Правовое регулирование аренды (найма) жилой недвижимости: от истоков сквозь века
В статье на основе историко-правового материала (выборочно по странам, но за несколько тысячелетий) рассматриваются проблемы становления и развития правового регулирования института аренды (найма) жилья. Разбираются основные характеристики такого регулирования, выявляются юридические константы, проверенные временем и географией распространения, и переменные, показывающие особенности того или иного исторического периода и (или) государства или региона в подходах к регулированию найма (аренды) жилой недвижимости.
Ключевые слова: аренда (наем) жилья, вавилонское, римское, византийское, исламское, российское, французское право, история права.
The article, based on historical and legal material (selectively by country but for several millennia), examines the problems of the formation and development of legal regulation of the institution of renting (hiring) accommodation. The main characteristics of such regulation are analyzed, legal constants, tested by time and geography of expansion, and variables showing the peculiarities of a particular historical period and/or state or region in approaches to regulating the hiring (renting) of residential real estate are identified.
Key words: renting (hiring) accommodation, Babylonian, Roman, Byzantine, Islamic, Russian, French law, history of Law.
Аренда является частью обыденности и одновременно экомпонентом правовых отношений, ввиду чего представляется целесообразным разобраться в том, что присуще имманентно данному правовому институту в силу самой его сущности, а что относится к его составляющим переменным и трансформируется в зависимости от наличных обстоятельств - экономического и политического строя, особенностей конкретной правовой системы, специфики исторически сложившихся традиций, мобильности населения и пр. Поэтому одними из важных вопросов, которые стоит рассмотреть, служат вопросы о том, насколько древним является правовой институт аренды жилой недвижимости, и каковы константы, отражающие суть данного института и сохраняющиеся на протяжении веков, несмотря на переменчивость всяческих деталей, возникновение, развитие и отмирание индивидуальных особенностей, связанных с теми или иными обстоятельствами.
Можно смело утверждать, что аренда жилой недвижимости известна с весьма давних времен. В частности, упоминание о договоре найма жилья обнаруживается в Законах Ур-Намму (3-е тысячелетие до н. э., рубеж XXII и XXI вв. до н. э.), как полагает М. Сивил, автор наиболее полного на сегодня перевода указанных Законов, - в строках 83 - 87 (наряду с продажей жилья), причем отдельно от сельскохозяйственной аренды, которой посвящены строки 39 - 45 <1>. Несмотря на то что, как показала в своем сравнительно коротком, но емком обзоре Е.Н. Трикоз <2>, позиции историков в отношении Законов Ур-Намму (в настоящее время название государства чаще обозначают как Ур-Намма) существенно разнятся - от рассмотрения их в качестве хорошо проработанного и обязательного для всех законодательства до объявления их не имеющим юридической силы результатом тренировочных упражнений кандидатов на должности нотариусов и судебных писцов (со всяческими промежуточными вариантами), - сами данные клинописные тексты на шумерском языке являются письменным свидетельством существования в юриспруденции в те времена института аренды жилья, поскольку даже с крайних позиций представления об этих текстах как об учебных упражнениях (не станем рассматривать обоснованность таких представлений, так как это выходит за рамки данной работы) ясно, что для отработки навыков выбирают реалистичные ситуации, с которыми нотариусам или судебным писцам предстоит сталкиваться на практике. Положение о регулировании найма жилья мы находим и в Законах Хаммурапи (царя Вавилона в XVIII в. до н. э.). Возможно, положений о жилищной аренде в Законах Хаммурапи было больше, но упомянутое положение находится в пострадавшей от времени части стелы, утратившей часть надписей. По крайней мере аренде земли, а также аренде транспортных средств (лодки, телеги с волом или без вола) посвящено по нескольку положений, находящихся в непострадавшей части стелы. В переводе В.А. Якобсона (в частичной переработке А.А. Немировского) аренде жилья посвящено положение, обозначенное как § 73: "Если... жилец полностью заплатил хозяину дома арендную плату за год, а хозяин дома приказал жильцу выехать до истечения его полного срока, то так как хозяин дома выселил из своего дома жильца до полного истечения его срока, серебро, которое жилец дал ему, он теряет" <3>. В устоявшейся транслитерации латинским алфавитом клинописной надписи (саму клинопись в данном издании технически воспроизвести невозможно) на вавилонском варианте аккадского языка наниматель жилья, т.е. в переводе на русский язык - жилец, обозначен как a-wi-lum as-bu-ta-[am] (обратим внимание на то, что в вавилонском оригинале речь идет именно об авилуме, т.е. о лично свободном полноправном человеке - члене какой-либо общины; по-видимому, только авилум мог быть нанимателем жилья, хотя А.А. Немировский считает, что за словом "авилум" во многих положениях Законов Хаммурапи стоит понятие "[всякий] человек" <4>), а арендная плата (точнее - деньги за аренду) обозначена в тексте как kasap kisri-[su] <5>. До нас не дошли многие документы, в том числе юридические, других древних государств и цивилизаций, в которых, вполне возможно, также существовал институт аренды жилья.
