К вопросу о правовых рисках дарения недвижимости
Авторы исследуют содержание и значение правовых рисков при заключении договоров дарения недвижимого имущества. В статье анализируется понятие рисков в юридической науке. Авторы отмечают, что анализ правовых рисков при заключении договора дарения недвижимости приобретает особое значение. Авторы выделяют основные группы правовых рисков дарения недвижимости, к которым относятся признание судом сделки недействительной вследствие недееспособности дарителя в момент заключения договора; заключение договора под влиянием обмана, заблуждения, насилия, угрозы либо вследствие стечения тяжелых обстоятельств; признание судом сделки недействительной по причине ее притворности или мнимости; приостановление или отказ в государственной регистрации перехода права собственности. В статье приведен обзор судебной практики, связанной с правовыми рисками при заключении договора дарения недвижимого имущества. Авторы приходят к выводу о том, что минимизировать правовые риски позволит нотариальное удостоверение договора дарения недвижимости.
Ключевые слова: правовые риски, нотариальное удостоверение, имущественные права, недвижимость, нотариальный акт, оборот недвижимости, обязательная нотариальная форма, дарение, договор дарения недвижимости, нотариат.
The authors investigate the content and significance of legal risks when concluding contracts for gift of immovable property. The article analyses the concept of risks in legal science. The authors note that analysis of legal risks when concluding a contract for the gift of real estate acquire special importance. The authors distinguish main groups of legal risks of real estate gifts, which include the recognition by the court of the transaction invalid due to incapacity of the donor at the time of conclusion of the contract; conclusion of the contract under the influence of deception, misunderstanding, violence, threats or serious circumstances; the court declares the transaction invalid because of its pretence; suspension or refusal of state registration of transfer of ownership. The article gives an overview of the judicial practice related to legal risks when concluding a contract for gift of immovable property. The authors conclude that minimizing legal risks will allow notarial certification of the contract of donation of real estate.
Key words: legal risks, notarial certification, property rights, real estate, notarial deed, real estate transactions, mandatory notarial form, donation, real estate gift agreement, notary.
В условиях современного имущественного оборота, где договоры являются основным средством регулирования экономических отношений, важно выявлять возможные правовые риски, связанные с заключением тех или иных соглашений. При заключении договора в простой письменной форме правовые риски приобретают особое значение ввиду отсутствия процедур проверки законности сделки и дополнительных гарантий юридической защиты прав и законных интересов участников гражданских правоотношений. В этой связи необходимо выработать идеи, направленные на минимизацию неблагоприятных последствий для граждан и юридических лиц при заключении договоров.
В первую очередь представляется целесообразным раскрыть понятие "риск" в науке. По справедливому мнению М.И. Брагинского и В.В. Витрянского, дать четкое определение рискам в правовом ключе видится весьма затруднительным <1>, поскольку этот термин используется не только в сфере юриспруденции, но и в экономике, философии, социологии. Так, в экономической науке риск представляет собой категорию, которая отражает состояние неопределенности в производственных отношениях и предполагает достижение как положительного, так и отрицательного результата деятельности предприятия <2>. В философии и социологии риск рассматривается в качестве целенаправленного поведения социального субъекта, которое осуществляется им в обстоятельствах неопределенности ожидаемых исходов <3>, а также вероятности того, что человеческие действия или результаты его деятельности приведут к последствиям, которые воздействуют на человеческие ценности <4>.
--------------------------------
<1> Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. 2-е изд., стер. М., 2011. С. 558.
<2> Вечканов Г.С., Вечканова Г.Р. Краткая экономическая энциклопедия. СПб., 1998. С. 402.
<3> Зубков В.И. Риск как предмет социологического анализа // Социологические исследования. 1999. N 4. С. 3 - 6.
<4> Ренн О. Три десятилетия исследования риска // Вопросы анализа риска. 1999. N 1. С. 87.
