Комната как объект жилищных прав
В статье анализируются понятие и виды жилых помещений. Поднят ряд проблем, связанных с выделением законодательством комнаты в качестве самостоятельного объекта гражданских и жилищных прав, подчеркивается необходимость использования единой терминологии, уточнения формулировок, применяемых при расшифровке видов жилых помещений. В ходе исследования сделаны выводы относительно необходимости приведения в соответствие с ЖК РФ всех ранее оформленных в качестве единых объектов права собственности коммунальных квартир, выявлены проблемы применения правил о преимущественной покупке доли в праве общей долевой собственности при отчуждении комнат в коммунальной квартире.
Ключевые слова: комната, коммунальная квартира, недвижимое имущество, общая площадь, право общей долевой собственности.
The notion and types of residential premises are analyzed in the article. A number of issues related to the allocation of a room as an independent object of civil and housing rights by the law are raised, and the need to use a uniform terminology and clarify the wording used in deciphering the types of residential premises is emphasized. In the course of the study, conclusions were made regarding the need to bring all previously registered communal apartments as single objects of property rights in compliance with the Housing Code of the Russian Federation, and problems were identified in the application of the rules on the preemptive purchase of an interest in the right of common shared ownership when alienating rooms in a communal apartment.
Key words: room, communal apartment, real estate, total area, right of common shared ownership.
Обеспечение граждан жильем и жилищное право прошли за XX - XXI вв. длительный путь развития <1>.
--------------------------------
<1> См. об этом, например: Долинская В.В. Эволюция жилищного права: между публичным и частным // Частные и публичные начала в сфере гражданской юрисдикции: Материалы Международной научно-практической конференции "Четвертые Абовские чтения" (г. Москва, 18 - 19 ноября 2022 г.): Сб. науч. трудов / Отв. ред. Е.В. Михайлова. М.: Институт государства и права РАН, 2023; Рузанова В.Д. Жилищное законодательство: историографический очерк // Ученые записки Казанского университета. Серия: Гуманитарные науки. 2016. Т. 158. N 2.
В настоящее время в ЖК РФ в отличие от ЖК РСФСР нет статьи, разрешавшей делить лицевые счета, превращая тем самым квартиру в коммунальную <2>. Статья 82 ЖК РФ разрешает изменение договора социального найма жилого помещения только при объединении граждан в одну семью <3>.
--------------------------------
<2> См.: Никифорова Н.Н. Понятие коммунальной квартиры: спорные вопросы в правоприменительной практике // Семейное и жилищное право. 2022. N 2. С. 33 - 36.
<3> См. также: ст. 141.5 ГК РФ, предусматривающая установление в законе запретов или ограничений на образование отдельных видов недвижимых вещей.
Однако еще сохраняются прежние коммунальные квартиры, существует общая собственность на квартиру, требующая установления правил владения и пользования (ст. 247, 253 ГК РФ, ст. 30, 41 - 43 и др. ЖК РФ). На практике возникают споры <4>.
--------------------------------
<4> См., например: Определение Верховного Суда РФ от 6 марта 2014 г. N АПЛ14-16 "Об оставлении без изменения решения Верховного Суда РФ 20.11.2013 N АКПИ13-940, которым было отказано в удовлетворении заявления о признании частично недействующим пункта 1 Типового договора социального найма жилого помещения, утв. Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315" // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2014. N 12; Определение Верховного Суда РФ от 27 марта 2001 г. N 5-Впр01-69 // СПС "КонсультантПлюс"; Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29 апреля 2014 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2014. N 7.
Эффективное правовое регулирование тех или иных общественных отношений предопределяется четкостью и точностью применяемой законодателем терминологии, это, безусловно, относится и к формулировкам квалифицирующих признаков и характеристик объектов жилищных правоотношений. В доктрине неоднократно подчеркивалось, что отсутствие единообразия в понятийном аппарате влечет проблемы не только в правотворческой, но и правоприменительной деятельности <5>.
