Дистанционная купля-продажа недвижимости и ее правовое регулирование
В статье рассматриваются некоторые вопросы правового регулирования договора купли-продажи недвижимого имущества. Анализируются виды купли-продажи при дистанционной торговле, возможность заключения договоров купли-продажи недвижимости дистанционно. Опираясь на действующее правовое регулирование, автор делает вывод о возможных рисках, возникающих при дистанционной продаже недвижимости, а также о необходимости более детального регулирования таких договоров, в частности путем разработки и утверждения на уровне подзаконного акта типовых (стандартных) договоров.
Ключевые слова: договор купли-продажи, дистанционная торговля, правила купли-продажи, дистанционная продажа недвижимости.
Legal Regulation of Remote Purchase and Sale of Real Estate
The article discusses some issues of legal regulation of the contract of purchase and sale of real estate. The types of purchase and sale during distance trading, the possibility of concluding contracts for the purchase and sale of real estate remotely, are analyzed. Based on the current legal regulation, a conclusion is drawn about the possible risks arising from the remote sale of real estate, as well as the need for more detailed regulation of such contracts, in particular, through the development and approval of standard (standard) contracts at the level of by-laws.
Key words: purchase and sale agreement, distance trading, rules of purchase and sale, distance sale of real estate.
Актуальность рассмотрения вопросов, касающихся статуса, места и роли договора купли-продажи в современном гражданском обороте, не вызывает сомнения. Являясь традиционным институтом гражданского права, этот договор имеет многовековую историю развития, восходя к положениям классических римских договоров.
Договор купли-продажи был известен и дореволюционному гражданскому праву, и отечественному гражданскому праву советского периода. Определение Г.Ф. Шершеневича "купля-продажа есть договор, в силу которого одна сторона обязывается передать другой вещь в собственность, а другая сторона уплатить за то известную сумму денег" [7, с. 196] является вполне определенным и понятным современному читателю и практически дословно (или, по крайней мере, близко к тексту) воспроизводится в п. 1 ст. 454 действующего Гражданского кодекса РФ <1>.
--------------------------------
<1> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): Федеральный закон от 26.01.1996 N 14-ФЗ // Российская газета. 1996. 10 февр.
В советское время сфера применения договоров купли-продажи в основном сводилась к отношениям между гражданами, а также между гражданами и розничными торговыми предприятиями [1, с. 11]. Надо отметить, что такой вид купли-продажи товаров, как дистанционная, существовал в ограниченном сегменте: можно было заказать некоторые товары через почтовую службу "Товары-почтой". Оплатить полученный товар и его доставку можно было при получении посылки на почте. Хотя ассортимент товаров в почтовых каталогах был весьма обширный и насчитывал тысячи наименований (спортивный инвентарь, радиотовары, посуда, часы, книги и др. [3]), оформление заказа в условиях дефицита не всегда означало, что покупатель получит товар.
Безусловно, в настоящее время сфера применения договора купли-продажи весьма расширилась; наряду с новыми видами имущества (имущественные и цифровые права, результаты интеллектуальной деятельности, товарные знаки, валютные ценности, ценные бумаги) появились и новые виды договоров купли-продажи, такие как дистанционная купля-продажа, продажа через интернет-платформы и др. В какой-то степени к купле-продаже можно отнести и опционы, хотя традиционно их относят к "биржевым контактам на заранее согласованных условиях, имеющих специфический предмет договора (валюту, ценные бумаги") <2>.
--------------------------------
<2> Что такое опционы, как они работают и как ими торговать на Мосбирже // Банки.ru: Электронный ресурс.
Однако, как уже отмечалось ранее, "не всякая продажа товара, осуществляемая с использованием сети Интернет, является дистанционной. Для того чтобы она признавалась таковой, необходимо одновременное выполнение двух условий: 1) у покупателя отсутствовала возможность непосредственного ознакомления с товаром при заключении договора; 2) такое ознакомление было произведено посредством описания, предоставленного продавцом" [3]. Во всяком случае купля-продажа как вид гражданско-правового договора, несмотря на кажущуюся простоту правовой конструкции, имеет ряд проблемных вопросов. Так, по нашему мнению, дистанционная торговля (включая продажу товаров посредством маркетплейсов) имеет ряд особых черт, отличающих ее от традиционной модели купли-продажи. Такой договор может быть реализован разными способами. В.В. Шелихов выделяет четыре формы дистанционной торговли: "почтово-каталожную торговлю (mail-order), торговлю через мобильный телефон (m-commerce), телеторговлю (tvshops) и электронную торговлю (e-commerce)" [6].
ГК РФ включает следующую норму: "Договор розничной купли-продажи может быть заключен на основании ознакомления покупателя с предложенным продавцом описанием товара посредством каталогов, проспектов, буклетов, фотоснимков, средств связи (телевизионной, почтовой, радиосвязи и других) или иными способами, исключающими возможность непосредственного ознакомления потребителя с товаром либо образцом товара при заключении такого договора (дистанционный способ продажи товара)" (п. 2 ст. 497). Как видно, речь идет не просто о виде договора купли-продажи, а о способе заключения именно договора розничной купли-продажи (выделено нами. - М.Е.). Интересно, что законодатель, как правило, ничего не говорит о способах заключения других видов договора купли-продажи (за исключением, пожалуй, договора продажи недвижимости, где есть строгое указание на соблюдение формы договора под угрозой признания его недействительным).
Возникает вопрос: можно ли спроецировать применение данных положений закона и подзаконных нормативных актов (применить аналогию закона) на другие виды купли-продажи, например продажу недвижимости по образцам и дистанционно? Интересно проследить, какие последствия могут возникнуть в таких случаях.
