Регистрация земли и недвижимости - мошенники в деле (анализ свежих споров)
Порядок учетно-регистрационных действий с недвижимым имуществом регламентирован действующим законодательством, при этом все равно на практике возникают спорные ситуации, которые приводят к незаконным действиям и нарушению прав добросовестных правообладателей имущества.
Далее рассмотрим конкретные примеры из судебной практики.
Одной из схем по незаконной регистрации является подлог документов одной из сторон договора и признание затем этой сделки судом недействительной, что находит свое подтверждение в материалах судебной практики.
Истец обратился в суд о признании договора дарения и купли-продажи недействительным в связи с тем, что истец не подписывал договор, намерения на отчуждение жилого помещения не имел, на момент заключения договора находился в другом месте, о продаже узнал от родственников, подпись выполнена иным лицом, отсутствовало волеизъявление истца на заключение договора и недвижимость выбыла из собственности помимо ее воли <1>. В подтверждение своей позиции истец представил результаты почерковедческой экспертизы.
--------------------------------
<1> Апелляционное определение Московского городского суда от 06.09.2023 по делу N 33-32105/2023.
Один из способов защиты собственником своих прав на имущество предусмотрен ст. 301 ГК РФ, в соответствии с которой собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
В соответствии с п. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 39 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" <2>, по смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ <3> собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.
--------------------------------
<2> Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
<3> Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ.
Суд удовлетворил требования и признал сделки недействительными, соответственно, все последующие сделки со спорным имуществом истца также признаются судом недействительными, а спорные объекты недвижимости подлежат возврату в собственность законного владельца.
Также существует судебная практика, когда кадастровые инженеры, достоверно зная о невозможности определения границ земельного участка избранным им способом, подготавливают и составляют межевые планы, используя указанные документы, указав в них заведомо ложные сведения о границах земельного участка; совершая подлог документов, на основании которых составляется межевой план и вносятся искаженные данные о фактах, имеющих юридическое значение для подготовки межевого плана <4>.
--------------------------------
<4> Постановление Верховного Суда РФ от 18.01.2024 N 81-АД23-20-К8.
По другому делу истец обратился в суд с требованием о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи, о признании недействительными (подложными) свидетельства о государственной регистрации права собственности, экземпляра договора купли-продажи, зарегистрированного в ЕГРП; признании незаконной регистрации перехода права собственности по договору, исключении из ЕГРН записей о регистрации права собственности и восстановлении права собственности <5>.
--------------------------------
<5> Решение Буйнакского районного суда Республики Дагестан N 2-485/2023 2-485/2023~М-1646/2022 М-1646/2022 от 14 сентября 2023 г. по делу N 2-485/2023.
Истец утверждает, что оспариваемый договор был заключен в связи с судебными разбирательствами с лицом, незаконно претендовавшим на его имущество и который ранее был привлечен к уголовной ответственности за мошенничество, регистрация была произведена третьим лицом, который воспользовался его документами.
Суд удовлетворил требования истца, так как регистрация перехода права собственности была произведена на основании подложного экземпляра договора купли-продажи без воли истца, что подтверждается удостоверительными надписями БМО Росреестра, а также записями о регистрации права на жилой дом и земельный участок, свидетельствами о государственной регистрации права.
Другой категорией дел является реализация земельных участков по заниженной стоимости через цепочку аффилированных лиц в рамках конкурсного производства.
По одному из дел конкурсный управляющий обратился с заявлением о признании притворными (мнимыми, ничтожными), недействительными взаимосвязанных сделок по отчуждению земельного участка, так как в результате совершения цепочки взаимосвязанных сделок из конкурсной массы, при наличии признаков неплатежеспособности должника, выбыл земельный участок по заниженной стоимости.
В результате первой сделки купли-продажи должник лишился дорогостоящего недвижимого имущества, которое через незначительный промежуток времени было перепродано третьим лицам в рамках второй и третьей сделки с целью создания искусственных затруднений для возврата земельного участка в собственность законного владельца. Также судом установлена идентичность существенных условий трех взаимосвязанных договоров, в том числе условия об оплате продаваемого имущества в полном объеме до его передачи покупателю, указание в договоре на произведенную оплату, наделение договора купли-продажи юридической силой акта приема-передачи, констатация истинности цены, указанной в договоре, и другие условия.
