Проблемы толкования категории "иные вещи" в составе единого недвижимого комплекса при укреплении прав на него
Актуальность исследования подтверждается наличием неразрешенных до настоящего времени проблемных ситуаций, затрагивающих состав имущества, входящего в единый недвижимый комплекс. В основе исследования лежат ст. 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также положения нормативных актов, регулирующих учетно-регистрационные действия, определяющие, что в состав единого недвижимого комплекса, помимо недвижимости, могут входить "иные вещи". Конкретизация состава имущественного комплекса необходима при укреплении прав на него, реализуемом посредством государственной регистрации права в Едином государственном реестре недвижимости, что позволит участникам правоотношений определить фактический состав комплекса, его стоимость, перспективы развития. Возрастающий интерес к данному комплексному объекту побудил к формированию в настоящей статье общего научного представления об особенностях "иных вещей", фактически входящих в состав единого недвижимого комплекса.
Целями являются анализ действующего законодательства относительно объектов, входящих в состав единого недвижимого комплекса, а также определение пределов реализации положений ст. 133.1 ГК РФ в части включения в состав ЕНК "иных вещей". При проведении исследования использовались методы анализа и синтеза, сравнительно-правовой, формально-юридический, системно-функциональный. Результаты исследования позволили выявить пределы реализации положений ст. 133.1 ГК РФ, предусматривающих, что в состав ЕНК может входить любое имущество. Анализ показал, что, несмотря на широкое трактование "иных вещей", составляющих ЕНК, в него не могут входить такие объекты, как участки недр, объекты незавершенного строительства, жилые помещения, предприятия, движимые вещи. Приходим к выводу, что для единства теории и практики необходимы изменения в законодательстве, делающие учетно-регистрационные действия в отношении объектов ЕНК доступными и достоверными.
Ключевые слова: единый недвижимый комплекс, укрепление прав, государственная регистрация права, Единый государственный реестр недвижимости.
The relevance of the study is confirmed by the presence of hitherto unresolved problematic situations affecting the composition of property included in a single real estate complex. The study is based on Article 133.1 of the Civil Code of the Russian Federation, as well as the provisions of regulations governing recording and registration activities, which determine that a single real estate complex, in addition to real estate, may include "other things". Specification of the composition of the property complex is necessary in strengthening of the rights to it through state registration of rights in the Unified State Register of Real Estate, which will allow the participants in legal relations to determine the actual composition of the complex, its value, and prospects of development. The growing interest in this complex object prompted the formation in this article of a general scientific idea about the features of "other things" that are actually part of a single real estate complex.
The goal is to analyze the current legislation regarding objects that are part of a single real estate complex, as well as to determine the scope of application of the provisions of Article 133.1 of the Civil Code of the Russian Federation in terms of inclusion of "other things" in the single real estate complex. When conducting the research, methods of analysis and synthesis, comparative law, formal legal, and systemic and functional ones were used. The results of the study made it possible to identify the scope of application of the provisions of Article 133.1 of the Civil Code of the Russian Federation, providing that the single real estate complex may include any property. The analysis showed that, despite the broad interpretation of "other things" that comprise the single real estate complex, it cannot include such objects as subsoil plots, objects under construction, residential premises, enterprises and movable things. We reach the conclusion that for the unity of theory and practice, changes in legislation are necessary to make recording and registration activities in relation to single real estate complex more accessible and reliable.
Key words: single real estate complex, strengthening of rights, state registration of rights, Unified State Register of Real Estate.
Отсутствие в доктрине и в правоприменительной практике общего научного представления о конкретных видах вещей, которые могут входить в состав единого недвижимого комплекса (далее - ЕНК, единый комплекс), порождает научный интерес, призванный снять часть нерешенных вопросов. Современный взгляд на проблемное толкование смысла "иных вещей" в ЕНК, формирование научно обоснованного перечня недвижимых вещей, которые не могут в силу закона входить в состав ЕНК, а также выдвижение предложений о необходимости скорейшего правового регулирования использования движимых вещей в ЕНК служит поводом для совершенствования законодательства и решения поставленных нами задач.
