Обязанность нотариуса по передаче заявлений в Единый государственный реестр недвижимости: к вопросу о природе и пределах такой обязанности
Данная статья посвящена анализу обязанности нотариуса по передаче заявления в Росреестр при удостоверении сделок в отношении недвижимого имущества. В результате проведенного исследования автор пришел к выводу, что существующая нотариальная практика по применению положений ст. 55 Основ о нотариате не в полной мере соответствует смыслу, заложенному в ней.
Ключевые слова: регистрация прав на недвижимое имущество, акт передачи объекта недвижимости, момент возникновения права собственности, нотариальное удостоверение договоров об отчуждении недвижимости.
This article is devoted to the analysis of the notary's duty to submit an application to Rosreestr when certifying transactions in relation to real estate. As a result of the conducted research, the author came to the conclusion that the existing notarial practice on the application of the provisions of Art. 55 of the Fundamentals of Notaries does not fully correspond to the meaning laid down in it.
Key words: registration of rights to real estate, act of transfer of real estate, moment of emergence of ownership, notarization of real estate alienation agreements.
Введение
Реализация положений Концепции развития гражданского законодательства <1> о совершенствовании системы государственной регистрации имущественных прав непосредственным образом отразилась на развитии законодательства в этой части, в том числе затронула порядок совершения нотариальных действий. С 1 февраля 2019 г. вступили в силу изменения, внесенные Федеральным законом от 3 августа 2018 г. N 338-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в ст. ст. 55, 72, 73, 75 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (далее - Основы о нотариате), возложившие на нотариуса обязанность представлять в электронной форме заявления о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в Росреестр. Законодатель в обозначенных случаях квалифицировал действия нотариуса по передаче заявления в Росреестр в качестве элемента процедуры нотариального производства.
--------------------------------
<1> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г.) // Вестник ВАС РФ. 2009. N 11.
Как следует из ч. 2 ст. 55 Основ о нотариате, после удостоверения договора, на основании которого возникает право на недвижимое имущество (долю в праве собственности на недвижимое имущество), подлежащее государственной регистрации, нотариус обязан незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня или в сроки, установленные сторонами в договоре, представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом.
Исходя из совокупного применения ч. 1 и ч. 2 ст. 55 Основ о нотариате, нотариусы считают себя обязанными передать документы на регистрацию в Росреестр в случае удостоверения договоров по отчуждению и (или) залогу недвижимого имущества, хотя буквальная формулировка, содержащаяся в ч. 2 ст. 55 Основ о нотариате, говорит о "договорах, на основании которых возникает право на недвижимое имущество"; к последствиям данного несоответствия обратимся ниже.
В рамках настоящей статьи хотелось бы привлечь внимание к редакции положений ч. 2 ст. 55 Основ о нотариате, ее правоприменению и перспективам возможного регулирования соответствующих отношений в данной части.
Отчуждательная сделка как основание для возникновения права собственности
Следствием передачи нотариусом заявления на государственную регистрацию права в связи с удостоверением им отчуждательной сделки является внесение органом Росреестра сведений о приобретателе как о собственнике (правообладателе). В силу действия принципа публичности сведений Госреестра зарегистрированное право считается возникшим для всех лиц в момент внесения соответствующей записи (п. 2 ст. 81, ст. 131 ГК РФ, п. 3 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" <2>). Таким образом, именно с момента возникновения права собственности бремя содержания и риск случайной гибели имущества соответственно переходят на нового собственника (ст. ст. 210, 211 ГК РФ).
--------------------------------
<2> Российская газета. 2015. 30 июня.
Учитывая целесообразность и удобство для приобретателя по отчуждательной сделке правил о передаче документов в Росреестр по договору об отчуждении объекта недвижимости, позволим усомниться в оправданности передачи нотариусами заявлений в Росреестр во всех случаях удостоверения сделок об отчуждении объекта недвижимости, имеющих место на практике.
