Механизм признания права собственности на самовольную постройку: вопросы права и правоприменения
Работа, основанная на анализе судебной практики и норм законодательства Российской Федерации, посвящена раскрытию механизма легализации самовольной постройки на основе анализа судебной практики. В ней излагаются основные признаки самовольно возведенного объекта, предлагаемые гражданским законодательством и интерпретируемые судебными актами.
Нормы гражданского законодательства допускают ввод в гражданский оборот самовольно возведенного объекта исключительно в связи с его правовым признанием. Правовое же признание происходит путем вынесения судебного акта, имеющего правоустанавливающий характер. В результате проведенного исследования автор приходит к выводу, что дела о признании права собственности на самовольно построенные объекты являются предметом судебных споров в связи с неполнотой законодательного урегулирования правового режима института самовольной постройки. Фактически большинство проблемных моментов сегодня вынуждены разрешать судебные инстанции, призванные основывать свое мнение не только на правовых нормах, а на принципах разумности, справедливости, добросовестности. Указанный аспект влияет непосредственно на единообразие судебной практики.
Ключевые слова: объект самовольного строительства, недвижимое имущество, градостроительные нормы, строительные нормы, застройщик.
The work, based on the analysis of judicial practice and norms of the legislation of the Russian Federation, is devoted to disclosing the mechanism for legalizing unauthorized construction based on the analysis of practice of courts. It sets out the main features of an unauthorized object, proposed by civil legislation and interpreted by acts of courts.
The norms of civil legislation allow the introduction of an unauthorized object into civil circulation exclusively in connection with its legal recognition. Legal recognition occurs through the issuance of a judicial act that has a title-establishing nature. The author comes to the conclusion that cases on the recognition of ownership of unauthorized objects are the subject of courts because the legislative regulation of the institution of unauthorized construction. Most cases are forced to be resolved by courts, called upon to base their position not only on norms of law, but on the principles of reasonableness, fairness, and good faith. This aspect directly affects the uniformity of judicial practice.
Key words: the object of unauthorized construction, real estate, urban planning standards, building regulations, developer.
Возведение любого объекта недвижимого имущества в России достаточно строго регламентируется нормами гражданского права, земельного права, градостроительного законодательства. Такой порядок строительства предусмотрен с целью защиты прав и законных интересов граждан.
Возникновение объектов самовольного строительства во многом можно объяснить имеющейся сложной законодательной конструкцией получения необходимой разрешительной документации для осуществления строительства объекта, требующей затраты времени и денежных средств.
Нередко самовольно возведенное строение подлежит сносу, что само по себе отрицательно влияет на экономическое положение его собственника и развитие рынка объектов недвижимости в целом. В свою очередь, самовольное строительство инициирует довольно затяжной процесс, так как требует урегулирования спора в суде.
В судебной практике сформировалось два вида разрешения вопроса о судьбе самовольно возведенного объекта - его снос или его признание в правовом поле.
Следует отметить, что достаточно острые научные дискуссии посвящены аспекту включения недостроенного объекта в список самовольных объектов. Так, В.А. Алексеев видит необходимым законодательно разрешить данную ситуацию путем признания самовольной постройки объектом капитального строительства и недвижимой вещью <1>.
--------------------------------
<1> Алексеев В.А. Право недвижимости Российской Федерации. Понятие и виды недвижимых вещей: Учеб. для вузов. М.: Юрайт, 2023. С. 102.
Р.А. Валеев, наоборот, полагает, что все самовольные постройки обладают статусом объекта незавершенного строительства на том основании, что условием возникновения здания или сооружения является разрешение на их ввод в эксплуатацию <2>. Схожую позицию занимают авторы О.Г. Ершова и В.А. Бетхер <3>.
--------------------------------
<2> Валеев Р.А. Правовой режим объекта незавершенного строительства: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Казань, 2007. С. 8.
<3> Ершов О.Г., Бетхер В.А. К вопросу о правовой природе самовольной постройки // Право и экономика. 2015. N 4. С. 37.
Под самовольной постройкой признается "здание, сооружение или другое строение, возведенные либо на земельном участке, не предоставленном на законном основании, либо на земельном участке, использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо с нарушением градостроительных и строительных норм" (п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ)).
Т.В. Белова на основании материалов судебной практики приходит к выводу о том, что "правовой режим самовольной постройки может быть распространен только на объекты, относящиеся к недвижимому имуществу" <4>.
--------------------------------
<4> Белова Т.В. Правовой режим самовольной постройки в системе вещного права: Монография. М.: Юстицинформ, 2024. С. 56; Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 16 ноября 2022 г.