--------------------------------
<1> Civil, M. The Law Collection of Ur-Namma // Cuneiform Royal Inscriptions and Related Texts in the Schoyen Collection. Bethesda: CDL Press, 2011. P. 221 - 288.
<2> Трикоз Е.Н. "Кодекс Ур-Наммы": особенности шумерской правовой традиции // Правоведение. 2013. N 1 (306). С. 232 - 235.
<3> Законы вавилонского царя Хаммурапи. URL: https://www.hist.msu.ru/ER/Etext/hammurap.htm (дата обращения: 06.08.2024).
<4> Немировский А.А. Комментарии к тексту Законов Хаммурапи (сноска 61) // Законы вавилонского царя Хаммурапи.
<5> Memoires publies sous la direction de M.J. de Morgan, delegue general. T. IV. Textes elamites-semitiques. Paris: Ernest Leroux, Editeur, 1902. P. 51.
Наиболее обширная (хотя при этом, по-видимому, все же не во всех аспектах полная) информация об этом дошла до нас из Древнего Рима, кое-какие сведения имеются об аренде жилой недвижимости в Древней Греции. Так, Эсхин (IV в. до н. э.) в речи против Тимарха (124) говорил, что <6> ("когда много арендаторов, разделив между собой строение, проживают в нем, мы называем это многоквартирным зданием, когда проживает [без найма] кто-то один, то это дом"). В этой фразе представляет собой аорист глагола , что означает "нанимать, сдавать внаем, предоставлять за плату"; является аккузативом существительного в единственном числе (женский род), означающего дом, в котором проживают несколько семей, многоквартирное здание, сообщество (также имеет некоторые другие значения); - аккузатив существительного в единственном числе (женский род), которое переводится как "дом, резиденция, домашние (собирательное) в смысле семья, домочадцы (собирательное)". Вероятно, чуть раньше оратор Исей (жил, как считается, в конце V - первой половине IV в. до н. э., но точные даты рождения и смерти неизвестны) говорил о человеке, имевшем в Пирее здание для сдачи внаем: <7>. Как мы видим, и в этом случае в отношении сдаваемого внаем здания используется термин , т.е. аккузатив существительного в единственном числе (женский род). К сожалению, вплоть до настоящего времени не найдено юридической информации о порядке и условиях сдачи жилья внаем на долгий срок и в целом о регулировании долгосрочной аренды жилья в Древней Греции, в отличие от, например, аренды земли сельскохозяйственного предназначения и помещений для кратковременного пребывания в гостиницах, постоялых дворах и т.п. Вместе с тем очевидно, что долгосрочная аренда жилья была весьма развита в Древней Греции вследствие найма жилья не только недостаточно зажиточными для приобретения и (или) содержания собственного дома гражданами полисов, но и метэками (т.е. постоянно проживающими в полисе выходцами из других полисов и в силу этого не имевшими гражданства полиса проживания), которым по статусу, передаваемому и детям, также становящимся метэками, было запрещено иметь в собственности недвижимое имущество (и землю, и здания), за редкими исключениями, когда отдельным метэкам в индивидуальном порядке в виде особой привилегии предоставлялось право приобретать в собственность недвижимость (в этом случае тем не менее были ограничения по величине стоимости недвижимого имущества, которое могло быть приобретено в собственность). При этом в ряде полисов (например, в Афинах) проживало довольно солидное число метэков.
--------------------------------
<6> // The Speeches of Aeschines. With an English Translation by Ch.D. Adams. Against Timarchus, On the Embassy, Against Ctesiphon. London: William Heinemann; New York: G.P. Putnam's Sons, 1919. P. 100.
<7> // The speeches of Isaeus / ed. and com. by W. Wyse. Cambridge: University Press, 1904. P. 88.
