Электронная подпись в сделках с недвижимостью
Статья направлена на исследование электронной подписи в контексте сделок с недвижимостью. В работе проанализированы основные подходы к пониманию сущности электронной подписи через призму опыта отечественного и зарубежного законодателей. Представлены механизмы использования электронной подписи в сделках с недвижимостью. Обозначена проблематика использования электронной подписи в сделках с недвижимостью с учетом правоприменительной практики.
Ключевые слова: электронная подпись, сделка, пороки сделок, недвижимость, подделка подписи.
The article aims to investigate electronic signatures in the context of real estate transactions. The paper analyzes the main approaches to understanding the essence of electronic signatures through the prism of experience of domestic and foreign legislators. Mechanisms for the use of electronic signatures in real estate transactions are presented. The issues related to the use of electronic signatures in real estate transactions are outlined, taking into account judicial practice.
Key words: electronic signature, transaction, defects of transactions, real estate, signature forgery.
Значение электронной подписи. С развитием электронной торговли возникает потребность автоматизировать процессы и создавать новые правовые механизмы взаимодействия между участниками гражданского оборота в цифровом пространстве. Одним из таких механизмов являются электронные подписи, которые представляют собой аналог обычной подписи, но представленные в цифровом виде.
Интерес к электронной подписи в различных правопорядках имел место быть даже в самую раннюю эпоху развития сети "Интернет", именуемую некоторыми исследователями как "Web 1.0", например, уже в 1999 г. Европейский союз (далее - ЕС) выпустил Директиву "О правовых основах регулирования электронных подписей в сообществе" <1>. В России также прорабатывали этот вопрос, и уже в 2002 г. действовал Федеральный закон от 10 января 2002 г. N 1-ФЗ "Об электронной цифровой подписи" - сейчас на смену ему пришел Федеральный закон N 63-ФЗ "Об электронной подписи" (далее - ФЗ "Об электронной подписи"), который был принят в 2011 г. <2>.
--------------------------------
<1> Directive 1999/93/EC of the European Parliament and of the Council of 13 December 1999 on a Community framework for electronic signatures.
<2> Федеральный закон от 6 апреля 2011 г. N 63-ФЗ "Об электронной подписи".
Электронная подпись используется в различных сферах от взаимодействия с органами государственной власти, например, подписание налоговых деклараций, до подачи электронного заявления на запись ребенка в детский сад. Особый интерес представляет использование электронной подписи в сделках с недвижимостью в свете популяризации электронной регистрации сделок с недвижимостью в России.
Всплеск интереса к электронным подписям в сделках с недвижимостью для граждан был связан с периодом коронавирусной инфекции (COVID-19). В этот период многие государственные органы осуществляли свою деятельность в удаленном режиме, и у граждан возникали сложности в том, чтобы элементарно сходить в территориальный Многофункциональный центр (далее - МФЦ) и подать документы на регистрацию договора купли-продажи недвижимости в Росреестр. Выход из положения нашли российские банки, в частности, получили распространение услуги электронной регистрации сделок с недвижимостью. В дальнейшем этот сервис получил развитие, и банки всячески продвигали его, например, ПАО "Сбербанк" предоставляет некоторые скидки и снижает процентную ставку по кредитным договорам на покупку недвижимости при оформлении сделки через сервис электронной регистрации. Эта услуга удобна для граждан, поскольку нет необходимости посещать МФЦ или самостоятельно подавать документы в Росреестр - расчеты и подача документов осуществляются через банк. В конечном итоге, как видно из публикаций Росреестра, число сделок с электронной регистрацией в процентном соотношении растет даже в постпандемийный период <3>.
--------------------------------
<3> В сентябре зарегистрировано максимальное число сделок в электронном виде // Официальный портал Росреестра. 2022.; Росреестр сообщил о росте в 1,5 раза онлайн-регистраций сделок с жильем // РБК. Недвижимость. 2023.
Таким образом, электронная регистрация в сделках с недвижимостью популяризуется, и, как следствие, в сделках с недвижимостью электронная подпись используется все чаще. Вполне вероятно, что в дальнейшем электронная подпись сможет вытеснить традиционную подпись с учетом развития цифровых технологий. Электронная подпись позволяет избавиться от бумажной волокиты и ускорить проведение сделки, например, в ст. 16 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - ФЗ "О государственной регистрации недвижимости") установлены сокращенные сроки на осуществление государственной регистрации в случае поступления документов в электронной форме <4>. Другой положительный аспект - это межрегиональные сделки с недвижимостью, когда клиент, например, из г. Владивостока покупает квартиру в г. Иркутске путем использования сервиса электронной регистрации в банке, используя квалифицированную электронную подпись. Все эти преимущества обусловливают актуальность электронной подписи в сделках с недвижимостью.
