О некоторых проблемных вопросах при применении эскроу-счета как механизма защиты прав участников долевого строительства
В работе рассмотрены проблемные вопросы, возникшие с переходом строительной отрасли от прямого финансирования к проектному и внедрением эскроу-счета как механизма защиты прав участников долевого строительства. Выявлены проблемы законодательного регулирования. Предложен способ их решения.
Ключевые слова: договор долевого участия, эскроу-счет, защита прав дольщиков, проектное финансирование, дольщик, инвестор, застройщик.
The paper considers problematic issues that have arisen with the transition of the construction industry from direct financing to project financing and the introduction of an escrow account as a mechanism for protecting the rights of participants in shared-equity construction. The problems of legislative regulation are revealed. The method of their solution is proposed.
Key words: equity participation agreement, escrow account, protection of the rights of equity holders, project financing, equity holder, investor, developer.
Строительная отрасль в Российской Федерации является одной из системообразующих отраслей экономики. Согласно данным Росстата <1>, в 2022 г. строительная отрасль составляла 7% в составе общего объема валового внутреннего продукта, количество занятого в строительной отрасли населения - 11 млн человек, за прошлый год в России было введено 160,2 млн квадратных метров недвижимости, включая 126,7 млн в жилых зданиях. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов является важным элементом жилищного строительства. Оно получило широкое распространение в Российской Федерации и позволяет улучшить условия проживания многим российским семьям. Кроме того, вложения в недвижимость востребованы у россиян как средство сохранения накоплений от инфляции.
--------------------------------
<1> Федеральная служба государственной статистики Российской Федерации (Росстат): официальный сайт.
Институт долевого строительства появился в России с созданием первых жилищно-строительных кооперативов. Дальнейший рост и инвестиционная привлекательность вложений в недвижимость предопределили принятие новых законов, так был принят Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон об инвестиционной деятельности) <2>. Следующий период развития отрасли характеризуется появлением долгостроев и обманутых дольщиков, что приводит к необходимости ужесточения и контроля в данной сфере: был принят Федеральный закон 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) <3>. Также следует отметить, что данный Закон в последующем претерпел достаточно большое количество изменений, фактически сегодня мало что осталось от первоначальной редакции. Переломным моментом стало внесение поправок о проектном финансировании строительства и использовании при расчетах в долевом строительстве эскроу-счета с 1 июля 2019 г.
--------------------------------
<2> Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".
<3> Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
С одной стороны, с введением в строительную отрасль эскроу-счета практически исключена возможность появления обманутых дольщиков, однако, с другой стороны, выросла себестоимость строительства, что в свою очередь повлияло на стоимость недвижимости, которая стала непривлекательна для инвесторов, которые не связывают приобретение недвижимости с улучшением жилищных условий, из-за чего, по данным на 2023 г., большинство застройщиков сдает объекты с нераспроданными помещениями. Необходимо провести исследование действующего законодательства и рассмотреть возможности внесения изменений, которые помогут застройщикам снизить себестоимость строительства. Также существует ряд пробелов, связанных с изменением законодательства в части защиты прав участников долевого строительства. Так, в случае расторжения договора долевого участия дольщик претендует только на получение своих денежных средств, а на получение процентов за пользование деньгами рассчитывать не может, кроме того, если квартира покупалась в ипотеку, уплаченные банку проценты также не будут возвращены дольщику. Не начисляется и процент банком за тот период, пока денежные средства находятся на эскроу-счете.
В настоящем исследовании найдем законодательные способы для устранения данной несправедливости. Не защищен дольщик и от банкротства самого банка, в котором находится эскроу-счет, сумма страхования такого счета на данный момент лимитирована 10 млн рублей. Предстоит изучить возможность для увеличения суммы страхования эскроу-счета.
Тема защиты прав участников долевого строительства широко исследуется в научной среде. Изучая мировую практику применения эскроу-счета в отношениях, связанных с недвижимым имуществом, М.А. Зудина <4> находит его надежным инструментом для защиты прав участников долевого строительства в России; А.Э. Колиева <5> дает правовую характеристику договору участия в долевом строительстве, фактически называя его договором между застройщиком и инвестором; Р.Н. Солдаткина <6> в своем исследовании делает акцент на отсутствии инвестиционной привлекательности и защиты инвестиционной составляющей после введения в законодательство о защите прав участников долевого строительства проектного финансирования и эскроу-счета.