В Древнем Риме сдача жилья в долгосрочную аренду была очень распространенной, для чего строились доходные дома, получившие наименование "инсулы" (на латыни insulae в единственном числе - insula), и, соответственно, были выработаны юридические нормы, регулировавшие различные аспекты найма жилых помещений. Титул II (под заголовком Locati conducti) книги XIX Дигест начинается ссылкой на Павла (Paulus libro 34 ad edictum): "Locatio et conductio cum naturalis sit et omnium gentium, non verbis, sed consensu contrahitur, sicut emptio et venditio" <8>. В опубликованном переводе на русский язык это положение читается так: "Наем, являясь естественным и принятым у всех народов [контрактом], заключается не посредством слов, но в силу соглашения, так же, как купля и продажа" <9>. Признавая достоинства перевода на русский язык текста Дигест, все же представляется необходимым сделать некоторые уточнения. Во-первых, в тексте на латыни используются два слова locatio et conductio, а в переводе на русский язык дано одно слово - "наем", в то время как при переводе с одного языка на другой требуется, с одной стороны, максимально сохранять стилистику оригинала (в особенности, когда переводятся юридические тексты), а с другой стороны, подобрать на языке, на который осуществляется перевод, термин, максимально близкий по смыслу к слову на языке, с которого делается перевод. Сам же И.С. Перетерский в комментарии переводчика (в издании 1984 г.) к рассматриваемому титулу книги XIX, описывая разнообразие (связанное с содержанием правоотношений) видов данного контракта, пишет, что "термин "locatio conductio" не может быть переведен точно" <10>; поэтому перевод одним словом "наем" не отражает особенностей, отличающих его от современного договора найма, и, следовательно, представляется более точным перевести словосочетанием "сдача и наем" или "сдача-наем", принимая во внимание приемлемость для юридической терминологии на русском языке сдвоенных лексем, как, например, "купля-продажа" (договор купли-продажи), "сдача-приемка" (акт сдачи-приемки) и др. Во-вторых, выражение non verbis... contrahitur, скорее всего, означает, что договор найма не является вербальным контрактом (obligationes verbis contractae или contractus verbalis), хорошо известным римскому праву (заключаемому, в частности, путем стипуляции), а не сообщает просто о "словах" (посредством которых якобы может заключаться контракт, но в данном случае не заключается), как можно понять из перевода на русский язык, и наряду с этим, согласно процитированному положению, данный контракт является консенсульным (consensu contrahitur), также хорошо известным римскому праву и отличающимся от реального договора и в определенной мере от строго формализованной стипуляции (причем консенсуальные договоры бывают и устными, и письменными). Другими словами, в уточненном виде перевод D XIX, 2, 1: "Сдача и наем, будучи естественными и принятыми у всех народов, - это не вербальный, но консенсуальный контракт, как купля и продажа". Отметим, что в данном титуле книги XIX Дигест объединено регулирование аренды жилья, сельскохозяйственной аренды, найма движимого имущества, личного найма свободного человека для производства работы, подряда и даже фактически перевозки. В рассматриваемом титуле регулируются многие аспекты взаимоотношений арендатора жилья и арендодателя, в том числе прав и обязанностей каждой из сторон контракта аренды жилья, условий несения рисков гибели или порчи недвижимости, но в цели данной работы не входит их подробное рассмотрение.
--------------------------------
<8> D XIX, 2, 1 (Digesta).
<9> D XIX, 2, 1 (Дигесты Юстиниана).
<10> Перетерский И.С. Комментарии переводчика (Дигесты Юстиниана).
Обратим лишь внимание, что в римском праве договор долгосрочной аренды в обязательном порядке предполагал наличие права арендатора на сдачу жилья в субаренду и для этого не требовалось специальное разрешение со стороны собственника: "Cum in plures annos domus locata est, praestare locator debet, ut non solum habitare conductor ex calendis illis cuiusque anni, sed etiam locare habitatori si velit suo tempore possit" <11> (в переводе на русский язык: "Если дом сдан внаем на несколько лет, то наймодатель должен предоставить нанимателю не только возможность жить там с соответствующего месяца каждого года, но и возможность сдать [помещение] внаем в течение срока договора" <12>). Этим правилом активно пользовались в Древнем Риме: собственник инсулы сдавал ее в аренду целиком, а арендатор мог сдать в субаренду отдельные помещения, но зачастую он сдавал в субаренду каждый отдельный этаж, а арендатор этажа, в свою очередь, сдавал его поквартирно, но иногда и арендаторы квартир сдавали в субаренду отдельные комнаты или даже части комнат ("углы").
--------------------------------
<11> D XIX, 2, 60, pr. Op. cit.
<12> D XIX, 2, 60. Op. cit.
