Реализация права залога в процедурах банкротства застройщика: вопросы теории и практики
В связи с особой защитой граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирного дома, введены специальные правила удовлетворения требования граждан-залогодержателей в процедуре банкротства застройщика. В законодательстве не выстроены система и очередность удовлетворения требования всех залогодержателей застройщика. Пробелы в законодательстве восполняются судебной практикой. При этом не всегда учитываются интересы всех залогодержателей. Основным источником решения сложившегося дисбаланса выступают постановления Конституционного Суда Российской Федерации, что свидетельствует о необходимости создания иного правового механизма.
Цель исследования - анализ обеспечительной функции залога в процедуре банкротства застройщика и выработка предложений по совершенствованию системы очередности, которая позволит обеспечить приоритет всех залогодержателей. Ввиду значимости залоговых отношений как способа обеспечения обязательств требуется сохранение баланса интересов залогодержателей независимо от цели инвестирования в строительство многоквартирного дома и вида залога.
Для достижения поставленной цели использованы методы дедукции, синтеза, интерпретации, праксеологический метод, метод телеологического толкования.
Сделан вывод, что в процедуре банкротства застройщика в связи обеспечением гарантии права на жилище гражданам обеспечительная функция залога не выполняется в полной мере в отношении иных залогодержателей, а именно участников строительства, инвестировавших денежные средства для строительства нежилых помещений, юридических лиц. Выявлены противоречия между целями правовой политики в сфере обеспечения обязательств между Гражданским кодексом России, федеральными законами, регулирующими залог (ипотеку), и Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)". Требуется внесение изменений в законодательство в части регулирования очередности удовлетворения требований залогодержателей в процедуре банкротства застройщика с учетом прав и законных интересов всех субъектов и видов залога. Предложено производить соразмерное удовлетворение требований кредиторов и создавать специальные правовые механизмы для гарантий гражданам-инвесторам.
Ключевые слова: застройщик, процедура банкротства, залогодержатель, дольщик, участник строительства, залог (ипотека), реестр требований кредиторов.
In connection with the special protection of citizens who have invested money in the construction of an apartment building, special rules have been introduced to meet the requirements of citizens-mortgagees in the bankruptcy procedure of the developer. The legislation does not have a system and order of satisfaction of the requirements of all mortgagees of the developer. Gaps in legislation are being filled by judicial practice. At the same time, the interests of all mortgagees are not always taken into account. The main source of solving the current imbalance is the rulings of the Constitutional Court of the Russian Federation, which indicates the need to create a different legal mechanism.
The purpose of the study is to analyze the collateral function of collateral in the bankruptcy procedure of a developer and develop proposals to improve the priority system, which will ensure the priority of all mortgagees. Due to the importance of collateral relations as a way of securing obligations, it is necessary to maintain a balance of interests of mortgagees, regardless of the purpose of investing in the construction of an apartment building and the type of collateral.
To achieve this goal, the methods of deduction, synthesis, interpretation, the praxeological method, the method of teleological interpretation are used.
It is concluded that in the bankruptcy procedure of the developer, in connection with ensuring the guarantee of the right to housing for citizens, the security function of the pledge is not fully performed in relation to other pledgees, namely construction participants who invested money for the construction of non-residential premises, legal entities. Contradictions between the goals of legal policy in the field of securing obligations between the Civil Code of Russia, federal laws regulating collateral (mortgage), and the Federal Law "On Insolvency (Bankruptcy)" have been revealed. Amendments to the legislation are required in terms of regulating the priority of satisfying the claims of mortgagees in the bankruptcy procedure of the developer, taking into account the rights and legitimate interests of all subjects and types of collateral. It is proposed to provide proportionate satisfaction of creditors' claims and create special legal mechanisms for guarantees to citizen investors.
Key words: developer, bankruptcy procedure, mortgagee, equity holder, construction participant, pledge (mortgage), register of creditors' claims.