Для анализа данных обстоятельств обратимся к имеющейся в Интернете информации о дистанционной продаже недвижимости. Так, по данным интернет-портала "Известия" (iz.ru), опубликованным в 2023 году, "количество запросов клиентов на приобретение жилья дистанционным способом на вторичном рынке в этом году вернулось к прежним нормальным показателям 2021 года. Сейчас таких сделок менее 5%. В 2022 году данный показатель достигал 15% в связи с отъездом части граждан за границу. Покупатели квартир на вторичном рынке предпочитают заключать сделки традиционным способом - с личным участием. Безусловно, увеличился процент онлайн-покупок, но 99% от их общего количества совершаются на территории страны" <3>. Здесь же названы главные риски сделок, заключаемых онлайн (т.е. дистанционным способом): во-первых, сложность проверки состояния квартиры и выявления скрытых дефектов; во-вторых, заключение сделки с недобросовестным продавцом, скрывающим обстоятельства, которые приведут к расторжению сделки в судебном порядке и лишат покупателя приобретенного жилья; в-третьих, покупка квартиры по доверенности может привести не только к потере жилья, но и к безвозвратной утрате денежных средств покупателя. Если отбросить выявленные и потенциальные риски при покупке недвижимости (жилья) дистанционным способом (к ним мы еще вернемся), то в целом можно прийти к выводу, что дистанционная купля-продажа недвижимости не только существует, но и имеет тенденцию к развитию.
--------------------------------
<3> Названы главные риски онлайн-сделок со вторичным жильем // Известия: сайт.
Тем не менее остается открытым вопрос, что понимается под "дистанционной продажей". Так как нормативное регулирование этого вида торговли развивается, в 2020 году было принято Постановление Правительства РФ от 31.12.2020 N 2463 "Об утверждении Правил продажи товаров по договору розничной купли-продажи, перечня товаров длительного пользования, на которые не распространяется требование потребителя о безвозмездном предоставлении ему товара, обладающего этими же основными потребительскими свойствами, на период ремонта или замены такого товара и перечня непродовольственных товаров надлежащего качества, не подлежащих обмену, а также о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации" <4> (далее - Правила продажи товаров), в котором в определенной степени было обращено внимание на регулирование дистанционной торговли. В частности, как уже отмечалось выше, именно в рамках заключения договора розничной купли-продажи применяется дистанционный способ. "При дистанционном способе продажи товара с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет"... и (или) программы для электронных вычислительных машин продавец предоставляет потребителю подтверждение заключения договора розничной купли-продажи на условиях оферты, которая содержит существенные условия этого договора, после получения продавцом сообщения потребителя о намерении заключить договор розничной купли-продажи" (п. 14 Правил продажи товаров).
--------------------------------
<4> Об утверждении Правил продажи товаров по договору розничной купли-продажи, перечня товаров длительного пользования, на которые не распространяется требование потребителя о безвозмездном предоставлении ему товара, обладающего этими же основными потребительскими свойствами, на период ремонта или замены такого товара, и перечня непродовольственных товаров надлежащего качества, не подлежащих обмену, а также о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации: Постановление Правительства РФ от 31.12.2020 N 2463 // Официальный интернет-портал правовой информации: Электронный ресурс.
Но вернемся к дистанционной продаже недвижимости. Некоторые авторы полагают, что, если договор продажи недвижимости осуществляется через представителя (агента, риелтора), стороны осуществляют тем самым дистанционную покупку недвижимости. "Дистанционный способ продажи недвижимости предполагает реализацию жилья, собственник которого находится за пределами региона (или даже страны), где непосредственно находится объект недвижимости... Современные средства коммуникаций легко позволяют наладить быструю и надежную связь между риелторским агентством и клиентом, предложив выборку из баз данных по интересующей категории недвижимости. А при необходимости любой риелтор может удаленно и виртуально ознакомить клиента с выбранным объектом", - отмечает Д. Ходыкин [5].
Полагаем, что можно согласиться с мнением, что такой способ продажи недвижимости, при котором отсутствует прямой контакт между продавцом и покупателем, имеет общие признаки с договором дистанционной розничной купли-продажи товаров.
Далее рассмотрим риски, возникающие при дистанционном способе продажи недвижимости, в частности жилья (квартир, домов). По закону обязательной составной частью договора продажи недвижимого имущества является акт приема-передачи или иной документ о передаче. Согласно абзацу 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Подписание такого акта фактически означает, что имущество передано от продавца покупателю (предоставлено в распоряжение покупателя), а также позволяет сделать вывод о том, что покупатель осмотрел недвижимость, ознакомился со всеми характеристиками объекта и его особенностями. Учитывая высокую стоимость недвижимости, а также обязательность совершения регистрационных действий по регистрации перехода права собственности, расторгнуть такой договор по инициативе одной из сторон можно только в судебном порядке.
Также проблемным вопросом при дистанционной покупке недвижимости может стать идентификация сторон, т.е. участников договора. Идентификация участника сделки (договора) или его представителя может осуществляться различными способами; перспективным, на наш взгляд, можно считать идентификацию через портал "Госуслуги" [2].
Подводя некоторые итоги, следует отметить, что дистанционная купля-продажа недвижимости уже находит применение на практике и, вероятно, будет иметь тенденцию к развитию. Существующая практика заключения таких договоров пока невелика. По нашему мнению, Правила продажи товаров, в том числе направленные на регулирование дистанционной торговли, не могут быть применены к дистанционной продаже недвижимости. Возможно, в будущем потребуется разработка типовых (стандартных) договоров и утверждение их на уровне подзаконного акта (регламента) для упрощенного заключения договора купли-продажи недвижимости дистанционным способом.
