Актуальные особенности договорной формы долевого строительства объектов коммерческой недвижимости
Автор обосновал актуальные аспекты договоров долевого строительства объектов коммерческой недвижимости. Договорная и корпоративная формы реализации отношений долевого коммерческого строительства объединены общими целями, рисками, условиями совместного инвестирования и строительными обязательными требованиями проектирования, безопасности. Основными участниками договорной (некорпоративной) формы долевого коммерческого строительства в рамках инвестиционных проектов могут выступать физические лица со статусом ИП и корпоративные субъекты - инвесторы или подрядчики. Реализация отношений долевого коммерческого строительства возможна с использованием поименованных (договора простого товарищества, инвестиционного договора, договора участия в долевом строительстве и др.), а также непоименованных договоров. Для установления коммерческой природы договора долевого строительства нормы соответствующего законодательства целесообразно дополнить расширенными предпринимательскими полномочиями его сторон.
Ключевые слова: договор долевого строительства, форма реализации долевых строительных отношений, коммерческая недвижимость, договор простого товарищества, инвестиционный договор, непоименованный договор.
The author has substantiated the actual aspects of shared-equity construction contracts for commercial real estate. Contractual and corporate forms of implementation of shared-equity commercial construction relations are united by common goals, risks, conditions of joint investment and construction mandatory design and safety requirements. The main participants in the contractual (non-corporate) form of shared-equity commercial construction within the framework of investment projects can be individuals with the status of sole proprietors and corporate entities - investors or contractors. The implementation of shared-equity commercial construction relations is possible with the use of named (simple partnership agreement, investment agreement, shared-equity construction agreement, etc.), as well as unnamed contracts. In order to establish the commercial nature of the shared-equity construction contract, it is advisable to supplement the norms of the relevant legislation with expanded entrepreneurial powers of its parties.
Key words: shared-equity construction contract, form of realization of shared-equity construction relations, commercial real estate, simple partnership agreement, investment agreement, unnamed agreement.
Недвижимость обладает важным значением для развития экономики любой страны. Коммерческая недвижимость в рамках долевого строительства отличается гражданско-правовыми и предпринимательскими свойствами. Множество факторов возведения, эксплуатации объектов коммерческой недвижимости определяет адекватное число гражданско-правовых форм, механизмов регулирования их строительства исходя из сферы коммерческой деятельности возводимого объекта <1>.
--------------------------------
<1> Лалетина А.С. Правовой режим газопроводов как объектов предпринимательского права: Автореф. дис. ... д-ра юрид. наук. М., 2011. 48 с.
Одним из наиболее важных для современных исследователей представляется актуализация договорной формы долевого коммерческого строительства в виде договоров долевого участия и иных видов договоров. Практическая важность разработки современных гражданско-правовых элементов договора долевого участия аргументируется статистикой. Только за 6 месяцев 2023 г. в России зарегистрировано 372 679 договоров долевого участия, из них 337 664 с открытием эскроу-счета <2>. Это предопределяет актуальность и практическую важность современных исследований договорной формы долевого строительства объектов коммерческой недвижимости с участием физических лиц и корпоративной формы такого строительства с участием юридических лиц.
--------------------------------
<2> Сведения Росреестра за январь - июнь 2023 года по показателям "Количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве".
Реализация договорной формы долевого коммерческого строительства предполагает проблему договорного регулирования отношений по долевому (совместному) строительству в рамках соответствующих инвестиционных проектов с участием некорпоративных субъектов, к которым относятся зарегистрированные индивидуальные предприниматели (ИП) или плательщики налога на профессиональную деятельность как самозанятые лица. С учетом статусных ограничений для самозанятых лиц, установленных Федеральным законом N 422-ФЗ 2018 г. <3>, последние могут участвовать в инвестиционных проектах долевого коммерческого строительства только в рамках арендных сделок с отстроенным объектом, сумма годового дохода от которых не превышает 2,4 млн руб.
--------------------------------
<3> Федеральный закон от 27 ноября 2018 г. N 422-ФЗ (ред. от 28.12.2022) "О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима "Налог на профессиональный доход" // СЗ РФ. 2018. N 49 (часть I). Ст. 7494.