Введение. Доля строительных организаций среди юридических лиц, признанных банкротами, составляет около 1/5, в 2022 г. введено 2 106 процедур банкротства, а в 2023 г. - 1 822 <1>. Обеспечение исполнения обязательств залогом (ипотекой) предоставляет возможность кредитору получить удовлетворение своих требований от должника в преимущественном порядке. Особую роль обеспечительная функция залога имеет в процедурах банкротства в условиях недостаточности имущества у должника, поскольку ст. 138 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) предусмотрено удовлетворение требований залогодержателей по общему правилу в размере 70% стоимости предмета залога. Доля удовлетворенных требований, обеспеченных залогом, по данным Федресурса, составила 24% в 2022 и 2023 гг. Однако в процедуре банкротства застройщика залоговые отношения урегулированы иным образом. Телеологическое толкование норм § 7 гл. IX Закона о банкротстве неизбежно приводит к выводу, что законодатель введением этой особой фигуры должника поставил цель всемерной защиты имущественных прав граждан, которые выступили инвесторами строительства многоквартирного дома для удовлетворения своей жилищной потребности. Вследствие этого ввиду выявившегося финансового кризиса должника, не способного исполнить свои обязательства перед кредиторами, в особом порядке по сравнению с иными должниками выстроена очередность удовлетворения требований залогодержателей. Наряду с гражданами среди залогодержателей можно выделить кредитные организации, предоставившие кредит застройщику, а также выступающие в качестве инвестора строительства нежилых помещений в многоквартирном доме; юридических лиц - инвесторов; граждан, которые вложили средства для строительства жилых помещений в инвестиционных целях, удовлетворение требований которых происходит нередко без учета их статуса.
--------------------------------
<1> См.: Банкротства в России: 2023 г. Статистический релиз Федресурса.
К тому же система очередности для залогодержателей не урегулирована полностью, весьма противоречива, как справедливо отмечает О. Плешанова <2>, вызывает неоднозначные толкования в судебной практике. В связи с этим возникла необходимость издания Постановления Конституционным Судом РФ <3> в целях частичного восстановления залогового приоритета. Постановления КС РФ о порядке удовлетворения требований уполномоченных органов в качестве текущих кредиторов по взысканию налога на имущество <4> и налога на прибыль <5> при его продаже в процедуре конкурсного производства в отношении предмета залога породили ряд проблем, которые непосредственным образом сказываются на обеспечительной функции залога, поскольку расчеты с залогодержателями в связи с высказанной правовой позицией должны осуществляться после уплаты налогов в качестве текущих платежей, что значительно осложняет расчеты с кредиторами и сказывается на размере платежей.
--------------------------------
<2> См.: Плешанова О. Банкротство застройщика: новые правила для банка-кредитора // Банковское кредитование. 2018. N 1. С. 43.
<3> См.: Постановление КС РФ от 21 июля 2022 г. N 34-П по делу о проверке конституционности ч. 14 и 17 ст. 16 Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", подп. 3 и 3.1 п. 1 ст. 201.1, п. 5 ст. 201.10, абзаца второго п. 2 ст. 201.15, подп. 1 п. 8 ст. 201.15-1, п. 11 ст. 201.15-2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Постановление КС РФ N 34-П).
<4> См.: Постановление КС РФ от 9 апреля 2024 г. N 16-П по делу о проверке конституционности п. 6 ст. 138 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
<5> См.: Постановление КС РФ от 31 мая 2023 г. N 28-П по делу о проверке конституционности ст. 248 и 249, п. 1 ст. 251 и ст. 271 НК РФ, а также п. 1 и 3 ст. 5 и п. 2 ст. 134 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
Необходим анализ законодательства и правоприменительной практики о реализации права залога в процедуре банкротства застройщика.
Проблема права залога в процедурах банкротства застройщика не служила предметом самостоятельного исследования, хотя отдельные аспекты права залога нашли отражение в работах О. Плешановой, С.А. Карелиной, И.В. Фролова, А.Ш. Кузулгуртовой, Д. Савченко и А. Кравченко <6>.