В ст. 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации <1> (далее - ГК РФ) ЕНК определен как совокупность объединенных единым назначением определенных в законе вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе когда такая совокупность вещей расположена на одном земельном участке и права зарегистрированы в целом как на одну недвижимую вещь.
--------------------------------
<1> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.
Ввиду увеличивающегося интереса к ЕНК со стороны хозяйствующих субъектов согласимся с мнением В.А. Болдырева, который пишет, что появившаяся "...норма о едином недвижимом комплексе является совершенно закономерной, органически вписывающейся в отечественное законодательство..." <2>.
--------------------------------
<2> Болдырев В.А. Имущественные комплексы как объекты гражданских прав // Гражданское право. 2015. N 2. С. 26 - 28.
Единый комплекс как объект гражданских правоотношений возникает при государственной регистрации права собственности на него, и права на ЕНК считаются возникшими с момента внесения записей в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН, Реестр недвижимости). По сути, это юридическая конструкция комплексного объекта, состоящего из совокупности внутренне связанных между собой единым назначением различных вещей, возникшая в момент укрепления прав, то есть внесения записи о регистрации права в государственный Реестр, обладающий специальным функционалом открытого предоставления сведений из него любым заинтересованным лицам.
Целью данной статьи является решение двух задач. Первая задача состоит в исследовании законодательного смысла понятия "иные вещи" и формулировании четкого перечня таких недвижимых вещей, объединяемых в составе ЕНК, поскольку ст. 133.1 ГК РФ содержит открытый перечень имущества, входящего в состав ЕНК. В связи с этим мы задаемся вопросом относительно пределов понятия "иные вещи", ибо есть вещи в гражданском обороте, которые в силу своих особенностей или различных законодательных ограничений не могут входить в состав ЕНК.
Вторая задача заключается в рассмотрении вопросов, связанных с проблемами при реализации собственником своего права на заключение договоров, например купли-продажи ЕНК или аренды или его залога и др., которые "упираются" в невозможность предоставления потенциальному приобретателю ЕНК документов, свидетельствующих о наличии движимых вещей в составе комплекса, ввиду их отсутствия в выписках из ЕГРН. На практике прямым следствием указанной проблемы является невозможность соблюдения регистрирующим органом принципа публичности и достоверности сведений о движимых вещах, фактически составляющих ЕНК, при предоставлении информации из государственного Реестра открытому кругу заинтересованных лиц.
Последствиями указанных проблемных ситуаций являются правовая неопределенность у субъектов при возникновении правоотношений, неоднородная судебная и правоприменительная практика, что сдерживает массовое создание и развитие имущественных комплексов.
Существующие в настоящее время общественные отношения и экономические потребности общества в создании и использовании ЕНК нуждаются в изменении правовых подходов для разрешения проблемных ситуаций, связанных с укреплением прав на ЕНК.
В ст. 133.1 ГК РФ перечисляются вещи, входящие в состав ЕНК: здания, сооружения, линейные объекты. К этому перечню добавляются "иные вещи", состав которых необходимо исследовать.
На основании анализа взаимосвязи положений ст. 128, 130, 132 и 133.1 ГК РФ нами сформирован перечень вещей, которые не могут составлять ЕНК: участки недр, объекты незавершенного строительства, жилые помещения (квартиры), морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания, предприятия как имущественные комплексы.
Рассмотрим каждую недвижимую вещь на наличие законодательных предпосылок возможности стать составной частью ЕНК.
В специальном отраслевом законодательстве к участкам недр относятся участки, содержащие месторождения, при пользовании которыми необходимо использование земельных участков из состава земель обороны, безопасности <3>. Такие участки недр находятся в исключительной собственности Российской Федерации, изъяты из оборота, что является препятствием для физических и юридических лиц осуществлять регистрацию прав на указанный объект недвижимости.
--------------------------------
<3> Федеральный закон от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 "О недрах" // Собрание законодательства РФ. 1995. N 10. Ст. 823.
