Правовые аспекты оспаривания сделок купли-продажи жилой недвижимости и признания их недействительными
Развитие рынка недвижимости играет важную роль в экономике и обществе. Однако в России правовое регулирование в этой сфере остается одной из самых проблемных. Это негативно влияет на социально-экономическое развитие страны.
В статье рассматриваются основные причины, по которым сделки с недвижимостью часто оспариваются в суде и признаются недействительными. На основе исследования предлагаются направления для улучшения юридической экспертизы и процедур при проведении сделок с жилой недвижимостью.
Производимые сделки с оборотом недвижимого имущества имеют в целом диспозитивный характер с соблюдением при этом определенных законом императивных норм. Одно из таких действий заключается в обязательном заключении договорных отношений в письменном виде и регистрационном закреплении перехода прав собственности на недвижимое имущество. Однако проблемы оспаривания и ничтожности договоров купли-продажи недвижимого имущества остаются актуальными, несмотря на современные правовые регулирования в данном сегменте.
Ключевые слова: недвижимое имущество, Росреестр, права собственности, гражданские правоотношения, оборот недвижимости, нотариат, сделки с недвижимым имуществом, риелторская деятельность.
The development of the real estate market plays an important role in the economy and society. However, in Russia, legal regulation in this area remains one of the most difficult problems. This has a negative impact on the socio-economic development of the country. The article examines the main reasons why real estate transactions are often challenged in court and invalidated. Based on the conducted research, directions are proposed for improving legal expertise and procedures in conducting transactions with residential real estate.
Key words: real estate, Rosreestr, property rights, civil relations, real estate turnover, notary, real estate transactions, real estate activity.
Государственное регулирование оборота рынка недвижимого имущества осуществляется административными, правовыми и экономическими инструментами. Диспозитивность характера в сделках по недвижимому имуществу преобладает в торговом обороте гражданских отношений. Субъекты гражданских правоотношений свободны в заключении соглашений и сами решают, с кем и какие договоры заключать (п. 5 ст. 454 ГК РФ).
Согласно статистическим данным аналитического отчета о работе с обращениями граждан в Росреестр, его территориальные органы, ППК "Роскадастр" и ее филиалы за 12 месяцев 2023 г. в отчетный период поступило 390 203 обращения. В том числе по вопросам государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации, предоставления информации из ЕГРН (0001.0003.0037.0210, 0003.0009.0096.0679, 0003.0009.0094.0669) - 190 442 обращения <1>. По данным платформы Домклик от Сбера <2>, только агентство недвижимости "Этажи" провело за 6 месяцев более 7 800 сделок с недвижимостью по Москве и Московской области. По данным платформы Циан, в Москве зарегистрировано более 7 000 агентств по недвижимости <3>, не учитывая риелторов, которые ведут частную практику.
--------------------------------
<1> Сведения, аналитические данные Росреестра.
<2> Платформа Домклик..
<3> Платформа Циан..
Согласно данным на сайте компании "Этажи" перечень оказываемых ими услуг в сфере недвижимости довольно широк: от предоставления услуг по купле-продаже, аренде недвижимости до гарантии безопасности недвижимости. При этом в законодательстве услуги риелтора регулируются общими правилами: законами Гражданского кодекса РФ, Жилищного кодекса РФ и Законом "О защите прав потребителей" РФ, в законодательстве отсутствуют специально установленные правила для осуществления риелторских услуг <4>.
--------------------------------
<4> Брезгин Р.П. Некоторые проблемы договоров купли-продажи жилых помещений // Вестник Санкт-Петербургского государственного университета. 2018. N 3. С. 15 - 17.
Условия правового регулирования, выполняющие комплексные функции по реализации и защите недвижимого имущества, не являются гарантом неприкосновенности жилья, о чем свидетельствует судебная практика, выявляющая <5> несовершенство правового регулирования оборота недвижимого имущества.
--------------------------------
<5> Гусева Е.Д. Полномочия и ответственность нотариусов: проблемы и перспективы развития // Гуманитарные научные исследования. 2019. N 11.
