Москва
+7-929-527-81-33
Вологда
+7-921-234-45-78
Вопрос юристу онлайн Юридическая компания ЛЕГАС Вконтакте

Критерии отнесения объекта к недвижимому имуществу: обзор актуальной судебной практики

Обновлено 31.01.2025 14:12

 

В статье рассмотрены критерии отнесения объектов к недвижимому имуществу. Проанализирована актуальная судебная практика по спорам о квалификации объектов в качестве недвижимости. Из анализа сопоставления правовой и технической терминологии был сделан вывод, что объекты капитального строительства, включающие здания, сооружения и объекты незавершенного строительства, по своим характеристикам соответствуют критериям объектов недвижимого имущества при условии: 1) законности возведения: объект должен быть построен в соответствии с требованиями закона и иных нормативных актов, включая наличие необходимых разрешений и согласований; 2) прочной связи с землей: объект должен быть физически прикреплен к земельному участку, и его перемещение без причинения существенного вреда его назначению невозможно, объект не может быть отделен от земли без нарушения его функциональных характеристик; 3) предназначения для постоянного использования: объект должен иметь определенное функциональное назначение, которое предполагает его длительное, а не временное использование.

 

Ключевые слова: недвижимое имущество, здание, сооружение, объект капитального строительства.

 

The article considers the criteria for classifying objects as real estate. The current judicial practice on disputes over the qualification of objects as real estate is analyzed. From the analysis of the comparison of legal and technical terminology, it was concluded that capital construction facilities, including buildings, structures and objects under construction, meet the criteria of real estate objects by their characteristics, provided (1) the legality of the construction: the object must be built in accordance with the requirements of the law and other regulations, including the availability of necessary permits and approvals; (2) a strong connection with the earth: the object must be physically attached to the land plot, and its movement without causing significant harm to its purpose is impossible, the object cannot be separated from the earth without violating its functional characteristics; (3) intended for permanent use: the object must have a specific functional purpose, which implies its long-term, not temporary use.

 

Key words: real estate, building, construction, capital construction object.

 

Действующее гражданское законодательство Российской Федерации не дает прямого определения недвижимого имущества, ограничиваясь лишь перечислением объектов, относящихся к данной категории.

В соответствии с п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации <1> (далее - ГК РФ) все виды недвижимости можно подразделить на три категории:

1) природные объекты, которые являются недвижимыми по своим естественным свойствам, такие как земельные участки и участки недр <2>;

2) объекты, которые неразрывно связаны с землей и их перемещение влечет несоразмерный ущерб их назначению (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства);

3) объекты, которые по закону признаны недвижимым имуществом:

- подлежащие государственной регистрации морские, воздушные суда, суда внутреннего плавания;

- жилые и нежилые помещения;

- части зданий или сооружений, в частности, машино-места, предназначенные для размещения транспортных средств, если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

--------------------------------

<1> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ (ред. от 11.03.2024) // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.

<2> Как справедливо отмечает В.В. Кулаков, единственными объектами недвижимости в прямом, естественнонаучном, смысле являются земельные участки. Более подробно см.: Кулаков В.В. К вопросу о признаках недвижимости как критериев ее государственной регистрации // Современный юрист. 2020. N 2 (31).

 

Перечень не является исчерпывающим.

Так, к примеру, в соответствии со ст. 132 ГК РФ предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью <3>, а согласно ст. 133.1 ГК РФ недвижимой вещью является единый недвижимый комплекс.

--------------------------------

<3> Здесь следует согласиться с В.В. Долинской, что более корректной представляется формулировка "на предприятие распространяется правовой режим недвижимости". Более подробно см.: Долинская В.В. Проблемы государственной регистрации прав в отношении предприятий и их кадастрового учета как имущественных комплексов: обзор позиций Росреестра // Правовые вопросы недвижимости. 2020. N 1.