Отправной точкой последующих рассуждений является высказывание Д.И. Мейера: "По существу своему и по смыслу законодательства купля-продажа вовсе не способ приобретения права собственности, и, заключив договор купли-продажи, покупщик не вправе считать себя собственником" <3>.
--------------------------------
<3> Мейер Д.И. Русское гражданское право: в 2 ч. По испр. и доп. 8-му изд., 1902. Изд. 2-е, испр. М.: Статут, 2000. С. 381.
Размышления в заданном направлении невольно заставляют вспомнить об имеющейся в науке дискуссии о наличии/отсутствии и необходимости внедрения в российское право деления сделок на распорядительные и обязательственные (или обязывающие). "Германская доктрина называет распорядительной такую сделку, которая непосредственно прекращает или переносит на другое лицо какое-либо право. С этой точки зрения ей противостоит обязательственная (или обязывающая) сделка, по которой сторона принимает на себя обязательство передать право, но пока еще его не передает" <4>. Несмотря на существующую критику отражения данной доктрины в нормах российского законодательства, невозможно отрицать, что, находясь в романо-германской системе права, основанной на делении обязательственных и вещных прав, положения п. 1 ст. 556 ГК РФ подтверждают, что для переноса вещного права недостаточно заключить договор о переходе прав, влекущий возникновение у покупателя права требования передачи объекта недвижимости. Промежуточными действиями между возникновением права требования и регистрацией права собственности становятся действие по передаче продавцом вещи (товара) и ее принятие покупателем. Игнорировать значение действий по исполнению обязательств в части передачи вещи невозможно, так как именно они направлены на перенос права собственности, подлежащего государственной регистрации.
--------------------------------
<4> Егоров А.В. Выделение самостоятельной сделки по передаче прав. В чем преимущества принципа абстракции // Арбитражная практика. 2015. N 3. С. 54 - 65.
Превалирование значения действий по передаче имущества над возникшими из договоров обязательственными правами вытекает также из правил, содержащихся в ст. 398 ГК РФ. Право кредитора требовать отобрания вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. При этом лица, не "сумевшие" в указанных случаях реализовать свое право требования о передаче вещи на основании имеющего места обязательства, вправе потребовать возмещения убытков.
В силу объективных причин передача прав на недвижимое имущество не может быть осуществлена путем фактической его передачи или вручения, а потому передача опосредуется подписанием сторонами акта приема-передачи. По сути в нем отражается воля сторон на передачу и принятие имущества как действий, направленных на передачу права собственности на него. Раскрывая "гражданско-правовую конструкцию" приобретения права собственности на недвижимое имущество по договору, Ю.А. Волочай выделил в ней три элемента: наличие "обязательственного договора, в силу которого у отчуждателя возникает обязанность передать недвижимую вещь и право собственности на нее приобретателю (а у последнего - корреспондирующее с этой обязанностью право); вещного договора, являющегося частью исполнения обязательства и представляющего собой соглашение о переходе соответствующего права; и, наконец, государственной регистрации возникновения права собственности" <5>. Очевидно, что качествами второго элемента обладает акт передачи недвижимости.
--------------------------------
<5> Волочай Ю.А. Приобретение права собственности на недвижимое имущество по договору: сравнительный анализ законодательства России и Германии. М.: Статут, 2013.
Вместе с тем в нотариальной практике, что косвенно обосновывается положениями Регламента совершения нотариальных действий <6>, в перечне необходимых для представления документов при удостоверении договоров об отчуждении недвижимости отсутствует акт приема-передачи объекта недвижимости. И это может быть вполне оправданно тем, что передача имущества есть уже исполнение обязательства, возникающего из договора. Удостоверяя сделку, влекущую возникновение обязательства по передаче прав на имущество, нотариус удостоверяет именно ее как юридический факт, и в объем его проверочных действий не входит контроль за исполнением условий возникающего обязательства. Но если же предположить, что для возникновения права собственности на объект недвижимости по договору достаточно лишь наличие самого договора и регистрации права собственности, тогда становятся бессмысленными требования об исполнении обязанностей по договору, в частности, установленные в п. 1 ст. 556 ГК РФ.
