Нотариальная форма договоров с жилой недвижимостью: перспективы введения
Настоящая статья посвящена исследованию пригодности современных правовых механизмов заключения договоров дарения недвижимости, прежде всего жилой. Автор рассматривает современные риски совершения договоров дарения, в том числе с правом пожизненного проживания дарителя. Делается вывод о необходимости усиления правовых механизмов защиты прав сторон таких договоров путем введения нотариальной формы сделок дарения недвижимости, совершаемых гражданами.
Ключевые слова: договор дарения недвижимости, дарение жилой недвижимости, договор дарения с правом пожизненного проживания дарителя, риски совершения договора дарения, введение нотариальной формы как способа защиты прав участников договора дарения недвижимости.
This article is devoted to the study of the suitability of modern legal mechanisms for concluding agreements for the donation of real estate, primarily residential. The author examines the modern risks of entering into gift agreements, including those with the right of lifelong residence of the donor. It is concluded that it is necessary to strengthen legal mechanisms for protecting the rights of parties to such agreements by introducing a notarial form of real estate donation transactions made by citizens.
Key words: real estate gift agreement, donation of residential real estate, gift agreement with the right of lifelong residence of the donor, risks of entering into a gift agreement, introduction of a notarial form as a way to protect the rights of participants in a real estate gift agreement.
Понимание имеющихся потребностей защиты прав участников гражданского оборота потребовало от законодателя формирования надлежащих инициатив по введению нотариальной формы для договоров с жилой недвижимостью, прежде всего для тех из них, которые создают самые значимые риски для собственников. Речь идет прежде всего о договорах дарения недвижимости. Как известно, требование к форме сделки создает ее правовой режим как основания возникновения и изменения гражданских правоотношений, в силу этого правовое регулирование формы сделки выражается в установлении требований к ней и правовых последствий их нарушения. Цель соответствующих правил о форме сделки состоит в том, что они позволяют сделать отношения сторон более определенными, снять основания для споров в будущем по поводу самого факта совершения сделки и ее содержания. Таким образом, форма позволяет как закрепить содержание сделки в интересах оборота и третьих лиц, так и осуществить информирование заинтересованных лиц о совершенных сделках.
Законодательство определяет юридически значимые формы сделки и выделяет юридическое значение формы: 1) как условия действительности (ст. 162, 165 ГК РФ); 2) для оформления ее содержания (п. "и" ст. 5, ст. 421 ГК РФ); 3) для доказывания прав и обязанностей сторон <1>.
--------------------------------
<1> Илюшина М.Н. Комментарий к главе 9 "Сделки" Гражданского кодекса Российской Федерации с изменениями, введенными Федеральными законами от 30.10.2012 N 302-ФЗ, от 11.02.2013 N 8-ФЗ, от 07.05.2013 N 100-ФЗ, от 2 июля 2013 года N 167-ФЗ: Научно-практический комментарий. М., 2013 (комментарий к ст. 163 ГК); Гражданский кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий к главам 6 - 12 / Под ред. Л.В. Санниковой. М.: Статут, 2014.
В современный период регламентацию правового регулирования оборота недвижимости, включая жилую недвижимость, наряду с ГК РФ создают несколько кодифицированных актов в виде кодексов и ряда федеральных законов, прежде всего посвященных порядку государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Нотариальная форма для сделок с недвижимостью предусмотрена как ГК РФ в рамках установления нотариальной формы для отдельных видов сделок, например для всех видов ренты (ст. 584), так и ныне действующим Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" <2> (далее - ФЗ N 218-ФЗ), который заменил прежний Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <3>. Перечень сделок с недвижимостью, в отношении которых установлены требования об обязательном соблюдении нотариальной формы, установлен в ст. 42 и 54 ФЗ N 218-ФЗ.
--------------------------------
<2> СЗ РФ. 2015. N 29 (часть I). Ст. 4344.
<3> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.
В сегодняшней редакции законодательства не имеется требований о государственной регистрации договоров с недвижимостью, совершается только одно регистрационное действие - государственная регистрация перехода прав на недвижимость (исключение составляет договор аренды недвижимости на срок свыше 1 года), поскольку согласно п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в ст. 574, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 г. <4>
--------------------------------
<4> СЗ РФ. 2012. N 53 (часть 1). Ст. 7627.
