Территориальные комплексы недвижимости и новое законодательство об общей долевой собственности
В статье проведен анализ значения новых норм Гражданского кодекса РФ об общей долевой собственности на общее имущество собственников недвижимых вещей (зданий, сооружений и земельных участков), входящих в территориальные комплексы. Сделан вывод о том, что нормы § 2 главы 16 ГК РФ не могут рассматриваться как законное основание возникновения долевой собственности на имущество общего пользования в территориальных комплексах недвижимости. Нормы ГК РФ служат основанием образования общей долевой собственности лишь для собственников помещений и машино-мест в зданиях и сооружениях. Для остальных комплексов недвижимости требуется либо указание специального закона, который в этом случае выступает в качестве основания возникновения долевой собственности, либо совместное волеизъявление всех собственников недвижимости - сделка. При этом ст. 259.1 ГК РФ открывает возможность совершения таких сделок, определяет условия, при которых они могут быть совершены, и признаки объекта таких сделок - общего имущества собственников недвижимых вещей. Автор критикует предусмотренные законом условия для возникновения долевой собственности на общее имущество - определение границ общей территории, физическую или технологическую связь объектов комплекса, - и полагает, что таким условием должно быть наличие имущества общего пользования. Предложения по развитию законодательства состоят том, чтобы установить единое правовое регулирование отношений в любых территориальных комплексах недвижимости, отказавшись от специальных законов об отдельных видах таких комплексов.
Ключевые слова: недвижимость, территориальный комплекс недвижимости, имущество общего пользования, общее имущество, долевая собственность на общее имущество, садоводство, малоэтажный жилой комплекс, гаражные объединения, коттеджные поселки.
The article analyses the meaning of the new norms of the Russian Civil Code on common shared ownership of common property of owners of real estate (buildings, structures and land plots) included in territorial complexes. It concludes that the norms of § 2 of Chapter 16 of the Civil Code cannot be considered as a legal basis for the emergence of shared ownership of common property in territorial real estate complexes. The norms of the Civil Code serve as the basis for the emergence of common shared ownership only for owners of premises and parking spaces in buildings and structures. For other real estate complexes consisting of buildings, structures, land plots, either a special law is required, which in this case acts as the basis for the emergence of shared ownership, or a joint expression of the will of all property owners - a transaction. At the same time, Art. 259.1 of the Civil Code opens up the possibility of carrying out such transactions, defines the conditions under which they can be concluded, and the characteristics of the object of such transactions - the common property of the owners of immovable things. The author criticises the conditions provided by law for the emergence of shared ownership of common property - the definition of the boundaries of the common territory and the physical or technological connection of the complex's objects - and believes that such a condition should be the presence of common property. The proposal for the development of legislation is to establish a unified legal regulation of relations in any territorial real estate complexes, abandoning special laws on certain types of such complexes.
Key words: real estate, territorial real estate complex, common use property, common property, shared ownership of common property, gardening, low-rise residential complex, garage associations, cottage villages.
1. Постановка проблемы
Предметом предыдущей статьи автора <1> были отношения собственности в комплексах, состоящих из зданий, сооружений и земельных участков, собственники которых находятся друг с другом в правовых отношениях по поводу имущества, обслуживающего принадлежащие им объекты недвижимости (далее - территориальные комплексы недвижимости, территориальные комплексы). В статье было отражено состояние правового регулирования на момент ее выхода, отмечены существующие проблемы и предложены направления их решения.
--------------------------------
<1> Алексеев В.А. Комплексы недвижимости, объединенные общим имуществом // Закон. 2023. N 7. С. 53 - 65.
24 июля 2023 года были приняты два Федеральных закона, вступившие в силу с 1 октября 2023 года и имеющие прямое отношение к проблематике собственности в территориальных комплексах недвижимости. Федеральный закон N 351-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 351-ФЗ) дополнил главу 16 ГК РФ параграфом 2 под названием "Общее имущество собственников недвижимых вещей". Значительная часть Федерального закона N 338-ФЗ "О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о гаражных объединениях) посвящена правовому режиму общего имущества в рамках "территорий гаражного назначения".
Ранее опубликованная статья позволяет автору пропустить ретроспективный анализ российского законодательства и сразу обратиться к новым Законам, чтобы определить, каким образом они изменяют правовую ситуацию и в какой мере восполняют выявленные пробелы. В предыдущей статье отмечалось, что существуют территориальные комплексы недвижимости, в которых имеется имущество общего пользования, но его правовой режим законом не определен. На это имущество не может быть установлена долевая собственность особого рода, аналогичная общей долевой собственности в зданиях и сооружениях, разделенных на помещения и машино-места (п. 2 ст. 287.4, ст. 287.5 ГК РФ). При этом Конституционный Суд РФ <2> предписал законодателю "в кратчайшие сроки внести в действующее законодательство изменения, с тем чтобы закрепить надлежащую модель правового регулирования организационных и имущественных отношений, связанных с функционированием комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой" <3>.
--------------------------------
<2> Постановление КС РФ от 28.12.2021 N 55-П.
<3> Нужно сказать, что эта проблема носит более общий характер и не распространяется только на территориальные комплексы жилого назначения. Это вполне могут быть комплексы, состоящие из зданий нежилого назначения (офисного, торгового, выставочного и т.д.).
До принятия двух июльских Законов долевая собственность особого рода на общее имущество в территориальных комплексах недвижимости допускалась лишь в двух случаях:
1) у собственников земельных участков и зданий в поселениях садоводов <4>;
2) у собственников зданий и земельных участков, находящихся на территории малоэтажных жилых комплексов (далее - МЖК) <5>.
--------------------------------
<4> См.: ст. 25 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон N 217-ФЗ).