--------------------------------
<6> Приказ Минюста России от 30 августа 2017 г. N 156 "Об утверждении Регламента совершения нотариусами нотариальных действий, устанавливающего объем информации, необходимой нотариусу для совершения нотариальных действий, и способ ее фиксирования".
Нашедшая отражение в российском гражданском праве система traditio предполагает, что передача имущества для перехода прав на имущество, подлежащее государственной регистрации, не исключается, и право собственности у приобретателя по договору возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Как справедливо замечает Д.О. Тузов, "состоится передача или нет, это при заключении основного договора достоверно неизвестно, а значит, неизвестно также, состоится или нет переход права собственности. Следовательно, традиция, определяя момент перехода права собственности, выступает вместе с тем и необходимым условием такого перехода (если, разумеется, законом или договором последний не связан с каким-нибудь иным действием или сроком)" <7>.
--------------------------------
<7> Тузов Д.О. Теория недействительности сделок: опыт российского права в контексте европейской правовой традиции. М.: Статут, 2007.
В связи со сказанным представляется, что сами по себе договоры, порождающие обязательства по передаче имущества, не могут быть квалифицированы как "договоры, на основании которых возникают права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации", если у нотариуса отсутствуют сведения о совершении действий по передаче имущества, т.е. переносу права, которое надлежит зарегистрировать.
Следовательно, содержащаяся в ч. 2 ст. 55 Основ о нотариате формулировка "договор, на основании которого возникает право на недвижимое имущество", является не вполне корректной, если при ее толковании допускается исполнение нотариусами обязанности по передаче заявлений в Росреестр при отсутствии у нотариусов сведений о передаче недвижимости в рамках соответствующего договора.
При этом исполнение обязанности по передаче заявления о регистрации права залога абсолютно оправданно, так как право залога - это вещное право, возникающее в том числе на основании договора или в силу закона при наличии в договоре, например, условий об отсрочке платежа (п. 1 ст. 334.1, ст. 488 ГК РФ, п. 1 ст. 1 Федерального закона 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <8>.
--------------------------------
<8> СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400.
Таким образом, логично предположить, что вменение нотариусу обязанности по передаче заявления в Росреестр имманентно обусловлено тем, что при совершении нотариального действия (удостоверение сделки, выдачи свидетельства о праве на наследство, выдачи свидетельства о праве собственности пережившему супругу) он придет к бесспорному убеждению о наличии основания для регистрации вещного права. Так, в соответствии с п. 4 ст. 1152 ГК РФ право на наследство у лиц, принявших наследство, считается возникшим в момент открытия наследства. А потому свидетельство о праве на наследство, выдаваемое нотариусом, лишь подтверждает уже возникшее право, но при условии установления нотариусом факта принятия наследства. Выдаваемое нотариусом свидетельство о праве собственности пережившему супругу также лишь подтверждает возникшее у последнего право на долю в общем имуществе в связи со смертью супруга (абз. 2 п. 4 ст. 256, ст. 1150 ГК РФ), но также при проведении всех необходимых проверочных действий.
А вот что касается удостоверения отчуждательных сделок, то они представляют собой юридический факт, влекущий возникновение, изменение или прекращение обязательственных прав, направленных на передачу вещного права собственности. Сам факт совершения отчуждательной сделки и ее удостоверение нотариусом не порождают права собственности, заявление о регистрации которого обязан подать нотариус. Лишь установление факта совершения сторонами договора действий о переносе права собственности может стать основанием для исполнения такой обязанности. "Сделка, - как писал Г.Ф. Шершеневич, - создает обязательственное отношение, которое влечет за собою, хотя и не необходимо, вещное отношение вследствие передачи. Силою сделки создается обязанность передать, силою передачи переносится право собственности" <9>.
--------------------------------
<9> Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Статут, 2005. Т. 1. С. 300 (Классика российской цивилистики).