Видный российский ученый-правовед Ю.А. Тихомиров под правовым риском предлагает понимать "вероятное неправовое отклонение от намеченной правовой модели (концепции) и действующих законов" <5>. Важно отметить, что в юридической доктрине большинство подходов к пониманию риска связано с невыгодным результатом, негативными последствиями, причинением вреда. Вместе с тем важно учитывать, что правовой риск всегда связан с сознательным волевым поведением лица, направленным на достижение определенного правового результата в ситуации с неоднозначными перспективами развития и вероятностью наступления неблагоприятных последствий, способных повлечь для него имущественный или личный вред. Ученые выделяют несколько факторов, которые могут привести к возникновению правовых рисков, а именно: нарушение законодательства, ошибки в деятельности публичных органов, учреждений и организаций, явления и события объективного характера, неправовые позиции участников правоотношения <6>. Все указанные факторы представляются достаточно распространенными явлениями при заключении договоров в простой письменной форме.
--------------------------------
<5> Тихомиров Ю.А. Риск и право / Науч. ред. Ю.А. Тихомиров, С.М. Шахрай. М., 2012. С. 9.
<6> Там же.
На наш взгляд, отдельного внимания заслуживает исследование правовых рисков при заключении договора дарения недвижимости, поскольку дарение имущества представляет собой институт гражданского права особой социальной значимости, требующий максимально полной защиты прав каждого его участника.
Дарение есть акт безвозмездной передачи имущества. Отношения между лицами, как правило, носят характер возмездного сотрудничества. Исключением являются акты благотворительности и волонтерства. Однако когда речь идет о передаче дорогостоящих активов, которыми как раз является недвижимость, то их дарение является противоестественным и потому априори носит исключительный характер. Сделки, направленные на безвозмездную передачу недвижимого имущества третьим лицам, могут быть следствием обмана или принуждения дарителя либо обусловлены стремлением к оптимизации налогообложения как в рамках в целом добросовестных действий, так и в рамках мошеннических схем. Таким образом, договор дарения недвижимости, представляя собой безвозмездную сделку, имеет существенные риски последующего оспаривания и зачастую используется недобросовестными участниками оборота в противоправных целях.
При заключении договора дарения существует целый ряд потенциальных правовых рисков. Во-первых, это признание судом сделки недействительной вследствие недееспособности дарителя в момент заключения договора. Достаточно распространенная ситуация, когда после смерти дарителя его наследники оспаривают договор дарения в судебном порядке и представляют в качестве доказательств документы, подтверждающие недееспособность дарителя, в том числе историю его болезни, заключение экспертов, показания свидетелей и иные.
Например, в Определении Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 27.07.2023 по делу N 88-6640/2023 рассматривался спор о признании договора дарения недействительным ввиду того, что даритель не могла отдавать отчет своим действиям и руководить ими при заключении оспариваемой сделки. Согласно материалам дела истица обратилась в суд с иском к одаряемому о признании недействительным договора дарения квартиры и признании права собственности истицы на данную квартиру, ссылаясь на то, что ее мать, даритель, признана инвалидом II группы, не была способна понимать значение своих действий или руководить ими, сделка была совершена под влиянием заблуждения и обмана. Даритель умерла, после чего истице стало известно о договоре дарения. Поскольку истица является наследницей первой очереди после смерти матери, она имеет существенный интерес к оспариванию данной сделки. В качестве доказательства наследница дарителя представила заключение судебной посмертной комплексной психолого-психиатрической экспертизы, подтверждающее, что на период подписания договора дарения даритель страдала психическим расстройством в форме органического расстройства личности в связи со смешанными заболеваниями с выраженными изменениями психики, не могла понимать значение своих действий и руководить ими. Суд первой инстанции удовлетворил требования истицы, по итогам апелляционного и кассационного рассмотрения решение осталось без изменений.
Во-вторых, это заключение договора под влиянием обмана, заблуждения, насилия, угрозы либо вследствие стечения тяжелых обстоятельств. Иными словами, при заключении договора дарения можно столкнуться с наличием пороков в волеизъявлении дарителя в части процессов добровольности его формирования. Наличие таких пороков в волеизъявлении является распространенным основанием для признания недействительными договоров дарения в российской правоприменительной практике.