--------------------------------
<6> См.: Плешанова О. Указ. соч.; Карелина С.А., Фролов И.В. Банкротство застройщика: теория и практика правоприменения: монография. М., 2018; Кузулгуртова А.Ш. Возвращение потерянных гарантий удовлетворения требований за счет залога в деле о банкротстве застройщика // Вестник арбитражной практики. 2022. N 5. С. 89 - 94; Савченко Д., Кравченко А. Обзор ВС РФ по залогу в банкротстве: в поисках баланса // Юридическая работа в кредитной организации. 2023. N 1. С. 35 - 41.
Реализация права залога. Залогодержатели в процедуре банкротства застройщика в соответствии с Законом о банкротстве имеют особые права по сравнению с кредиторами, требования которых не обеспечены. Статус залогодержателя подтверждается при установлении требований кредиторов во внесудебной процедуре конкурсным управляющим независимо от того, заявлено ли такое требование кредитором, или при возникновении спора в ходе обособленной судебной процедуры арбитражным судом. В процедуре банкротства застройщика конкурсный управляющий ведет реестр требований о передаче жилых помещений участникам строительства <7>, который является частью реестра требований кредиторов должника <8>.
--------------------------------
<7> См.: ст. 201.7 Закона о банкротстве, Федеральный стандарт профессиональной деятельности арбитражных управляющих "Правила ведения реестра требований о передаче жилых помещений", утв. Приказом Минэкономразвития от 20 февраля 2012 г. N 72.
<8> См.: Карелина С.А., Фролов И.В. Указ. соч. С. 150.
Залоговые отношения возникают согласно п. 1 ст. 334.1 ГК РФ на основании договора залога, заключаемого застройщиком, как правило, с коммерческими банками, предоставившими кредит, а также по основаниям, предусмотренным законом. Законным залогом обеспечены требования дольщиков в соответствии со ст. 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве).
Замена предмета залога по общему правилу в акцессорном обязательстве может быть произведена по взаимному согласию сторон (ст. 345 ГК РФ). Особенностью договорных отношений при строительстве многоквартирного дома является изменение предмета залога в связи со строительством объекта недвижимости. Согласно ч. 1 ст. 13 Закона о долевом строительстве с момента заключения договора, сопряженного с его государственной регистрацией, у участников долевого строительства возникает право залога на: а) объекты долевого строительства; б) земельный участок, который находится у застройщика на праве собственности, или на право аренды (субаренды) земельного участка; в) на строящийся (создаваемый) объект недвижимости. Верховный Суд РФ высказывает правовую позицию о том, что на этом этапе у дольщика возникает не полноценное право залога, а лишь притязание на залог <9>, поскольку объект незавершенного строительства не принадлежит застройщику на праве собственности. Неясно, в каком смысле использовано понятие "притязание", поскольку оно, по мнению Б. Виндшейда, является не особым видом права, а одной из функций права, проявляется в наличии требования управомоченного лица от обязанного лица <10>. Тем более что законодатель допускает передачу в залог будущего имущества согласно п. 2 ст. 336 ГК РФ, а в п. 20 Постановления Пленума ВС РФ от 27 июня 2023 г. N 23 "О применении судами правил о залоге вещей" уточняется, что не требуется заключения дополнительного соглашения для его последующей идентификации при условии надлежащего определения предмета залога и приобретения залогодателем прав на него.
--------------------------------
<9> Пункт 28 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 за 2018 г., утв. Президиумом ВС РФ 14 ноября 2018 г.
<10> См.: Виндшейд Б. Учебник пандектного права. Т. 1: Общая часть / под общ. ред. С.В. Пахмана. СПб., 1874. С. 91.
На следующем этапе, когда появляется объект незавершенного строительства, а строительство застройщиком прекращено, в частности, по причине его неплатежеспособности, производится регистрация права собственности на этот объект (ч. 2 ст. 13 Закона о долевом строительстве), что означает, по мнению Верховного Суда РФ, его окончательную идентификацию как объекта права собственности, что вполне согласуется со ст. 128 ГК РФ, в которой объект незавершенного строительства выделен в качестве самостоятельного объекта права.