Кроме того, действия по передаче имущества имеют различное значение в консенсуальной и реальной отчуждательных сделках. В первом случае действия по передаче имущества являются действиями по исполнению обязательства (например, договоры купли-продажи, мены, дарения), а во втором - действием, с совершением которого связано возникновение самого обязательства (например, договора ренты).
В соответствии с отстаиваемой в данной статье позицией автора в случае удостоверения консенсуального договора право, подлежащее государственной регистрации, возникает при условии совершения действий по исполнению обязанности по передаче имущества. Учитывая бесспорный характер совершаемых нотариальных действий, основанием для передачи заявления в Росреестр станет подтвержденный факт такой передачи (например, представленный нотариусу подписанный обеими сторонами договора акт о передаче имущества, права на которое подлежат регистрации, либо отражение данного обстоятельства в тексте договора).
При удостоверении нотариусом договора ренты получателю ренты в обязательном порядке разъясняется реальный характер такой сделки. Удостоверение договора ренты само по себе неспособно породить рентное правоотношение, если передача имущества под выплату ренты не состоялась (сведения о такой передаче отсутствуют у нотариуса). Для возникновения прав и обязанностей по реальному договору получатель ренты волен совершить или не совершить действий по передаче имущества (п. 2 ст. 433, ст. 583 ГК РФ); реальный характер сделки направлен на защиту его прав, а, следовательно, заключение договора и его нотариальное удостоверение не обязывают получателя ренты к такой передаче. Поэтому при представлении акта передачи недвижимого имущества по договору ренты на момент удостоверения последнего нотариусу следует выяснить, стало ли его подписание результатом осознания описанных выше особенностей реального характера заключаемого договора. Лишь в этом случае нотариус вправе передать заявление в Росреестр о регистрации права собственности. Если же акт приема-передачи объекта недвижимости не представляется, то, разумеется, передача нотариусом заявления о регистрации прав исключена ввиду отсутствия права, подлежащего регистрации.
О круге договоров, на основании которых возникают права на недвижимое имущество
Как указывалось выше, содержащиеся в ч. 1 и ч. 2 ст. 55 Основ о нотариате формулировки "договор по отчуждению и залогу недвижимого имущества" и "договор, на основании которого возникает право на недвижимое имущество" нельзя считать тождественными. Представляется, что вторая формулировка содержательно шире первой и позволяет включить в себя не только отчуждательные сделки и договор залога, но и иные случаи, влекущие возникновение прав на имущество, подлежащих государственной регистрации.
Вместе с тем ФНП разъяснила анализируемые правила следующим образом: "Установленная Основами обязанность представления нотариусом на государственную регистрацию документов при удостоверении договоров отчуждения или залога недвижимого имущества не означает, что нотариус лишается возможности представления документов в орган регистрации прав при удостоверении иных видов договоров, например, брачного договора, соглашения о разделе совместно нажитого имущества супругов, соглашения об определении долей в праве собственности родителей и детей на жилое помещение, приобретенное с использованием средств (части средств) материнского капитала и совместно нажитого имущества супругов" <10>.
--------------------------------
<10> Письмо ФНП от 8 февраля 2019 г. N 488/03-16-3 "О представлении нотариусом в электронной форме заявления о государственной регистрации прав".
Из приведенного комментария следует, что часть вторую ст. 55 Основ о нотариате нотариусы видят в качестве продолжения ее части первой, а к договорам, при удостоверении которых у них есть обязанность по передаче заявления в Росреестр, относят лишь договоры об отчуждении (хотя в норме права не указано, что речь идет лишь о праве собственности на недвижимое имущество) и залоге.
