Особенности владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом, находящимся в общей собственности
Рассмотрены и проиллюстрированы примерами из судебной практики особенности реализации правомочий и исполнения обязанностей сособственников недвижимого имущества.
Ключевые слова: доля, недвижимое имущество, общая собственность.
The specific features of the implementation of legal powers and the fulfillment of obligations of co-owners of real estate are considered and illustrated with examples from court practice.
Key words: share, real estate, common property.
Когда недвижимое имущество <1> находится в общей собственности, возникают особенности реализации правомочий собственников и исполнения ими своих обязанностей, ограничения осуществления субъективных прав.
--------------------------------
<1> О понятии см., например: Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью. М.: Финансы и статистика, 1996. С. 87; Горемыкин В.А. Рынок недвижимости. М., 1994. С. 65; Долинская В.В., Моргунова Е.А., Шевченко О.М. Гражданское право: Объекты прав: Учеб. пособие / Отв. ред.: В.В. Долинская, В.Л. Слесарев (серия "Гражданское право", науч. ред. В.Л. Слесарев). М.: Проспект, 2017. Гл. 3 (авт. гл. - В.В. Долинская).
1. Владение: участники общей собственности владеют объектом недвижимости вместе, каждый в соответствии с долей, принадлежащей ему <2>. Они не могут претендовать на исключительное владение всем объектом. Владение может быть совместным или последовательным, когда каждый участник владеет объектом по очереди.
--------------------------------
<2> См.: Куликова С.В., Прилуцкий А.М. Специфика права на долю в общей долевой собственности // Инновационная экономика: перспективы развития и совершенствования. 2016. N 2 (12).
2. Пользование: участники имеют право на пользование объектом недвижимости и получение доходов от него, определенных пропорционально их доле в общей собственности. Пользование включает использование недвижимости для проживания, коммерческой деятельности или любых других целей, предусмотренных соглашением между участниками.
3. Распоряжение: участники имеют право на распоряжение своей долей в недвижимом имуществе. Они могут продавать, дарить или иным образом передавать свою долю другому лицу. Однако при передаче доли новый участник не получает исключительное право владения недвижимостью, а становится также участником общей собственности.
4. Согласование решений: при принятии существенных решений относительно использования и распоряжения объектом недвижимости участники должны согласовывать свои действия между собой. Это важно для обеспечения согласованности и сохранения прав и интересов каждого участника.
5. Участие в расходах: участники общей собственности обязаны пропорционально своей доле участвовать в расходах на содержание, улучшение и обслуживание недвижимого имущества. Это включает плату за утилиты, ремонт, налоги и другие расходы, связанные с поддержанием объекта.
Права и обязанности участников общей собственности могут быть более подробно отрегулированы соглашением между ними или учредительными документами.
Право общей собственности может вызывать различные практические проблемы, особенно когда речь идет о недвижимом имуществе. Вот некоторые из возможных осложнений:
- различия в использовании: собственники могут иметь различные подходы к использованию недвижимости. Например, в многоквартирном здании некоторые владельцы могут сдавать свою недвижимость в аренду, в то время как другие предпочитают использовать ее для жилых целей. Это может привести к конфликтам в отношении правил использования общих пространств и распределения ответственности;
- отсутствие однозначных правил: в некоторых случаях участники совместной собственности не обладают четкими правилами или соглашениями относительно использования имущества. В таких случаях возникает неопределенность и непонимание, что может стать источником разногласий и споров;
- разное обслуживание и уход за объектом: если участники совместной собственности не достигли согласия относительно обслуживания и ухода за объектом, возникают противоречия. Например, владельцы могут не согласиться с предложенными идеями или решениями, касающимися эксплуатации объекта недвижимости. Это может быть связано с выбором поставщиков услуг, уровнем обслуживания или проведением ремонтных работ. Некоторые из владельцев могут недостаточно вкладывать средства в обслуживание и поддержку объекта, что может негативно отразиться на его состоянии и использовании другими участниками;
- споры о распределении расходов: один из наиболее распространенных конфликтов, связанных с общей собственностью на недвижимость, возникает при распределении расходов на обслуживание и ремонт. Например, если в общем здании есть несколько владельцев квартир, некоторые могут отказываться платить за необходимые ремонтные работы или поддержание общегосударственных помещений, таких как лестничные пролеты или фасады;
- несогласие по вопросам изменений объекта: если один из участников хочет внести изменения в объект общей собственности, например, провести ремонт или реконструкцию, то это может вызвать противоречия и споры с остальными владельцами, особенно если они не согласны с такими изменениями или не хотят участвовать в расходах;
- разделение долей и продажа: если собственники решат разделить свои доли или продать объект, могут возникнуть трудности в определении стоимости каждой доли и поиске заинтересованных сторон;
- правила и управление: отсутствие четких правил управления и принятия решений в отношении объекта недвижимости может привести к конфликтам и трудностям в принятии общих решений;
- законодательные изменения: изменения в законодательстве могут повлиять на права и обязанности собственников общей собственности, что также может вызвать проблемы.