Считаем, что в цивилистической доктрине теоретическая возможность включения участков недр в состав "иных вещей" ЕНК присутствует, но только при условии их объединения единым назначением со зданиями и (или) сооружениями, предназначенными для добычи полезных ископаемых из недр, поскольку физически или технологически они будут связаны между собой. Примерами таких возможных ЕНК могут служить шахты по добыче угля, руды, меди и т.д. как производственные многопрофильные комплексы, в технологическом процессе которых задействовано множество зданий, сооружений, расположенных на отведенных земельных участках, связанных физически с подземными месторождениями и оборудованием по подъему наверх ископаемых.
Однако на начальной стадии разработки участков недр (при использовании временных некапитальных объектов) или в том случае, если в дальнейшем производственном цикле такой объединяющей связи недвижимых вещей не появится, участки недр не могут быть в составе "иных вещей" ЕНК ввиду отсутствия признаков, образующих единую комплексную конструкцию.
Наличие правовой неопределенности для создания ЕНК на базе объединения участков недр и прямо указанных в законе вещей подтверждается отсутствием примеров в регистрационной практике Росреестра о зарегистрированных правах на ЕНК, в составе которых присутствуют участки недр. Объясняется это тем, что Закон "О кадастровой деятельности" <4> и Закон "О государственной регистрации недвижимости" <5>, а также принятые в их развитие подзаконные акты, регламентирующие процедуры выполнения кадастровых работ и Порядок ведения ЕГРН <6>, не закрепляют правил государственного кадастрового учета участков недр.
--------------------------------
<4> Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" // Собрание законодательства РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.
<5> Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" // Собрание законодательства РФ. 2015. N 29 (ч. I). Ст. 4344.
<6> Приказ Росреестра от 1 июня 2021 г. N П/0241 "Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки".
В связи с этим при такой проблемной ситуации невозможна государственная регистрация прав на ЕНК, в составе которого будет участок недр. Подобные производственные комплексы на примере шахты обеспечены по факту регистрацией права собственности на самостоятельные здания и сооружения, земельные участки и иные вещи.
Исходя из изложенного, можно констатировать, что теоретические предпосылки для включения участков недр в смысл "иных вещей", входящих в состав ЕНК, по Гражданскому кодексу имеются, но учетно-регистрационное законодательство не содержит норм, позволяющих применить их на практике.
Далее рассмотрим допустимость участия объектов незавершенного строительства (далее - ОНС) в ЕНК, не указанных прямо в статье 133.1 ГК РФ, но, возможно, входящих по смыслу в состав "иных вещей".
Согласно п. 33 указанного Порядка ведения ЕГРН в кадастр недвижимости вносятся основные сведения, в том числе указывающие на степень готовности объекта незавершенного строительства в процентах; тип и проектируемое значение основной характеристики объекта: протяженность; глубина; площадь застройки; объем; высота и др., проектируемое назначение здания, сооружения, строительство которых не завершено.
Минэкономразвития России допустило возможность включения в состав ЕНК объекта незавершенного строительства, отметив, что, "если единый недвижимый комплекс не является зданием, сооружением, помещением, объектом незавершенного строительства, в отношении его кадастровый учет осуществлен быть не может" <7>.
--------------------------------
<7> Письмо Минэкономразвития России от 24 марта 2014 г. N Д23и-900 "О направлении копии ответа".
С нашей точки зрения, нет достаточных научных и практических предпосылок для включения ОНС в состав "иных вещей". В качестве аргумента можно отметить следующее.
Во-первых, такие объекты, находящиеся в разных стадиях строительной готовности, имеют при поставке на кадастровый учет в описании характеристик только указание на "процент" их физической готовности по отношению к проектному решению и разрешению на строительство. При этом степень физической готовности - 5% или 95% - значения не имеет, так как объект все равно считается незавершенным в строительном смысле этого процесса.
Во-вторых, у ОНС на этой промежуточной стадии создания вещи отсутствует обязательный, установленный ГК РФ признак "назначение вещи", который в совокупности объединяет вещи в ЕНК. Назначение вещи и ее наименование указываются в разрешении на ввод в эксплуатацию, например: склад хранения, автомойка и др.