В России нотариальное заверение сделок по недвижимости имеет хорошо развитую правовую базу. Более десяти лет нотариат развивался и укреплялся, становясь важным органом, призванным защищать права граждан.
Контроль, который осуществляется в сегменте недвижимости Росреестром и нотариусами, является косвенным инструментом влияния. Функция Росреестра проявляется в регистрации перехода права собственности недвижимого имущества, а нотариусов - в правовой экспертизе и заверении сделки.
Метод регулирования Росреестром имеет императивный характер, который отражается в следующем: чтобы получить правосубъектность на объект недвижимости, требуется государственная регистрация объекта недвижимости <6>.
--------------------------------
<6> Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" // СЗ РФ. 2015. N 29 (часть I). Ст. 4344.
Императивность влияния выражается и в действиях нотариуса по некоторым моментам процедуры совершения сделки с недвижимым имуществом <7>.
--------------------------------
<7> Корсик К.А. Удостоверение нотариусом факта наличия сведений в Едином государственном реестре недвижимости // Нотарiальный . 2023. N 4. С. 2 - 3.
Обязательное нотариальное удостоверение сделок купли-продажи недвижимости было отменено после того, как Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. вступил в силу. Законодатель планировал заменить нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, но полностью проект не удалось реализовать. Практика нотариального удостоверения сделок с недвижимостью вернулась обратно, чтобы создать полноценную защиту прав и интересов собственников имущества.
Основные причины оспаривания сделки с недвижимым имуществом на основании правовых норм:
- сделка с занижением стоимости может быть признана недействительной из-за низкой цены в договоре купли-продажи (ст. 167 ГК РФ);
- нарушение норм закона или иного правового акта (ст. 168 ГК РФ).
Причины признания сделки с недвижимым имуществом незаконной могут возникнуть на основании подложности подписи <8>. В том случае, если в одной сделке участвовала цепочка альтернативных сделок, договоры купли-продажи судом признаются недействительными, а имущество будет истребовано на основании ст. 302 ГК РФ;
- сделка совершена с целью, противной основам правопорядка или нравственности (ст. 169 ГК РФ);
- мнимость или притворность сделки (ст. 170 ГК РФ): сделки признаются мнимыми в случае, когда сделка совершается для прикрытия другой сделки, например: договор купли-продажи недвижимости прикрывают договором дарения, выводят недвижимое имущество из состава имущества банкрота и др.;
- недееспособность продавца (ст. 171 ГК РФ): если продавец состоит на учете вследствие психического заболевания или наркологической зависимости, то сделка судом будет признана недействительной;
- продавец в случае своей дееспособности также может после получения денежных средств заявить, что на самом деле не осознавал своих действий во время совершения сделки (ст. 171 ГК РФ, ст. 177 ГК РФ) <9>;
- нарушение имущественных прав несовершеннолетних. Отчуждение недвижимости несовершеннолетних собственников или признанных ограниченно дееспособными (ст. 172 ГК РФ, ст. 175 ГК РФ, ст. 176 ГК РФ, п. 2 ст. 54 Федерального закона от 13 июля 2015 г., ст. 60 СК РФ);
- сделка совершена юридическим лицом в противоречии с целями его деятельности (ст. 173 ГК РФ);
- сделка совершена без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления (ст. 173.1 ГК РФ, ст. 174 ГК РФ, п. 3 ст. 35 СК РФ);
- сделка совершена под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ), кабальная сделка совершена под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (ст. 179 ГК РФ);
- банкротство продавца. Сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в пользу кредитора (ст. 168 ГК РФ, ст. 61, 102 Федерального закона N 127-ФЗ от 26 октября 2002 г. "О несостоятельности (банкротстве)");
- приобретение недвижимого имущества у наследника в случае, когда неучтенные наследники подают в суд (ст. 1111 ГК РФ);
- несоблюдение нотариальной формы сделки с недвижимостью (ст. 550 ГК РФ), когда это требуется законом.