Вместе с тем не только указанный титул книги XIX Дигест регулировал разнообразные аспекты долговременной аренды жилья, но отдельным вопросам такой аренды были посвящены и положения из некоторых других книг Дигест. Так, в титуле II книги XX Дигест со ссылкой на Марциана (Marcianus libro singulari ad formulam hypothecariam) указывается: "Pomponius libro quadragesimo variarum lectionum scribit: non solum pro pensionibus, sed et si deteriorem habitationem fecerit culpa sua inquilinus, quo nomine ex locato cum eo erit actio, invecta et illata pignori erunt obligata" <13> (в переводе на русский язык: "Помпоний в 40-й книге "Различных чтений" пишет: введенное и внесенное жильцом является залогом в обеспечение не только наемной платы, но и ущерба, причиненного жильцом по его вине и выразившегося в ухудшении жилища; на этом основании к нему предъявляется иск из найма" <14>). В этом отношении противопоставляется аренда городского дома и недвижимости на селе: "Eo iure utimur, ut quae in praedia urbana inducta illata sunt pignori esse credantur, quasi id tacite convenerit: in rusticis praediis contra observatur" <15> (в русском переводе: "Мы применяем такое право, что введенное и внесенное в городские имения считается заложенным, как если бы об этом было молчаливое соглашение; но в сельских имениях соблюдается противоположное правило" <16>). При этом: "Pomponius libro tertio decimo variarum lectionum scribit, si gratuitam habitationem conductor mihi praestiterit, invecta a me domino insulae pignori non esse" <17> (в переводе на русский язык: "Помпоний в 13-й книге "Различных чтений" пишет: если наниматель предоставил мне жилье безвозмездно, то ввезенное мною не является залогом для собственника дома" <18>). Таким образом, в случае предоставления арендатором (субарендатором) жилья бесплатно имущество жильца не могло считаться залогом в обеспечение платы за жилье или за возможный ущерб недвижимости. Также и в книге VII (титул VIII) обнаруживаются положения относительно аренды жилья (о праве жен принимать на жительство тех же, что и мужья) со ссылкой на Ульпиана (Ulpianus libro 17 ad Sabinum): "Sed neque locabunt seorsum neque concedent habitationem sine se nec vendent usum" <19> (в переводе на русский язык: "Но не должны сдавать внаем дома, и предоставлять жилье, [если не проживают сами], и продавать пользование" <20>).
--------------------------------
<13> D XX, 2, 2 (Digesta).
<14> D XX, 2, 2 (Дигесты Юстиниана).
<15> D XX, 2, 4, pr. Op. cit.
<16> D XX, 2, 4. Op. cit.
<17> D XX, 2, 5, pr. Op. cit.
<18> D XX, 2, 5. Op. cit.
<19> D VII, 8, 8, pr. (Digesta).
<20> D VII, 8, 8 (Дигесты Юстиниана).
Имеются и иные положения, посвященные тем или иным аспектам регулирования арендного жилья, в других частях Дигест (например, в книге XXXII, посвященной легатам (завещательным отказам) и фидеикомиссам, - "Appellatione domus insulam quoque iniunctam domui videri, si uno pretio cum domu fuisset comparata et utriusque pensiones similiter accepto latas rationibus ostenderetur" <21>, т.е. "Считается, что названием "дом" [охватывается] и инсула, присоединенная к дому, если она была приобретена вместе с домом за одну и ту же цену и будет доказано, что наемная плата за то и за другое записывалась в приход одинаковым образом" <22>, причем в отношении перевода можно уточнить, что речь идет об инсуле как здании, пристроенном к дому, и одна покупная цена была уплачена сразу за оба здания - за дом и пристроенную к нему инсулу, а арендные платежи за оба здания учитываются нераздельно), но в задачу данной работы не входит исследование регулирования аренды жилой недвижимости в Древнем Риме, и тем не менее представляется важным обратить внимание на то, что развитость правового регулирования арендных отношений в жилищной сфере является подтверждением активного использования в Древнем Риме долгосрочной аренды жилой недвижимости.
--------------------------------
<21> D XXXII, 91, 6 (Digesta).
<22> D XXXII, 91, 6 (Дигесты Юстиниана).
Вместе с тем в Дигестах (со ссылкой на Павла), как было показано, зафиксирована одна из отличительных черт контракта найма (по терминологии Дигест сдачи-найма) в целом, а именно - отнесение его к консенсуальным договорам. Собственно, с тех пор и до настоящего времени договору найма присуща именно эта черта, определяющая ряд его характеристик как консенсуального договора. А вот право арендатора жилья сдавать съемное жилье в поднаем без согласия собственника является отнюдь не обязательным для договора найма и может предусматриваться в тех или иных странах в какие-то эпохи, а может и воспрещаться.
Согласно Своду законов Российской империи, к примеру, "въ отношенiи силы договоровъ о наймъ недвижимыхъ имуществъ, состоящихъ въ пожизненномъ владънiи, соблюдаются нижеслъдующiя правила: ...3) Договоръ объ отдачъ въ наемъ или содержанiе недвижимаго имущества, заключенный пожизненнымъ владъльцемъ безъ согласiя собственника или заступающаго его лица... обязателенъ для собственника въ продолженiе трехъ лътъ, считая съ того дня, въ который окончился послъднiй истекшiй при существованiи пожизненнаго владънiя арендный годъ, если условленный срокъ найма не истечетъ ранъе окончанiя сего трехлътiя" <23> (по Закону 1885 г.). В современной же России сдача в поднаем арендованного жилья допускается законом только с согласия собственника: "По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю" <24> (выделено автором. - А.А.), ч. 1 ст. 685 Гражданского кодекса Российской Федерации, причем в соответствии с ч. 1 ст. 671 ГК РФ <25> наймодателем является собственник жилого помещения или управомоченное им лицо.