В-третьих, у объекта незавершенного строительства не предполагается наличие неразрывной технологической связи с другими вещами из-за того, что в строительном виде и физически объект окончательно еще не создан. Физическая связь ОНС с земельным участком, на котором объект возводится, не играет главной роли. Только после стадии создания или ввода в эксплуатацию здания или сооружения у таких объектов появляется целевое назначение (например, нежилое здание, складское или торговое помещение) и собственником может быть определена его технологическая связь с другими объектами.
В-четвертых, нормативно допускается в кадастре недвижимости указывать кадастровый номер предприятия как имущественного комплекса, если объект незавершенного строительства входит в состав предприятия (п. 14 Порядка ведения ЕГРН). Однако подобного правила применительно к ЕНК в названном Порядке не содержится.
Идея включения объекта незавершенного строительства в состав ЕНК не может быть нами принята.
В качестве следующего объекта недвижимости, претендующего на включение в состав ЕНК, рассмотрим жилые помещения, предназначенные для проживания.
Представляется правильным, что теоретическая возможность включения жилых помещений - квартир в состав "иных вещей" ЕНК лишена здравого смысла и практическая сторона этого вопроса несостоятельна.
Жилыми помещениями в соответствии с жилищным законодательством <8> (ст. 16 ЖК РФ) являются квартиры, расположенные в многоквартирных домах, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Объединять единым назначением жилые помещения между собой жилищное законодательство разрешает, и в результате таких действий, именуемых реконструкцией или перепланировкой в зависимости от вида строительных работ, создается новый объект в виде помещений (квартир) большей (меньшей) площади, а не ЕНК. Квартиры, находящиеся в пределах одного здания, составляют суммарно единый комплексный строительный объект, именуемый многоквартирным домом.
--------------------------------
<8> Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (ред. от 14 ноября 2023 г.) // Собрание законодательства РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 14.
Поэтому оснований для создания ЕНК или его образования посредством объединения двух или более квартир не усматривается по гражданскому законодательству.
Ситуация, при которой будет производиться объединение единым назначением жилого помещения и здания или сооружения с нежилым помещением или между собой, означает утрату у квартиры жилого назначения. Даже если предварительно обеспечить перевод жилого помещения в нежилое помещение или в здание, то возникнет уже другая конструкция объединения вещей.
Еще одним нововведением, вызывающим интерес в рассматриваемом вопросе, является Закон <9>, согласно которому дом блокированной застройки стал признаваться блоком, независимо от того, является данный блок зданием или помещением в здании. Признаками такого дома стало то, что блоки располагаются в ряд, отделяются друг от друга боковыми стенами без проемов и проходов, имеют отдельный выход на земельный участок, не превышают 3-х этажей, отсутствует общедомовое имущество.
--------------------------------
<9> Федеральный закон от 30 декабря 2021 г. N 476-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ. 2022. N 1 (ч. I). Ст. 45.
С теоретической точки зрения считаем, что индивидуально используемый жилой блок и земельный участок под ним могут претендовать на право их объединения в ЕНК и выступать единым объектом (так называемым домовладением) в гражданском обороте при соблюдении условия о нахождении в собственности у одного лица, поскольку такие вещи имеют физическую и функциональную связь между собой, объединены единым назначением (удовлетворение бытовых потребностей их жильцов и т.д.).
Формальный интерес в исследуемом вопросе вызывают воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, подлежащие государственной регистрации. С нашей точки зрения, такие суда не могут быть составными частями или в составе "иных" вещей ЕНК в силу своей особенной природы и другого смыслового назначения Реестра недвижимости, не предусматривающего подобного вида вещей в своей структуре. Следовательно, справедливо сказать, что исключается любая мысль, идея, гипотеза о том, что такие суда теоретически или практически могут быть объединены в ЕНК.
Уверены, что не вызывает сомнений и научной дискуссии вопрос о несостоятельности понимания под смыслом "иные вещи" предприятия как имущественного комплекса, признаваемого недвижимостью (ст. 132 ГК РФ). Предприятие является отдельным видом имущественных комплексов, не реализованным в должной мере на практике и претендующим на исключение из вида объектов недвижимости.