<5> См.: ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон N 214-ФЗ) в редакции Федерального закона от 30.12.2021 N 476-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Для любых иных образований, включающих имущество общего пользования, долевая собственность <6> не предусматривалась, независимо от того, когда и как это имущество образовалось и что думают по этому поводу собственники недвижимости, которую обслуживает это имущество.
--------------------------------
<6> Далее во всех случаях, кроме специально оговоренных, автор под долевой собственностью будет иметь в виду общую долевую собственность на общее имущество.
В какой мере решают эту проблему новые нормы ГК РФ о долевой собственности? Законодательство, судебная практика и доктрина давно определили, что в российском праве существует два режима, именуемых долевой собственностью <7>, объекты и правовой регламент которых существенно различаются. Первый вид общей долевой собственности - это собственность нескольких лиц на оборотоспособные вещи, возникающая на основании закона или договора (ст. 244 - 255 ГК РФ <8>). Второй вид - собственность на общее имущество, включающее объекты, не имеющие самостоятельной оборотоспособности в силу их предназначенности для обслуживания недвижимых вещей, находящихся в индивидуальной собственности. В отличие от первого вида долевой собственности, второй вид ранее в рамках норм об общей собственности не выделялся, но был подробно регламентирован в статьях, посвященных режиму общего имущества (п. 2 ст. 287.4, ст. 287.5, ст. 290 ГК РФ, ст. 36 - 43 ЖК РФ, ст. 25 Закона N 217-ФЗ, ст. 4 Закона N 214-ФЗ, а с 1 октября 2023 года - ст. 6 - 17 Закона о гаражных объединениях).
--------------------------------
<7> Гражданское право: учеб. в 4 т. Т. II / отв. ред. Е.А. Суханов. М., 2023. С. 114 - 117.
<8> Теперь эти нормы объединены в § 1 главы 16 ГК РФ.
Закон N 351-ФЗ это положение изменил, добавив к главе 16 ГК РФ новый § 2 (ст. 259.1 - 259.4), посвященный долевой собственности второго вида. Этот вид получил свое название - право общей долевой собственности собственников недвижимых вещей на общее имущество (см. название ст. 259.1 ГК РФ). Теперь в § 2 главы 16 ГК РФ сформулированы все отличия долевой собственности на общее имущество от долевой собственности, регламентированной в § 1 этой главы, и определен субсидиарный характер применения норм § 1 к общему имуществу собственников недвижимых вещей (п. 6 ст. 259.1 ГК РФ).
Отличия правового режима долевой собственности на общее имущество состоят в следующем:
1) объектом права долевой собственности выступает только общее имущество собственников недвижимых вещей (п. 1 ст. 259.1 ГК РФ);
2) доля в праве общей собственности, принадлежащая собственнику одной недвижимой вещи, пропорциональна площади этой вещи, если иное не установлено законом (п. 1 ст. 259.2 ГК РФ);
3) распоряжение долей отдельно от соответствующей недвижимой вещи исключается (п. 2 ст. 259.2 ГК РФ);
4) реальный раздел долевой собственности и выдел доли из общего имущества (ст. 252 ГК РФ) невозможен (п. 2 ст. 259.2 ГК РФ);
5) не действуют правила преимущественной покупки, установленные ст. 250 ГК РФ (п. 1 ст. 250, п. 2 ст. 259.2 ГК РФ);
6) решение вопросов владения и пользования объектом долевой собственности осуществляется не по соглашению всех участников (п. 1 ст. 247 ГК РФ), а в особом порядке - общим собранием собственников недвижимости большинством голосов (п. 2, 4, 5 ст. 259.3 ГК РФ);
7) количество голосов, принадлежащих собственнику недвижимой вещи, пропорционально размеру принадлежащей ему доли в праве собственности на общее имущество (п. 3 ст. 259.3 ГК РФ).
Эти изменения добавили стройности Гражданскому кодексу РФ. Перечисленные правила о долевой собственности на общее имущество теперь распространяются как на здания и сооружения, так и на территориальные комплексы недвижимости <9>.
--------------------------------
<9> В связи с этим исключены из ст. 287.5 ГК РФ пункты 4 - 7, в которых содержались вышеперечисленные правила для зданий и сооружений. Вместе с тем удивительно, что Закон о гаражных объединениях, принятый одновременно с Законом N 351-ФЗ, содержит полное дублирование норм § 2 главы 16 ГК РФ о правовом режиме долевой собственности на общее имущество. Недоумение также вызывает выделение в Законе о гаражных объединениях так называемых гаражных комплексов. К ним данный Закон относит здания и сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств (ст. 4), а в главе 3 подробно регламентирует возникновение и правовой режим долевой собственности на общее имущество в таком здании (сооружении). Вопросы правового режима общего имущества в любом здании или сооружении независимо от его назначения (жилое, нежилое, для размещения транспортных средств и т.д.) регулируются в ст. 287.5 ГК РФ. Отдельное рассмотрение этих вопросов для зданий, предназначенных для размещения транспортных средств, еще могло иметь какой-то смысл, если бы обнаруживалась какая-либо специфика в этом регулировании. Однако нормы главы 3 Закона о гаражных объединениях практически дублируют нормы § 2 главы 16 и ст. 287.5 ГК РФ.
В то же время очевидно, что сами по себе положения § 2 главы 16 ГК РФ новизной не отличаются. Они были ранее сформулированы в указанных выше нормах ГК РФ и других законов и остаются там.