--------------------------------
<4> Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Понятие и сущность электронной подписи. Определение электронной подписи закреплено в ст. 2 ФЗ "Об электронной подписи", под которой подразумевается "информация в электронной форме, которая присоединена к другой информации в электронной форме (подписываемой информации) или иным образом связана с такой информацией и которая используется для определения лица, подписывающего информацию".
При этом если обратиться к уже действующему регулированию электронной подписи в ЕС (также известное как eIDAS), то там установлено довольно схожее определение электронной подписи, под которой понимаются "данные в электронной форме, которые прикреплены к другим данным в электронной форме или логически связаны с ними и которые используются подписывающим для подписи" <5>. При этом, как и в России, выделяются три вида электронных подписей: 1) электронная подпись; 2) усиленная электронная подпись; 3) квалифицированная электронная подпись.
--------------------------------
<5> Regulation (Eu) No 910/2014 Of The European Parliament And Of The Council Of 23 July 2014 "On Electronic Identification And Trust Services For Electronic Transactions In The Internal Market And Repealing Directive 1999/93/EC".
Некоторыми исследователями отмечается, что Италия - одно из первых государств, установившее юридическую силу электронной подписи, помимо стандартных трех типов выделяется отдельный тип усиленной электронной подписи в их национальном законодательстве (The codice dell'amministrazione digitale), именуемый "цифровая подпись" (Digital signature) <6>. Однако при наличии некоторых отличий - в общем и целом законодательство Италии об электронной подписи соответствует eIDAS.
--------------------------------
<6> Aniello Merone. Electronic signatures in Italian law // Digital Evidence and Electronic Signature Law Review. 2014. Vol. 11. P. 93.
В США электронная подпись определяется как "подпись в электронной форме, в том числе любой звук, символ или процесс, прикрепленный к или ассоциированный с контрактом или другим записываемым сообщением и используемый человеком с целью подписи документа" <7>. Таким образом, в США подход к электронным подписям более общий и ориентирован на обеспечение их легальности в различных контекстах, нежели на четкое классифицирование на три типа.
--------------------------------
<7> Electronic Signatures in Global and National Commerce Act.
В Китайской Народной Республике (далее - КНР) разработки электронной подписи имелись в 1999 г., а Закон об электронной подписи был принят в 2004 г. В дальнейшем Правительство КНР пересмотрело этот Закон в 2015 г., чтобы адаптировать его к стремительно развивающемуся технологическому сектору страны. Статья 13 пересмотренного Закона об электронной подписи описывает электронную подпись следующим образом: 1) данные, создающие электронную подпись, принадлежат исключительно электронному подписанту; 2) при вводе подписи создание ее данных контролируется только подписантом(-ами); 3) после ввода подписи любые изменения, внесенные в электронную подпись, могут быть обнаружены, и 4) после ввода подписи любые изменения в содержании и форме сообщения данных могут быть обнаружены <8>. Интересен подход китайского законодателя тем, что Закон об электронной подписи относится не только к правилам, касающимся электронных подписей, но также к сообщениям данных. Сообщение данных определяется как договор в письменной форме, юридическая форма договора, если стороны используют его в качестве документации по договору. Чтобы квалифицироваться как договор или соглашение, сообщения данных должны быть подлинными, должным образом сохранены и оборудованы надежной электронной подписью, а подлинность сообщения данных в значительной степени зависит от надежности электронной подписи.
--------------------------------
<8> Cao C. A note to China's new law on electronic signatures // Digital Evidence and Electronic Signature Law Review. 2016. Vol. 13. P. 154.
Как верно отмечает С.В. Одинцов: "Китай в полной мере демонстрирует стремление к созданию уникального направления постмодернистского направления современного права, использующего не только классические принципы, институты и конструкции частного и публичного права; по сути, речь идет о формировании межотраслевого цифрового права в широком доктринально-правовом значении" <9>. Таким образом, КНР своего рода одна из передовых юрисдикций в сфере информационных технологий.
--------------------------------
<9> Одинцов С.В. Китайская модель регламентации цифровой трансформации // Современное право. 2022. N 9. С. 132.