--------------------------------
<5> См.: Николюкин С.В. К вопросу о соотношении понятий "жилой дом", "индивидуальный жилой дом", "многоквартирный дом", "жилое здание", "жилое строение" // Семейное и жилищное право. 2018. N 2. С. 41.
Комната является видом жилого помещения (ст. 16 ЖК РФ), признаваемого объектом гражданских прав, недвижимой вещью (ст. 141.4 ГК РФ).
Пункт 4 ст. 16 ЖК РФ дает определение комнаты - многоступенчатое (через обращение к целому - жилому дому или квартире, которые сами являются помещениями, жилыми помещениями) и через целеполагание.
Понятие "жилое помещение" выбрано законодателем в качестве обобщающего для определения объекта прав в сфере удовлетворения жилищных потребностей граждан <6>. Согласно ст. 15 ЖК РФ жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
--------------------------------
<6> О потребностях см., например: Баринов Н.А. Гражданско-правовые проблемы удовлетворения имущественных потребностей советских граждан: Дис. ... д-ра юрид. наук. Саратов, 1987; Баринов Н.А. Цивилистическое учение о потребностях: вопросы теории и практики: Монография. М.: Юрист, 2012.
Пригодность помещения для постоянного проживания определяется в порядке, предусмотренном Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащем сносу или реконструкции" <7>. Еще одним из признаков жилого помещения законодатель обозначил отнесение его к недвижимому имуществу, исключив тем самым возможность использования жилищных договоров в отношении сборно-разборных конструкций, передвижных вагончиков и т.п. <8> Третье свойство жилого помещения - изолированность - следует трактовать как наличие отдельного выхода в места общего пользования. Помимо квалифицирующих черт любое жилое помещение обладает определенными потребительскими характеристиками, такими как размер, место положения, степень благоустроенности и другие, приобретающими в ряде случаев правовое значение.
--------------------------------
<7> СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702.
<8> Опираясь на классификации объектов недвижимости, приведенные в литературе, согласны с позицией авторов, относящих жилые помещения к недвижимости в силу природы. См., например: Тужилова-Орданская Е.М. Понятие недвижимости в гражданском праве России: Учебное пособие. Уфа: РИО БашГУ, 2005. С. 39.
В соответствии со ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. Анализируя обозначенный законодателем подход при выделении видов жилых помещений, Д.В. Павленко указывает, что "придание юридической самостоятельности части целого приводит к прекращению существования целого, поэтому выделение квартир и комнат в многоквартирном доме приводит к прекращению существования самого многоквартирного дома с юридической точки зрения как самостоятельного объекта недвижимого имущества" <9>.
--------------------------------
<9> Павленко Д.В. Жилое помещение как объект права собственности граждан по законодательству Республики Абхазия // Актуальные проблемы российского права. 2017. N 6. С. 181.
В теории справедливо подчеркивается, что имеющиеся в ЖК РФ определения конкретных видов жилых помещений нечетки, сформулированы без учета правил формальной логики и сложившихся доктринальных подходов. В частности, из закона не ясно, как соотносятся понятия "часть жилого дома", "часть квартиры" с понятием "комната", чем отличается термин "структурно обособленное" от термина "изолированное". Почему возможность прямого доступа к помещениям общего пользования закреплена только для такого вида жилого помещения, как квартира, хотя помещения общего пользования столь же значимы и для таких объектов, как часть жилого дома (квартиры), комната и т.п. Анализ видов жилых помещений, указанных в ст. 16 ЖК РФ, свидетельствует, что единый классификационный критерий применительно к жилым помещениям не выдержан, отсутствует четкое разграничение видов жилых помещений, некоторые из них "накладываются" друг на друга <10>.
--------------------------------
<10> См.: Иванов А. Вопросы недвижимости в новом ЖК РФ // Хозяйство и право. 2005. N 6. С. 87 - 99.