--------------------------------
<23> Сводъ Законовъ Россiйской имперiи. Т. 10. Ч. 1. Сводъ Законовъ Гражданскихъ. 1900. Ст. 1692. С. 141.
<24>
<25>
В соответствии с Дигестами "наем считается заключенным, если имеется соглашение о плате" <26> (хотя, очевидно, поскольку в Дигестах все время идет речь о конкретной вещи при имущественном найме, то существенным условием является и объект договора, да и о значимости сроков неоднократно упоминается), а согласно Своду законов Российской империи "при найме или отдачъ въ содержанiе частныхъ имуществъ, надлежитъ опредълить предметъ найма или содержанiя, срокъ и цъну онаго" <27>, остальные условия оставлялись на усмотрение сторон.
--------------------------------
<26> D XIX, 2, 2. Op. cit.
<27> Сводъ Законовъ Россiйской имперiи. Т. 10. Ч. 1. Сводъ Законовъ Гражданскихъ. 1900. Ст. 1691. С. 140.
В Западной Европе римское право практически не прекращало свое действие, и короли германских ранних государств, формировавшихся на территории бывшей Римской империи, неоднократно подтверждали действие римского права, хотя и в упрощенном и в существенно укороченном виде (неслучайно некоторые сборники норм римского права именовались бревиариями), в особенности в тех отношениях, которые не были урегулированы и не могли быть урегулированы обычным правом германцев и издаваемыми кодификациями норм обычного права (именуемого историками на русском языке правдами).
С течением времени менялись социальные условия, и нормы права приспосабливались так, чтобы соответствовать изменениям, в силу чего какие-то нормы выходили из употребления, другие, наоборот, оказывались весьма востребованными, а иные подвергались редактированию. В эпоху раннего Средневековья наблюдалось упрощение применяемых правовых норм. Затем, как известно, в силу потребностей развития правового регулирования в связи с усложнением отношений в экономической и социальной жизни стали обращаться к более развитым формам римского права, и состоялась его рецепция благодаря усилиям юристов-исследователей. Рецепция римского права в значительной степени определила развитие права в европейских государствах в Средние века и в Новое время вплоть до современности. Собственно, европейское континентальное право (которое позже вышло за пределы Европы и проникло даже в страны, казалось бы, далекие от европейской правовой традиции: например, Япония реципировала германское право, хотя, конечно же, в переработанном виде) во многом базируется на римском праве. Да и в развитии ряда правовых институтов в странах англосаксонской правовой семьи римское право сыграло свою роль, хотя в них римское право не реципировалось непосредственно, как в странах континентальной Европы, но проникало в правовую систему через решения суда канцлера, не связанного, как известно, традиционными прецедентами общего права. Попутно отметим, что некоторые термины, используемые на протяжении длительного времени, претерпевают подчас весьма примечательные трансформации - вплоть до изменения их значения на противоположный тому, который ему придавался изначально. Так, в римском праве (в частности, в цитировавшихся выше Дигестах) на латыни locator при аренде жилой недвижимости (впрочем, при любом имущественном найме) означает наймодатель, арендодатель, а в современном французском языке (который развился из латыни) locataire имеет значение наниматель, арендатор, квартиросъемщик, жилец (снимающий дом или квартиру). Даже без особо глубоких знаний латыни и французского языка видно, что это практически одно и то же слово с поправкой на особенности произношения и написания в соответствующих языках, однако смысл, вкладываемый в это слово в каждом из указанных языков, прямо противоположен.
Соседние с Римской империей и ее наследницей Византийской империей народы и государства также переводили некоторые источники римского права и применяли его нормы в тех или иных случаях. Так, арабы, отвоевывая территории у Византийской империи, применяли нормы византийского права к христианам, для чего и осуществлялся перевод. В частности, на арабский язык был переведен Прохирон <28> (IX в.) и некоторые другие источники византийского права. Другими словами, востребованные жизнью положения римского права в той или иной обработке, в том числе и через византийское право, также подвергавшееся переработке и переводам на другие языки, сохраняли свое действие не только в Европе, но и в Северной Африке, и на Ближнем Востоке. Возможно, положения римского права о найме жилых помещений (как, впрочем, вероятно, и какие-то иные положения), использовавшиеся на протяжении длительного времени даже и без обращения к зафиксировавшим их изначально письменным источникам, поскольку сами такие источники считались вышедшими из употребления, воспринимались уже в качестве давно устоявшихся обычаев, и в таком случае можно говорить об обратной трансформации на новом витке развития правовых норм, которые когда-то сложились в качестве обычая, затем получили в той или иной форме (закона, эдикта, декрета, конституции и т.п.) законодательное закрепление, а затем снова перешли в разряд обычаев, но при этом сохранили свое действие, проходя вместе с тем, естественно, адаптацию к меняющимся условиям жизни. А в качестве обычаев они могли использоваться не только христианским населением халифата, но и мусульманами, так, исламское право допускает применение обычаев, которые не противоречат нормам шариата, и в рассматриваемом регулировании аренды жилья вряд ли можно обнаружить противоречие указанным нормам.