После произведенной приемки, ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, завершенного строительством, и до передачи жилого или нежилого помещения дольщику именно оно признается предметом залога для каждого дольщика, в то время как отдельные жилые или нежилые помещения, не являющиеся объектами долевого строительства, исключаются из предмета залога в силу ч. 3 ст. 13 Закона о долевом строительстве. Таким образом, предмет залога у каждого участника долевого строительства на этом этапе - это то имущество, которое указано в договоре в качестве объекта долевого строительства. Как отмечает Верховный Суд РФ, жилое помещение при нормальном хозяйственном обороте не выступает предметом залога, поскольку оно вводится в оборот после первичной государственной регистрации права собственности на дольщика, а при регистрации права собственности на застройщика предмет залога - жилое помещение <11>. После передачи жилого помещения дольщику право залога прекращается. Конституционный Суд РФ уточняет, что обеспечительное залоговое обязательство действует как в отношении требований о передаче объекта долевого строительства, так и в отношении денежных притязаний в случаях, установленных законом или договором <12>.
--------------------------------
<11> См.: п. 28 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 за 2018 г., утв. Президиумом ВС РФ 14 ноября 2018 г., Определение ВС РФ от 6 мая 2019 г. N 302-ЭС18-24434 по делу N А58-476/2016.
<12> См.: Определение КС РФ от 14 января 2014 г. N 2-О о проверке конституционности ч. 3 ст. 13 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и п. 1 ст. 131 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", решение КС РФ от 22 апреля 2014 г. "Об утверждении практики Конституционного Суда Российской Федерации".
Определенную сложность представляют случаи, когда стороны договора по каким-либо причинам не произвели его государственную регистрацию.
Отметим, что договор участия в долевом строительстве признается заключенным с момента его государственной регистрации согласно ч. 3 ст. 4 Закона о долевом строительстве. В доктрине выделяют в качестве отдельного вида по моменту заключения региструмальные договоры. Региструмальным признается договор, "момент заключения которого определяется моментом его государственной регистрации" <13>. А у дольщика возникает право законного залога согласно ч. 1 ст. 13 Закона о долевом строительстве, которое сохраняется и при введении процедуры банкротства. Отсутствие государственной регистрации договора означает, что такой договор может быть признан незаключенным.
--------------------------------
<13> Козлова Е.Б. Развитие системы договоров, опосредующих создание объектов недвижимости в Российской Федерации: автореф. дис. ... д-ра юрид. наук. М., 2014. С. 13.
Однако в судебной практике при банкротстве застройщика встречаются случаи предъявления требований дольщиками с незарегистрированными договорами.
Статус какого кредитора может быть установлен судом при предъявлении требования таким кредитором? Подобная проблема возникла достаточно давно и касается любых незарегистрированных договоров. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 12 марта 2013 г. N 15510/12 дольщик по незарегистрированному договору также вправе предъявить требование к несостоятельному застройщику, если он признан добросовестным, т.е. исполнил свое обязательство по оплате. Понятно, что во взаимоотношениях дольщика и застройщика можно признать наличие правоотношений по договору, однако отсутствие публичного признания договора означает для дольщика утрату статуса залогодержателя как негативное правовое последствие незарегистрированного договора.
В судебной практике нередко встречаются ситуации притязаний на жилое помещение нескольких участников строительства. В этом случае требования дольщиков должны включаться в реестр участников строительства при представлении доказательств заключения договора об участии в долевом строительстве и внесении платы за жилое или нежилое помещение.