Наибольший интерес с точки зрения самостоятельности и соответствия всем признакам жилого помещения представляет комната. Возможность приобретения комнат в собственность появилась благодаря Закону РСФСР от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" <11>. Дальнейшее развитие данного права было закреплено в Законе РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" <12>. В соответствии с данным Законом гражданам, проживающим в коммунальной квартире, было предоставлено право при освобождении соседних комнат приобрести в собственность по договору купли-продажи освободившуюся недвижимость - комнату. И наконец, ЖК РФ в рамках общих положений и в разделе, посвященном праву собственности, определяет самостоятельное место комнаты в системе объектов жилищных прав.
--------------------------------
<11> Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959.
<12> Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 3. Ст. 99.
Следует заметить, что законодатель ограничил применение термина "комната" рамками мест непосредственного проживания. Некоторые авторы указывают, что квартира и комната представляют собой сложные вещи, с учетом характера внутренней связи они образованы из главной вещи (собственно квартиры, комнаты) и предназначенной для их обслуживания принадлежности - общего имущества дома, прочно связанного с землей <13>.
--------------------------------
<13> См.: Халдеев А.В. О правовой модели жилого помещения в Жилищном кодексе РФ // Журнал российского права. 2006. N 8. С. 107 - 108.
Вопрос об изолированности жилого помещения очень часто поднимается в доктрине и правоприменительной практике именно применительно к такому виду жилого помещения, как комната. Так, не могут выступать самостоятельными объектами смежные комнаты в квартире или доме. Относительно кадастрового учета комнат судебной практикой выработана позиция, согласно которой изолированные комнаты в коммунальной квартире, разделенные местами общего пользования, не могут быть поставлены на кадастровый учет как один объект. И наоборот, могут быть учтены в качестве единого объекта, если являются смежными и отделены от других помещений <14>. В литературе относительно выделения комнат в самостоятельный объект прав отмечается, что ст. 16 ЖК РФ, выделяя такие объекты, как часть жилого дома, часть квартиры и комната, нарушает концепцию поэтажной собственности, которая рассматривает изолированное и обособленное помещение как минимальный неделимый объект <15>.
--------------------------------
<14> Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 30 ноября 2016 г. // СПС "КонсультантПлюс".
<15> См.: Опыты цивилистического исследования: Сб. статей / Отв. ред. А.М. Ширвиндт. М.: Статут, 2016.
Комната, по мнению ряда исследователей, не вполне удовлетворяет всем требованиям, предъявляемым к жилому помещению, она сама по себе не обладает должным уровнем благоустройства, поскольку не имеет вспомогательных жилых помещений <16>. Так, Б.В. Прасолов считает комнату "частью части жилого помещения", поскольку проживать в ней невозможно без пользования общим имуществом <17>. Вероятно, придерживаясь данной логики, следует говорить только о части жилого дома или квартиры как объектах жилищных прав.
--------------------------------
<16> Кириченко О.В., Накушнова Е.В. Права и обязанности граждан - собственников жилых помещений в многоквартирных домах: Учеб. пособие. М.: Юстицинформ, 2019.
<17> См.: Прасолов Б.В. Объекты жилищных прав // Семейное и жилищное право. 2017. N 3. С. 30.
Верховный Суд РФ при характеристике комнаты как объекта (жилищных) прав указал, что общая площадь жилого помещения в виде комнаты в коммунальной квартире как объекта жилищных прав определяется в виде суммы жилой площади комнаты, площади помещений вспомогательного использования, расположенных внутри комнаты, и приходящейся на данную комнату доли площади вспомогательных помещений коммунальной квартиры, используемых для обслуживания более одной комнаты <18>.
--------------------------------
<18> Определение Верховного Суда РФ от 6 марта 2014 г. N АПЛ14-16 "Об оставлении без изменения решения Верховного Суда РФ 20.11.2013 N АКПИ13-940, которым было отказано в удовлетворении заявления о признании частично недействующим пункта 1 Типового договора социального найма жилого помещения, утв. Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315".