Соответственно, для заключения договора дарения недвижимости на сегодняшний день не требуется нотариальной формы, не установлено и требование государственной регистрации этой сделки, если он заключен после 1 марта 2013 г., т.е. в большинстве случаев данный договор заключается в простой письменной форме.
При этом надо отметить, что именно сделки дарения недвижимости для любого человека - это значимое распоряжение имуществом, которое может повлиять на имущественный статус дарителя, значительно ухудшив его. Следует принимать во внимание и повышенные риски совершения именно таких сделок. В данном случае имеет место довольно частое последствие совершения таких сделок для пожилых дарителей - риск остаться без единственного жилья, если в таком договоре не указано условие о пожизненном проживании, в форме дарения недвижимости часто осуществляется сокрытие банкротного или предбанкротного состояния продавца, наличие судебных споров, исполнительных производств в отношении даримой недвижимости и т.д. Кроме того, довольно часто договоры дарения недвижимости, особенно жилой, совершают лица, которые заблуждаются относительно природы совершаемой ими сделки. Как показывает многочисленная судебная практика, самое частое заблуждение состоит в том, что даритель при заключении сделки, как правило, уверен, что после заключения договора, хотя он и перестает быть собственником, но в силу того, что он там постоянно проживает и имеет в этом помещении регистрацию по постоянному месту жительства, не обладает другим помещением, его жилищные права сохраняются в любом случае и не могут прекратиться по воле одаряемого <5>. Довольно часто дарители принимают договор дарения за рентные отношения <6>. На самом деле такая квартира как единый объект без каких-либо обременений переходит по договору дарения как отчуждательной сделке к новому собственнику, который, не будучи членом семьи дарителя и не имея перед ним никаких гражданско-правовых обязательств, может свободно распоряжаться данным объектом недвижимости по собственному усмотрению, в том числе и выселить дарителя без предоставления другого жилого помещения по п. 4 ст. 31 ЖК РФ <7>, что поддерживается судебной практикой. В этой части следует отметить, что право на выселение даже самых близких родственников - родителей и детей - по действующему законодательству вполне возможно, поскольку запрет, содержащийся в ст. 31 ЖК РФ, распространяется только на случаи совместного проживания собственника с таким членом семьи в одном помещении. Так, например, дочь, которая получила квартиру по договору дарения от матери, проживает в другом жилом помещении, по смыслу ЖК РФ, т.е. в жилищно-правовом смысле, она не является членом семьи матери и может свою мать выселить из подаренной квартиры, и такая позиция поддерживается судебной практикой. Кроме того, в гражданском обороте России относительно с недавних пор начала активно использоваться довольно интересная договорная конструкция - договор дарения жилого помещения с правом проживания дарителя. Эта новая модификация договора дарения жилого помещения с правом проживания последовательно и нарастающим образом внедряется в повседневный оборот и судебную практику. Возникает необходимость квалификации нового правоотношения и формирование способов защиты, прежде всего дарителя.
--------------------------------
<5> Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 23 марта 2021 г. N 77-КГ21-1-К1.
<6> Апелляционное определение Московского городского суда от 28 июня 2023 г. по делу N 33-22863/2023; Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 12 апреля 2022 г. по делу N 88-5585/2022.
<7> Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 23 марта 2021 г. N 77-КГ21-1-К1.
Новые, нетипичные договорные явления в гражданском обороте - это всегда последствие и отражение каких-то потребностей людей, которые не удовлетворяются в типичных правовых формах. Казалось бы, имеются две договорные формы, которые вполне могут обеспечить достижение всех возможных целей человека, который хочет гарантированно получить дополнительную имущественную поддержку - пожизненную ренту, а в случае необходимости получения содержания в натуре - пожизненное содержание с иждивением. Причем каждая из них (в силу своей договорной природы) диспозитивная по порядку формирования многих условий, соответственно, может содержать различные варианты и модификации условий договора о содержании получателя рентных платежей. Право рентополучателя на проживание в жилых помещениях, отданных под получение ренты, в этих договорах является субъективным правом, закрепленным в ГК РФ и ЖК РФ как вещное право на проживание с правом следования <8>, обеспеченное самостоятельной защитой.