В качестве иллюстрации комплекса проблем, связанных с правом общей собственности, можно привести случай из практики. Отец и дочь Кудрявцевы приобрели в равных долях часть трехкомнатной квартиры. Квартира имела одну изолированную комнату и две смежных. Третий сособственник жилья владел долей, примерно равной по размеру изолированной комнате, и там проживал. Гр. Кудрявцева вселила в квартиру своего супруга, не получив на то согласия сособственников жилья. Однако после этого мирные планы на общее проживание в квартире были нарушены еще более грубо: дочь перестала пускать отца в квартиру, удержала у себя забытый пожилым человеком комплект ключей от жилья.
Кроме того, с целью единоличного владения квартирой постоянно затевала ссоры с третьим сособственником, через день писала на него заявления участковому милиционеру, тем лишая покоя и душевного равновесия своего соседа. В конечном счете она добилась того, что конфликт достиг высшей точки: сосед вступил в драку с супругом Кудрявцевой и убил его. Сосед получил 14 лет колонии <3>, а гр. Кудрявцева - квартиру в свое полное распоряжение. Решив, что далее может пользоваться единолично собственностью, принадлежащей по документам, сделала в квартире ремонт и стала сдавать ее в аренду, уехав проживать в иное место с новым спутником.
--------------------------------
<3> Приговор Кузьминского районного суда города Москвы от 6 октября 2011 г. (и надзорная жалоба 4у/8-7634/12).
Ее отец, Кудрявцев, обратился в суд с иском о вселении, нечинении препятствий в пользовании жилым помещением и определении порядка пользования жилым помещением. Запрет на создание препятствий к использованию общего имущества является судебной мерой принуждения, направленной на прекращение действий, нарушающих права собственников имущества, и восстановление предыдущего порядка <4>. В процессе рассмотрения дела Кудрявцева пыталась подать встречное исковое заявление, пытаясь обязать своего отца оплатить часть сделанного ею ремонта. Однако спустя почти 9 месяцев судебного рассмотрения данного дела, суд частично удовлетворил исковые требования гр. Кудрявцева, обязав его дочь пустить отца проживать в квартире, однако отказав в определении порядка пользования жилым помещением <5>. Во взыскании части расходов на проведение ремонта гр. Кудрявцевой было отказано. Как указано судом, данная позиция полностью согласуется как с положениями Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), так и с судебной практикой <6>: условием для возложения на одних сособственников обязанности возместить расходы, понесенные другим сособственником на ремонт общего имущества, является согласование со всеми участниками общей долевой собственности проводимых ремонтных работ. Вследствие отказа суда от определения порядка пользования гр. Кудрявцев был вынужден обратиться в суд с новым иском - о взыскании компенсации за пользование его долей квартиры. Согласно п. 2 ст. 247 ГК РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. Аналогичная позиция указана в п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10 июня 1980 г. N 4 <7>: если в пользование сособственника передается помещение большее по размеру, чем причитается на его долю, то по требованию остальных сособственников с него может быть взыскана плата за пользование частью помещения, превышающей долю.
