Расторжение брака и раздел недвижимого имущества, находящегося в ипотеке или приобретенного посредством вступления в жилищно-строительный кооператив
Все то, что супруги приобрели в период брака, является общим имуществом.
При этом общим имуществом будет не только недвижимое имущество, но также любое иное имущество, включая задолженности, а также жилое помещение (квартира), приобретенное в ипотеку, даже если дом, в котором находится квартира, не введен в эксплуатацию. На квартиру в доме, не введенном в эксплуатацию, распространяются обычные правила раздела общего имущества в браке.
Когда кредитный договор, оформленный на покупку жилого помещения (ипотека), оформлен на одного из супругов, возвращать кредит придется все равно обоим (Определение Верховного Суда РФ от 22.06.2022 N 4-КФ22-1023-К1).
В случае если супруги выступают созаемщиками по кредитному договору, пока брак действует, банку неважно, на кого оформлен кредит и кто платит по кредитному договору, так как квартира, которую приобрели в браке, считается купленной на двоих.
Обязанность вернуть деньги банку тоже лежит на обоих супругах в равной степени, и каждый платеж считается сделанным от обоих супругов. Разница состоит в том, что если кредит оформлен на обоих супругов сразу, то банк учитывал доход обоих для расчета ежемесячного платежа, срока кредита и процентной ставки. Если кредит на одного - один супруг считается основным заемщиком, а второй супруг - нефинансовым заемщиком, но при этом с сохранением равных обязанностей.
Согласно п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 N 15 "О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака", если вклад супругов в первоначальный взнос разный, лучше оформить квартиру в долях согласно вкладу каждого. Для этого придется заключить брачный договор, потому что без него нельзя определять неравные доли супругам. Все последующие платежи, внесенные супругами, будут считаться внесенными в равных долях. Поэтому брачный договор и оформление квартиры в долевую собственность защитят от деления квартиры ровно пополам (Определение Верховного Суда от 10.09.2019 N 18-КГ19-82).
В указанном Определении Верховный Суд добавил, что супруги, в том числе бывшие, вправе по своему усмотрению не только изменять режим общей совместной собственности имущества, нажитого в браке, но и включать в брачный договор и в иное соглашение, определяющее имущественное положение его участников, любые не противоречащие закону условия (в том числе и о распоряжении имуществом, являющимся личным имуществом каждого из супругов). Включение таких условий в брачный договор или в соглашение о разделе имущества не может толковаться как незаконное, поскольку ст. 38 СК РФ запрета на это не содержит.
Но при оформлении ипотеки заемщик обязан предупредить банк, что требовать деньги надо с одного, а квартира принадлежит другому, то есть предъявить банку брачный договор. Однако в таком случае есть риск повышения процентной ставки по кредитному договору.
В случае когда брачный договор супруги заключили уже после того, как взяли ипотеку, они обязаны известить об этом банк. Если не известить банк, то требовать возврата денег или выставления квартиры на торги банк сможет как обычно, а не на тех условиях, которые записаны в брачном договоре.
В случае если квартиру приобрели в браке, при разводе ее могут разделить не поровну и при отсутствии брачного договора.
Такой порядок установлен ст. 39 СК РФ, это делается в интересах несовершеннолетних детей или если один супруг расходовал общее имущество в ущерб интересам семьи или не имел дохода по неуважительной причине, например из-за наркозависимости или алкоголизма.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998, при разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, суд, в соответствии с п. 2 ст. 39 Семейного кодекса Российской Федерации, может в отдельных случаях отступить от начала равенства долей супругов, учитывая интересы несовершеннолетних детей и (или) заслуживающие внимания интересы одного из супругов.
Например, суд отступил от принципа равенства и присудил матери 2/3 доли в квартире, потому что с ней проживают и на ее иждивении находятся несовершеннолетние дети (Апелляционное определение Московского городского суда от 14 декабря 2022 г. по делу N 33-50125/2022). Или же суд уменьшил долю супруга, который использовал общее имущество в преступной деятельности (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 31.08.2021 N 33-191/2021).