В Определении N 431-О от 3 марта 2015 г. Конституционного Суда РФ установлено, что "объектами индивидуального строительства выступают жилищные строения, не превышающие трех этажей", что соответствует ст. 1 Градостроительного кодекса РФ <5>.
--------------------------------
<5> Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ.
В гражданско-правовой науке существуют разные подходы к определению правовой природы самовольной постройки.
Во-первых, самовольная постройка рассматривается как правонарушение, требующее применения санкции <6>.
--------------------------------
<6> Савина А.В. Правовой режим самовольной постройки: Дис. ... канд. юрид. наук. Самара, 2010. С. 107.
Такую же позицию занимает Конституционный Суд РФ, который рассматривает самовольное строительство как злоумышленное нарушение законодательства, а ликвидацию самовольно возведенного объекта - санкцию за такое правонарушение. Конституционным Судом РФ отмечается, что законодательно регламентированные основополагающие признаки самовольно возведенного объекта, построенного с несоблюдением права, и предупреждение негативных следствий такого объекта ориентированы охранять гражданские права и обеспечивать компромисс интересов государства и частных лиц, таким образом, исполняя позиции конституционных норм <7>.
--------------------------------
<7> Определение Конституционного Суда РФ от 23 ноября 2017 г. N 2564-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Байкина А.Т. на нарушение его конституционных прав пунктом 1 статьи 222 ГК РФ и частью четвертой статьи 167 ГПК РФ".
Другой путь - легализация правомочий собственника на такого рода постройку.
Легализация объекта самовольного строительства возможна в случае приведения его в соответствие с установленными требованиями в силу постановления административного органа или суда <8>.
--------------------------------
<8> Гражданский кодекс РФ (ч. 1) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ (ред. от 25.02.2022) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2022).
Несмотря на то что на территории Российской Федерации признается главенство нормативного регулирования правовых отношений, тем не менее значительное количество дел разрешается непосредственно судебной практикой. Право на самовольно возведенный объект строительства устанавливается по решению суда.
В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 44 от 12 декабря 2023 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" определен правовой режим самовольной постройки. Это во многом объясняется тем, что гражданское и градостроительное законодательство характеризуется изменчивостью, и выпуском лишь одних обзоров судебный орган не разрешит проблему, для этого требуются обобщение и подробный анализ. Высшей судебной инстанцией подробно раскрываются признаки самовольно возведенного объекта, последствия его строительства, порядок его сноса, а также определяются условия, при которых признается право на самовольную постройку. Помимо того, Постановление затрагивает вопросы процессуального права.
Постановление высшей судебной инстанции N 44 посвящено исключительно вопросам самовольного строительства, что, несомненно, подчеркивает важность данного вопроса и его существенную неразрешенность в связи с комплексным содержанием, охватывающим значительное количество правовых актов. Безусловно, требуется законодательно систематизировать нормы, что серьезно облегчит их применение не только судебными органами, но и лицами, желающими осуществить строительство. Необходимо закрепление положений о разъяснении существенности нарушений, включения свойства недвижимости в дефиницию самовольной постройки, а также добросовестности действий застройщика.
Согласно п. 7 вышеупомянутого Постановления только судебным органом может быть рассмотрено требование о сносе объекта недвижимости, право на который признается юридически действительным при отсутствии его государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ) <9>.
--------------------------------
<9> Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденной Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022.
При рассмотрении дел о самовольных постройках суд должен исходить прежде всего из принципа добросовестности застройщика <10>. Важно в судебном порядке установить момент осведомленности собственника строения об имеющихся в законе ограничениях. Предусмотрена конкретная дата, с которой нужно учитывать данный факт, - 4 августа 2018 г., т.е. дата вступления в силу ст. 222 ГК РФ в ее новой редакции. Данная ситуация была обусловлена тем, что до 2018 г. отсутствовал открытый доступ к списку земель с ограниченным правовым режимом. На сегодняшний день обеспечен публичный доступ, однако он еще не содержит полных сведений и постоянно обновляется <11>.
--------------------------------
<10> Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 22 сентября 2020 г. N 88-КГ20-4.
<11> Белова Т.В. Указ. соч. С. 131.
Данная позиция Верховного Суда РФ во многом предопределила практику судов. Им было предписано устанавливать факт осведомленности застройщиков и их добросовестности.
Таким образом, практика судов является весьма разносторонней. Основной целью при рассмотрении спора является установление факта принадлежности спорного объекта к самовольно возведенной постройке, при этом обязательным условием является проведение по делу экспертизы для своевременного выявления риска нанесения угрозы жизни и здоровью людей. Это необходимо, в том числе, для установления возможности ликвидации нарушений.
Таким образом, суд изучает все возможные аспекты сохранения самовольно возведенного объекта, если это действительно реализуемо.