Подытоживая, в самом общем виде электронная подпись - это набор данных, который присоединен к другой информации с целью идентификации подписанта. В некоторых юрисдикциях нет четкого деления на типы электронной подписи, но в странах романо-германской правовой семьи по типу России или Италии характерно деление на виды электронной подписи. Такое деление обусловлено в первую очередь применением этих подписей, если по смыслу российского законодательства простая подпись может быть представлена в виде паролей или кодов, иными словами, простых идентификационных механизмов, то и будет использоваться такая подпись для более простых гражданско-правовых сделок, например, оформления банковского вклада. Что же касается сделок с недвижимостью, то используется квалифицированная электронная подпись, что установлено нормами ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Некоторые аспекты использования электронной подписи в сделках с недвижимостью.
1. Пожалуй, первая проблема, которая представляется, - это потеря электронной подписи и использование ее в последующем неправомерно злоумышленником, т.е. проблема установления связи между волей стороны сделки и электронной подписью. Таким образом, злоумышленник может похитить токен (обычно представляет собой флеш-накопитель, содержащий сертификат электронной подписи) квалифицированной электронной подписи и осуществить регистрационные действия с объектом недвижимости. На основе этого возникают вопросы о том, можно ли установить волю конкретного лица через электронную подпись. Воля стороны - это важный компонент сделки, поскольку сделка - это волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей <10>. Порок воли в сделке влечет ее недействительность. Однако если сравнивать квалифицированную электронную подпись с простой письменной в этом вопросе, то простую письменную подпись можно подделать, и в этом случае также возникает порок воли. При этом простую письменную подпись невозможно "потерять", хотя и легче подделать, нежели квалифицированную электронную подпись в силу того, что в квалифицированной электронной подписи используются средства криптографической защиты информации.
--------------------------------
<10> Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
Также имеются риски не кражи самой электронной подписи, а оформления квалифицированной электронной подписи на гражданина и совершение действий юридического характера без его ведома. Яркий пример подобной ситуации - дело Бабушкинского районного суда города Москвы, где был заключен договор дарения, подписанный электронной подписью, а настоящий собственник об этом узнал случайно из квитанций по оплате коммунальных услуг <11>. При этом настоящий собственник никаких сделок по отчуждению квартиры не совершал, договор дарения не подписывал, электронную цифровую подпись не получал. Суд в конечном итоге удовлетворил требования истца, указав в мотивировочной части на необходимость наличия волеизъявления стороны на заключение договора, а также ничтожность сделок с целью, противной основам правопорядка или нравственности, также ответчик признал иск.
--------------------------------
<11> Решение Бабушкинского районного суда города Москвы по делу N 2-3237/19.
Однако на такие вызовы законодатель отреагировал, и сейчас сделки с электронными подписями проводят, только если есть согласие от собственника на проведение сделок с электронными подписями (заявление о возможности регистрации на основании документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью), что предусмотрено ст. 36.2 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
При этом проблема скорее вызвана качеством функционирования сервисов, осуществляющих выдачу, и иными причинами, а не технологией квалифицированной электронной подписи.
2. Другим проблемным аспектом можно отметить неготовность людей старшего поколения, которые не совсем свободно обращаются с компьютером, к подобным новшествам - для такой категории людей подобные новшества электронных подписей скорее путаница и сложности. Но самое ключевое - это их уязвимость перед потенциальными мошенниками. Если подписать документ своей рукой, то для человека в преклонном возрасте это понятное действие, а оформление электронной подписи представляется чем-то непонятным, и люди зачастую не осознают юридические последствия таких действий. Так, например, под видом оформления спутникового телевидения можно легко обмануть пенсионера и оформить электронную подпись, а далее, как было указано в примере из судебной практики выше, - завладеть недвижимостью пенсионера.
Примером судебной практики с электронной подписью и людьми преклонного возраста можно отметить дело 94-летней гражданки - у нее хотели заполучить недвижимое имущество <12>. Осенью 2018 г. истцу стало известно, что ее доля в домовладении и земельном участке была продана без ее ведома другим лицом по доверенности, оформленной нотариусом. В территориальном управлении Росреестра был зарегистрирован переход права собственности на ответчика по электронной подписи.
--------------------------------
<12> Решение Буйнакского городского суда Республики Дагестан по делу N 2-530/2020.
Истица утверждает, что никогда не выдавала доверенности на отчуждение своего имущества, не знает продавца и не владеет русским языком для понимания содержания документов. Она считает, что нотариальное действие было неправомерным, так как она не могла его бы даже осмыслить без перевода на аварский язык, который является для нее основным. Нотариус, выдавший доверенность, утверждал, что истица лично обращалась к нему на выдачу доверенности.