Однако бывает, что суды не применяют указанную норму и руководствуются разделом имущества поровну, несмотря на установленную неблагополучность одного из супругов (решение Ленинского районного суда г. Смоленска от 28.11.2019 N 2-4545/2019).
Например, матери, с которой остаются несовершеннолетние дети, суд тоже может отдать большую часть квартиры и по причине внесения средств материнского капитала с учетом доли детей.
В Определении от 24.10.2023 N 2-КГ23-5-К3 Верховный Суд РФ указал, что в связи с тем, что денежными средствами материнского капитала была оплачена часть приобретенного жилого помещения, подлежащего разделу при расторжении брака, это наделяет несовершеннолетних долями в праве собственности в спорном объекте недвижимости. То есть доли несовершеннолетних детей также есть, и это необходимо учитывать. Таким образом, родители должны выделить доли всем членам семьи в той части, которая оплачена материнским капиталом. И часть квартиры, которую при этом получат дети, в разделе имущества супругов не участвует. Остальная часть квартиры делится между родителями пополам.
Существуют ситуации, когда часть квартиры, которую купили на личные средства одного из супругов, принадлежит этому супругу. При этом личные средства уже вложены, то есть доля оплачена. Часть квартиры за вычетом этой доли принадлежит обоим супругам в равных долях, при этом обязательства по невыплаченному ипотечному кредиту тоже будут равными, хотя доли квартиры - разными соразмерно оплаченной части.
Если же за счет имущества каждого из супругов или их общего имущества были произведены улучшения недвижимого имущества, которые увеличили его стоимость, то суд на законных основаниях может признать данное имущество общим: решение Центрального районного суда г. Кемерово от 06.07.2020 N 2-2315/2020 N 2-2315/2020 2-2315/2020~М-1978/2020 М-1978/2020).
Бывший супруг может отказаться от прав на половину квартиры и освободиться от обязательств возвращать деньги, но только если банк на это согласится. При этом супруг, например, может для начала попросить банк переоформить квартиру в единоличную собственность другого супруга, например, для проживания с общими детьми.
Но если вдруг один из супругов, на которого переоформлен ипотечный кредитный договор, перестанет платить, банк будет пытаться взыскать долг с двух супругов одновременно.
При разделе бывшими супругами квартиры, купленной путем вступления в жилищно-строительный кооператив (ЖСК), необходимо учитывать, чтобы пай за квартиру был полностью выплачен и оформлен документ, подтверждающий право собственности.
В случае если паевой взнос за квартиру выплачен полностью из общего совместного имущества супругов, то они приобретают право общей совместной собственности на эту квартиру независимо от того, кто из них является членом жилищно-строительного кооператива (ЖСК). Имущество в этом случае делится поровну в общем порядке (Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики от 03.12.2014 N 33-1832/2014).
Когда пай за квартиру полностью не выплачен, можно говорить либо о признании за супругом, который не является членом ЖСК, права на часть паенакопления, либо о разделе пая.
Супруг, не являющийся членом кооператива, может требовать признания за ним права на часть паенакопления.
Однако признание права на часть паенакопления не означает раздела пая. При разделе пая каждый обладатель присужденной суммы, составляющей часть пая, имеет право при соблюдении условий, требуемых уставом, стать членом кооператива. Признание права на часть паенакопления за супругом-непайщиком не порождает для него права требовать приема его в члены кооператива. Пока пайщик состоит членом кооператива, другой супруг не вправе также предъявлять к кооперативу требования о возврате за счет паевого взноса признанной за ним части паенакопления, так как паевые взносы составляют собственность кооператива. Такое требование может быть предъявлено только самому пайщику при условии выхода из состава членов ЖСК. Между указанным лицом и членом ЖСК в связи с признанием права на часть паенакопления никаких правоотношений не возникает.
Раздел жилого помещения и пая в кооперативе может быть произведен между членом кооператива и его супругом независимо от раздела принадлежащей каждому доли паенакопления.