--------------------------------
<8> Апелляционное определение Мосгорсуда от 6 сентября 2023 г. по делу N 33-32105/2023.
<9> Определение Балашихинского суда. Дело N 2-1921/2023.
Обязательство нотариального удостоверения сделок с недвижимостью обеспечивает дополнительные правовые гарантии и обеспечение законных интересов участников рынка недвижимости.
Нотариус, удостоверяя сделку с недвижимостью, обязан соблюдать следующие нотариальные действия <10>:
- выявить истинное намерение сторон, чтобы исключить порок воли одной из сторон;
- установить и проверить личность граждан, совершающих сделку с недвижимостью;
- проверить принадлежность имущества лицу, а также иные обстоятельства, свидетельствующие об отсутствии обременений, препятствующих ее совершению;
- сделать запрос в государственные службы о подтверждении дееспособности и правоспособности лиц, участвующих в сделке;
- при этом нотариус инспектирует содержание документов, удостоверяет дееспособность физических лиц, анализирует поведение участников сделки, чтобы одна из сторон не была в состоянии опьянения или под воздействием наркотиков и т.п.;
- разъяснить сущность сделки по переходу права собственности на недвижимое имущество, разъяснить нормативно-правовую базу, объяснить сторонам правовой смысл совершаемых действий, права и обязанности, порядок и последствия;
- предоставить подходящие варианты по осуществлению сделки;
- при необходимости зафиксировать на видео совершаемую сделку;
- предоставить сторонам право подписать сделку и поставить удостоверительную надпись <11>.
--------------------------------
<10> Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) (ред. от 24.07.2023).
<11> Маклер А.Г. Правовые аспекты в риелторской деятельности // Виттевские чтения - 2023: избранные статьи: материалы XXIII Международного конгресса молодой науки (Москва, 27 апреля 2023 г.). М.: Московский университет им. С.Ю. Витте, 2023. С. 161 - 166.
При необходимости нотариус составляет договор купли-продажи и (с согласия сторон) подает документы (с согласия сторон) на госрегистрацию в электронном виде с использованием электронной подписи нотариуса и в формате электронного взаимодействия с Росреестром. С февраля 2019 г. в соответствии со ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате при удостоверении сделок, связанных с недвижимым имуществом, нотариус обязан не позднее окончания рабочего дня отправить необходимые документы в соответствующий орган для регистрации права.
Сделка при отчуждении недвижимого имущества в широком понимании никогда не имела полностью диспозитивных признаков в законодательстве. Чтобы совершить передачу вещи, необходимо выполнить обязательные юридические процедуры, только в таком случае выявляется факт добросовестности.
Добросовестность - одно из важных качеств фактических действий, которое определяет, что сторона сделки является порядочным, добросовестным приобретателем вещи.
С 1 января 2020 г. согласно Федеральному закону от 16 декабря 2019 г. N 430-ФЗ приобретатель считается добросовестным <12> (ст. 302 ГК РФ), если при приобретении недвижимого имущества он полагался на данные ЕГРН <13>. В 2023 г. доказывание добросовестности по факту получения ЕГРН стало сложной процедурой в связи со вступлением в силу Закона об ограничении передачи персональных данных третьим лицам <14>.
--------------------------------
<12> Конституция Российской Федерации. Принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.
<13> Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ.
<14> Миташова А.А. Регистрация незаконных сделок с недвижимым имуществом: отдельные вопросы квалификации / А.А. Миташова, В.А. Синицына, С.С. Медведев // Тенденции развития науки и образования. 2022. N 86-7. С. 87 - 91.
При продаже объектов жилого недвижимого имущества возникают различные нюансы правового характера, правовые последствия как оспаривание и признание сделки недействительной.
На основании вышеизложенного можно сделать вывод о невозможности безоговорочного обеспечения безопасности сделки. Современные законы для предварительной проверки правовой законности сделки недвижимого имущества создают определенные затруднения.