--------------------------------
<4> Гаврилов В.Н. Счет эскроу в российском и зарубежном праве // Власть Закона. 2022. N 1 (49). С. 126 - 135.
<5> Колиева А.Э. Понятие и содержание договора долевого строительства и его правовая характеристика // Правоприменение. 2022. Т. 6. N 3. С. 252 - 261.
<6> Солдаткина Р.Н. О некоторых проблемных вопросах при применении счета эскроу в условиях банкротства застройщика // Юность. Наука. Культура: Материалы IX Всероссийской научно-практической конференции (Саранск, 16 декабря 2021 г.). Саранск: ООО "ЮрЭксПрактик", 2022. С. 445 - 450.
Исследуя проблемы защиты прав инвесторов и кредиторов при банкротстве застройщика, М.Г. Суханова <7> приходит к выводу о непредсказуемости правового регулирования для довольно важной группы участников долевого строительства - юридических лиц.
--------------------------------
<7> Суханова М.Г. Действие во времени правовых норм, регулирующих механизмы защиты прав участников долевого строительства в процедуре банкротства застройщика // Ex Jure. 2023. N 2. С. 100 - 112.
Также В.Е. Каушан <8>, рассматривая проблему оспаривания сделок с застройщиками в случае банкротства последних, приходит к необходимости внесения изменений в законодательство в связи с недостаточным регулированием и пробелами при разрешении споров дольщиков в связи с банкротством застройщиков.
--------------------------------
<8> Каушан В.Е. Доказывание недействительности сделок при банкротстве застройщиков // Эпомен. 2022. N 68. С. 187 - 194.
Е.В. Пухов <9> в своей работе пришел к заключению о наличии проблем правоприменения и необходимости уточнения законодательного регулирования вопросов выплаты возмещения пострадавшим участникам долевого строительства, фактически делая вывод о том, что Фонд защиты прав участников долевого строительства не защищает права инвесторов, а лишь граждан - физических лиц, приобретших право требования исключительно в целях улучшения жилищных условий.
--------------------------------
<9> Пухов Е.В. Обзор практики рассмотрения судами требований граждан к ППК "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства", пострадавших от действий застройщика-банкрота // Наукосфера. 2022. N 2-1. С. 210 - 217.
Е.Ю. Гирина <10>, рассматривая особенности и проблемы финансирования создания многоквартирных домов в современных условиях, приходит к выводу о необходимости разработки поэтапного раскрытия эскроу-счетов. М.В. Павлов <11> считает, что без поэтапного раскрытия эскроу-счетов стоимость строительства вырастет, что в свою очередь приведет к вымыванию с рынка некрупных застройщиков и к дальнейшей монополизации рынка.
--------------------------------
<10> Гирина Е.Ю. Особенности и проблемы финансирования создания многоквартирных домов в современных условиях // Молодой ученый. 2023. N 14 (461). С. 97 - 99.
<11> Павлов М.В. Счет эскроу как способ защиты прав участников долевого строительства // Формирование научного и кадрового потенциала развития Удмуртской Республики: Сборник конференции (Ижевск, 8 - 10 ноября 2022 г.). Ижевск: Издательский дом "Удмуртский университет", 2022. С. 154 - 163.
Т.А. Королева <12> пишет о том, что закон позволяет дольщику свободно расторгнуть договор долевого участия в строительстве при нарушении срока передачи объекта, но делает акцент на том, что законодательно не установлены ситуации, когда дольщик желает дождаться завершения строительства.
--------------------------------
<12> Королева Т.А. Расторжение договора долевого участия с застройщиком: быть или не быть // Правоприменение: теория и практика: Сборник докладов VIII Всероссийской научно-практической конференции, посвященной 85-летию образования ДВГУПС (Хабаровск, 27 - 28 мая 2022 г.). Хабаровск: Дальневосточный государственный университет путей сообщения, 2022. С. 84 - 88.
Нормы законодательства, защищающие права участников долевого строительства, направлены на защиту интересов дольщиков и реализуют в жизнь конституционные принципы о праве на жилье и социальную ориентацию государства.
Важна предсказуемость правового регулирования, особенно в таких ситуациях, когда конечный результат, ради которого стороны вступают в правовые отношения, должен быть получен не сразу, а в будущем. Пример такой ситуации - правоотношения по поводу участия в долевом строительстве, когда дольщик (участник долевого строительства) осознает риски того, что строительство объекта долевого строительства может быть не завершено в сроки, установленные договором. Поэтому неотъемлемым элементом, имеющим важное значение при оценке таких рисков, является наличие эффективного механизма защиты прав участников долевого строительства в случае нарушения застройщиком своих обязательств, особенно если это обусловлено банкротством последнего.
