин П. скончался. Сособственник Ш., зная, что наследницей умершего является его дочь, предложил ей выкупить ее долю, на что она ответила согласием. Однако в ноябре того же года ей стало известно о том, что Ш. продал принадлежавшую ему долю гражданину Ж. за 652 600 рублей. Поскольку права и законные интересы сособственницы оказались нарушенными, она обратилась с иском в суд с требованием о переводе на себя прав и обязанностей покупателя. Первомайский районный суд г. Краснодара своим решением от 7 марта 2018 г. иск удовлетворил. Однако Краснодарский краевой суд апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам это решение отменил и в удовлетворении иска отказал. Как было установлено судебными инстанциями, о намерении продать принадлежащую ему долю в спорном домовладении Ш. сообщил нотариусу Краснодарского городского нотариального округа А. На основании сделанного гражданином заявления нотариус отправила по адресу умершего гражданина извещение о продаже принадлежавшей ему доли. В связи с истечением срока хранения отправленное извещение было возвращено отправителю. По вполне понятным причинам - умерший гражданин получить его уже никак не мог. Краснодарский краевой суд, основываясь на данном факте, констатировав, что уведомление было направлено совладельцу недвижимого имущества, но не было вручено ему по не зависящим от отправителя причинам, возложил риск неполучения поступившей корреспонденции на адресата. Соответственно, в защите прав и законных интересов наследнице имущества было отказано. Следует заметить, что такое решение суд принял, несмотря на показания свидетелей, допрошенных судом первой инстанции. Последние в ходе судебного разбирательства поясняли, что совладелец имущества умершего П. в течение нескольких дней после его смерти присутствовал в доме и обсуждал с родственниками покойного возможность продажи им своей доли. Иначе говоря, факт смерти сособственника был суду очевиден. Однако, даже установив очевидную недобросовестность продавца, суд не счел возможным защитить права и законные интересы надлежащего покупателя. Иную позицию по делу занял Верховный Суд РФ. Высшая судебная инстанция указала, что надлежащим адресатом для вручения должна была выступать дочь умершего гражданина, поскольку в соответствии с п. 4 ст. 1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия и момента государственной регистрации на него права собственности. Гражданин Ш., зная о надлежащем адресате, намеренно ввел в заблуждение нотариуса, сообщив неверный адрес для отправки извещения. В свою очередь, нотариус, руководствуясь действующими Методическими рекомендациями, и не проверяла достоверность предоставленной ей информации. В результате предложение о покупке было направлено ненадлежащему лицу и по ненадлежащему адресу. С учетом выясненных обстоятельств Верховный Суд РФ определил, что сделанное Ш. предложение о покупке не может рассматриваться надлежащим выполнением требования ст. 250 ГК РФ, а значит, решение апелляционной инстанции подлежит отмене. Таким образом, Верховный Суд РФ вновь подтвердил свою позицию, заключающуюся в том, что значимыми обстоятельствами, создающими гарантии защиты прав и законных интересов сторон в договоре купли-продажи доли в праве на недвижимое имущество, являются факт отправления извещения о предстоящей продаже по достоверному адресу и его доставка, т.е. вручение надлежащему лицу <10>.
--------------------------------
<10> Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 2 июня 2020 г. N 18-КГ20-18.