Согласиться с такой ограничительной трактовкой выражения "договор, на основании которого возникает право на недвижимость", не представляется возможным. В строгом смысле слова к таким договорам может быть отнесен и договор аренды недвижимого имущества, подлежащий государственной регистрации, так как последняя служит основанием для внесения сведений в ЕГРН об обременении передаваемого по такому договору объекта недвижимости, чем закрепляются соответствующие преимущественные права арендатора, возникшие из договора. Также права на недвижимость могут возникнуть и в случаях обременений недвижимости путем заключения иных договоров (п. 1 ст. 81, п. 1 ст. 131 ГК РФ п. 6 ст. 1 Закона о регистрации недвижимости <11>), например, сервитут. Как указывает В.В. Долинская, разграничивая понятия обременений и ограничений, "новых прав при ограничении не возникнет, когда в случае с обременением на объект под его влиянием может быть установлено не только основное право, но и дополнительное" <12>. А потому договоры, порождающие обременения как права, подпадают под квалификацию "договоры, на основании которых возникают права на недвижимое имущество".
--------------------------------
<11> Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
<12> Долинская В.В. Ограничения права собственности: понятие и виды // Закон. 2003. N 11. С. 4 - 10.
Более того, существует немалое количество договоров, выступающих в качестве юридических фактов, порождающих те или иные вещно-правовые последствия, т.е. влекущие вещно-правовой эффект. "В соответствующих случаях передача вещи происходит на стадии возникновения договора, а не его исполнения. Имеются в виду так называемые вещные договоры, объектом которых служат не действия обязанного лица, а непосредственно соответствующие вещи, как это вообще свойственно правоотношениям вещным" <13>. В научной литературе к договорам с таким эффектом чаще всего относят договор дарения, заключенный по реальной модели <14>, договор об установлении сервитута <15>. При этом заслуживает поддержки позиция М.Ф. Казанцева, относящего к договорам с вещно-правовым эффектом договоры, регулирующие отношения между участниками общей собственности (договор о преобразовании общей собственности в долевую, договор об определении долей, брачный договор и др.) <16>.
--------------------------------
<13> Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М.: Статут, 1997. С. 224.
<14> См., например: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. М.: Статут, 2005. С. 339.
<15> Там же. С. 340.
<16> М.: Казанцев М.Ф. Проблема вещных договоров в контексте предмета гражданско-правового договорного регулирования // Научный ежегодник Института философии и права Уральского отделения Российской академии наук. 2009. Выпуск N 9. С. 379 - 393.
Выступая в поддержку приведенной позиции ФНП, Н.В. Артемьева отметила, что "в настоящее время широко распространено удостоверение брачных договоров, соглашений о разделе имущества супругов, соглашений об определении долей... В указанных случаях отсутствует как таковое возникновение права на недвижимое имущество (это право было изначально, просто оно видоизменилось или прекратилось). Таким образом, с учетом буквального толкования комментируемой нормы представлять заявление необходимо именно в случаях, когда происходит отчуждение имущества - переход права от одного лица, не обладавшего правом на имущество, другому лицу" <17>.
--------------------------------
<17> Артемьева Н.В. Новые полномочия нотариуса по государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Однако согласиться с подобным толкованием выражения "возникновение прав" не представляется возможным. Договоры, влекущие, например, возникновение вместо права совместной собственности права долевой или личной собственности - есть не что иное, как договоры о возникновении прав. Таким образом, брачный договор или соглашение о разделе общего имущества супругов, изменяющие правовой режим в отношении объектов недвижимости, есть договоры, подпадающие под действие ч. 2 ст. 55 Основ о нотариате.
К слову, нотариус обязан передать заявление о регистрации в Росреестр при выдаче свидетельства о праве собственности пережившему супругу (ст. 75 Основ о нотариате) именно потому, что у него возникает право на долю в праве на имущество вместо существовавшего ранее права на имущество как единицу. С той лишь разницей, что право долевой собственности в последнем случае возникает не на основании сделки, а в силу факта смерти, т.е. в силу закона. Более того, представляется максимально целесообразным для гражданского оборота именно нотариусу обращаться с заявлением о регистрации прав на недвижимость, если по условиям брачного договора или соглашения о разделе общего имущества супругов такие права возникают с момента их заключения.
Таким образом, совершенствуя законодательство о нотариате, имеет смысл уяснить истинное значение обязанности нотариуса по передаче заявлений о государственной регистрации прав в Росреестр, обратить внимание на проанализированные нормы и сделать их более определенными для целей применения.