Закон об участии в долевом строительстве <13> законодательно урегулировал вопросы участия дольщиков в инвестировании строительства недвижимого имущества, однако полностью проблему не решил, так как не был выработан механизм защиты прав участников долевого строительства. Предложенный законодателем механизм залога прав застройщика на земельный участок не позволял обеспечить защиту прав участников долевого строительства в необходимом объеме, однако был решен целый ряд существенных проблем, таких как: двойные продажи, реализация недвижимости застройщиком в отсутствие прав на земельный участок и (или) без разрешения на строительство. Появился государственный реестр прав дольщиков, законодательно закреплен новый вид договора (договор долевого участия), который подлежит государственной регистрации.
--------------------------------
<13> Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В последующем создание механизма защиты прав участников долевого строительства выразилось в учреждении публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан - участников строительства", которая начала функционировать с 30 июля 2017 г. - даты вступления в силу Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" <14>. В настоящий момент указанная публично-правовая компания реструктурирована в Фонд развития территорий.
--------------------------------
<14> Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Основная задача Фонда - в участии в процедуре банкротства застройщика, и выражается в обеспечении за счет средств компенсационного фонда компенсационных выплат денежного возмещения участникам строительства, или же, если степень готовности объекта находится на высоком уровне, в завершении строительства проблемного объекта самим Фондом.
Многочисленные попытки решить проблему обманутых дольщиков привели также к тому, что в Федеральный закон от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" <15> и Закон об участии в долевом строительстве <16> внесены поправки, содержащие положения о банкротстве застройщика, предусматривающие новые механизмы защиты прав участников долевого строительства.
--------------------------------
<15> Федеральный закон от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
<16> Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Одним из таких механизмов является обязанность застройщика с 1 июля 2019 года заключать договоры участия в долевом строительстве с условием о внесении платы на эскроу-счет. Указанная дата знаменует коренные изменения в законодательстве о защите прав участников долевого строительства, в финансирование строительства внедрено проектное финансирование. Застройщик теперь вправе осуществлять строительство только за счет собственных средств или средств целевых кредитов (займов), а денежные средства, поступающие на эскроу-счета, блокируются на весь период строительства до ввода объекта недвижимости в эксплуатацию.
Эскроу - обязательство, согласно которому денежные средства передаются покупателем третьему лицу. Третьим лицом выступает эскроу-агент - банк. Покупатель размещает денежные средства на эскроу-счете. Эти средства застройщик получает только в случае выполнения прописанных в договоре условий, а именно - создание объекта долевого строительства и ввод его в эксплуатацию. Функция банка в данном случае - в обеспечении исполнения обязательств застройщика перед дольщиком. Для законодательства России эскроу-счет является понятием относительно новым и введено в законодательство 1 июля 2014 года.
Однако, как известно, новые механизмы неизбежно влекут за собой возникновение ранее неизвестных проблем. Особую актуальность приобретают вопросы, связанные с финальной стадией строительства, вводом дома в эксплуатацию и передачей дольщикам объектов долевого строительства. Законодатель разрешает участнику долевого строительства в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и забрать деньги с эскроу-счета в случае, если нарушен срок передачи объекта долевого строительства. Срок условного депонирования денежных средств, согласно Закону об участии в долевом строительстве <17>, не может превышать более чем на 6 месяцев срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Срок ввода фиксируется в проектной декларации. Если объект долевого строительства не передан дольщику после окончания срока депонирования, то банк обязан возвратить денежные средства с эскроу-счета дольщику.
--------------------------------
<17> Там же.