--------------------------------
<8> См. подробнее: Торговое право: Учебное пособие / Под ред. Г.Ф. Ручкиной. М.: КноРус, 2022. С. 139 - 157 (автор раздела - М.Н. Илюшина).
Однако в гражданском обороте появились многочисленные договоры дарения с правом проживания дарителя. Появление и распространение данной формы договорных отношений, которые, опять-таки, оформляются в простой письменной форме, создают новую группу рисков. Прежде всего речь идет о закреплении прав дарителя на продаваемое жилье. В связи с многочисленными спорами по данной группе дел, причем с самыми близкими людьми (одаряемыми по данной группе споров выступают, как правило, дети и внуки), обнаруживаются следующие практические проблемы. Как правило, все договоренности о сохранении права на подаренное жилое помещение остаются на уровне устной договоренности или подразумеваются, даритель в полной мере не понимает, какие правовые последствия наступают для него после перехода прав на квартиру к одаряемому. В ряде случаев такое право проживания описывается нечетко и создает дополнительные трудности при толковании договора. Впоследствии при ухудшении отношений с одаряемым или при совершении им распорядительных или отчуждательных сделок с указанной жилой недвижимостью бывший собственник обращается в суд с иском о признании сделки дарения и последующих сделок недействительными <9>. Кроме того, распространение в гражданском обороте таких соглашений вызывает в ряде случаев трудности при регистрации перехода права собственности, приобретенным по данным сделкам в Росреестре, который расценивает условие о праве пожизненного проживания дарителя в качестве встречного удовлетворения. Суды, рассматривая дела об оспаривании отказов Росреестра осуществить государственную регистрацию перехода права собственности по договорам дарения жилой недвижимости, постоянно напоминают, что условие о сохранении права безвозмездного пользования и проживания дарителя в квартире не свидетельствует о возмездном характере договора и вопреки доводам Управления Росреестра сохранение за дарителем права проживания в квартире не противоречит положениям п. 1 ст. 572 ГК РФ, поскольку предоставление права проживания в квартире тем или иным лицам является одним из правомочий ее собственника <10>. Однако такого рода отказы Росреестра и последующие судебные рассмотрения возникают на постоянной основе.
--------------------------------
<9> Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 7 августа 2023 г. N 88-13712/2023 по делу N 2-1746/2022.
<10> Кассационное определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 11 мая 2023 г. N 88а-10995/2023.
Кроме того, судебная практика показывает, что допускается недопустимое расширительное толкование судами применения к договорам дарения правил об обязательной нотариальной форме дарения, установленной в императивном порядке подп. 1.1 п. 1 ст. 42 ФЗ N 218-ФЗ, когда речь идет о дарении доли недвижимости <11>. Суды посчитали, что поскольку здесь речь идет о безвозмездной сделке между сособственниками, в результате которой восстанавливается право собственности на весь объект у одного из сособственников, то никаких правовых рисков здесь быть не может и никаких проверочных действий, связанных с применением нотариальной формы, тоже не требуется. Например, по одному из дел Верховный Суд РФ посчитал, что поскольку объект недвижимости - квартира с кадастровым номером <...> - находится в общей долевой собственности Собственника 1 (1/3 доли) и Собственника 2 (2/3 доли) и по договору дарения от 7 мая 2021 г. к Собственнику 1 переходит право собственности на 2/3 доли Собственника 2, т.е. одаряемая становится единственным собственником объекта недвижимости, то здесь нотариальная форма этой сделки не требуется <12>. На наш взгляд, именно в связи с этим состоялось Определение Конституционного Суда РФ от 25 апреля 2023 г. N 912-О, которым было указано, что названные нормы, принятые федеральным законодателем в целях обеспечения защиты прав и интересов иных сособственников при совершении сделок с долями в праве общей долевой собственности, в том числе в части реализации принадлежащего им преимущественного права покупки доли, отчуждаемой постороннему лицу, не могут расцениваться в качестве нарушающих в обозначенном в жалобе аспекте конституционные права заявителя <13>.