При установлении требований дольщика в процедуре конкурсного производства ООО "Кратонстрой" возник спор между дольщиком и застройщиком о включении требования о передаче жилого помещения в реестр требований участников строительства, поскольку решением суда подтверждены заключение договора и его оплата посредством уступки права требования дольщиком в пользу застройщика из договора займа, заключенного с единоличным исполнительным органом должника, в размере цены двух квартир, которые должны быть переданы дольщику. Однако Росреестр приостановил государственную регистрацию договора, так как заключен договор с другим дольщиком. Основанием отказа послужил также установленный судом факт возмещения убытков дольщику в размере стоимости двух квартир в рамках удовлетворения гражданского иска в уголовном судопроизводстве. Верховный Суд РФ признал отказ о включении требования необоснованным и указал, что материально-правовой интерес дольщика из договора не удовлетворен, а при установлении требования не подлежит разрешению вопрос о фактическом исполнении обязательства <14>.
--------------------------------
<14> См.: Определение ВС РФ от 16 ноября 2020 г. N 301-ЭС20-11581 по делу N А79-14184/2017, п. 20 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 за 2021 г.
При включении двух и более требований в реестр возникает проблема реализации обеспечительного залогового обязательства, поскольку один и тот же объект залога является гарантией для нескольких дольщиков. Именно поэтому Верховный Суд РФ высказывает правовую позицию о том, что в отношении первого дольщика залоговые отношения прекращаются, а действуют для второго дольщика, если только он не злоупотребляет своим правом с целью защиты залогового обеспечения первого дольщика <15>.
--------------------------------
<15> См.: п. 28 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 за 2018 г., утв. Президиумом ВС РФ 14 ноября 2018 г.
Наряду с гражданами участниками строительства по Закону о банкротстве признаются также публично-правовые образования. Кроме того, заключить договор участия в долевом строительстве в соответствии с Законом о долевом строительстве вправе также и иные субъекты, в частности юридические лица. Среди таких участников строительства особое положение занимают банки, имеющие статус залогодержателя в кредитных обязательствах на основе договора, а также в обязательствах из долевого строительства, когда возникают отношения законного залога. Однако в обоих случаях они не имеют залогового приоритета, а иногда в судебной практике им отказывают в установлении статуса залогодержателя.
В деле о банкротстве застройщика ООО "Инвестиционно-строительная компания "Сирстрой" арбитражный суд не удовлетворил требование банка о статусе залогодержателя. Судебной коллегией по экономическим спорам ВС РФ в определении от 6 мая 2019 г. N 302-ЭС18-24434 по делу N А58-476/2016 высказана правовая позиция о сохранении права залога у банка, который притязал на нежилое помещение, а его преобразованные денежные требования подлежат удовлетворению в четвертую очередь с учетом залогового приоритета, установленного п. 1 ст. 201.14 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
Способы удовлетворения требований кредиторов. Целью процедуры банкротства застройщика является защита прав кредиторов, прежде всего граждан, посредством передачи им жилого помещения по окончании строительства, а при невозможности исполнения обязательства в натуре их требования могут быть удовлетворены в денежной форме. Особенностью дела о банкротстве застройщика является возможность удовлетворения требований дольщиков в натуре, если в ходе конкурсного производства имеется возможность достроить объект незавершенного строительства за счет финансирования Фондом развития территорий или путем передачи объекта незавершенного строительства образованному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу.
Первый вариант расчетов. Если расчеты с кредиторами производятся в денежной форме, то конкурсная масса должника формируется в обычном порядке продажей всего имущества должника, в том числе предмета залога, который обычно и составляет все имущество должника. Требования о передаче жилых помещений и (или) машино-мест и нежилых помещений преобразовываются в денежные требования, а договорные отношения с дольщиками прекращаются согласно п. 3 ст. 201.13 Закона о банкротстве. Требования других залогодержателей изначально вносятся в реестр как денежные требования. В статье 201.14 этого Закона установлены очередность и пропорции распределения стоимости предмета залога между залогодержателями и иными кредиторами, которые являются специальными по сравнению с иными должниками.