В данной связи прогнозируемо возникновение следующих ситуаций. Рассмотрим первую. Дольщик отказывается от исполнения договора участия в долевом строительстве, расторгает его, и Закон позволяет ему сделать это в одностороннем порядке, соответственно, дольщик получает свои денежные средства. Но не получает проценты за пользование денежными средствами в период, пока они находились на эскроу-счете. В соответствии с п. 5 ст. 15.5 Закона об участии в долевом строительстве <18> начисление процентов на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не происходит. Получается, что дольщики несут реальные убытки на фоне инфляции, поскольку имеют право только на возврат суммы по договору. Несмотря на то что закон предусматривает право на компенсацию убытков участникам строительства, предусмотренное абз. 3 подп. 3 п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве <19>, очередность требований делает его реализацию практически невозможной. Считаем необходимым внести изменения в п. 5 ст. 15.5 Закона об участии в долевом строительстве и предусмотреть, что проценты на сумму денежных средств, находящихся на эскроу-счете, не начисляются в том случае, если строительство объекта долевого строительства завершено в срок, установленный договором участия в долевом строительстве. В случае одностороннего расторжения договора дольщиком по причине нарушения застройщиком срока передачи объекта долевого строительства проценты начисляются банком, в котором открыт эскроу-счет, за весь период нахождения денежных средств на эскроу-счете по ставке рефинансирования Центрального банка. Ведь именно банк, финансирующий строительство, является главным бенефициаром, кроме того, банк, выдавая застройщику кредит под проектное финансирование, должен оценивать и учитывать подобные риски.
--------------------------------
<18> Там же.
<19> Федеральный закон от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Ситуация вторая. Дольщик принял решение дождаться окончания строительства. Данную проблему можно решить только посредством переоформления условий договора условного депонирования путем продления его срока. Другая ситуация. Срок договора условного депонирования истекает, строительство продолжается, договор не переоформлен, а участник долевого строительства не забирает денежные средства, внесенные на эскроу-счет. В соответствии с п. 1 ст. 860.10 ГК РФ <20> при истечении срока условного депонирования счет автоматически закрывается, если стороны не предусмотрели иное в договоре. Вместе с тем пролонгация возможна только при участии (согласии) застройщика, а он может намеренно игнорировать обращение в банк за переоформлением условий договора, тем самым заставляя участника долевого строительства расторгнуть договор участия в долевом строительстве. Законодательство должно стоять на защите интересов участников долевого строительства, желающих дождаться окончания строительства и получить объект долевого строительства по акту приема-передачи. До 14 марта 2022 г. законодательство допускало описанную ситуацию, однако были приняты изменения, согласно которым дольщик имеет право в одностороннем порядке продлить срок условного депонирования денежных средств, но не более чем на 2 года. Считаю, что дольщику необходимо предоставить возможность продлевать срок условного депонирования и на большие сроки по своему усмотрению.
--------------------------------
<20> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 2) от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ.
Принципиальное значение имеет законодательное закрепление того, что денежные средства, размещенные на эскроу-счетах, в обязательном порядке страхуются агентством по страхованию вкладов (далее - АСВ) в размере всей суммы, депонированной на эскроу-счете, но не превышающей 10 млн рублей. Соответственно, при приобретении квартиры на сумму более 10 млн рублей или при покупке более одной квартиры определенный риск у дольщика все-таки имеется, поскольку суммарное возмещение от АСВ, на которое он может рассчитывать в случае банкротства банка, ограничено указанной суммой. Данная сумма для крупных мегаполисов РФ не способна покрыть расходы, так как сумма приобретаемой недвижимости, как правило, выше 10 млн рублей, кроме того, не учтены права инвесторов, приобретающих несколько объектов недвижимости. Определенно эта сумма должна быть увеличена, или вовсе исключена поправка о предельной сумме страхования эскроу-счета в случае использования его при расчетах по договору участия в долевом строительстве.
Переход к проектному финансированию с использованием эскроу-счетов делает практически невозможным появление обманутых дольщиков. Тем не менее возрастает зависимость застройщиков от банков в получении кредита на строительство, что негативно сказывается на рынке, фактически происходит укрупнение и монополизация рынка строительства многоквартирных домов. Не исключаются здесь и злоупотребления со стороны банков, которые нередко ужесточают требования и повышают процентные ставки по кредитам, так как данные отношения никак не урегулированы законодательно.
Р.Н. Солдаткина <21> в своем исследовании делает акцент на отсутствие инвестиционной привлекательности и защиты инвестиционной составляющей после введения в законодательство о защите прав участников долевого строительства проектного финансирования и эскроу-счета.
--------------------------------
<21> Солдаткина Р.Н. О некоторых проблемных вопросах при применении счета эскроу в условиях банкротства застройщика // Юность. Наука. Культура: Материалы IX Всероссийской научно-практической конференции (Саранск, 16 декабря 2021 г.). Саранск: ООО "ЮрЭксПрактик", 2022. С. 445 - 450.