--------------------------------
<11> Корсик К.А. Расширительное толкование нормы об обязательной нотариальной форме сделок с жилой недвижимостью // Нотариальный вестник. 2023. N 3. С. 2 - 4.
<12> Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2022 г. N 88-КАД22-6-К8.
<13> Определение Конституционного Суда РФ от 25 апреля 2023 г. N 912-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Соболева Николая Ивановича о нарушении его конституционных прав пунктом 7 части 1 статьи 26 и положением статьи 42 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости".
Таким образом, можно утверждать, что в гражданском обороте возникла группа общественных отношений в связи с заключением договоров дарения недвижимости, не имеющих надлежащих правовых механизмов, обеспечивающих защиту прав участников данных отношений. В связи с этим следует считать оправданным и своевременным внесение на законодательное рассмотрение проекта Федерального закона N 498499-8 "О внесении изменения в статью 574 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации", в силу которого планируется принять новую редакцию указанной статьи: "Договор дарения недвижимого имущества подлежит нотариальному удостоверению, за исключением случаев, когда даритель и одаряемый являются супругами или состоят друг с другом в близком родстве: родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры. Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации".
Как справедливо указывается авторами пояснительной записки к законопроекту, довольно часто на стороне дарителя выступают представители социально незащищенных слоев населения из числа лиц преклонного возраста, в том числе одиноких, пожилых граждан, лиц, страдающих от алкогольной и наркотической зависимости, лиц, наконец, страдающих различными видами психических и психологических заболеваний и отклонений, при этом не состоящих на соответствующем учете и юридически являющихся дееспособными <14>. Ясно, что в этом случае простая письменная форма, при которой обе стороны принимают все риски проверочных действий на себя, при наличии усложненной доступности большей части информации об объектах недвижимости и о правах третьих лиц на этот объект, создает неоправданные опасности участия в гражданском обороте объектов недвижимости и требует адекватного правового реагирования. Таким образом, совокупность рисков, которые сопровождают совершение сделок дарения недвижимости, и значимость объектов недвижимости для участников сделки требуют незамедлительного введения квалифицированной формы сделки, при проведении которой будут в обязательном законодательном порядке применяться проверочные механизмы, обеспечивающие снижение указанных рисков. Следует согласиться с П.В. Крашенинниковым, который в экспертном заключении Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства отметил, что таковым правовым механизмом, который может обеспечить для сторон договора дарения недвижимости необходимую гражданско-правовую защиту, является нотариальная форма договоров дарения <15>. Как справедливо отмечается в юридической литературе: "Нотариальное удостоверение сделки имеет важнейшее значение для гражданского оборота, так как оно означает проверку законности сделки. Нотариальная форма предполагает повышенное доверие со стороны участников сделки и третьих лиц к данному юридическому акту, соответствие сделки закону, ее "чистоту" <16>. В соответствии со ст. 163 ГК РФ <17> при нотариальном удостоверении сделки нотариус проверяет как соблюдение общих правил совершения сделки как любого нотариального действия, такого как установление личности, проверка правоспособности и дееспособности сторон сделки, содержание представленных правоустанавливающих документов и т.п., так и соблюдение специальных требований, установленных специальным законодательством для данного вида сделок <18>, например законодательством о приватизации, о банкротстве, об отдельных видах юридических лиц и т.д., а также в предусмотренных законом случаях получить информацию о наличии согласия на совершение сделки (п. 26 Регламента совершения нотариусами нотариальных действий, устанавливающего объем информации, необходимой нотариусу для совершения нотариальных действий, и способ ее фиксирования, утвержденного Приказом Минюста России от 30.08.2017 N 156 <19>). Таким образом нотариальное ведение сделок с недвижимостью уже сейчас обеспечено совершенными и современными правовыми механизмами, адекватными современным рыночным рискам.
--------------------------------
<14> Проект Федерального закона N 498499-8 "О внесении изменения в статью 574 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" (ред., внесенная в ГД ФС РФ, текст по состоянию на 28.11.2023) // Текст документа приведен в соответствии с публикацией на сайте.
<15> Экспертное заключение по проекту Федерального закона N 498499-8 "О внесении изменения в статью 574 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" (принято на заседании Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 11.04.2024 N 241-1/2024).