 

Очевидно, что перечисленные группы объектов недвижимости не имеют общих признаков. При более внимательном рассмотрении даже первая и вторая группы не обладают общими признаками, поскольку если к первой группе относятся такие объекты, которые по своей физической структуре и естественным свойствам не могут быть перемещены, то во вторую группу входят объекты, которые прочно связаны с землей и их перемещение влечет несоразмерный ущерб их назначению, т.е. переместить такие объекты можно, хотя и с причинением несоразмерного ущерба их назначению.

Таким образом, в силу разнородности объектов, определяемых как недвижимость, выделить общие критерии отнесения того или иного объекта к недвижимому имуществу не представляется возможным, что способствует возникновению споров по поводу отнесения целого ряда объектов гражданских прав к данной категории.

Необходимость выделения критериев для квалификации объекта в качестве недвижимости, прежде всего, актуальна для второй группы (зданий, сооружений, незавершенных строительством объектов).

Есть мнение, что признаки (критерии) объекта недвижимости можно поделить на фактические и формальные (юридические) <4>. Е.А. Суханов в своей монографии "Вещное право: научно-познавательный очерк" отмечает, что конститутивным признаком всех видов недвижимости по мере развития имущественных отношений становится не их физически "прочная связь с землей", а необходимость государственной регистрации вещных прав на эти объекты для обеспечения безопасности их оборота <5>.

--------------------------------

<4> Более подробно см.: Кулаков В.В. Указ. соч.

<5> Суханов Е.А. Вещное право: научно-познавательный очерк. М.: Статут, 2017. С. 91 - 92.

 

Обратимся к норме права (п. 1 ст. 130 ГК РФ), в которой указано, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относится, в частности, все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно <6>. Из указанного следует, что для квалификации объекта в качестве недвижимого он должен отвечать следующим критериям:

1) прочная связь с землей;

2) невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба назначению <7>.

--------------------------------

<6> Пункт 1 ст. 130 ГК РФ и п. 7 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

<7> В юридической литературе отмечается, что в настоящее время современные технические средства позволяют переместить на значительное расстояние даже монументальные здания не только без несоразмерного, но и в принципе без какого-либо ущерба их назначению, и предлагается целесообразным исключить этот признак из определения недвижимого имущества. Более подробно см.: Сыроедов Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1988. N 8.

 

Говоря о прочной связи с землей, представляется, что в данном случае по смыслу нормы закон признает недвижимым то имущество, которое может быть использовано по своему назначению только в неразрывной связи с землей. И в этом смысле даже успешно перемещенное здание не перестанет быть недвижимым имуществом, поскольку эксплуатация его в любом случае возможна только в связи с земельным участком <8>.

--------------------------------

<8> И здесь заслуживает внимание мнение О.А. Жарковой о том, что критерий прочной связи с землей следует рассматривать не как физическую категорию, а как правовую - привязка объекта недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости к определенному земельному участку. Более подробно см.: Жаркова О.А. "Оборот" объекта капитального строительства // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2021. N 1 (232).

 

При этом следует отметить, что факт регистрации права на объект в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) не является безусловным основанием для признания объекта недвижимой вещью <9>. Соответственно, наличие записи об объекте в ЕГРН не является критерием отнесения вещи к недвижимости <10>.

--------------------------------

<9> Верховный Суд РФ в Определении от 10 июня 2016 г. N 304-КГ16-761 указал, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

<10> Согласно разъяснениям, изложенным в п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона на то, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ). При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

 

Законодательство не дает определения таким понятиям, как "прочная связь с землей" и "невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению". В судебно-арбитражной практике сложился подход, согласно которому понятие объекта недвижимости признается правовой категорией, и суд на основании представленных доказательств и проведенной их полной оценки должен определить, удовлетворяет ли объект критериям объекта недвижимости <11>.

--------------------------------

<11> Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 января 2010 г. N 11052/09, суд при рассмотрении спора должен дать квалификацию объекту, основываясь на установленных фактических обстоятельствах, определить, имеется ли самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в п. 1 ст. 130 ГК РФ // СПС "КонсультантПлюс".

