Москва
+7-929-527-81-33
Вологда
+7-921-234-45-78
Вопрос юристу онлайн Юридическая компания ЛЕГАС Вконтакте

Наследование недвижимого имущества с добровольным обременением: понятие, виды, особенности

Обновлено 27.07.2024 04:38

 

В настоящей статье комплексно рассматриваются понятие добровольного обременения недвижимости, его смежность с понятием ограничения, актуальные виды обременений, закрепленные в российском законодательстве, особенности наследования при включении обремененного объекта в наследственную массу.

 

Ключевые слова: обременение, ограничение, наследование, недвижимость, ипотека, залог.

 

The article offers a comprehensive review of the concept of voluntary encumbrance of real estate, its contiguity with the concept of limitation, relevant encumbrance types provided for in the Russian laws, special aspects of inheritance if an encumbered unit is included in the estate.

 

Key words: encumbrance, limitation, inheritance, real estate, mortgage, pledge.

 

Ранее в редакции Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (утратил силу. - Прим. автора) обременения были определены так: "...ограничения (обременения) - наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, соглашения о государственно-частном партнерстве, соглашения о муниципально-частном партнерстве, ареста имущества и др.)".

Можно заметить, что в этой редакции законодатель не делает никаких различий между понятиями "ограничение" и "обременение". По тексту действующего законодательства они, однако же, различаются. В части 2 ст. 5 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" <1> упоминается, что "...каждая запись о праве на объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, об ограничении права или обременении объекта недвижимости идентифицируется неизменяемым, не повторяющимся во времени и на территории Российской Федерации номером регистрации". Термин "ограничение" в данной формулировке применим к правам, тогда как термин "обременение" указывает непосредственно на объект недвижимости.

--------------------------------

<1>

 

Позиции ученых по этому вопросу разнятся, но с точки зрения формальной логики более корректно, на наш взгляд, не смешивать эти понятия. В то же время многие видные ученые определяют обременение через ограничение, не теряя смысл правового явления. Например, у В.А. Алексеева обременение имущества - это "...установленные на основании законов и иных нормативных актов или актами уполномоченных органов либо договором и сохраняющиеся при смене правообладателя ограничения вещных прав на имущество и социальные обязанности обладателей этих прав" <2>.

--------------------------------

<2> Алексеев В.А. Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав: автореф. ... дис. д-ра юрид. наук. М., 2008. С. 15.

 

Как можем определить из вышеприведенной формулировки и текста законодательства, ограничение (обременение) имущественных прав на недвижимость может как быть вызвано правами третьих лиц и являться добровольным решением собственника (договор найма жилого помещения. - Прим. автора), так и происходить в результате вынесения актов уполномоченных органов (арест недвижимости по определению суда. - Прим. автора).

В настоящей статье мы рассмотрим первую группу.

В группе добровольных обременений третьи лица не являются собственниками обремененного объекта недвижимого имущества, но имеют право в установленных объеме и порядке владеть и пользоваться указанной недвижимостью или же по погашении обременения получают объект недвижимости в собственность.

Самым распространенным на сегодняшний день видом ограничения является залог в форме ипотеки. Вплоть до полного погашения ипотечного кредита жилое помещение остается в залоге у банка и является гарантией выплаты задолженности собственником. При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения (ст. 12 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <3> (далее - ФЗ N 102 от 16.07.1998)).

--------------------------------

<3>

 

При таком обременении объект недвижимости может быть включен в наследственную массу наравне с другими. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие наследственные права, ничтожны (ч. 3 ст. 37 ФЗ N 102 от 16.07.1998). Лицо, приобретающее обремененный объект недвижимости в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем (ч. 1 ст. 38 ФЗ N 102 от 16.07.1998). В случае унаследования недвижимости несколькими лицами каждый из наследников будет нести бремя кредита пропорционально унаследованной части заложенной недвижимости. Если же предмет ипотеки неделим, наследники становятся солидарными залогодателями. Для более быстрого взыскания на предмет залога переход его права собственности к кредитору в случае непогашения обременения зачастую прописывается в договоре <4>.

--------------------------------

<4> Ананьев А.Г. Некоторые особенности наследования земельных участков, обремененных сервитутом // Наследственное право. 2017. N 3. С. 2.

 

Любопытна и судебная практика, приведенная в Определении Третьего Кассационного суда общей юрисдикции от 12 февраля 2024 г. N 88-3574/2024. Согласно ему, истцом и наследодателем в период брака по договору долевого участия в строительстве была приобретена квартира. После смерти наследодателя истец единолично выплатил ипотеку, однако к наследованию была призвана также дочь наследодателя (ответчик), в погашении ипотеки не участвовавшая. По итогу рассмотрения дела суд прекратил право собственности ответчика на ранее признанную долю квартиры с признанием права собственности за истцом, участвовавшим в погашении обязательства.

Добровольным обременением объекта недвижимости являются и отношения, возникшие в результате заключения договора аренды объекта недвижимости между собственником и третьим лицом. При этом ст. 617 ГК РФ ясно устанавливает, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу, в том числе в порядке наследования, не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Подтверждение этого содержится в Определении ВС РФ от 28 октября 2021 г. N 303-ЭС21-20254. По настоящему Определению правовые основания для внесения записи о прекращении договора аренды в отношении спорного земельного участка признаны отсутствующими при условии, что наследником были представлены правоподтверждающие документы на наследство арендатора.

Особенности связаны и с наследованием недвижимости, обремененной сервитутом, т.е. правом ограниченного пользования объектом недвижимости (ч. 1 ст. 274 ГК РФ). Сервитут может быть установлен для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Основанием возникновения данного права чаще всего является гражданско-правовой договор (соглашение). При переходе обремененной недвижимости по наследству от прежнего собственника-сервитутодателя к новому сервитут сохраняется (ч. 1 ст. 275 ГК РФ), что следует из нормы законодательства, однако нужно учитывать, что земельный сервитут представляет собой неделимое право, в связи с чем исходя из принципа неделимости сервитутного права земельный сервитут переходит в полном объеме к каждому из наследников наследодателя <5>.