При этом некорпоративный субъект долевого коммерческого строительства может получить статус ИП для участия в соответствующих инвестиционных строительных проектах при условии реализации им цели систематического получения дохода с учетом риска самостоятельной коммерческой деятельности.
Следовательно, основными участниками договорной формы долевого коммерческого строительства в рамках инвестиционных проектов, не ограниченных арендными сделками и суммой контракта, могут выступать некорпоративные субъекты в лице индивидуальных предпринимателей и корпоративные субъекты в лице соответствующих компаний-инвесторов, строительных организаций.
Для диспозитивной (договорной) формы долевого коммерческого строительства могут применяться поименованные предпринимательские договоры, общие требования к которым установлены Гражданским кодексом РФ, и непоименованные договоры, наименования и содержание которых не предусмотрены законом. Характерные признаки таких договоров, позволяющие разграничить их правовое содержание и обосновать применение в долевом коммерческом строительстве, определяются предметом их регулирования и соответствующими существенными условиями договора. В частности, нормы гл. 16, 37, 55 и пр. ГК РФ, ГПК РФ <4> определяют материальные и формальные основы регулирования отношений в рамках предпринимательских договоров, решающих задачи долевого коммерческого строительства.
--------------------------------
<4> Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002 г. N 138-ФЗ (ред. от 24.06.2023) // СЗ РФ. 2002. N 46. Ст. 4532.
Наиболее практичным для гражданско-правового регулирования совместной (долевой) коммерческой деятельности, как отмечает С.М. Илюшников <5>, представляется обозначенный гл. 55 ГК РФ <6> договор простого товарищества (совместной деятельности), который характеризуется в правовой доктрине общецелевым, многосторонним, фидуциарным, организационным договором. Предметом договора простого товарищества является регулирование совместных прав при управлении общим (долевым) имуществом в рамках гражданских правоотношений с общей коммерческой целью получения прибыли, которая может достигаться в результате любой коммерческой деятельности с применением других договоров (подряда, купли-продажи, поставки и пр.) <7>.
--------------------------------
<5> Илюшников С.М. Простое товарищество в российском гражданском праве: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Ростов-на-Дону, 2009. 25 с.
<6> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ (ред. от 24.07.2023) // СЗ РФ. 1996. N 5. Ст. 410.
<7> Илюшников С.М. О существенных условиях договора простого товарищества // Общество и право. 2019. N 2. С. 283.
В исследовании В.В. Мельника <8>, проводимом до вступления в силу Закона N 214, отмечалось, что предмет договора простого товарищества в целях строительства многоквартирных объектов характеризуется неопределенностью, поскольку заключавшиеся в то время коммерческими организациями соответствующие договоры не включали обозначения их некоммерческого либо коммерческого характера и зачастую объединяли доли организаций и граждан без целей предпринимательства.
--------------------------------
<8> Мельник В.В. Договор простого товарищества при строительстве многоквартирных домов: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2004. 25 с.
Этот вывод дополнительно подтверждает сущность предмета регулирования договора совместной деятельности (простого товарищества) в обозначении коммерческой цели строительства или иной предпринимательской деятельности на основе имущественных долей участников простого товарищества.
Общий (многоцелевой) характер договора простого товарищества (совместной деятельности) с необходимостью его дополнения условиями других договоров предопределяет непрагматичный характер его применения, что подтверждается относительно малым объемом соответствующей судебной практики. Так, положения ст. 1041 ГК РФ о договоре простого товарищества с начала их действия упоминались в более чем 4 700 судебных решениях, из них в 227 актах судов высшей инстанции. Для сравнения: нормы ст. 929 ГК РФ о договоре имущественного страхования применялись в более чем 97 600 судебных решениях, из которых 1 240 приняты судами высшей инстанции, а положения ст. 702 ГК РФ о договоре подряда упоминались в 162 612 судебных решениях, из них 6 808 - акты судов высшей инстанции <9>.