Несмотря на определенную специфику комнаты среди объектов жилищных прав и стремление законодателя избежать излишнего дробления объектов недвижимости, полагаем, ее обособление вполне оправданно и облегчает порядок использования и отчуждения этого объекта. Включение комнат, принадлежащих разным собственникам, в состав более крупного единого объекта осложнит ее правовой режим и вызовет трудности в правоприменительной деятельности.
В отличие от жилищного законодательства ГК РФ не называет комнату в качестве самостоятельного объекта жилищных прав, понятие "комната" входит составной частью в квартиру или трактуется как "часть квартиры". Например, предметом договора коммерческого найма (объектом по терминологии ст. 673 ГК РФ) является изолированное и пригодное для постоянного проживания жилое помещение (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Но несмотря на это, с учетом в целом смысла норм гл. 35 ГК РФ и положений ЖК РФ считаем, что нет никаких препятствий для заключения договора коммерческого найма по поводу комнаты.
В ЖК РФ комната в качестве объекта жилищных прав обозначена в общих положениях Кодекса, применительно к праву собственности - в статьях, посвященных коммунальным квартирам, а также как исключение при определении предмета по договору социального найма (ст. 57 - 59 ЖК РФ). Предметом же договора найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования и найма служебного жилого помещения она выступать не может. Учитывая структуру и режим общежитий и домов системы социального обслуживания, комната выступает объектом соответствующих прав пользования с определенными особенностями, поскольку относительно перечисленных зданий допускается не только покомнатное, но и "покоечное" вселение.
Наибольший интерес комната представляет собой как объект права собственности. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты, и их доля пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. Доля в общем имуществе всего многоквартирного дома таких лиц пропорциональна сумме размеров общей площади комнаты и определенной в соответствии с его долей общей площади помещений, составляющих общее имущество в коммунальной квартире. Таким образом, видно, что в долевой собственности находится не вся коммунальная квартира, а только общее имущество квартиры. В ряде регионов, в том числе в Самарской области, вся коммунальная квартира в целом выступает объектом права долевой собственности, что негативно отражается на правовом режиме последнего, противоречит существу долевой собственности и не позволяет полноценно реализовать собственникам комнат свои возможности. Неслучайно и большое количество судебных споров на этот счет. Полагаем, что следует поэтапно привести в соответствие с ЖК РФ ранее оформленные иным образом права собственников в коммунальных квартирах.
При продаже комнаты в коммунальной квартире собственники соседних комнат имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, установленных ГК РФ, а именно ст. 250 ГК РФ <19>. Однако смысл применения ст. 250 ГК РФ предполагает, что долей в праве общей собственности является комната, а не доля в праве на общее имущество квартиры. Получается, что режим общего имущества распространяется на комнату. С одной стороны, понятно стремление законодателя защитить интересы собственников, проживающих в соседних комнатах, но с другой - на практике данная норма вызывает множество проблем, связанных с неизвестностью места нахождения сособственника общего имущества, его уклонения от получения извещения, согласия, а в дальнейшем отказа от подписания договора. Бывает сложно выяснить вопрос о составе семьи соседа, поскольку может потребоваться согласие его супруга на отчуждение или приобретение доли. Кроме того, сособственников может быть достаточно много, поскольку допустимо возникновение права общей долевой собственности на саму комнату. Очень часто собственники сдают комнаты по договорам коммерческого найма, что затрудняет их поиск и взаимодействие с ними. Все перечисленное замедляет гражданский оборот обозначенного объекта. В этой связи компромиссом, на наш взгляд, может выступить упрощение соответствующих процедур, обусловленное, например, большим количеством собственников.
--------------------------------
<19> Пункт 1 ст. 250 ГК РФ признан частично не соответствующим Конституции РФ. См.: Постановление Конституционного Суда РФ от 16 мая 2023 г. N 23-П "По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина В.В. Шеставина" // Официальный интернет-портал правовой информации.