Кроме того выявлено, что сделки купли-продажи заключены между аффилированными лицами, в результате совершения сделок причинен вред кредиторам <6>.
--------------------------------
<6> Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 29.05.2024, с изм. от 04.06.2024) "О несостоятельности (банкротстве)" // Российская газета. N 209-210. 02.11.2002.
Решение: требование удовлетворено, поскольку цена оспариваемых взаимосвязанных сделок не сопоставима со среднерыночной стоимостью, установленной в отчете оценщика и заключении судебной экспертизы. Документально подтвержден факт причинения вреда имущественным правам кредиторов должника совершением спорных взаимосвязанных сделок <7>. Аналогичная позиция суда изложена в Определении Верховного Суда N 305-ЭС21-21196(5) от 04.08.2022 <8>.
--------------------------------
<7> Определение Верховного Суда РФ от 01.04.2022 N 310-ЭС21-12911(3) по делу N А68-6983/2017.
<8> Определение Верховного Суда N 305-ЭС21-21196(5) от 04.08.2022.
При этом существует противоположная судебная практика, когда в деле о признании недействительными договора дарения и договора купли-продажи объектов недвижимости и в применении последствий недействительности сделок отказано, потому что не доказана совокупность условий для вывода о ничтожности договоров как цепочки сделок <9>.
--------------------------------
<9> Определение Верховного Суда РФ от 11.06.2024 N 307-ЭС22-22759(2,3) по делу N А56-90971/2019.
Осведомленность контрагента должника о противоправных целях сделки как одно из совокупных условий для признания сделки недействительной по п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве может доказываться через опровержимые презумпции заинтересованности обеих сторон сделки, знание об ущемлении интересов кредиторов должника <10> либо о признаках его неплатежеспособности или недостаточности у него имущества (п. 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2010 г. N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)") <11>.
--------------------------------
<10> Определение Верховного Суда РФ от 02.07.2024 N 305-ЭС22-22017(4) по делу N А40-226769/2020.
<11> Обзор судебной практики разрешения споров о несостоятельности (банкротстве) за 2022 г. (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2023) // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2023. N 6. Июнь.
Таким образом, в предмет доказывания входят следующие юридически значимые обстоятельства:
- заключение оспариваемого договора;
- действительное волеизъявление сторон договора - продавца и покупателя;
- обстоятельства, свидетельствующие о заключении сторонами договора соответствующего их действительному волеизъявлению;
- заключение договора с учетом его существенных условий, каковыми в случае возмездности договора выступают условия о цене договора.
Также необходимо оценить добросовестность контрагента, сопоставив его поведение с поведением участника хозяйственного оборота, действующего в той же обстановке разумно и осмотрительно. Существенное отклонение от стандартов общепринятого поведения подозрительно и, в отсутствие обоснования и доказательств оправданности такого поведения, может указывать на недобросовестность такого лица.
Многократное занижение стоимости отчуждаемого имущества должно породить у любого добросовестного и разумного участника гражданского оборота сомнения относительно правомерности такого отчуждения либо может свидетельствовать об осведомленности покупателя прямо или косвенно о противоправной цели продавца недвижимости.
Для защиты от мошеннических схем с недвижимостью рекомендуем владельцам недвижимого имущества подать заявление в Росреестр о том, что сделки с принадлежащим ему имуществом могут производиться только при его личном участии. При подаче такого заявления в Единый государственный реестр недвижимости будет внесена соответствующая запись.
После этого любое заявление от постороннего лица (то есть не собственника и не его законного представителя) на государственную регистрацию перехода, ограничения (обременения), прекращения права на соответствующую недвижимость будет сразу отклонено. Даже если подавшее заявление лицо выдает себя за уполномоченного представителя (представило доверенность от собственника).
Со своей стороны отметим, что судебная практика неоднозначна. Каждый случай индивидуален и подлежит отдельному рассмотрению и анализу, который должен быть основан на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Будем и дальше следить за судебной практикой по данной категории дел.