2. О критериях общего имущества
В новых нормах ГК РФ сделана попытка сформировать единый подход к критериям отнесения имущества к общему как в зданиях и сооружениях, так и в территориальных комплексах недвижимости. В п. 1 ст. 259.1 ГК РФ к общему отнесено "имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей (здесь и далее в цитатах курсив наш. - В.А.) таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели". Одновременно внесены изменения в п. 1 ст. 287.5 ГК РФ. Вместо признака "предназначенности для обслуживания более одного помещения, машино-места" теперь говорится о "предназначении имущества для удовлетворения общих потребностей собственников помещений, машино-мест" <10>.
--------------------------------
<10> Правда, в п. 2 ст. 287.5 ГК РФ, который не был изменен, сохранилось указание на признак обслуживания более одного помещения (машино-места). Видимо, это должно означать, что предназначенность для удовлетворения общих потребностей собственников недвижимости и обслуживание более одной недвижимой вещи - равнозначные понятия.
Кроме того, сохранив в качестве критерия предназначенности имущества для удовлетворения общих потребностей его расположение и назначение, определенные при строительстве, законодатель сделал уточнения относительно возможности определения общности имущества решениями собственников помещений и машино-мест, указав, что это должны быть решения о приобретении, создании или об образовании общего имущества.
Систематическое толкование п. 1 ст. 259.1 и новой редакции п. 1 ст. 287.5 ГК РФ позволяют сделать вывод о том, что действующий закон предусматривает два варианта обретения имуществом статуса общего: (а) на основании проектной документации (расположение и назначение, определенные при строительстве) и (б) по решению собственников недвижимости в отношении имущества, приобретенного (возникшего) после завершения строительства ("в дальнейшем").
Из этих положений следуют несколько выводов:
1) если проектной документацией установлены такое расположение и назначение имущества, которые свидетельствуют о его предназначенности для удовлетворения общих потребностей, то одним только решением собственников изменить статус этого имущества как общего невозможно (например, земельный участок для проезда к домам в территориальном комплексе недвижимости или помещение электрощитовой в здании или сооружении);
2) изменение по решению собственников статуса общего имущества, определенного проектной документацией, в принципе возможно, но при соблюдении следующих условий: а) соответствующее изменение проектной документации; б) проведение необходимых работ по перепланировке, переоборудованию или реконструкции (изменение схемы проездов, перенос электрооборудования); в) отсутствие норм, запрещающих исключение данного имущества из общего (например: исключение из общего имущества проезда или лестницы может нарушать правила общественной безопасности, так как данные объекты - единственный возможный путь эвакуации из здания или единственный путь подъезда пожарной техники);
3) решением собственников может быть присвоен статус общего имущества лишь в отношении объектов, которые появились после окончания формирования территориального комплекса или окончания строительства здания или сооружения; при этом данное имущество должно отвечать главному критерию - быть фактически предназначенным для удовлетворения общих потребностей.
Нужно отметить, что изложенный подход прямо подтверждается Законом о гаражных объединениях, в котором указано, что "состав общего имущества в гаражном комплексе при строительстве гаражного комплекса предусматривается проектной документацией гаражного комплекса" (ч. 5 ст. 14).
Казалось бы, этих норм и их правильного толкования вполне достаточно, чтобы внести долгожданную определенность в понимание критериев общего имущества. Из специальных законов <11> вполне можно было бы изъять нормы, пытающиеся конкретизировать признаки общего имущества применительно к различным видам комплексов. Но, судя по всему, законодатель этим путем пока не пошел. В п. 3 ст. 259.1 ГК РФ появилась таинственная фраза: "Состав общего имущества может быть определен в соответствии с законом". Означает ли она, что в данном случае закон - это предыдущие пункты этой же статьи? Хотелось бы понимать ее именно так, но тогда это очень странный прием с точки зрения законодательной техники. Скорее, как и в других случаях, ГК РФ адресует нас к уже упоминавшимся специальным законам.
--------------------------------
<11> Под специальными законами мы далее будем понимать Закон N 217-ФЗ (садоводческие территориальные комплексы), Закон N 214-ФЗ (малоэтажные жилые комплексы), Закон N 338-ФЗ (территориальные комплексы гаражей).
Между тем все попытки конкретизировать с помощью перечня примеров круг объектов, подлежащих отнесению к общему имуществу, скорее запутывают практику, чем дают ей правильные ориентиры <12>.
--------------------------------
<12> См.: Алексеев В.А. Право недвижимости Российской Федерации. Понятие и виды недвижимых вещей. М., 2023. С. 419 - 429, 508, 514 - 516.
Обращение к Закону о гаражных объединениях, к сожалению, подтверждает понимание автором концепции законодателя, который в специальных нормативных актах стремится конкретизировать понятие общего имущества в территориальных комплексах. Так, земельные участки общего назначения в территориальном комплексе гаражей могут быть предназначены для удовлетворения общих потребностей в проходе и проезде, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении, водоснабжении, водоотведении, охране, сборе твердых коммунальных отходов, размещении иных объектов общего имущества (п. 1 ч. 1 ст. 7); п. 2 ч. 1 ст. 7 относит к предназначенным для общего пользования объекты, составляющие общую инфраструктуру территории гаражного назначения, в том числе котельные, пешеходные переходы, ворота, ограждения, технические площадки и площадки для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов. Похожий перечень имеется и в отношении МЖК в ч. 4.3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ, но в нем дополнительно (по сравнению с Законом о гаражных объединениях) присутствуют водонапорные башни, тепловые пункты, проезды, велосипедные дорожки, тротуары, элементы благоустройства, детские и спортивные площадки, места отдыха, парковочные площадки. Перечень Закона о гаражных объединениях также имеет дополнительные позиции, не включенные в Закон N 214-ФЗ: ворота, ограждения, технические площадки.