Например, в Определении Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 07.07.2022 N 88-12412/2022 по делу N 2-1195/2021 рассматривался спор о признании недействительным договора дарения, заключенного под влиянием заблуждения и обмана со стороны одаряемой, которая воспользовалась доверием истца. По материалам дела истец обратился в суд с иском к одаряемой о признании недействительными договора дарения и государственной регистрации права собственности на основании договора дарения, ссылаясь на то, что договор дарения недвижимого имущества был подложен ему одаряемой в МФЦ под видом документов о ее постоянной регистрации по месту жительства для приобретения гражданства. У истца отсутствовали намерения произвести отчуждение недвижимости, которая являлась его единственным жильем. После подписания им документов, с содержанием которых он не ознакомился, недвижимое имущество не выбыло из его владения, он продолжал пользоваться им, проживать в доме, нести расходы на его содержание, что подтверждается представленными им платежными квитанциями. Суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований истцу отказал, в апелляционной инстанции решение суда отменено, по делу принято новое решение, которым исковые требования истца удовлетворены частично. Суд кассационной инстанции принял решение оставить данное решение без изменения.
Важно отметить, что зачастую встречаются случаи, когда недобросовестные приобретатели недвижимости включают в договор дарения условия о сохранении за дарителем права пожизненного пользования квартирой. Правоприменительная практика свидетельствует о том, что такие условия признаются недействительными, поскольку договор дарения - это безусловная сделка. В качестве негативного последствия заключения такого договора дарителя выселяют из ранее подаренной им квартиры. Таким образом, увеличивается нагрузка на судебную систему, а также остается нестабильной и ненадежной обстановка на рынке недвижимости.
В-третьих, это признание судом сделки недействительной по причине ее притворности или мнимости. Как уже было отмечено, дарение представляет собой безвозмездную сделку. При этом дарение недвижимости может быть признано судом притворной сделкой в случае подтверждения факта передачи денег. Таким образом, одаряемый может потерять квартиру и уплаченные за нее деньги. Это происходит в трех случаях:
1) когда вместо соглашения о разделе имущества заключается договор дарения;
2) когда нарушаются права третьих лиц при передаче квартиры в дар (например, при дарении совместно нажитого имущества одним супругом без нотариально оформленного согласия другого супруга);
3) когда заключается договор дарения доли квартиры во избежание получения согласия от сособственника, имеющего преимущественное право на покупку этой доли.
Например, согласно Определению Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 11.08.2020 N 5-КГ20-44 любое встречное предоставление со стороны одаряемого делает договор дарения недействительным. Согласно материалам дела истица (даритель) обратилась в суд с иском о признании договора дарения недействительным, применении последствий недействительности сделки ввиду того, что договор дарения недвижимости был заключен в целях прикрытия сделки купли-продажи. Стороны решили оформить сделку по возмездной передаче недвижимости договором дарения, поскольку денежные средства передавало другое лицо во избежание возможных дальнейших претензий со стороны супруга одаряемой. Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении иска, но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ направила дело на новое рассмотрение. По результатам нового рассмотрения решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Кроме того, договор дарения может быть признан мнимой сделкой, если стороны не имели намерений достичь правовых последствий. Как правило, в данном случае нарушаются права третьих лиц.
Например, в Определении Второго кассационного суда общей юрисдикции от 10.08.2023 по делу N 88-20381/2023, 2-2352/2022 рассматривался спор о признании договора дарения недействительным ввиду того, что он является мнимой сделкой, совершенной для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия, с целью сокрытия имущества от обращения на него взыскания в целях исполнения решения суда. По материалам дела истец обратился в суд с иском к ответчикам (дарителю и одаряемому) о признании договора дарения недействительным ввиду того, что даритель заключила этот договор с целью сокрытия имущества от возможного обращения на него взыскания истцом, о чем также свидетельствует установление судами факта того, что спорная квартира не выбывала из владения дарителя. Действия по отчуждению имущества были расценены судом как злоупотребление правом по смыслу, придаваемому гражданским законодательством. Суд первой инстанции удовлетворил требования истца, по итогам апелляционного и кассационного рассмотрения решение осталось без изменений.