--------------------------------

<5> Кожина Ю.А. Договор ипотеки как средство обеспечения кредитного договора // Человек: преступление и наказание. 2009. N 2 (65). С. 20.

 

Еще один вид обременения, регистрируемый как ограничение прав, - управление недвижимым имуществом по договору доверительного управления. По данной гражданско-правовой сделке одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя) (ч. 1 ст. 1012 ГК).

При этом (ст. 1015 ГК РФ) доверительный управляющий не может быть выгодоприобретателем по договору доверительного управления имуществом. Следовательно, лицо, принявшее наследство (выгодоприобретатель), не может быть назначено доверительным управляющим.

В соответствии с ч. 1 ст. 1024 ГК РФ договор доверительного управления имуществом прекращается в том числе вследствие смерти гражданина, являющегося выгодоприобретателем, если самим договором не предусмотрено иное. Однако договор может предусматривать и переход прав и обязанностей, в соответствии с которым по соглашению сторон выгодоприобретателем станет наследник умершего. Далее уже он (наследник) вправе решать, расторгнуть ли со своей стороны договор или оставить в силе. В соответствии со ст. 1024 ГК РФ при прекращении договора доверительного управления имущество, находящееся в доверительном управлении, передается учредителю управления, если договором не предусмотрено иное.

Интересная ситуация складывается с таким видом обременения недвижимости, как рента. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ч. 1 ст. 583 ГК РФ). До конца жизни получателя ренты или бессрочно - зависит от условий договора (ч. 2 ст. 583 ГК РФ). Однако складывались и такие ситуации, когда лицо, с одной стороны, заключало договор ренты, а с другой - внесло в завещание этот же индивидуально-определенный объект, завещав его другому лицу.

Не будем заострять внимание на том, что с точки зрения этических норм подобный подход некорректен, и рассмотрим, каким образом данную коллизию разрешает законодательство.

Наследство открывается уже после смерти наследодателя (ст. 1113 ГК). В состав наследства входит недвижимое имущество, принадлежавшее наследодателю на день открытия наследства, т.е. на день смерти (ст. 1112 ГК). Таким образом, имущество, проданное или иным образом переданное в собственность другому лицу, уже не входит в перечень наследуемого имущества: у наследников остается лишь возможность задним числом оспорить сделку на общих условиях (например, пожилой родственник заключал сделку, имея серьезное заболевание, ограничивающее его вменяемость).

Важный, но неочевидный момент представляют собой и так называемые скрытые обременения, т.е. такие ограничения прав собственника на недвижимость, которые не зарегистрированы в ЕГРН. Например, если квартира куплена на средства маткапитала, то в силу ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" <6> жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. Если доли не были выделены в законном порядке (а также не были получены соответствующие разрешения органов опеки и попечительства), передача такого имущества в наследственном порядке после приобретения его наследодателем в собственность может быть оспорена.

--------------------------------

<6>

 

Инициаторами расторжения сделки могут стать и сами дети предыдущего собственника, права которых были ущемлены, и Пенсионный фонд или заинтересованные третьи лица: прокуратура, органы опеки и попечительства и пр. В результате суд может встать на сторону истца даже после кончины нового собственника, передавшего неочевидно обремененную недвижимость по наследству.

Отступая от темы, интересно отметить, что судебная практика по вопросу долей в праве на недвижимость и их дальнейшей судьбы при наследовании в принципе неоднородна. В качестве примера можно привести Определение Первого Кассационного суда общей юрисдикции от 21 июля 2021 г. N 88-17024/2021.

Гражданка Б. обратилась в суд с иском к ФИО2 в лице Управления опеки и попечительства администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области, в котором просила признать ее личной собственностью квартиру, а также исключить из наследственной массы долю в праве совместной собственности на вышеуказанную квартиру. Истица и наследодатель состояли в зарегистрированном браке, у них родилась совместная дочь. В период брака истец решила приобрести в собственность квартиру, в связи с чем обратилась к нотариусу для составления брачного договора, по условиям которого приобретенная в будущем квартира будет являться личной собственностью Б. как в период брака, так и после его расторжения. Покупка квартиры была произведена с использованием ипотечных заемных средств и с частичным погашением за счет средств материнского капитала (в качестве покупателя по договору значились оба супруга, согласно сведениям ЕГРН квартира оформлялась в общую долевую собственность на имя Б.). После смерти супруга истицы Б. открылось наследство, в состав которого вошла в том числе доля в совместно купленной квартире. Б. полагала, что квартира должна быть признана ее личной собственностью на основании брачного договора и подлежит исключению из состава наследственной массы.

Решением Энгельсского районного суда Саратовской области от 23 октября 2020 г. в удовлетворении исковых требований Б. отказано.

Аналогично Определение N 88-17024/2021 решений нижестоящих инстанций не отменило. При этом правоприменитель исходил из логики, по которой супруги Б., произведя покупку квартиры с использованием материнского (семейного) капитала в совместную собственность, отказались от исполнения брачного договора, в связи с чем его положения не могут быть применены к возникшим правоотношениям.

Таким образом, можем сделать вывод о достаточно многочисленных видах добровольных обременений, в части из которых речь идет о получении выгоды третьими лицами как до момента наследования обремененной единицы недвижимости, так и после. Судебная практика по вопросам обременения наследуемой недвижимости широка, но неоднородна, однако явно прослеживается тенденция приоритетности прав наследников, участвовавших в погашении обременений, перед другими.