--------------------------------
<9>
То есть характерным отличием договора простого товарищества, который опосредует отношения долевого коммерческого строительства, представляется обширный предмет его регулирования, заключающийся в общей коммерческой цели использования совместного имущества и позволяющий охватывать условиями такого договора различные виды коммерческой деятельности.
Схожие выводы о важности предмета договора для реализации инвестиционного проекта долевого коммерческого строительства обобщены в диссертации А.А. Рыбенцова <10>. По данному поводу автор приводит достаточно аргументов о межотраслевом характере правового регулирования предпринимательских договоров в сфере строительства. При этом предметом инвестиционного договора в области строительства обозначены действия инвестора и заказчика провести строительство за счет предусмотренных договором инвестиций.
--------------------------------
<10> Рыбенцов А.А. Договорные отношения в сфере строительства: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2008. 27 с.
Значит, предмет инвестиционного договора индивидуализируется целями инвестирования, и в сегменте долевого коммерческого строительства такой договор отличается целью получения прибыли в результате совместного инвестирования.
В отношении регулирования сферы инвестиционных отношений в строительстве нормами специального законодательства стоит указать на положения двух Законов:
1) нормы Федерального закона N 335-ФЗ 2011 г. "Об инвестиционном товариществе" <11>, которые регулируют порядок применения договора инвестиционного товарищества для создания инновационных объектов инвестирования, которые в числе прочих могут включать объекты долевого коммерческого строительства;
2) нормы Федерального закона N 39-ФЗ 1999 г. "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" <12>, регламентирующие порядок применения договора совместной деятельности (простого товарищества) для реализации инвестиционных проектов на основе капитальных вложений, которые также могут включать объекты долевого коммерческого строительства.
--------------------------------
<11> Федеральный закон от 28 ноября 2011 г. N 335-ФЗ (ред. от 02.07.2021) "Об инвестиционном товариществе" // СЗ РФ. 2011. N 49 (ч. 1). Ст. 7013.
<12> Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ (ред. от 28.12.2022) "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" // СЗ РФ. 1999. N 9. Ст. 1096.
Следовательно, содержание предмета инвестиционного договора, регулирующего отношения долевого коммерческого строительства, определяется целями, порядком, другими существенными условиями инвестирования, а также требованиями специального законодательства для договора инвестиционного товарищества и договора инвестирования капитальных вложений.
В рамках анализа договорной формы долевого коммерческого строительства стоит также уделить внимание предмету договора долевого участия в строительстве, требования к которому регулируются Федеральным законом N 214-ФЗ 2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214 <13>) и могут включать условия долевого коммерческого строительства.
--------------------------------
<13> Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (ред. от 04.08.2023) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // СЗ РФ. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 40.
В этой связи в исследованиях российских правоведов договор долевого участия охарактеризован следующими особенностями:
1) специфическое содержание предмета договора долевого участия определяется особыми субъектами, различными целями участников, обязательностью процедур государственной регистрации, наличием публичных средств защиты интереса более слабой стороны, что позволяет рассматривать договор долевого участия самостоятельной категорией соглашения группы договоров на выполнение работ <14>;
2) существенные условия договоров долевого участия по сроку включают время передачи дольщику сданного объекта строительства, время начала строительных работ по возведению многоквартирного дома (или иного объекта); при этом установленный гарантийный срок эксплуатации объекта не обозначен существенным условием, так как не является видообразующей, индивидуальной нормой этого договора <15>;
3) правовая природа анализируемого договора долевого участия отличается от родственных договоров подряда, инвестиционного договора, купли-продажи, комплексных и смешанных договоров, поскольку договор долевого участия по своей сути является договором финансирования мероприятий строительства определенных объектов недвижимости с надлежащим уровнем защиты средств дольщиков;
4) обязательный порядок госрегистрации договоров долевого участия исключает какие-либо возможности заключения ряда аналогичных договоров по одному строящемуся объекту <16>;
5) установленный Законом N 214 порядок взыскания в рамках стоимости ипотеки не учитывает возможное отсутствие оценки предмета ипотеки и ситуацию противостояния залогодателю-застройщику множества созалогодержателей-дольщиков с разными интересами по предмету ипотеки, что определяет необходимость созыва общего собрания дольщиков-залогодержателей для принятия соответствующего решения по предмету ипотеки в части ожидания окончания строительства либо обращения взыскания на предмет ипотеки <17>.