Указывают ли эти различия на специфику общего имущества каждого вида территориальных комплексов? Вряд ли. Нет сомнений, что все "дополнительные" объекты в принципе могут присутствовать как в МЖК, так и в территориальном гаражном комплексе и будут включены в общее имущество. В предыдущей статье автор уже обращал внимание на то, что эти списки не только не носят исчерпывающего характера, но и сформулированы с грубыми правовыми ошибками, в результате которых к элементам общего имущества во всех случаях отнесены вместо земельных участков различные площадки, дорожки и тротуары, также ворота и ограждения, которые представляют собой составные части земельных участков, в связи с чем вообще не являются ни вещами, ни видами имущества.
Как видим, положительные достижения новых законов, к сожалению, вполне "компенсируются" неудачами, связанными с недостаточным правовым и техническим обеспечением их разработки. В этой части они весьма далеки от идеала и с позиции правовой эстетики приводят исследователя в некоторое уныние.
3. Основания возникновения долевой собственности
Но нам необходимо вернуться к вопросу: удалось ли законодателю определить правовой режим имущества общего пользования в любом комплексе недвижимых вещей, где имеется такое имущество?
В п. 1 ст. 259.1 ГК РФ законодатель: а) установил единые правила режима долевой собственности на общее имущество; б) определил признаки образований, в которых такой режим может быть установлен; в) сформулировал критерии отнесения имущества к общему. Но для ответа на поставленный вопрос мы должны обратиться не к отношениям сособственников уже возникшей долевой собственности и не к критериям выявления общего имущества, а к поискам в законе оснований и механизма возникновения на это имущество особой долевой собственности в территориальных комплексах недвижимости.
В п. 1 ст. 259.1 ГК РФ законодатель объединил ситуацию в здании и сооружении, которая уже имеет однозначное и безальтернативное решение в п. 2 ст. 287.4, ст. 287.5 ГК РФ (общее имущество здания и сооружения всегда является общей долевой собственностью) и положение в территориальных комплексах, где собственникам недвижимых вещей для возникновения долевой собственности необходим ряд существенных условий, без которых имущество общего пользования <13>, оставаясь таковым, тем не менее не сможет перейти в долевую собственность.
--------------------------------
<13> От этого термина в новых законах отказались, что вряд ли является обоснованным. Использование во всех случаях термина "общее имущество", характерного для обозначения имущества, находящегося в особой долевой собственности, создает дополнительные основания для заблуждения, состоящего в том, что обнаружение в территориальном комплексе недвижимости имущества, предназначенного для удовлетворения общих потребностей, прямо ведет к констатации его пребывания в долевой собственности. Между тем предназначение для удовлетворения общих потребностей позволяет лишь говорить об имуществе общего пользования, которое станет общим имуществом, если на него долевая собственность будет установлена.
Продолжая читать п. 1 ст. 259 ГК РФ, обращаем внимание на то, что общее имущество в рамках территории принадлежит собственникам недвижимых вещей на праве долевой собственности. Значит ли это, что долевая собственность в территориальных комплексах возникает в силу закона, независимо от воли собственников, так же, как на общее имущество здания (сооружения)? Полагаю, что для такого вывода из текста п. 1 ст. 259.1 ГК РФ оснований нет.
Во-первых, ч. 2 ст. 3 Закона N 351-ФЗ устанавливает, что новые положения ГК РФ в редакции этого Закона применяются к правоотношениям, возникшим после дня его вступления в силу. Следовательно, на недвижимые вещи и имущество общего пользования в составе территориального комплекса, права на которые возникли до вступления в силу Закона N 351-ФЗ, возникновение долевой собственности в силу закона произойти не может.
На этом основании из-под действия правил § 2 главы 16 ГК РФ о возникновении долевой собственности на общее имущество выпадают все совокупности зданий и земельных участков, права на которые возникли до 1 октября 2023 года <14>.
--------------------------------
<14> Тем не менее в части возникновения долевой собственности в территориальных комплексах специальным законам может быть в отдельных случаях придана обратная сила (ч. 3, 4, 5 ст. 34 Закона о гаражных объединениях; ч. 16 ст. 54 Закона N 217-ФЗ).
Во-вторых, ст. 259.1 ГК РФ ставит по крайней мере два необходимых для возникновения долевой собственности в территориальных комплексах условия, которые существенно отличают такие комплексы от зданий и сооружений. Эти условия: 1) определение в соответствии с законом общей территории (ее границ); 2) установление между недвижимыми вещами физической или технологической связи. Мы разберем каждое из них, но сейчас отметим, что если территория не определена или обосновать физическую либо технологическую связь между объектами недвижимости не удалось, то имущество общего пользования, даже если оно имеется, не сможет перейти в долевую собственность.
В п. 1 ст. 259.1 ГК РФ говорится об определенной в соответствии с законом общей территории, а в п. 2 условием возникновения долевой собственности на земельные участки общего назначения объявляется определение границ общей территории в порядке, установленном законом. Нельзя также не заметить, что ГК РФ не устанавливает основания и порядок определения границ территории, что лишает возможности эту территорию установить, за исключением случаев, когда порядок определения территории регламентирован специальным законом, как это сделано на данный момент в Законах N 217-ФЗ (ст. 3, п. 8 ст. 4.1) и N 214-ФЗ (ст. 3); в Законе о гаражных объединениях (ст. 3). Именно то, что в Законе N 338-ФЗ, который принят одновременно с внесением изменений в главу 16 ГК РФ, специально описан порядок определения "территории гаражного назначения", приводит к выводу, что законодатель ориентирован на установление специальными законами правил формирования территории комплексов недвижимости различного целевого использования (гаражного, торгового, офисного и т.д.). Это фактически означает, что долевая собственность на имущество общего пользования не может возникнуть, пока порядок фиксации территории соответствующего вида территориального комплекса не будет установлен специальным законом <15>.