В развитие Гражданского кодекса в Законе о регистрации недвижимости предусмотрены два варианта возникновения ЕНК и указано, что регистрация права собственности на ЕНК осуществляется либо в связи с его созданием в соответствии с проектной документацией, либо в связи с объединением нескольких объектов недвижимости, сведения о которых внесены в ЕГРН и права на которые зарегистрированы в Едином реестре. Дополнительного перечня недвижимых вещей, входящих в состав ЕНК, ни в этом Законе, ни в Законе о кадастровой деятельности не приводится, и такая логическая взаимосвязь объясняется процедурной ролью законов по реализации положений ГК РФ.
Таким образом, проведенный правовой анализ свидетельствует о том, что ни один из перечисленных объектов недвижимости не может входить в состав ЕНК и не может быть причислен к "иным" вещам.
Решение второй задачи заданной тематики (об участии движимых вещей в составе ЕНК, а также о формировании научного представления о перечне таких вещей) зависит от исследования взаимосвязанных элементов внутренней структуры состава ЕНК.
Споры относительно участия движимых вещей в составе ЕНК продолжаются и по сей день. Такие ученые, как Ю.Ф. Дружинина <10>, С.П. Гришаев <11>, Ж.А. Колесникова <12>, А.А. Незнамова <13>, поддержали точку зрения об объединении в ЕНК как недвижимых, так и движимых вещей. Такой подход нашел поддержку и в судебной практике <14>.
--------------------------------
<10> См.: Дружинина Ю.Ф. О перспективах включения единого недвижимого комплекса в гражданский оборот // Вестник Омского университета. Серия "Право". 2014. N 3 (40). С. 100 - 105.
<11> См.: Гришаев С.П. Эволюция законодательства об объектах гражданских прав.
<12> См.: Колесникова Ж.А. В ГК РФ появилось новое понятие единого недвижимого комплекса. Плюсы и минусы новой конструкции // Арбитражная практика. 2013. N 10. С. 40 - 46.
<13> См.: Незнамова А.А. Особенности признания единого недвижимого комплекса как единого объекта вещных прав гражданского оборота // Правовые вопросы недвижимости. 2015. N 2. С. 21 - 24.
<14> Решение Арбитражного суда Удмуртской области от 28 января 2015 г. по делу N А71-4970/2014 // Судебные и нормативные акты РФ.
Однако убеждаемся, что общая конструкция ст. 133.1 ГК РФ в своем правовом значении ограничена по объему правоприменения положениями Закона о регистрации недвижимости, а именно процедурой внесения в ЕГРН сведений только о недвижимых вещах, входящих в состав ЕНК. И это несмотря на положения ст. 133.1 ГК РФ, закрепляющие возможность участия в составе ЕНК расширенного состава "иных" вещей, к которым можем отнести движимые вещи. Исследование показывает, что состав вещей, участвующих в фактической жизнедеятельности большинства ЕНК, значительно шире, чем фиксируемый в ЕГРН.
В научной теории об имущественных комплексах имеются мнения ученых о движимых вещах, "растворенных" в недвижимых, и дана оценка способности таких вещей быть в составе комплекса.
Одним из авторов такой концепции является В.А. Лапач, который подчинение движимых вещей правовому режиму недвижимости именовал "правовой иммобилизацией". Ее суть заключается в том, что "в результате присоединения, скрепления, смешения вещей возникают разнообразные правовые эффекты: движимая вещь приобретает статус недвижимости, соединение двух изначально самостоятельных вещей превращает одну из них в принадлежность другой, некая критическая масса соединяемых вещей приводит к образованию сложных вещей или комплексов" <15>.
--------------------------------
<15> Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: теория и судебная практика. СПб.: Юридический Центр ПРЕСС, 2002. 544 с.
Также до появления в ГК РФ положений о ЕНК М.А. Димитриев писал, что "движимые вещи как таковые не могут признаваться элементами комплекса недвижимого имущества, поскольку при присоединении к одной из недвижимых вещей, образующих комплекс недвижимого имущества, теряют свою индивидуальность, "растворяясь" в ней" <16>.
--------------------------------
<16> Димитриев М.А. Комплексы недвижимого имущества как объекты гражданских прав. Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2011. С. 7.