Никаких сомнений, что механизм эскроу-счета в долевом строительстве недвижимости выгоден банкам, но в отношении застройщиков и участников долевого строительства возникает вопрос. Более того, в перспективе данный механизм может только навредить рынку, так как существенно увеличивает себестоимость строительства (средняя процентная ставка банков по привлечению застройщиков к проектному финансированию на 14 мая 2023 г. составляет 17% годовых). Доля инвесторов в строительство снижается существенными темпами, 27 апреля 2023 г. РБК-недвижимость <22> опубликовала статистику аналитиков рынка недвижимости о том, что доля сделок с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду по итогам первого квартала 2023 г. составила от 5% до 7,5%, по сравнению с 20% в 2020 г. Инвесторы - важнейшая составляющая часть рынка долевого строительства, их вымывание с рынка говорит о том, что вложения в недвижимость более не приносят ожидаемого дохода. Данная ситуация может привести к тому, что на момент ввода в эксплуатацию застройщиком не будет реализована большая часть помещений в объекте долевого строительства, что в конечном итоге приведет к уменьшению предложения, стагнации строительного рынка. Необходимо найти выход из сложившейся ситуации.
--------------------------------
<22> РБК-недвижимость - информационный портал: официальный сайт.
Сравнивая законодательство Российской Федерации и законодательство Германии, находим, что существует определенное сходство: в Германии также используются эскроу-счета при привлечении денежных средств в строительство, но используется схема поэтапного раскрытия эскроу-счетов, перечисление денежных средств происходит по мере закрытия определенных этапов работ. Данный способ позволяет застройщику зависеть от банков меньше. Так же активно эскроу-счет используется при оформлении сделок с недвижимостью в США, Китае, Японии, Швейцарии и других странах. Отметим, что зарубежное законодательство предусматривает возможность передать на эскроу-счет любое имущество, тогда как в России на данный счет могут передаваться только денежные средства. За рубежом в качестве эскроу-агентов могут выступать различные субъекты (нотариусы, адвокаты, налоговые консультанты и т.д.). В России данную функцию исполняют кредитные организации. Законодатель Австрии, Чехии, Словакии, Хорватии для привлечения денежных средств ввел специальное понятие строительных сберегательных касс (далее - ССК), иными словами, создал специальные банки, привлекающие денежные средства граждан в строительные сберегательные вклады и предоставляющие кредиты для улучшения жилищных условий, которые показали свою состоятельность. Что касается ССК, то они являются хорошим способом для граждан, имеющих небольшой доход, накопить первоначальный взнос для улучшения жилищных условий, не принимая на себя нагрузку, аналогичную банковской ипотеке. Изучая мировую практику применения эскроу-счета в отношениях, связанных с недвижимым имуществом, М.А. Зудина <23> находит его надежным инструментом для защиты прав участников долевого строительства в России.
--------------------------------
<23> Гаврилов В.Н. Счет эскроу в российском и зарубежном праве // Власть Закона. 2022. N 1 (49). С. 126 - 135.
Таким образом, в мировой практике эскроу-счет используется достаточно давно, мировая практика применения эскроу-счета зарекомендовала себя снижением рисков при проведении расчетов между покупателем и продавцом.
Что же касается России, то с введением эскроу-счета выработан механизм защиты прав участников долевого строительства, но также возросло влияние банковской сферы на строительный рынок, в результате чего в перспективе ожидается вымывание некрупных застройщиков с рынка долевого участия в строительстве и монополизация рынка.
Подводя итог, находим эскроу-счет надежным механизмом защиты прав участников долевого строительства, однако требуется доработка действующего законодательства и внесение некоторых изменений, укрепляющих права участников долевого строительства. Считаю необходимым внести изменения в п. 5 ст. 15.5 Закона об участии в долевом строительстве и предусмотреть, что проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются в том случае, если строительство объекта долевого строительства завершено в срок, установленный проектной декларацией. В случае одностороннего расторжения договора дольщиком по причине нарушения застройщиком срока передачи объекта долевого строительства проценты начисляются банком, в котором открыт эскроу-счет, за весь период нахождения денежных средств на эскроу-счете по ставке рефинансирования Центрального банка. Внести изменения в п. 4 ст. 15.5 Закона об участии в долевом строительстве в части пролонгации дольщиком эскроу-счета без установления лимитов на сроки его продления. Скорректировать п. 3 ст. 13.2 Федерального закона от 23 декабря 2003 г. N 177-ФЗ "О страховании вкладов в банках Российской Федерации", исключив поправку "но не более 10 миллионов рублей".