 

Сразу отметим, что названные выше критерии должны рассматриваться в единстве (в совокупности) для квалификации объекта в качестве недвижимости.

При оценке наличия или отсутствия прочной связи с землей суды устанавливают технические характеристики объекта на предмет возможности перемещения и демонтажа без нарушения целостности объекта; наличие фундамента.

К примеру, по одному из дел бетонная площадка для складирования железобетонных автодорожных балок была квалифицирована в качестве сооружения - объекта недвижимости <12>.

--------------------------------

<12> Постановление Арбитражного суда Московского округа от 5 июня 2023 г. N Ф05-12116/2023 по делу N А41-51919/2022.

 

В частности, судебные инстанции, признавая решение Управления Росреестра по Московской области об отказе в проведении государственного кадастрового учета и регистрации прав на бетонную площадку незаконным, пришли к выводу, что данная площадка обладает всеми характеристиками недвижимого имущества, в том числе объекта капитального строительства. Это обусловлено тем, что бетонная площадка прочно соединяется с землей и имеет фундамент. Ее нельзя переместить и демонтировать без ущерба для целостности всей конструкции.

За основу квалификации объекта в качестве недвижимости были взяты его технические характеристики. В соответствии с заключением кадастрового инженера, подготовленным по итогам обследования бетонной площадки для оценки наличия признаков недвижимого имущества, был сделан вывод, что бетонная площадка представляет собой плоский вытянутый объект. Ее верхняя часть ровная и находится на одном уровне с окружающей поверхностью земли. На поверхности площадки видны следы границ бетонных стяжек, которые были установлены стык в стык и соединены арматурой в процессе ее возведения. Таким образом, площадка образует единый бетонный монолит. Его толщина составляет не менее 0,4 м.

В заключении кадастрового инженера также указано, что на момент обследования на бетонной площадке находились железобетонные преднапряженные автодорожные балки, каждая из которых имеет массу 58 тонн. Согласно стандартам, указанным в заключении, их хранение допускается лишь на специализированных складах, имеющих ровную и прочную поверхность с небольшим уклоном для стока воды. Бетонная площадка соответствует этим требованиям.

Таким образом, судебные органы сделали вывод, что спорный объект представляет собой плоскостную конструкцию, имеющую как надземную, так и подземную составляющую - фундамент, который воспринимает эксплуатационные нагрузки и воздействия, т.е. выполняет роль несущей конструкции, что полностью соответствует характеристикам сооружения и квалифицирует его как объект недвижимости.

Комментируя приведенное выше судебное дело, следует отметить, что судебная практика в подавляющем большинстве случаев не признает недвижимостью объекты, которые представляют собой покрытие земельного участка <13>. Однако в данном случае, помимо технических характеристик бетонной площадки, также имеет значение возможность ее самостоятельного хозяйственного использования, т.е. она выступает автономным объектом гражданских прав.

--------------------------------

<13> Позиция о том, что замощение является частью земельного участка и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью, отличной от сооружения или объекта незавершенного строительства, неоднократно выражена в Определениях Верховного Суда РФ от 30 сентября 2015 г. N 303-ЭС15-5520, от 10 июня 2016 г. N 304-КГ16-761, от 7 апреля 2016 г. N 310-ЭС15-16638, от 12 января 2016 г. N 18-КГ15-222, от 30 декабря 2015 г. N 304-КГ15-8395.

 

В качестве другого примера судебного дела по обозначенным выше критериям хочется привести судебное дело, в рамках которого исследовался вопрос о квалификации автодороги в качестве объекта недвижимости <14>.

--------------------------------

<14> Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 13 сентября 2021 г. N Ф02-5031/2021 по делу N А74-11917/2020.

 

Предметом спора была незавершенная строительством автомобильная дорога протяженностью 45,519 км.