--------------------------------
<28> О переводе на арабский язык юридических византийских текстов на примере Прохирона см.: Pahlitzsch, J. Der arabische Procheiros Nomos. Untersuchung und Edition der arabischen Ubersetzung eines bysantinischen Rechtstextes. Frankford am Maa: Lowenklau-Gesellschaft E.V., 2014.
Даже сегодня, когда сведущие в фикхе шейхи дают разъяснения условий аренды жилья с точки зрения исламского права, они в значительной степени обращаются к нормам обычаев. Так, при ответе на вопрос о том, можно ли выселить из сданного внаем дома арендатора без его согласия в конце месяца, чтобы сдать кому-нибудь еще, было разъяснено, что договор аренды <29> является двусторонним, обязательным для обеих сторон, по которому одна из сторон имеет право на блага, предоставляемые вследствие найма дома, а другая сторона имеет право на арендную плату. Если осуществляется оплата за аренду (пусть и в рассрочку), договор найма жилья в одностороннем порядке не может быть расторгнут. При этом допускается сдача снятого дома или его части в поднаем: <30> (т.е. по-русски: "Это - то, что законоведы по обычаю называют субарендой"). Правда, затем следует предупреждение, что поднаем по целям применения субарендатором помещения не должен существенно отличаться от целей, установленных собственником дома при сдаче внаем (например, если дом сдается для проживания, то при субаренде дома или его части в нем нельзя разместить гараж или мастерскую, однако допустимо открыть магазин, так как это не испортит его до такой степени, что имуществу собственника будет причинен вред). Вместе с тем при истечении срока найма (если у нанимателя нет права на приоритетное решение о продлении аренды) договор может быть расторгнут по инициативе наймодателя. Тем не менее обычай или договор найма может предусматривать некоторый срок, за который наниматель должен получить предупреждение о том, что арендодатель не собирается продлевать с арендатором дома договора найма (обычно месяц, а в некоторых странах два месяца), и такой срок должен быть соблюден (то же самое и со стороны арендатора). В конце подчеркивается важность соблюдения договора; <31> (т.е. по-русски: "Они [стороны] взяли на себя обязательства без принуждения, и это [то, о чем договорились стороны] не запрещено законом, поэтому является для них обязательным"). Как мы видим, разъясняемые условия аренды во многом перекликаются с рассмотренными выше нормами римского права. Впрочем, как уже говорилось, правовое регулирование аренды жилья на Ближнем Востоке было известно задолго до основания Рима (в законах Ур-Наммы или Ур-Намму и затем вавилонского царя Хаммурапи), хотя некоторые из характеристик договора аренды (в частности, его двусторонность), упоминаемых в рассматриваемом разъяснении, обнаруживаются именно в римском праве.
--------------------------------
<29>
<30> Ibid.
<31> Ibid.
Примечательно, что в упомянутом разъяснении об условиях найма жилья с точки зрения исламского права некоторые положения в большей степени похожи на правила, существовавшие в Древнем Риме, чем на нормы, например, современного права Франции, развивавшегося, как известно, в значительной степени под воздействием реципированного римского права. Так, если указанное разъяснение говорит, хотя и с некоторыми оговорками, о свободе арендатора самостоятельно сдавать арендуемое помещение или часть его в поднаем, ч. 1 ст. 8 французского Закона N 89-462 от 6 июля 1989 г. об улучшении арендных отношений и внесении поправок в Закон N 86-1290 от 23 декабря 1986 г. в нынешней редакции <32> гласит: "Арендатор не может ни переуступать договор аренды, ни сдавать помещение в субаренду, кроме как с письменного согласия арендодателя, включая цену арендной платы. Стоимость арендной платы за квадратный метр жилой площади помещения, сдаваемого в субаренду, не может превышать сумму, уплачиваемую основным арендатором. Арендатор передает субарендатору письменное разрешение арендодателя и копию текущего договора аренды". Данная редакция ст. 8 была введена Законом N 2014-366 от 24 марта 2014 г., поправка начала действовать с 27 марта 2014 г., но и до даты вступления данной поправки в силу закон требовал для субаренды помещения согласия наймодателя, хотя и необязательно в письменной форме. Другими словами, во Франции законодательно укрепляются возможности арендодателя по контролю нанимателя в отношении сдачи помещения в субаренду. Часть 2 ст. 8 этого Закона предусматривает: "В случае расторжения основного договора субарендатор не может ссылаться ни на какое право в отношении арендодателя, ни на право занятия [помещения]" (по-французски: "En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prevaloir d'aucun droit a l'encontre du bailleur ni d'aucun titre d'occupation" <33>). А ч. 3 ст. 8 указывает: "Другие положения настоящего Закона не применяются к договору субаренды" (по-французски: "Les autres dispositions de la presente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location" <34>). А ведь многие положения исследуемого закона предусматривают разнообразные и довольно широкие права, как и многочисленные обязанности, нанимателя жилого помещения.