Думается, что во избежание подобного рода судебных споров, памятуя, что любой нотариальный акт, по сути, должен олицетворять бесспорную истину, не требующую доказательств, а также в целях защиты прав и законных интересов сторон в договоре купли-продажи недвижимого имущества при совершении сделок с долями, нотариусам важно, во-первых, проводить проверку достоверности предоставляемых заявителем сведений о сособственнике и адресе, по которому должно быть направлено извещение. В своем Письме от 28 марта 2016 г. Федеральная нотариальная палата, отрицая необходимость такого рода проверок, сослалась на презумпцию добросовестности участников гражданско-правовых отношений. Однако, как мы могли увидеть, именно недобросовестностью поведения участников сделок с долями в праве собственности на недвижимое имущество и было обусловлено установление исключения из общего правила о простой письменной форме сделок с недвижимым имуществом. Профессиональное нотариальное сопровождение в данном случае как раз и потребовалось для того, чтобы избежать возможных нарушений прав и законных интересов сособственников. Во-вторых, руководствуясь принципом доставки, установленным действующим гражданским законодательством Российской Федерации, нотариусы должны осуществлять проверку надлежащего исполнения отправителем данной обязанности. О случаях неполучения адресатами отправленных им извещений и сообщений, в том числе через "Почту России", мы знаем не понаслышке, а из собственного опыта. Благодаря такому случаю, без вины став виноватыми, мы обидели своего коллегу, профессора из Самары. Мы знали, что он переиздал томик трудов Рудольфа фон Иеринга, и нижайше попросили его прислать нам эту книгу. Наше ожидание было томительным, но безрезультатным. И только через год обиженный коллега нам с укором сказал, что получил книгу обратно в связи с окончанием срока ее хранения на почте. Уж мы-то знаем, как мы ждали это почтовое отправление, поэтому не получили его уж никак не по обстоятельствам, зависящим от нас, а значит, и доставленным признать его было никак нельзя. Мы помирились, еще раз убедившись в истинности принципа доставки юридически значимых сообщений. В работе почты не обходится и без многочисленных курьезов в связи с отправленными, но десятилетиями и даже веками не полученными сообщениями. Так, недавно стал достоянием широкой общественности случай. Мальчик из села Громышевка Томской области в 1975 г. отправил своей сестре Екатерине Денисовой в город Томск письмо с просьбой купить в городе циркуль. Письмо пришло по указанному на конверте адресу через сорок лет. Мальчику исполнилось уже 50 лет, он по-прежнему живет в Томской области и уже не ждет из города когда-то так нужный ему циркуль.
В завершение отмечу, что комментарии к ст. 165.1 ГК РФ достаточно противоречивы. Нередко даже один автор в своих рассуждениях противоречит сам себе. Например, А.Г. Карапетов в опубликованном проекте комментария к данной норме первоначально очень убедительно доказывает, что правовой эффект данной нормы можно связывать только с моментом получения адресатом сообщения, что справедливо, экономически целесообразно, и риск должен нести тот, кто в большей степени может влиять на вероятность материализации результата, т.е. отправитель. Однако в завершение своих рассуждений автор приходит уже к прямо противоположному выводу, заявляя, что перенести риск сбоев в работе отделений почтовой связи на адресата сообщения представляется более рациональным, ибо в противном случае надо вообще исключать использование почты как способа юридически значимой коммуникации, поскольку положиться на подтверждение ею доставки просто невозможно. А раз так, замечает А.Г. Карапетов, то всегда может оказаться, что правовые последствия, на которые рассчитывал отправитель, попросту не возникли, поскольку "договор не расторгнут, зачет не осуществлен, акцепт не доставлен" <11>. Можно продолжить этот ряд отрицательных последствий для отправителя и сказать: договор купли-продажи доли признан недействительным. И если по логике этого автора признание договора недействительным в данном случае - это зло, то по логике защиты прав и законных интересов сособственника при нарушении его прав отчуждением доли в совместно принадлежащей недвижимости - это благо. С помощью судов граждане имеют возможность защитить свои права и законные интересы, заложенные в механизме ст. 250 ГК РФ. Но обеспечить надлежащую защиту вполне возможно в досудебном порядке, если нотариус при удостоверении сделки будет убеждаться в том, что информация о ней реально доставлена адресату. Один наш знакомый нотариус доверительно нам признался, что нашел способ реализации этой задачи, требуя отправления телеграммы с уведомительным текстом о продаже, которая в обязательном порядке вручается адресату, о чем делается специальная отметка "получено лично". Поэтому мы бы не стали впадать в пессимизм и неверие в возможность реализации заложенных в нормах гражданского законодательства защитных механизмов. Они в действительности существуют, только всегда важно всякому и каждому нотариусу помнить, что, удостоверяя сделку, он в первую очередь защищает права и законные интересы физических и юридических лиц, которыми выступают в том числе стороны договора купли-продажи недвижимого имущества.
--------------------------------
<11> Карапетов А.Г. Проект комментария к статье 165.1 ГК // Закон.ру.