В ходе данного судебного разбирательства также были проанализированы технические параметры объекта с целью установить его неразрывную связь с землей. Изучив проектные документы, суды пришли к выводу о том, что спорное сооружение представляет собой сложный объект, прочно интегрированный с землей. Объективные технические характеристики подтверждают, что перемещение сооружения возможно лишь с причинением значительного ущерба его назначению, в частности, дорожная одежда, мосты, малые искусственные сооружения в совокупности не подлежат перемещению без разрушения. Автомобильная дорога обладает всеми признаками недвижимости согласно требованиям ст. 130 ГК РФ, и ее государственный кадастровый учет должен проводиться в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Таким образом, критерием для отнесения к объектам недвижимости покрытий и других искусственных образований, расположенных на земельных участках, является возможность их самостоятельного хозяйственного использования. Самостоятельное хозяйственное использование объекта недвижимости, возведенного на земельном участке, подразумевает наличие у него функциональных свойств, которые позволяют его обособлять от других объектов и использовать для осуществления определенной хозяйственной деятельности. А в тех случаях, когда такая возможность отсутствует, подобные искусственные образования будут входить в состав имущественного комплекса, для обслуживания которого он предназначен.

Возможность/невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению оценивается судами, в частности, при рассмотрении споров о признании отсутствующим права собственности на объект. Указанный критерий носит оценочный характер.

Сложившейся является практика по признанию отсутствующим права собственности на различного рода павильоны, киоски, сборно-разборные конструкции, которые могут быть демонтированы и в последующем смонтированы в другом месте без значительного ущерба их предназначению и при сохранении основных характеристик <15>.

--------------------------------

<15> См., к примеру: Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 15 марта 2023 г. N Ф02-690/2023 по делу N А33-28048/2021; Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 1 февраля 2024 г. N Ф03-6067/2023 по делу N А24-1629/2023; Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 5 февраля 2024 г. N Ф06-12444/2023 по делу N А57-27788/2022; Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26 июля 2023 г. N Ф05-12592/2022 по делу N А40-114415/2020; Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 5 декабря 2023 г. N Ф06-9917/2023 по делу N А65-17501/2022.

 

Следует отметить, что наличие прочной связи с землей и невозможность перемещения объекта без причинения значительного вреда его назначению не всегда являются достаточным основанием для отнесения объекта к недвижимости. К примеру, большое количество споров по вопросу отнесения к недвижимости таких объектов, как различного рода ограждений; заборов; выгребных ям; колодцев; специально подготовленных площадок (из асфальта и других строительных материалов) для хранения, разгрузки или стоянки транспортных средств; мостов; холодильных камер; навесов и проч.

Все эти объекты также имеют тесную связь с землей, и их перемещение может привести к значительному ущербу. Для квалификации этих объектов как недвижимости необходимы дополнительные критерии.

Дополнительные критерии отнесения объекта к недвижимому имуществу, выработанные в судебной практике:

1) наличие самостоятельного назначения и возможность отдельного использования объекта; способность выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав <16>.

--------------------------------

<16> Согласно правовой позиции, приведенной в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 мая 2013 г. N 17985/12, от 26 января 2010 г. N 11052/09, от 17 января 2012 г. N 4777/08, от 24 сентября 2013 г. N 1160/2013, объекты, хотя и прочно связанные с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения и обслуживают только земельный участок, на котором они расположены, не являются самостоятельными объектами гражданских прав.

 

При квалификации объекта в качестве недвижимого имущества в судебной практике, помимо критерия прочной связи с землей, объект оценивается на предмет наличия самостоятельного назначения и возможности отдельного использования.

Приведем некоторые примеры судебных дел, в которых суды, отказывая в квалификации объекта в качестве недвижимости, исходили из того, что спорный объект не имеет самостоятельного назначения и его невозможно использовать отдельно вне связи с земельным участком.