--------------------------------
<15> Эффективность такого подхода весьма сомнительна. Оптимальным был бы общий подход, указывающий на документы, которые могут служить основанием для установления границ территории (например, проект межевания территории), и на лиц, имеющих право обращения за такими документами.
Второе условие состоит в том, что недвижимые вещи, расположенные на определенной территории, должны быть связаны физически или технологически.
Физическая связь недвижимых вещей - понятие непростое. Всеми признается физическая связь построенного объекта и земельного участка, на котором он находится. Более того, именно эта физическая связь, если она является прочной, становится критерием отнесения объекта к недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Однако в территориальных комплексах физически связанными должны быть недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения), входящие в комплекс и принадлежащие разным лицам. Но как определить физическую связь, например, между земельными участками? Можем ли мы говорить, что земельные участки, имеющие общие границы, являются "физически связанными"? А если в рамках одной территории участки друг с другом не граничат, значит ли это, что физическая связь между ними отсутствует и нужно искать технологическую связь? Думаю, что понятие физической связи по отношению к земельным участкам вряд ли применимо вообще. Что же касается физической связи зданий, то можно предположить, что в рамках недавно принятых законов, которые превратили в "здания" сблокированные гаражи <16> и дома блокированной застройки <17>, именно эти объекты будут признаваться физически связанными друг с другом <18>. Другой вариант физической связи реальных зданий может выражаться в расположении этих объектов с опорой друг на друга (стена к стене), что в современных территориальных комплексах недвижимости маловероятно. Говорить же о физической связи индивидуальных жилых домов, расположенных на значительном расстоянии друг от друга, вряд ли имеются основания.
--------------------------------
<16> Федеральный закон от 05.04.2021 N 79-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Этот подход подтвержден и в ч. 2 ст. 2 Закона о гаражных объединениях.
<17> См.: Федеральный закон от 30.12.2021 N 476-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и п. 40 ст. 1 ГрК РФ.
<18> Критику положений этих законов см.: Алексеев В.А. Виды недвижимых вещей: может ли здание быть помещением, а помещение - зданием? // Вестник экономического правосудия РФ. 2023. N 11.
Еще большие трудности вызывает понятие технологической связи недвижимых вещей, которое законом также не сформулировано. Определение "технологический" происходит от существительного "технология", под которой понимается "совокупность производственных методов и процессов в определенной отрасли производства, а также научное описание способов производства" <19>. То есть технологическая связь возможна там, где осуществляются производственные процессы. Следовательно, технологическую связь невозможно установить между индивидуальными жилыми домами и земельными участками, на которых они расположены. Между тем именно эти объекты нуждаются в выявлении имущества общего пользования и установлении на него долевой собственности. Не усматривается физической и технологической связи между отдельно стоящими гаражами <20>.
--------------------------------
<19> Толковый словарь русского языка С.И. Ожегова.
<20> Что, однако, не мешает ст. 5 Закона о гаражных объединениях наделить собственников таких гаражей долевой собственностью на общее имущество.
Как видно, законодатель допустил ошибку, "переписав" физическую и технологическую связь между недвижимыми вещами из статьи о едином недвижимом комплексе (ст. 133.1 ГК РФ), который в корне отличается от комплексов недвижимых вещей, о которых мы сейчас ведем речь.
Как указывалось в предыдущей публикации, входящие в территориальные комплексы недвижимые вещи - земельные участки, здания, сооружения - не считаются единой недвижимой вещью (как единый недвижимый комплекс), их единство как комплекса определяется именно наличием имущества общего пользования, которое может превратиться в общее имущество в долевой собственности, если для этого будет существовать правовой механизм.
Таким образом, связь, которая объединяет соответствующий территориальный комплекс недвижимых вещей, является не физической и не технологической, она определяется наличием имущества общего пользования. Следовательно, прежде всего нужно определить, имеется ли у собственников определенной группы объектов недвижимости имущество общего пользования, и лишь затем решать вопрос о территории соответствующего комплекса и образовании долевой собственности на это имущество, которое в таком случае из имущества общего пользования превратится в общее имущество, а объекты недвижимости войдут в состав комплекса, объединенного этим имуществом.
В исследовании вопроса о признании закона (ст. 259.1 ГК РФ) основанием для возникновения долевой собственности к интересным выводам приводит изучение Закона о гаражных объединениях, в котором мы найдем следующие положения:
- при приобретении в собственность гаража в границах территории гаражного назначения к приобретателю в силу закона переходит доля в праве общей собственности на общее имущество, расположенное в границах такой территории (ч. 5 ст. 6);
- со дня вступления этого Закона в силу на земельный участок общего назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности и расположенный в границах территории гаражного назначения, возникает право общей долевой собственности собственников гаражей (ч. 5 ст. 34);
- если имущество, соответствующее критериям общего имущества, на день вступления в силу данного Закона принадлежит на праве собственности гаражному кооперативу, такое имущество со дня вступления в силу данного Закона признается общей долевой собственностью собственников гаражей (ч. 4 ст. 34).
Во всех этих случаях возникновение долевой собственности на общее имущество происходит на основании Закона о гаражных объединениях, поскольку не требует от участников отношений каких-либо действий либо согласия на возникновение долевой собственности. Эти нормы наделены обратной силой, поскольку распространяются на отношения, возникшие до введения Закона о гаражных объединениях в действие.