Исследование доктринальных учений и практики использования такого вида вещей - движимых, "растворенных", "скрепленных" с недвижимыми, - показывает их сходство с разнородными движимыми вещами в правовом аспекте и нерешенную научную проблему о невозможности их зафиксировать, внести запись в Реестр недвижимости о них для последующего указания их в выписках из ЕГРН, выдаваемых как собственнику, так и любому заинтересованному лицу, например публичному органу или частному приобретателю прав.
Решающую роль в единообразном толковании смысла закона об "иных" вещах, входящих в ЕНК, имеют разъяснения Верховного Суда РФ, содержащие ссылку на классификацию движимых вещей по группам основных средств, способных быть самостоятельными объектами или неотъемлемой частью зданий <17>. Возможность включения в совокупность объединенных единым назначением вещей ЕНК только таких движимых вещей, которые признаются неотъемлемой частью зданий и включаются в их состав, подтверждена Верховным Судом в Определении по делу ЗАО "Лесозавод 25" <18>.
--------------------------------
<17> Клец П.В. Единый недвижимый комплекс в гражданском обороте: теория и практика // Хозяйство и право. 2022. N 5. С. 12 - 18.
<18> Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 12 июля 2019 г. N 307-ЭС19-5241, А05-879/2018 [Электронный ресурс].
Противоположную точку зрения высказало Минэкономразвития России, указав, что движимое имущество в силу отсутствия необходимости его кадастрового учета и регистрации в ЕГРН в состав ЕНК не входит <19>.
--------------------------------
<19> Письмо Минэкономразвития России "О направлении копии ответа" от 24 марта 2014 г. N Д23и-900.
Аналогичной позиции придерживается О.А. Жаркова, констатирующая, что "регистрация прав на объект недвижимости возможна в настоящее время только в отношении тех объектов, которые прошли кадастровый учет, т.е. только в отношении объектов кадастрового учета. В соответствии с Законом о кадастре в их число входят здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства и земельные участки. Перечень этот исчерпывающий и расширительному толкованию не подлежит, действующим законодательством утверждены формы кадастровых паспортов только этих объектов" <20>.
--------------------------------
<20> Жаркова О.А. Кадастровый учет объектов недвижимости // Вестник ВАС РФ. 2014. N 2. С. 62 - 75.
В.А. Алексеев же отмечает, что "...для возникновения ЕНК нужно, чтобы объективно существующая сложная вещь была отражена в ЕГРН именно как ЕНК. В то же время некоторые ЕНК могут не отвечать установленным нами признакам сложной недвижимой вещи, поскольку могут включать только одно здание или сооружение, имея в качестве остальных элементов движимые вещи" <21>.
--------------------------------
<21> Алексеев В.А. Единый недвижимый комплекс и сложная недвижимая вещь: вопросы соотношения // Закон. 2018. N 3. С. 117 - 125.
Наличие в составе ЕНК только недвижимых вещей объясняется законодательным предписанием, в котором указано, что кадастровый инженер обязан отказаться от выполнения кадастровых работ, если предполагаемый к работам объект не является объектом недвижимости (ст. 29.1 Закона о кадастровой деятельности).
То есть установленные законом ограничения на проведение кадастровых работ в отношении движимых вещей и закрепленный порядок исключения из ЕГРН сведений о движимых вещах (ранее представлявших собой недвижимость или ошибочно внесенных в государственный Реестр) свидетельствуют о невозможности описания характеристик и включения движимых вещей в Реестр недвижимости.
При этом исследованные нами примеры ЕНК в фактической жизнедеятельности содержат большое количество движимых вещей, которые играют связующую роль, позволяющую технологически функционировать комплексу, значительно увеличивая стоимость самого объекта как финансового актива <22>.
--------------------------------
<22> См.: Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 4 февраля 2020 г. N 25-КГ19-11.