--------------------------------
<4> См.: Гизбрехт Е.Ю. Проблемы правовой регламентации оснований прекращения права общей долевой собственности в России // Законы России: опыт, анализ, практика. 2018. С. 101.
<5> Решение Кузьминского районного суда г. Москвы от 6 апреля 2023 г. по делу N 02-0473/2023.
<6> Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2010 г. (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 16 июня 2010 г.) (ред. от 08.12.2010) (Извлечение).
<7> Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 10 июня 1980 г. N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом".
Компенсация, в понимании нормы ст. 247 ГК РФ, является по своей сути возмещением понесенных одним сособственником имущественных потерь, которые возникают при объективной невозможности осуществления им полномочий по владению и пользованию имуществом, приходящимся на его долю, вследствие действий другого сособственника, допускающего нарушения прав другого собственника по владению и пользованию имуществом.
Таким образом, на примере одного лишь дела становится очевидно, насколько длительными могут быть проблемы сособственников, как сложно бывает взаимодействие людей, вовлеченных в такого рода взаимное обязательство. Решение этих проблем часто требует тщательной разработки правовых документов, которые определяют права и обязанности каждого из собственников, а также механизмы разрешения конфликтов. Юридическое консультирование и разработка ясных соглашений могут помочь предотвратить или решить подобные осложнения. В каждом из этих случаев ключевым является умение найти компромиссное решение, учесть интересы всех собственников и установить четкие процедуры принятия решений. Это может потребовать диалога, поиска компромиссов и иногда привлечения сторонних специалистов для конструктивного разрешения споров.
В отдельном рассмотрении нуждается вопрос, касающийся распределения расходов и доходов при совместной собственности.
Вопрос о распределении расходов и доходов при совместной собственности может стать источником противоречий и споров между разными участниками. Имеется несколько основных подходов к распределению расходов и доходов при совместной собственности:
1. Равномерное распределение: в этом случае участники совместной собственности равномерно делят все расходы и доходы. Независимо от размера доли в собственности каждый участник делает равные взносы и получает равную долю доходов.
2. Пропорциональное распределение: в этом случае расходы и доходы распределяются пропорционально долям каждого участника в совместной собственности. Большую долю имеющие участники вносят больший вклад, а также получают большую долю доходов.
3. Распределение по соглашению сторон: участники совместной собственности могут заключить соглашение о распределении расходов и доходов, которое может учитывать их индивидуальные потребности, финансовые возможности и другие факторы.
Важно, чтобы распределение расходов и доходов при совместной собственности было четко определено и согласовано всеми участниками. Лучше всего заключить письменное соглашение, в котором будет указано, какие расходы несет каждый участник и каким образом будут распределены приходящие доходы. В конечном итоге способ распределения расходов и доходов при совместной собственности должен быть основан на справедливости, достижении согласия между участниками и учете их индивидуальных обстоятельств.
Распределение расходов и доходов при совместной собственности может быть оформлено в письменном соглашении между участниками. В этом соглашении должны быть ясно указаны права и обязанности каждого участника, а также процедуры и правила распределения расходов и доходов. Важно, чтобы все участники были согласны с таким распределением и подписали соглашение.
Документ должен содержать следующую информацию:
1. Идентификация участников: в соглашении должны быть указаны все участники совместной собственности, с указанием их полного имени, контактной информации и доли в собственности.
2. Описание объекта совместной собственности: необходимо описать объект совместной собственности, например недвижимость или другое имущество.
3. Расходы: соглашение должно определить, какие расходы несет каждый участник и как они будут распределены. Это может включать расходы на управление и обслуживание объекта, налоги, страховку, ремонт и т.д.
4. Доходы: необходимо указать, как будут распределяться доходы, получаемые от объекта совместной собственности. Это может включать арендную плату, доходы от сдачи в аренду или продажи объекта и другие источники дохода.
5. Изменения в расходах и доходах: соглашение должно предусмотреть случаи, когда расходы или доходы изменяются, например в случае проведения большого ремонта или изменения ставки арендной платы.