Иное решение тех же вопросов можно обнаружить в Законе N 217-ФЗ применительно к садоводческим комплексам:
- земельный участок общего назначения, находящийся в публичной собственности, подлежит предоставлению в долевую собственность, но не автоматически, а на основании заявления уполномоченного собранием лица (ч. 4 ст. 24);
- право на имущество общего пользования может перейти из собственности товарищества в долевую собственность лишь по решению общего собрания (ч. 3 ст. 25);
- только право совместной собственности граждан на земельные участки общего назначения признается правом долевой собственности лиц, являющихся собственниками земельных участков в силу закона (ч. 16 ст. 54).
Этот Закон лишь в последнем случае является непосредственным основанием преобразования совместной собственности в долевую. В остальных двух основание возникновения долевой собственности - не закон, а действия уполномоченных лиц.
При изучении этих норм, которые не подверглись изменению в связи с принятием § 2 главы 16 ГК РФ, возникает предположение, что новый параграф не содержит непосредственных оснований для возникновения права долевой собственности на общее имущество в территориальных комплексах недвижимости. Но так ли это?
Рассмотрим несколько модифицированных ситуаций, в которых присутствуют следующие постоянные компоненты: а) 15 граждан; б) они имеют в собственности земельные участки для индивидуального жилищного строительства; в) на этих участках возведены индивидуальные жилые дома <21>; г) имеются земельные участки, предназначенные для удовлетворения общих потребностей всех 15 граждан, занятые проездами, гостевой парковкой, спортивной площадкой и водонапорной башней. Негативными постоянными обстоятельствами являются: а) отношения граждан не подпадают под регулирование какого-либо специального закона о территориальных комплексах недвижимости (садоводческие поселения, МЖК, гаражи); б) отсутствует определенная в соответствии с законом общая территория (п. 1 ст. 259.1 ГК РФ).
--------------------------------
<21> Правовая оценка этой ситуации не изменится, если земельные участки и дома были предназначены не для жилищного строительства, а для строительства, например, торговых, офисных зданий или объектов иного назначения, находящихся в индивидуальной собственности.
Ситуация 1. Граждане, заключив договор простого товарищества, приобрели земельный участок в общую долевую собственность (§ 1 главы 16 ГК РФ), заказали проект межевания и проект планировки территории и утвердили их надлежащим образом. В результате были образованы участки для строительства и выделены участки общего назначения, на одном из которых возведена водонапорная башня. На земельные участки и расположенные на них дома зарегистрировано право индивидуальной собственности физических лиц, а остальные участки в соответствии с проектом планировки территории и решением общего собрания собственников 15 участков отнесены к их общему имуществу.
В данном случае трудно найти основания, чтобы не признать у собственников земельных участков и домов право долевой собственности на общее имущество, поскольку условия п. 1 ст. 259 ГК РФ соблюдены: а) имеются собственники недвижимых вещей - земельных участков и зданий; б) территория определена <22>; в) общее имущество установлено проектом планировки и решением общего собрания.
--------------------------------
<22> Нужно иметь в виду, что сейчас рассмотреть совершенные действия как надлежащее установление территории нет оснований, поскольку рассматриваемое образование не регулируется каким-либо специальным законом.
Вопрос, однако, состоит в том, можно ли признать в этом случае общее имущество находящимся в долевой собственности в силу закона либо для возникновения долевой собственности необходимы какие-то юридические действия. Ведь граждане приобрели в собственность большой участок, куда входили их будущие индивидуальные участки и общее имущество. Для изменения ситуации, отраженной в ЕГРН, необходимо обращение граждан в Росреестр за регистрацией реального раздела большого участка с выделением индивидуальных участков и участков общего назначения (общего имущества), а также за регистрацией права общей долевой собственности на водонапорную башню как на вновь построенный объект.
Таким образом, даже в этом бесконфликтном случае основанием возникновения права долевой собственности на общее имущество будет не закон, а сделка реального раздела земельного участка, создание сооружения и государственная регистрация соответствующих прав.
Ситуация 2. Граждане с 1999 года имеют в собственности земельные участки и построенные на них индивидуальные жилые дома. Земельные участки общего назначения и водонапорная башня зарегистрированы как собственность юридического лица, у которого ранее были приобретены все участки для строительства домов. По решению общего собрания собственников участков и домов (при участии собственника проездов и иного имущества общего пользования, который голосовал против) заказан, выполнен и утвержден проект межевания и проект планировки территории, где соответствующие объекты определены как имущество общего пользования. Ссылаясь на нормы § 2 главы 16 ГК РФ, собственники участков и домов обратились в Росреестр с заявлением о регистрации их права долевой собственности на общее имущество. Росреестр в регистрации отказал, ссылаясь на то, что указанное имущество зарегистрировано как собственность юридического лица.
В этом случае отказ Росреестра правомерен, а его обжалование в суде не будет иметь успеха, поскольку нормы § 2 главы 16 нельзя признать основанием прекращения чьей-либо собственности в силу закона <23>.
--------------------------------
<23> В действующем законодательстве, как уже отмечалось, такие нормы можно обнаружить только в специальных законах.
Ситуация 3. Получив отказ от Росреестра в ситуации 2, собственники земельных участков обратились к собственнику имущества общего пользования с предложением заключить сделку об отчуждении участков общего назначения и водонапорной башни с переходом их в общую долевую собственность, соответствующую § 2 главы 16 ГК РФ. Собственник имущества общего пользования ответил отказом. Собственники земельных участков обратились в суд с требованием об обязании заключить предлагаемую сделку. В удовлетворении этого требования было отказано, так как оно не основано на законе.
Ситуация 4. При обстоятельствах ситуации 2 собственники домов и участков заключили сделку с собственником имущества общего пользования, согласно которой произошло отчуждение имущества общего пользования (земельных участков и водонапорной башни) в долевую собственность собственников всех домов и участков.