--------------------------------
<14> Петрухин М.В. Проблемы правового регулирования договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2011. 34 с.
<15> Майборода Т.Ю. Договор долевого участия в строительстве жилья: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2007. 29 с.
<16> Бурмистрова Е.А. Сделки с недвижимым имуществом нежилого назначения и их государственная регистрация: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. СПб., 2004. 22 с.
<17> Петрухин М.В. Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости: проблемы правового регулирования. М.: Инфотропик, 2012. С. 192.
Представленные тезисы несколько противоречат друг другу, так как договоры долевого участия, с одной стороны, не относятся к некоммерческим публичным договорам присоединения как договор финансирования строительных работ, но, с другой стороны, обязательными признаками ДДУ установлены его госрегистрация и учет публичного интереса дольщиков.
Следовательно, представляется логичным относить договор долевого участия в категорию публичных договоров присоединения дольщика к совместным правам, законным интересам других дольщиков некоммерческого характера, что указывает на невозможность применения в полном объеме условий договора долевого участия для реализации инвестиционных проектов долевого коммерческого строительства.
Обозначенные признаки отражают разноотраслевое комплексное содержание договоров долевого участия, формируемое императивными нормами Гражданского кодекса РФ о правовом режиме долевой собственности, о защите прав дольщиков, Градостроительного кодекса РФ с обязательными требованиями к строительству, Закона N 214 о качестве возведенного объекта недвижимости и других элементах договоров долевого участия, корпоративного, банковского и другого законодательства сферы долевого строительства.
В этой связи стоит привести более четкую позицию В.В. Витрянского <18> о двухэлементном имущественном составе предмета договора долевого участия: юридический объект - действия сторон по обязательной госрегистрации и исполнению стадий договора долевого участия; материальный объект - многоквартирный дом (прочий объект недвижимости) с четкими критериями жилого (нежилого) помещения, сданного определенным застройщиком.
--------------------------------
<18> Витрянский В.В. Договор строительного подряда и иные договоры в сфере строительства // Хозяйство и право: приложение к ежемесячному юридическому журналу. 2005. N 7. С. 49.
В результате проведенного анализа классификационных признаков различных видов договорной формы комплексных отношений долевого строительства коммерческих объектов недвижимости можно сделать следующие выводы.
Во-первых, договорные и корпоративные формы осуществления отношений долевого коммерческого строительства объединяются общими целями, рисками и прочими аспектами совместного инвестирования в коммерческое строительство и требованиями специальной отрасли строительного права по проектированию, безопасности, прочими обязательными техническими требованиями к возведению коммерческих объектов недвижимости с учетом задач соответствующих инвестиционных проектов.
Во-вторых, основными участниками договорной (некорпоративной) формы долевого коммерческого строительства в рамках инвестиционных проектов, не ограниченных арендными сделками и суммой контракта, могут выступать физические лица со статусом индивидуального предпринимателя и корпоративные субъекты в лице соответствующих компаний-инвесторов, строительных организаций.
В-третьих, реализация отношений долевого строительства коммерческих объектов недвижимости возможна с использованием обозначенных законом условий договора простого товарищества (совместной деятельности), инвестиционного договора, договора участия в долевом строительстве и других поименованных, а также непоименованных договоров.
В-четвертых, сложная классификация признаков договора долевого участия позволяет обозначить этот договор комплексным (многоотраслевым), двусторонним, региструмальным, меновым возмездным и двухэлементным соглашением о совместной деятельности с реализацией баланса публичного и частного интереса, условия которого невозможно применять в полном объеме для инвестиционных проектов долевого коммерческого строительства. Поэтому для установления коммерческой природы договора долевого участия нормы Закона N 214 целесообразно дополнить расширенными предпринимательскими полномочиями его сторон.