6. Процедуры управления: если предусмотрено совместное управление объектом, то в соглашении должны быть указаны процедуры принятия решений, связанных с управлением и распределением расходов и доходов.
7. Изменения и разрешение споров: соглашение должно предусмотреть возможность внесения изменений в процедуры разрешения споров между участниками.
После составления и подписания соглашения его рекомендуется нотариально удостоверить, чтобы при необходимости иметь официальный документ для защиты своих прав. Важно отметить, что законы и требования, относящиеся к оформлению и регистрации совместной собственности, могут отличаться в зависимости от юрисдикции. Поэтому рекомендуется обратиться к юристу или нотариусу для получения консультации и оформления правильной документации согласно местным законам и правилам.
Следующий вопрос - несогласие между собственниками по вопросам эксплуатации и обслуживания объекта.
Неоднозначность и разногласия между собственниками по вопросам эксплуатации и обслуживания недвижимого имущества могут возникать по разным причинам. Вот некоторые из них:
1. Различное видение и цели использования недвижимости: разные собственники могут иметь разные представления о том, как должен использоваться объект недвижимости. Некоторые могут предпочитать использовать его коммерчески, в то время как другие могут предпочитать использовать его для жилых целей.
2. Распределение расходов: другая общая причина несогласия может быть связана с распределением расходов на эксплуатацию и обслуживание объекта недвижимости. Определение, кто должен нести какую долю расходов, может быть спорным в случае, если собственники имеют разный уровень финансовых возможностей или разные предпочтения относительно уровня обслуживания.
3. Принятие решений и управление: согласие по вопросам эксплуатации и обслуживания объекта недвижимости требует децентрализации и выработки согласованных процедур принятия решений. Если собственники не имеют установленных механизмов для принятия решений, возникает риск разногласий и недоумения относительно того, кто принимает решения и какие критерии используются для принятия этих решений.
4. Различные стандарты ухода: собственники также могут иметь разные представления о том, как обслуживать и поддерживать объект недвижимости. Одни могут рассматривать определенные виды ремонтов и модернизаций как приоритетные, в то время как другие могут считать, что они необязательны. Различия в стандартах ухода могут привести к конфликтам и несогласию между собственниками.
5. Отсутствие коммуникации и открытости: недостаток коммуникации и открытости между собственниками может способствовать разногласиям в отношении эксплуатации и обслуживания недвижимого имущества. Если владельцы не общаются, не высказывают свои взгляды и не ищут согласия во мнениях, это может привести к неверному пониманию, недовольству и конфликтам.
Рассмотрим вопрос реализации права на долю в виде выделения доли из общего имущества.
Реализация права на долю недвижимого имущества в виде выделения ее из общего недвижимого имущества происходит путем проведения процедуры раздела имущества.
Для начала необходимо обратиться в суд с иском о разделе имущества. В иске должны быть указаны все участники долевой собственности на недвижимость, а также указаны их доли. Вместе с иском представляются документы, подтверждающие права на недвижимость, такие как свидетельства о праве собственности или договоры купли-продажи. Суд рассматривает иск и принимает решение о разделе имущества. В случае выделения доли из общего недвижимого имущества суд устанавливает размер и конкретное местоположение доли, которая будет принадлежать истцу. Для этого могут быть проведены оценка имущества, землеустроительные работы и иные процедуры, необходимые для определения размера доли.
После принятия решения суда о выделении доли, истец получает право на фактическое владение, пользование и распоряжение своей долей недвижимости. Действия по выделению доли могут быть реализованы путем оформления нового свидетельства о праве собственности на долю или изменения существующего свидетельства.
Таким образом, под особенностями владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в общей собственности, следует понимать совокупность вопросов, которые необходимо учитывать каждому из собственников такого имущества при реализации каждой составляющей правомочия собственника. Речь идет об оговоренных рамками закона особых правах и обязанностях, нарушение порядка исполнения которых влечет установленные законом последствия в виде штрафных санкций, предписаний, судебных разбирательств.