Большая часть денежных средств от продажи предмета залога - 60% предназначена для погашения требований залогодержателей, обязательства перед которыми обеспечены залогом на объект строительства и земельный участок (право аренды или субаренды земельного участка), среди которых основную долю составляют субъекты по договору участия в долевом строительстве. Отметим, что субъектный состав участников строительства и тип помещений по договору в законе не определен, хотя название статьи предполагает, что именно граждане - участники строительства входят в этот круг. В судебной практике признают, что в норме подп. 1 п. 1 ст. 201.14 Закона о банкротстве закреплен принцип соразмерности удовлетворения требований всех залогодержателей застройщика <16>.
--------------------------------
<16> См., например, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 29 января 2024 г. N 306-ЭС21-9774(4) по делу N А65-4184/2020.
Удовлетворение требований граждан, которые являются участниками строительства, независимо от наличия статуса залогодержателя, а также требований Фонда развития территорий в случае выплаты им денежного возмещения гражданам в соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29 июля 2017 г. "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" производится за счет 25% стоимости предмета залога. В подпункте 3 п. 1 ст. 201.14 Закона о банкротстве уточняется, что граждане - участники строительства могут и не иметь статуса залогодержателя. Очевидно, что среди таких граждан могут быть и те, кто заключил с застройщиком договоры, перечень которых содержится в п. 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве. В данном случае обеспечительная функция залога не действует в полной мере, поскольку законодатель признал возможным направление доли стоимости предмета залога на обеспечение имущественных прав граждан, которые инвестировали свое имущество для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.
При определенных условиях 10% стоимости предмета залога могут быть предназначены для привилегированных кредиторов.
Часть стоимости предмета залога - 5% может быть израсходована на удовлетворение требований текущих кредиторов, перечень которых указан в Законе.
Необходимо также учитывать правовую позицию, высказанную Конституционным Судом РФ по поводу уплаты имущественных налогов и налогов на прибыль, однако при издании постановлений в них не указывалось об особенностях банкротства застройщика.
Второй вариант расчетов. При возможности дофинансирования объекта незавершенного строительства его участниками или Фондом развития территорий удовлетворение требования производится в натуре посредством передачи дольщикам-гражданам жилого помещения, машино-места, нежилого помещения размером до 7 м2, а требования иных кредиторов подлежат удовлетворению исключительно в денежной форме. При исполнении обязательств по договорам участия в долевом строительстве в натуре продажа предмета залога не производится. Поскольку предмет залога составляет обычно все имущество несостоятельного застройщика, то для удовлетворения требований иных залогодержателей имущества недостаточно.
Удовлетворение требований в процедуре банкротства застройщика, как отмечается в доктрине, производится "в особой системе очередности удовлетворения требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика, которая легально закрепляет правовые приоритеты и тем самым устанавливает баланс интересов разных групп кредиторов" <17>.
--------------------------------
<17> Правовое регулирование банкротства: учебник / отв. ред. Е.Е. Енькова. М., 2021. С. 539.
Особую сложность представляет реализация обеспечительной функции залога в отношении юридических лиц, вступивших с застройщиком в отношения по долевому строительству, однако установленный законодательством статус кредитора, чьи требования обеспечены залогом, не предоставляет им залогового приоритета в процедуре банкротства, поскольку они не признаны участниками строительства (ст. 201.1). Новеллы 2019 г. предусматривают прекращение у них права залога. У субъектов, не признанных в процедурах банкротства участниками строительства, погашается право ипотеки путем внесения соответствующей регистрационной записи в ОГРН <18>. В Постановлении КС РФ N 34-П указаны и иные кредиторы, право залога которых ущемлено действующим правовым регулированием в связи с обеспечением прав и интересов граждан - участников строительства, а именно: кредиторы, которые заключили с застройщиком договор ипотеки, приобретатели нежилых помещений по договору участия в долевом строительстве, юридические лица - дольщики с требованиями о передаче им жилых и нежилых помещений. Можно констатировать несоблюдение залогового приоритета для части залогодержателей при таком подходе.