Например, работоспособность ЕНК с назначением АЗС построена следующим образом. Здание операторской (недвижимая вещь) функционально связано компьютерным и электрическим оборудованием (движимые вещи): во-первых, с находящимися под землей как минимум тремя цистернами (движимые вещи) с разным видом топлива; во-вторых, с распределительными колонками (движимые вещи), обеспечивающими подачу топлива в транспортные средства; в-третьих, между цистернами и колонками (движимые вещи) имеется технологическая трубопроводная связь посредством перекачки топлива насосами; в-четвертых, на территории АЗС имеются резервуары с водой для обеспечения противопожарной безопасности; в-пятых, имеются навес (недвижимая вещь) над распределительными колонками и мачта (движимая вещь) с указанием стоимости топлива, соединенные электрическими кабелями (движимые вещи) с оборудованием операторской <23>. Без всех этих движимых вещей невозможны открытие, запуск и работоспособность ЕНК с назначением АЗС. Такие вещи имеют индивидуальные характеристики, стоимость, документы на их приобретение, учтены предприятием как основные средства и т.д.
--------------------------------
<23> См.: Публичная кадастровая карта. Кадастровый номер 66:41:0513037:3336. ЕНК АЗС объединяет в совокупность более девяти различных по природе вещей. Собственник перечислил в техническом плане в графе "Наименование" здание сервисного обслуживания... навес, два резервуара хранения топлива... накопительный резервуар очистных стоков... резервуары противопожарного запаса воды... иные вещи (топливно-раздаточная колонка, очистные сооружения дождевых стоков и др.).
Разнообразные движимые вещи, которые по назначению задействованы в ЕНК, подпадают под смысл "иных" вещей и зависят от вида ЕНК, его функционального назначения и технологической взаимосвязи (в том числе в смыслах "растворения" вещей, "правовой иммобилизации", неотъемлемой части недвижимых вещей) всех разнородных вещей, задействованных в процессе производства, работоспособности, жизнедеятельности ЕНК.
Проведенный правовой анализ регистрационного законодательства позволяет нам сделать вывод о том, что движимые вещи не могут быть включены в ЕГРН в составе ЕНК, и сегодня собственнику, например АЗС, стадиона, тепловой котельной, электростанции и др., требуется иными способами доказывать их участие в производственной деятельности во взаимодействии с кредитными учреждениями для привлечения инвестиций в производство или с потенциальными арендаторами или покупателями, с налоговым органом.
Возникает уместный вопрос, на практике волнующий собственников ЕНК, государственных регистраторов, широкий круг заинтересованных лиц, взаимодействующих с таким объектом: как идентифицировать, зафиксировать движимые вещи в составе ЕНК, да еще и сделать их открытыми?
Все виды выписок из государственного Реестра, предоставляемых регистрирующим органом, содержат только сведения об объектах недвижимости, учет и регистрация прав на которые осуществлены. Представляется, что необходимость информирования участников гражданских правоотношений о точном составе ЕНК является одним из ключевых элементов укрепления вещных прав, делающим такие сведения публичными, открытыми и достоверными.
Удовлетворение потребности собственников в открытости сведений обо всех разнородных вещах, задействованных в ЕНК, нами представляется в виде следующих научных предложений.
Во-первых, если рассматривать договорные основания приобретения прав на ЕНК, то приемлемым будет вариант идентификации всех различных объектов, входящих в состав ЕНК, посредством указания их в предмете договора купли-продажи, аренды, залога и др. Сведения о недвижимых вещах предмета сделки должны соответствовать данным выписки из Реестра недвижимости на ЕНК, а сведения о движимых вещах должны быть взяты из бухгалтерских документов, подтверждающих их приобретение и учет основных средств. Реализация такого предложения является объективной необходимостью, поскольку участие движимых вещей в составе ЕНК всесторонне не исследовано.
Во-вторых, при моделировании ситуации создания ЕНК, вводимого в эксплуатацию на основании разрешения на ввод в эксплуатацию, указанный вариант неприменим ввиду использования в данном случае утвержденной формы разрешения на ввод <24>, не предполагающей указания в ней сведений обо всех движимых вещах. Здесь новой идеей для идентификации движимых вещей может рассматриваться проектная документация, предусмотренная ст. 46 Закона о регистрации недвижимости и содержащая сведения о составе ЕНК.