В-четвертых, это приостановление или отказ в государственной регистрации перехода права собственности. Такие правовые риски могут возникнуть вследствие отсутствия квалифицированного правового сопровождения сделки при включении различных условий либо отсутствия надлежащей проверки оснований законности правообладания недвижимостью.
Например, в соответствии с Апелляционным определением Московского городского суда от 14.04.2017 по делу N 33а-2227/2017 отказ Управления Росреестра в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость признан законным и обоснованным, поскольку при подаче документов не было предоставлено согласие супруги на совершение сделок дарения на основании статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации.
Минимизировать все вышеуказанные правовые риски может нотариус при удостоверении договора дарения недвижимости. Необходимо признать, что потенциал нотариата используется не в полной мере. Очевидно, что общественный запрос на внесудебные формы защиты конституционных прав должен быть закреплен в законе. Так, в настоящее время в Государственной Думе рассматривается проект федерального закона N 498499-8 "О внесении изменения в статью 574 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации (в части нотариального удостоверения договора дарения недвижимого имущества)" <7>. В законопроекте предлагается внести в пункт 3 статьи 574 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) изменения, устанавливающие обязательную нотариальную форму для договора дарения недвижимого имущества.
--------------------------------
<7>
Изменения, предложенные проектом федерального закона, видятся перспективной мерой по обеспечению юридических гарантий законности, прозрачности и стабильности гражданского оборота недвижимого имущества.
Доктринальный подход исходит из того, что нотариат является именно тем самым правозащитным органом, который способен разрешить юридические дела в бесспорной юрисдикции. Эталоном для нотариальной деятельности служит содержание статьи 163 ГК РФ, определяющей правовую ценность нотариата, которая заключается в проверке законности всех сделок, удостоверенных нотариусом.
Необходимость комплексной правовой экспертизы документов и сведений, которая проводится нотариусом, является одним из главных аргументов в пользу введения в законодательство нормы об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью. Представляется, что такой инструмент будет способствовать надежной защите имущественных прав субъектов гражданского оборота, в частности, благодаря тому, что установление требования об обязательной нотариальной форме станет препятствием для осуществления мошеннических действий <8>.
--------------------------------
<8> Бадулина Е.В., Зайпулаева Т.М. Нотариальная форма сделок с недвижимостью: тенденции развития российского законодательства // Нотариальный вестник. 2024. N 8.
Нельзя забывать, что в функцию нотариусов также входят: 1) оценка дееспособности участников сделки; 2) подготовка под личную ответственность документов; 3) придание им публичности и повышенной доказательственной силы путем нотариального удостоверения. Нотариус: 4) должен убедиться в том, что стороны поняли содержание и смысл договора; 5) обязан предоставить беспристрастную бесплатную консультацию о правовых последствиях, которые наступят в результате совершения нотариального действия (по сути, нотариусы осуществляют правовое просвещение населения). Нотариус также: 6) выполняет важные функции по предотвращению отмывания денег и финансирования терроризма; 7) проверяет отсутствие производства по делу о банкротстве в отношении одной из сторон.
Таким образом, по меткому определению известного теоретика С.С. Алексеева (100-летие которого отмечает в этом году юридическое сообщество), нотариус осуществляет "деятельность по "тихой" юридической проработке документов" <9>.
--------------------------------
<9> Алексеев С.С. Собрание сочинений: в 10 т. [+ Справоч. том]. Т. 8: Учебники и учебные пособия. М., 2010. С. 85.
В заключение важно отметить, что эффективная деятельность нотариата по правовой защите нацелена на достижение таких целей, как усиление юридической безопасности при удостоверении сделок и фиксации юридических фактов, формирование благоприятных условий для развития экономических отношений и разгрузка судебной системы <10>.
--------------------------------
<10> Бегичев А.В. Нотариат в XXI веке: традиции и цифровые технологии: монография. М., 2023. С. 5.