<16> Серова О.А. О проблеме оценки нотариусами дееспособности гражданина // Нотариус. 2016. N 3. С. 18.
<17> Федеральный закон от 7 мая 2013 г. N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" // СЗ РФ. 2013. N 19. Ст. 2327.
<18> Настольная книга нотариуса. В 4 т. Т. 2. Правила совершения отдельных видов нотариальных действий / Под ред. И.Г. Медведева. 3-е изд., перераб. и доп. М., 2015.
<19> Приказ Минюста России от 30 августа 2017 г. N 156 (ред. от 19.12.2023) "Об утверждении Регламента совершения нотариусами нотариальных действий, устанавливающего объем информации, необходимой нотариусу для совершения нотариальных действий, и способ ее фиксирования" (вместе с Регламентом совершения нотариусами нотариальных действий, устанавливающий объем информации, необходимой нотариусу для совершения нотариальных действий, и способ ее фиксирования, утв. решением Правления ФНП от 28.08.2017 N 10/17, Приказом Минюста России от 30.08.2017 N 156) (зарегистрировано в Минюсте России 06.09.2017 N 48092).
Надо отметить, что в соответствии с обязательными требованиями законодательства при совершении нотариального удостоверения сделки осуществляются следующие действия: проверка соответствия содержания сделки требованиям действующего законодательства, проверка права стороны на заключение сделки, удостоверение сделки нотариусом (или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие). Кроме того, нотариус, совершая в соответствии со ст. 53 - 56 Основ законодательства о нотариате нотариальное удостоверение сделок с имуществом, проверяет принадлежность этого имущества на праве собственности или ином вещном праве, наличие сособственников, наличие обременений, запрещения отчуждения или ареста данного имущества. При совершении сделок с недвижимым имуществом нотариусом также проверяются документы, предусмотренные ФЗ N 218-ФЗ <20>. Кроме того, нотариус в обязательном порядке разъясняет сторонам смысл и значение заключаемой сделки, убеждается, соответствует ли содержание сделки действительным намерениям сторон, в том числе разъясняет состояние жилищных прав дарителя после совершения сделки. Таким образом, нотариальное удостоверение сделок дарения недвижимости, особенно жилой, - назревшее и оправданное правовое решение имеющейся проблемы обеспечения стабильности гражданского оборота и защиты имущественных прав граждан.
--------------------------------
<20> Комментарий к Основам законодательства Российской Федерации о нотариате / Под ред. К.А. Корсика. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Фонд развития правовой культуры, 2023. С. 426 (автор раздела - М.Н. Илюшина).
При этом хотелось бы заметить, что проект изменений в ст. 574 ГК РФ пока предусматривает введение нотариальной формы для дарения недвижимости только для договоров, заключаемых между лицами, не являющимися супругами и (или) близкими родственниками, перечисленными в законопроекте, что нельзя признать оправданным подходом. К сожалению, следует признать, что все названные риски для дарителя, в том числе и риск потери единственного жилья, сохраняются и в договорных отношениях с самыми близкими людьми - детьми и внуками, в чем убеждает в том числе и многочисленная и самая последняя судебная практика <21>. Поэтому считаем, что в целях обеспечения имущественных, в том числе жилищных, прав дарителей, снижения рисков оспаривания сделок с недвижимостью необходимо установить нотариальную форму для всех договоров дарения недвижимости с участием граждан (хотя бы на одной стороне) независимо от степени родства.
--------------------------------
<21> Апелляционное определение Омского областного суда от 25 января 2023 г. по делу N 33-475/2023.
Кроме того, рассмотренные проблемы защиты прав граждан - участников гражданского оборота, заключающих сделки дарения с объектами недвижимости, в полной мере показывают, насколько оборот объектов недвижимости с участием граждан оказался не защищенным от различного рода злоупотреблений. Современный этап развития социальных связей, изменение понимания имущественных интересов как приоритетных вызывают необходимость введения правовых механизмов в процедуру заключения всех отчуждательных сделок с недвижимостью, особенно жилой, совершаемых гражданами, которые будут обеспечивать баланс интересов сторон отчуждательных сделок.