На основании заявлений участников сделки Росреестр зарегистрировал прекращение права собственности отчуждателя и право общей долевой собственности на общее имущество у приобретателей.
Ситуация 5. Земельные участки были в установленном порядке проданы (предоставлены безвозмездно) гражданам муниципальным образованием для индивидуального жилищного строительства. При этом участки общего назначения и водонапорная башня зарегистрированы как публичная собственность. Утвердив проект межевания и проект планировки территории, собственники индивидуальных земельных участков обратились в Росреестр с заявлением о прекращении публичной собственности на участки общего назначения и водонапорную башню и регистрации на эти объекты права общей долевой собственности собственников индивидуальных участков.
Ситуация 6. В обстоятельствах, изложенных в ситуации 5, с заявлением в Росреестр обратились не собственники земельных участков, а администрация муниципального образования, которая, ссылаясь на § 2 главы 16, считала, что участки общего назначения и водонапорная башня должны перейти в общую собственность собственников индивидуальных земельных участков.
В последних двух ситуациях (5 и 6) Росреестр выдал отказ, ссылаясь на то, что закон о переходе права публичной собственности на имущество, предназначенное для удовлетворения общих потребностей, отсутствует и переход такого права к собственникам индивидуальных участков может происходить только на основании сделки.
Конечно, обстоятельства можно модифицировать и дальше. Однако приведенных казусов достаточно, чтобы ответить на поставленный вопрос: нормы § 2 главы 16, в частности ст. 259.1, ГК РФ не могут рассматриваться как законное основание возникновения долевой собственности на имущество общего пользования в территориальных комплексах недвижимости в каком бы то ни было случае. Такие основания могут содержаться в специальных законах об отдельных видах территориальных комплексов. Если данные основания в специальных законах отсутствуют, то лишь при общем волеизъявлении собственников объектов недвижимости (ситуации 1 и 4) образование долевой собственности может произойти в результате сделки и государственной регистрации перехода или изменения права. Следовательно, важное значение ст. 259.1 ГК РФ состоит не в том, что она содержит основание возникновения долевой собственности в территориальных комплексах недвижимости, а в том, что она впервые установила возможность возникновения долевой собственности на общее имущество в любом территориальном комплексе, а не только в случаях, предусмотренных специальными законами.
Такова концепция нынешнего законодательства: нормы ГК РФ служат основанием возникновения общей долевой собственности лишь для собственников помещений и машино-мест в зданиях и сооружениях; для остальных комплексов недвижимости, состоящих из зданий, сооружений, земельных участков, требуется либо указание специального закона, который в этом случае выступает в качестве основания возникновения долевой собственности, либо совместное волеизъявление всех собственников недвижимости - сделка.
При этом ст. 259.1 ГК РФ открывает возможность совершения таких сделок, определяет условия, при которых они могут быть совершены, и признаки объекта таких сделок - общего имущества собственников недвижимых вещей.
Попытка урегулировать в § 2 главы 16 ГК РФ все вопросы возникновения права долевой собственности в территориальных комплексах недвижимости вряд ли соответствовала бы структуре ГК РФ. В то же время включение в ГК РФ общих норм о территориальном комплексе недвижимых вещей было бы вполне разумно. Ведь структура отношений и механизм взаимодействия собственников зданий, сооружений и земельных участков в рамках этих комплексов не может не основываться на единых принципах. Достаточно странными представляются различные подходы к переходу в долевую собственность публичных земельных участков, а также имущества общего пользования в садоводствах и гаражных объединениях, о которых уже говорилось. Трудно объяснить, почему в зданиях и территориальных объединениях гаражей право долевой собственности на общее имущество возникает в силу закона, в садоводствах - с момента государственной регистрации (ч. 2 ст. 25 Закона N 217-ФЗ), а в МЖК - на основании соглашения о возникновении доли в праве общей долевой собственности, заключаемого с застройщиком (ч. 3 ст. 23.6 Закона N 214-ФЗ).
4. Вопросы управления общим имуществом
Весьма непросто найти рациональные основания различий в подходах к регулированию вопросов управления общим имуществом в разных по назначению комплексах недвижимости. Достаточно в этом плане сравнить несколько специальных законов. В Законе N 217-ФЗ субъектом управления общим имуществом, вопреки ст. 181.1 ГК РФ о гражданско-правовом сообществе, названо некоммерческое товарищество, которое является видом товарищества собственников недвижимости. Регламентации деятельности этого товарищества посвящено 20 весьма объемных статей Закона, а о функционировании гражданско-правового сообщества нет ни слова. В то же время Жилищный кодекс РФ содержит главу 6, в которой 7 статей посвящено функционированию гражданско-правового сообщества, т.е. регламентации порядка проведения общего собрания собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме. Изучение этого нормативного материала оставляет твердое убеждение в том, что редкий участник отношений будет способен эти нормы освоить и применить без помощи квалифицированного юриста. Но этим дело не ограничивается, поскольку существует еще раздел VI ЖК РФ, в котором представлена столь же объемная регламентация деятельности товарищества собственников жилья. А вот в нормах Закона N 214-ФЗ в части, касающейся МЖК, вообще не говорится ни о каких собраниях и некоммерческих организациях, поскольку нормы об общем имуществе вписаны в регламентацию строительства объекта. Как управлять образовавшимся в МЖК общим имуществом, вообще неизвестно. И наконец, новый Закон о гаражных объединениях содержит главу 4 "Управление общим имуществом в границах территории гаражного назначения и в гаражном комплексе", в которой имеется 5 статей об общем собрании собственников и 4 - о порядке функционирования товарищества собственников недвижимости. Таким образом, на сегодняшний день отношения по управлению общим имуществом урегулированы:
1) для двух территориальных комплексов недвижимости - (а) садоводческих комплексов и (б) территориальных комплексов гаражей;
2) для двух видов зданий, разделенных на помещения: (а) многоквартирных жилых домов и (б) гаражных комплексов.