--------------------------------
<32> на языке оригинала: "Le locataire ne peut ni ceder le contrat de location, ni souslouer le logement sauf avec l'accord ecrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au metre carre de surface habitable des locaux sous-loues ne peut exceder celui paye par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l'autorisation ecrite du bailleur et la copie du bail en cours".
<33> Ibid.
<34> Ibid.
Не только арабы переводили источники византийского права и через них знакомились с положениями римского права. В частности, славяне ознакомились с римским правом также прежде всего через право Византийской империи. Значительное распространение в славянских землях получила Эклога (VIII в.), представлявшая собой выборку из кодификации Юстиниана и законов последующих императоров, переработанных и адаптированных к условиям времени ее составления.
Эклога написана на греческом языке, и договор locatio et conductio обозначается одним словом , которое, как мы видим, является однокоренным термину, касающемуся найма жилья, приведенному выше в речи Эсхина против Тимарха на древнегреческом языке. Впрочем, в Эклоге титул 13 ( <35>), посвященный найму ( ), состоит из одной статьи и довольно небольшой по объему по сравнению с нормативным материалом, содержащимся в Дигестах и Кодексе Юстиниана; но основные элементы договора найма в Эклоге отражены, хотя наем жилья не выделяется. При этом, как показывает Е.Э. Липшиц: "Как Эклога, так и ее приложения принадлежат к числу широко распространенных в рукописях памятников права; Эклога была очень популярна в славянских странах. Ее текст был не только переведен полностью на славянский язык, но и послужил одним из важнейших источников для древнейших славянских законодательных памятников. Славянский перевод Эклоги содержится в Кормчей книге и в Мериле Праведном" <36>. М.Н. Тихомиров, рассмотрев различные подходы к сравнению Эклоги и Закона судного людем (документ, содержащий нормы на славянском языке, созданный либо в Болгарии, либо в Моравии, но широко распространенный в славянских странах, в том числе в Древней Руси) при глубоком исследовании различных изводов последнего, обнаружил влияние Эклоги, но увидел, что положения Эклоги были не просто заимствованы, а переработаны с учетом конкретных потребностей регулирования <37>. Возможно, поэтому и неудивительно, что в Законе судном людем отсутствуют положения об аренде жилья, так как они были не актуальны в то время в славянских землях, и единственное положение, которое можно рассматривать как в той или иной степени связанное с имущественным наймом, относится к ответственности лица, которое взяло коня, чтобы добраться до определенного места, но отправилось дальше или в другое место, а конь при этом пострадал или погиб: <38> (вертикальными чертами мы обозначили здесь окончания строк в столбцах, текст приведен в основном без разбивки на слова, как в оригинале). Очевидно, что во время составления рассматриваемого документа коней чаще брали по договору для того, чтобы добраться до какого-то места, чем арендовали жилье. Вместе с тем и в те времена, вероятно, могли обращаться в случае необходимости к нормам византийского права, поскольку такие акты, как Эклога и Прохирон (в котором раздел о найме более обширен, чем в Эклоге, хотя далеко не все статьи посвящены найму помещений <39>, причем Ц.Э. Захариэ пишет, что "A Prochiro in historia juris Graeco-Romani nova incipit periodus, ejusque per totum Orientem magna semper fuit auctoritas" <40>, т.е. "Новый период в истории греко-римского права начинается с Прохирона, и влияние его всегда было велико на всем Востоке"), были переведены на славянский язык и вошли в состав различных изводов Кормчих и Мерила праведного, наряду с Законом судным людем.
--------------------------------
<35> Ecloga: Das Gesetzbuch Leons III. und Konstantinos' V. Frankfurt am Main: Lowenklau Gesellschaft e.V., 1983. S. 212.
<36> Липшиц Е.Э. Введение // Эклога. Византийский законодательный свод VIII века. М.: Наука, 1965. С. 21.
<37> Тихомиров М.Н. Закон судный людем краткой редакции в русских рукописях // Закон судный людем краткой редакции. М.: Издательство Академии наук СССР, 1961. С. 23 - 25.
<38> Закон судный людем. Новгородский список в Кормчей. Л. 340. Об-л. 341.
<39> . IMPERATORUM BASILII CONSTANTINI ET LEONIS PROCHIRON / ed., proleg., annot. et indic. C.E. . Heidelbergae: Apud J.C.B.Mohr, Academiae Bibliopolam, MDCCCXXXVII, . P. 104 - 110.