--------------------------------
<24> Приказ Минстроя России от 3 июня 2022 г. N 446/пр "Об утверждении формы разрешения на строительство и формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию".
В ситуации объединения собственником недвижимых вещей, права на которые зарегистрированы в ЕГРН, данные варианты нереализуемы, поскольку в ЕГРН нет сведений о движимых вещах.
В-третьих, ввиду того, что невозможно придать статус "неотъемлемой части недвижимых вещей" всем движимым вещам, которые фактически используются в составе ЕНК, мы допускаем теоретическую возможность применения научных мнений о "растворении" движимых вещей в недвижимых, образующих единое целое с ними, к единому недвижимому комплексу. Правовая неопределенность состава ЕНК негативно и противоречиво отражается на достоверности сведений о его кадастровой (рыночной) оценке и стоимости, на возможности налогообложения объектов, а также на определении предмета сделки, залога или аренды. Включение в состав ЕНК движимых вещей в статусе недвижимых позволит увеличить его стоимость и возможность максимального вовлечения в гражданский оборот.
В этой связи полагаем целесообразным рассмотреть признание движимых вещей, входящих в состав ЕНК и предназначенных для его обслуживания, недвижимостью в силу закона <25>.
--------------------------------
<25> Например, законодательство Франции в качестве объекта недвижимости рассматривает "предметы, принадлежность которого они составляют", например урожай на корню и плоды, не снятые еще с деревьев. С момента, когда колосья срезаны, а плоды сорваны, хотя бы не было произведено уборки, они не являются недвижимостью. См. Французский гражданский кодекс 1993 г. (ст. 520).
В-четвертых, менее дискуссионной и более реалистичной видится нам реализация предложения, заключающегося в фиксации в техническом плане на ЕНК в разделе "Заключение кадастрового инженера" <26> сведений о движимых вещах, входящих в состав ЕНК (на основании бухгалтерских документов или проектной документации заказчика), их наименования, характеристики и стоимости и придании такому "Заключению кадастрового инженера" силы неотъемлемой части выписки из ЕГРН.
--------------------------------
<26> Приказ Росреестра "Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений" от 15 марта 2022 г. N П/0082.
Данное нововведение позволит повысить эффективность применения ст. 133.1 ГК РФ, не нарушая при этом учетно-регистрационное законодательство. Это обеспечит соблюдение регистрирующим органом принципа публичности и достоверности сведений о движимых вещах, составляющих ЕНК, а также снимет препятствие в предоставлении собственником потенциальному приобретателю надлежащих документов, подтверждающих наличие движимых вещей в составе ЕНК, при заключении договоров (например, купли-продажи ЕНК, аренды, залога и др.).
Реализация такой инициативы предполагает внесение изменения в ч. 4.1 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" и изложение ее в следующей редакции: "Кадастровые работы выполняются в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, частей земельных участков, зданий, сооружений, помещений, единых недвижимых комплексов с указанием в техническом плане ЕНК в разделе "Заключение кадастрового инженера" сведений о движимых вещах, входящих в состав ЕНК (их наименовании, характеристиках и стоимости), а также иных объектов недвижимости, подлежащих в соответствии с федеральным законом кадастровому учету".
Часть 16 ст. 24 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предлагается изложить в следующей редакции: "Технический план единого недвижимого комплекса содержит также информацию обо всех входящих в состав такого комплекса зданиях и (или) сооружениях, нежилых помещениях, машино-местах, линейных объектах, земельных участках под ними с указанием в разделе "Заключение кадастрового инженера" сведений о движимых вещах, входящих в состав ЕНК (их наименовании, характеристиках и стоимости), необходимых для открытого предоставления заинтересованным лицам в виде приложения к выписке из ЕГРН на единый недвижимый комплекс такого "Заключения кадастрового инженера".
Отметим, что, несмотря на широкое толкование положений ст. 133.1 ГК РФ, позволяющей включать в состав ЕНК практически любое имущество, есть вещи, которые в силу функционального назначения или законодательного ограничения не могут входить в состав ЕНК. В связи с этим считаем целесообразным законодательно сузить сферу применения в ЕНК понятия "иных" вещей указанием конкретных видов недвижимых вещей.