В то же время Закон предусматривает возникновение долевой собственности на общее имущество в МЖК и зданиях, не относящихся к многоквартирным домам и гаражным комплексам, но для этих комплексов и зданий порядок управления общим имуществом не установлен. Выход в этом случае один - применение аналогии закона. Но возникает вопрос: к МЖК нужно применять по аналогии порядок управления в садоводческом комплексе, в территориальном гаражном объединении или в многоквартирном доме, учитывая, что каждый из порядков сильно отличается от других? Точно так же, если мы имеем офисный центр, в котором помещения находятся в собственности, должны ли мы использовать Жилищный кодекс или Закон о гаражных объединениях?
5. Выводы и предложения
Все эти наблюдения приводят к выводу, что действующее правовое регулирование, даже с учетом новых законов о долевой собственности на общее имущество, не решает задач полной регламентации отношений в территориальных комплексах недвижимости.
К особенностям этого законодательства можно отнести:
1) отсутствие в ГК РФ норм, служащих непосредственными основаниями возникновения общей долевой собственности на общее имущество в территориальных комплексах;
2) ошибочное указание в п. 1 ст. 259.1 ГК РФ в качестве необходимого признака территориального комплекса недвижимости физической или технологической связи между составляющими его недвижимыми вещами. В качестве исходного признака, определяющего возможность образования такого комплекса, должно быть наличие в этом комплексе имущества общего пользования и волеизъявление собственников недвижимых вещей на перевод этого имущества в долевую собственность, предусмотренную § 2 главы 16 ГК РФ;
3) отсутствие единых правил определения границ территории любого комплекса недвижимых вещей, объединенного общим имуществом;
4) существенные различия в специальных законах о видах территориальных комплексов недвижимости в подходах к перечням случаев возникновения в силу закона права долевой собственности на общее имущество;
5) отсутствие механизма преобразования в долевую собственность права собственности третьих лиц на имущество общего пользования в территориальных образованиях и преобразования долевой собственности в собственность третьих лиц <24>;
6) различный подход в специальных законах к решению вопроса о моменте возникновения долевой собственности на общее имущество;
7) отсутствие общих норм о порядке функционирования гражданско-правового сообщества собственников общего имущества (ст. 181.1 ГК РФ) для всех территориальных комплексов. Существенное различие таких норм в специальных законах и полное их отсутствие для территориальных комплексов, в отношении которых специальные законы не приняты.
--------------------------------
<24> См., напр.: ч. 8 ст. 25 Закона N 217-ФЗ.
Что же делать для преодоления перечисленных пробелов и недостатков правового регулирования?
Из предыдущего анализа следует вполне конкретный вывод о том, чего делать не нужно - не следует принимать специальные законы об отдельных видах территориальных комплексов недвижимости. Сейчас мы уже имеем три специальных Закона: о садоводческих комплексах, об МЖК и о гаражных объединениях. Их анализ показывает, что они не построены на основе единой концепции, по-разному подходят ко многим вопросам, сохраняют значительные недостатки, связанные с субъективными обстоятельствами, существовавшими в период их подготовки и принятия, и с особыми взглядами и целями их разработчиков.
Оптимальным способом решения описанных проблем представляется установление единого правового регулирования в отношении любых территориальных комплексов недвижимых вещей и поглощение этим регулированием всех специальных законов. Автор видит два возможных пути решения этой проблемы. Первый - дополнение главы 16 ГК РФ параграфом 3, который может называться "Право собственности в комплексах недвижимости, объединенных общим имуществом" <25>. Второй путь - принятие единого специального закона "О комплексах недвижимости, объединенных общим имуществом" <26>. В новых нормах, где бы они ни располагались, должны быть следующие положения:
1) общая долевая собственность собственников недвижимых вещей может возникать, если у этих собственников имеется имущество общего пользования;
2) исчерпывающий перечень случаев, когда общая долевая собственность на общее имущество собственников недвижимых вещей возникает в силу закона;
3) исчерпывающий перечень случаев, когда собственники недвижимых вещей имеют право требовать передачи в их долевую собственность имущества общего пользования, находящегося в собственности третьих лиц;
4) порядок и условия перехода имущества общего пользования в долевую собственность на основании сделок в случаях, когда такая сделка может быть заключена на основании решения суда;
5) порядок определения территории, в рамках которой может образовываться долевая собственность на общее имущество собственников недвижимости;
6) условия и порядок передачи имущества, находящегося в долевой собственности собственников недвижимости, в собственность третьих лиц, эксплуатирующих общее имущество;
7) единая регламентация функционирования гражданско-правового сообщества сособственников общего имущества (порядок проведения собраний и пр.).
--------------------------------
<25> В качестве альтернативного варианта - соответствующие нормы могут составить главу 17.2 ГК РФ.
<26> В качестве альтернативного варианта - принятие двух специальных законов "О собственности в зданиях и сооружениях" и "О территориальных комплексах недвижимости".
Предлагаемый подход позволит:
а) существенно сократить объем нормативного материала (соответствующие нормы должны быть удалены из специальных законов, а целесообразность сохранения данных законов после исключения из них этих норм подлежит рассмотрению);
б) унифицировать решение одинаковых вопросов во всех комплексах недвижимости;
в) отразить специфику отдельных видов комплексов недвижимости, если установление особенностей регулирования будет признано целесообразным.