<40> C.E. Prolegomina // . IMPERATORUM BASILII CONSTANTINI ET LEONIS PROCHIRON. Op. cit. P. CCVII.
Впрочем, возможно, какое-то регулирование найма жилья осуществлялось на основе договоренностей, обычаев или действительно с опорой на нормы, вошедшие в Кормчие и Мерило праведное, а государственные установления в этой сфере вводились в случае возникновения правовой неопределенности или вследствие особой важности такого регулирования. По крайней мере в Соборном уложении 1649 г. в гл. I (т.е. десятой) в статье, обозначенной (т.е. 227), говорится: <41>. Далее должно идти указание на ответственность, которую несет наниматель жилья, если двор сгорит в результате разжигания огня нанимателем, хотя по договору наниматель разжигать огня не должен был (невозможно не обратить внимание на то, как это положение перекликается с содержанием п. 4 титула 17 Прохирона: <42>, т.е. "Если договорились [наймодатель и наниматель], что огонь разжигаться не будет [в арендованном помещении], но огонь был разведен [нанимателем], и произошел пожар, то [наниматель] несет ответственность, даже если пожар произошел случайно"). Однако в первом печатном издании Уложения большая часть данного положения была пропущена, но в дальнейшем данная опечатка была исправлена (как и иные опечатки), и в последующих изданиях это положение давалось в полном объеме. Это позволило включить его в составе всего текста Соборного уложения целиком в Полное собрание законов Российской империи <43>, в котором Уложение стало открывающим череду действующих в XIX в. правовых актов. Позже именно рассматриваемое положение, хотя и несколько переформулированное (речь в новой редакции идет о нанимателе дома <44>), но со ссылкой на Уложение 1649 г. было включено в Свод законов Российской империи в главу вторую ("О наймъ имуществъ и отдачъ оныхъ в содержанiе") части первой тома десятого; таким образом, некоторые положения Соборного уложения сохраняли свою юридическую силу в начале XX столетия. Но для нас примечательно, что о найме жилого дома, сопряженном с заключением соответствующего договора (очевидно, обычным в то время), в акте XVII в. говорится обыденно, т.е. как о чем-то привычном, урегулированном иными нормами и, возможно, задолго до XVII в. А в Соборное уложение данная статья была включена, по-видимому, ввиду особо пристального внимания к пожарам, весьма частым тогда. Иными словами, в России, как и в других странах, институт аренды жилья существовал на протяжении многих веков (и существует ныне), видоизменяясь в зависимости от конкретных исторических условий. В советский период институт найма жилья был широко внедрен в практику и имел свою специфику, но это тема отдельного разговора.
--------------------------------
<41> (Соборное уложение. М.: Печатный двор, 29 генваря 7157 (1649) года).
<42> . IMPERATORUM BASILII CONSTANTINI ET LEONIS PROCHIRON. Op. cit., . Р. 104.
<43> Полное собранiе законовъ Россiйской имперiи. Т. 1 (1649 - 1675): Законы (1 - 618). I - Уложенiе. СПб.: Типографiя II Отдъленiя Собственной Его Императорского Величества Канцелярiи, 1830. Ст. 227. С. 52.
<44> Сводъ Законовъ Россiйской имперiи. Т. 10. Ч. 1. Сводъ Законовъ Гражданскихъ. 1900. Ст. 1707. С. 143.
Итак, аренда (наем) жилья существует на протяжении тысячелетий, и так же на протяжении тысячелетий известно правовое регулирование института аренды (найма) жилья. За это время, как было показано, устоялись проверенные опытом многих народов и государств характерные черты такого регулирования. К ним, в частности, относится заключение договора между наймодателем и нанимателем. Договор найма (аренды) жилья обычно заключается в письменной форме (хотя с точки зрения документов, обеспечивающих договорные отношения, они не всегда и не везде бывали и бывают выполнены в виде единого текста, озаглавленного словами "договор", "контракт" или "соглашение"), и если в некоторые исторические периоды в тех или иных странах допускалось и допускается устное оформление отношений между арендодателем и арендатором жилья (жилой недвижимости), то такие отношения в любом случае считаются договорными. Договор найма (аренды) жилой недвижимости - двусторонний, консенсуальный, что дает понимание ряда его характерных черт. Такой договор может содержать разнообразные условия, если они не противоречат закону, но в любом случае существенны цена, срок, объект (иногда в том же значении используется слово "предмет"). Вместе с тем в правовом регулировании аренды (найма) жилой недвижимости имеется ряд юридических переменных в зависимости от исторического периода и (или) страны. Тем не менее значимость и востребованность найма (аренды) жилья подтверждены историей разных народов, хотя распространенность данного института могла и может меняться в зависимости от конкретных условий.