По ходатайству представителя истца была назначена судебная почерковедческая экспертиза, в рамках которой установлено, что подпись в доверенности выполнена не истицей, а другим лицом с попыткой подражания подлинным почерку и подписям истицы. Девушка, которая отчуждала недвижимость истицы по доверенности, утверждала, что она не обращалась в Росреестр, не обращалась за составлением электронной подписи и просто подписала документы.
Интересен факт, что электронную подпись также выпустили в удостоверяющем центре на основании заявления, где также была поддельная подпись якобы от истицы.
Насколько можно судить из материалов дела - продать всю недвижимость хотел родственник, который не являлся собственником, и сказать бабушке о продаже после, хотя она готова была продать только комнату, тем самым все это подстроив, договорившись со всеми. В конечном счете суд встал на сторону истицы и удовлетворил ее требования, защитив право собственности.
В любом случае, не углубляясь в мотивы сторон и какие-либо внутрисемейные отношения, из данного дела можно сделать четкий вывод: письменную подпись можно легко подделать, электронную крайне сложно, однако существуют манипуляции, в которых ее можно выпустить на человека, который даже не знает об этом, следовательно, возникают вопросы к государственным контролирующим органам в отношении тех самых удостоверяющих центров. Также стоит в очередной раз подчеркнуть, что граждане преклонного возраста наиболее уязвимы в вопросах использования электронных подписей.
С другой стороны, если взглянуть с точки зрения криминологии и некоторых биологических теорий преступности, то преступность и ее разновидность - мошенничество - это болезнь, а болеть свойственно живым организмам, следовательно, пока живо общество, такие ситуации будут происходить; основная задача же не дать болезни зайти глубоко и убить "живой организм", т.е. общество. Следовательно, необходимо создать качественные условия для прозрачного гражданского оборота с использованием электронных подписей.
3. Помимо прочего представляется проблемным аспект о неопределенности в соотношении электронных подписей и биометрии в контексте того, что эти две категории разобщены. Биометрия так же, как и электронная подпись, используется для идентификации конкретного лица, однако вместо криптографических средств защиты используются уникальные биометрические данные, как, например, отпечатки пальцев, распознавание лица, сканирование сетчатки глаза. У биометрии есть проблема с приватностью и безопасностью данных, поскольку в случае утечки биометрических данных - эти данные невозможно изменить или восстановить в отличие от электронных подписей, например, если говорить о простой электронной подписи, то можно изменить код-пароль. Некоторые исследователи также подчеркивают эту проблему и полагают, что необходимо специальное регулирование цифровой биометрии, поскольку именно она наиболее уязвима <13>. При всем этом не реализуется комплексное применение биометрии и электронной подписи, чтобы использовать преимущества обоих механизмов идентификации личности, как правило, электронная подпись и биометрия применяются отдельно друг от друга.
--------------------------------
<13> Рассолов И.М., Чубукова С.Г., Микурова И.В. Биометрия в контексте персональных данных и генетической информации: правовые проблемы // Lex russica (Русский закон). 2019. N 1 (146). С. 116.
Полагаем, что электронные подписи и биометрическая идентификация могут дополнять друг друга, обеспечивая более надежные и безопасные методы подтверждения личности. Биометрическая идентификация может быть особенно полезной в ситуациях, где требуется высокий уровень идентификации, но она может использоваться в сочетании с электронными подписями для обеспечения дополнительных уровней безопасности.
Как пример, в рамках сделки с недвижимостью через сервис электронной регистрации сотрудник банка проверяет личность путем визуального осмотра и сверки с паспортом гражданина, а также используется электронная подпись, следовательно, вполне разумно использовать комбинированный метод идентификации стороны сделки - совместить биометрию и квалифицированную электронную подпись.
Нередки случаи, когда визуальный осмотр для идентификации личности даже таким специалистом, как нотариус, приводит к судебным спорам по причине того, что неверно установили личность. Как отмечает Верховный Суд РФ в своем Определении, закон возлагает на нотариуса обязанность идентифицировать личность, хотя в то же время закон не предусматривает исчерпывающим образом методы и способы этой идентификации, но нотариус все равно несет профессиональный риск <14>. Биометрия в сочетании с электронной подписью могла бы сделать все процедуры более безопасными как для сотрудников банков, так и нотариусов при оформлении условных сделок с недвижимостью. Такой подход представит сделки с недвижимостью более прозрачными, а необходимость такого подхода оправдана тем, что недвижимость является, по сути, основным для любого гражданина активом, учитывая ее стоимость.
--------------------------------
<14> Определение Верховного Суда РФ по делу N 49-КГ20-25-К6.