--------------------------------
<18> См.: Федеральный закон от 27 июня 2019 г. N 151-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 151-ФЗ).
Именно приоритет удовлетворения требований выступает особенностью статуса залогодержателя, что отмечается в доктрине <19>.
--------------------------------
<19> См.: Правовое регулирование банкротства. С. 89.
Совершенно очевидно, что патерналистская правовая модель банкротства застройщиков <20> привела к такому искажению сущности залоговых отношений, в том числе таких его качеств, как приоритет, следование.
--------------------------------
<20> См.: Право и реальный сектор экономики России: монография / под общ. ред. И.В. Ершовой, В.А. Лаптева. М., 2024. С. 290 - 291.
В деле о банкротстве застройщика ООО "КилстройИнвест" (N А07-21667/2017, Арбитражный суд Республики Башкортостан) предметы ипотеки переданы Фонду Республики Башкортостан как приобретателю прав застройщика и исполнителю обязательств по его договорам. При этом отклонено требование Сбербанка, предоставившего кредит на строительство двух многоквартирных домов, обеспеченных ипотекой, к Фонду в связи с тем, что ч. 14 и 17 ст. 16 Закона N 151-ФЗ передача предмета залога Фонду производится без компенсационных выплат залогодержателям и при отсутствии их согласия на передачу.
Ввиду явного нарушения прав таких залогодержателей в процедуре банкротства застройщика Конституционный Суд РФ признал не соответствующими Конституции РФ положения ч. 14 и 17 Закона N 151-ФЗ во взаимосвязи с п. 11 ст. 201.15-2 Закона о банкротстве и предложил обеспечить залоговый приоритет лиц, ранее обладавших статусом залогодержателя, правом на удовлетворение требований в денежной форме за счет стоимости части имущества должника, переданного Фонду развития территорий, за исключением тех объектов, которые передаются во исполнение обязательств перед дольщиками-гражданами.
Верховный Суд РФ указывает, что при расчете квоты реконструируется расчет доли залогодержателя, используемый при продаже предмета залога, по специальной формуле с учетом вычета из стоимости расходов на содержание предмета залога (п. 4 ст. 201.14), а затем определяется доля залогодержателя, которая по временному порядку, предложенному Конституционным Судом РФ, не должна быть более 50% его требования <21>.
--------------------------------
<21> См.: Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 2 ноября 2023 г. N 309-ЭС22-24570(6,7) по делу N А60-31963/2020.
Однако такое решение не в полной мере гарантирует защиту имущественных прав всех залогодержателей должника.
Выводы. Законодатель предусмотрел статус залогодержателя для значительного количества кредиторов, что можно оценить как явно неразумное решение. В процедуре банкротства застройщика в связи с необходимостью обеспечения прав граждан на получение жилого помещения существенно ущемляются права залогодержателей, кроме дольщиков-граждан. Необходимо соблюдение баланса интересов разных групп залогодержателей в целях сохранения залога как одного из основных способов обеспечения обязательств в девелоперской сфере.
Полагаем, что интересы граждан, которые инвестировали средства в строительство жилого помещения для удовлетворения жилищной потребности, в полной мере гарантированы средствами Фонда развития территорий, при этом вполне допускаем увеличение размера взноса в Фонд. Представляется, что могут быть использованы и иные обеспечительные способы для защиты прав граждан на получение жилых и нежилых помещений при строительстве многоквартирных домов. Один из этих способов введен в законодательство - счета эскроу.
Ввиду недостаточности имущества можно предложить законодателю ввести обязательное страхование ответственности застройщика, хотя такое решение представляет дополнительное обременение для застройщика. Вполне допускаем использование вида добровольного страхования на случай банкротства застройщика, с помощью которого могут быть обеспечены интересы кредиторов, на которых возложены весьма существенные риски потерь внесенных ими инвестиций. Кроме того, необходимо ужесточить привлечение к субсидиарной ответственности контролирующих должника лиц для возмещения имущественных потерь кредиторов.