Актуальные проблемы безопасности реализации оборота недвижимого имущества:
- представление персональных данных (Федеральный закон от 27 июля 2006 г. N 152-ФЗ "О персональных данных");
- установление (ранее) зарегистрированных лиц в жилом помещении;
- установление факта заключения и расторжения браков;
- установление психического, наркологического учета гражданина в диспансере.
Перечисленные факторы могут создать риски для оспаривания признания сделки (договора) купли-продажи недвижимого имущества недействительной <15>. Требование о признании недействительной ничтожной сделки, независимо от применения последствий ее недействительности, может быть удовлетворено. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. Сделка из вышесказанного может быть ничтожной либо оспоримой (п. 1 ст. 166, ст. 170 ГК РФ, ст. 179 ГК РФ). Последствия у ничтожных и оспоримых сделок общие - как правило, их стороны должны вернуть все полученное по сделке (п. 2 ст. 167 ГК РФ).
--------------------------------
<15> Мищенко Т.А. Услуги, оказываемые риэлторскими фирмами // Юность и знания - гарантия успеха - 2020: сборник научных трудов 7-й Международной молодежной научной конференции (Курск, 17 - 18 сентября 2020 г.): в 3 т. Т. 1. Курск: Юго-Западный государственный университет, 2020. С. 151 - 154.
Недобросовестность в экономических отношениях - одна из самых острых проблем в обществе, так как ущемление имущественных и неимущественных прав, экономические потери подрывают доверие граждан к законодательству <16>. Каждый перечисленный аспект, являющийся нарушением гражданских прав, дестабилизирует соблюдение правовых и этических норм, что способствует стагнации определенных форм, которые содействовали развитию цивилизованного рынка недвижимости <17>.
--------------------------------
<16> Румянцева О.Д. Проблемы государственного регулирования риэлторской деятельности и пути их решения // Via Scientiarum - Дорога знаний. 2020. N 3. С. 98 - 101.
<17> Тарасова О.Е. Актуальные проблемы риэлторской деятельности / О.Е. Тарасова, Н.Н. Артеменко // Право и законность: вопросы теории и практики: сборник материалов XI Всероссийской научно-практической конференции (Абакан, 23 - 24 апреля 2021 г.). Абакан: Хакасский государственный университет им. Н.Ф. Катанова, 2021. С. 34 - 36.
Основными функциями риелтора, оказывающего услуги в сфере оборота недвижимости, является взаимодействие покупателя и продавца. Риелтор выступает в качестве представителя одной из сторон и выполняет свои прямые обязанности <18>. Он ищет покупателя на недвижимость заказчика или подбирает недвижимость для покупателя. Проводит организационно-правовые действия по подготовке к сделке по купле-продаже недвижимого имущества: юридическая экспертиза документов, оценка недвижимости, презентация объекта, работа с сайтами недвижимости, взаимодействие с кредитными организациями и психологическая поддержка участников на протяжении всей сделки купли-продажи недвижимости.
--------------------------------
<18> Филатова А.В. Понятие и сущность риелторской деятельности и риелторских услуг // Молодой ученый. 2019. N 12 (250). С. 206 - 208.
На сегодняшний день в законодательстве о риелторской деятельности нет специального правового контроля и регулирования этой предпринимательской деятельности. Правовой контроль и регулирование основаны на общих правилах и принципах законодательных норм, регулирующих предпринимательскую деятельность. Целесообразность предоставления риелторских услуг в сегменте недвижимости значительна: риелторы совершают юридические и фактические действия в процессе оборота недвижимости. Дополнительная экспертиза проводится в день совершения сделки независимыми экспертами для подтверждения дееспособности сторон. Риелтор, основываясь на предоставленной экспертизе, уже принимает решение, заключать сделку или нет.
Перечисленные правовые аспекты создают основания для оспаривания и признания сделки купли-продажи недвижимого имущества недействительной. Требует усовершенствования законодательство в сегменте жилой недвижимости. Одно из основных задач законодательства - создать полноценные гарантии неприкосновенности титульной собственности жилья.