При рассмотрении спора о снятии объекта с государственного кадастрового учета и прекращении государственной регистрации права собственности на ограждение территории с лестницей длиной 116 м суды руководствовались тем, что данный объект, находящийся на земельном участке, не имеет признаков недвижимости и не может рассматриваться как самостоятельный объект гражданских прав. В этом контексте ограждение относится к благоустройству, необходимому для организации пропускного режима и предотвращения несанкционированного доступа, а также для определения границ участка. Оно не выполняет отдельной хозяйственной функции и, соответственно, не является самостоятельным объектом гражданского оборота. Такой объект относится к движимым вещам.

Таким образом, суд пришел к выводу, что право собственности на ограждение не должно регистрироваться независимо от его физических характеристик или наличия некоторых элементов, создающих прочную связь с земельным участком <17>.

--------------------------------

<17> Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19 мая 2021 г. N Ф01-1169/2021 по делу N А43-15306/2020. К такому же выводу пришел суд в Постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14 апреля 2021 г. N Ф01-859/2021 по делу N А43-14874/2020.

 

В рамках дела о признании права собственности и оперативного управления на объект суды первой и апелляционной инстанции, отклоняя требования, исходили из того, что сооружение железобетонного слипа площадью 245,2 кв. м и железобетонное берегоукрепительное сооружение площадью 188,2 кв. м не подпадают под определение недвижимого имущества в соответствии с законом и техническими характеристиками. Право собственности на эти объекты не требует государственной регистрации, поскольку они не являются самостоятельными объектами гражданского оборота. Установление покрытия из асфальта, бетона или других строительных материалов на определенной части земельного участка с целью его благоустройства не создает нового объекта недвижимости. Указанное рассматривается как улучшение свойств земельного участка, на котором выполняется данное замощение.

Данная позиция судов была поддержана Арбитражным судом Московского округа <18>.

--------------------------------

<18> Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11 декабря 2023 г. N Ф05-29384/2023 по делу N А41-9694/2023.

 

Еще по одному делу, разрешая спор о признании незаконным отказа в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности на мосты через речные протоки и кусты скважин, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что мосты не выступают в качестве самостоятельных объектов недвижимости, а представляют собой технологическую часть автомобильных дорог <19>.

--------------------------------

<19> Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 31 января 2024 г. N Ф04-7446/2023 по делу N А75-4934/2023.

 

Аналогично рассматриваются дела о возможности признания объектом недвижимости различного рода ограждений, заборов, навесов, замощенных площадок <20>;

--------------------------------

<20> См., к примеру: Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 2 октября 2023 г. N Ф02-4419/2023 по делу N А33-19008/2022; Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29 мая 2023 г. N Ф05-29489/2021 по делу N А40-81414/2021.

 

2) создание как объекта недвижимости в установленном законом и иными нормативными правовыми актами порядке, что включает получение всех требуемых разрешений и соблюдение градостроительных норм и правил; строительство должно осуществляться на земельном участке, который предназначен для возведения объекта недвижимости, при этом объект должен обладать самостоятельным функциональным назначением.

Приведенный дополнительный критерий применяется при рассмотрении споров о квалификации в качестве недвижимости объектов капитального строительства.

Анализ судебной практики по спорам о квалификации объектов в качестве недвижимости демонстрирует актуальность и сложность разграничения двух ключевых понятий: "объект капитального строительства" и "объект недвижимого имущества". Этой проблеме уделяется внимание уже не первый год, что подтверждает ее значимость и необходимость глубокого понимания различий между этими понятиями.

В 2013 г. Высший Арбитражный Суд РФ (далее - ВАС РФ) вынес принципиальное решение, которое до сих пор служит основой для правоприменения в подобных спорах. Рассматривая спор о регистрации права собственности на ограждение, установленное на фундаменте, ВАС РФ обозначил, что термин "объект капитального строительства" является специальным понятием, относящимся к градостроительному законодательству. Этот термин не следует смешивать с более широким понятием "объект недвижимого имущества", которое имеет другую отраслевую принадлежность, свой объем и содержание <21>. Недвижимое имущество - это категория гражданского права, охватывающая широкий спектр объектов, включая земельные участки, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения и другое имущество, связанное с землей.

--------------------------------

<21> Постановление Президиума ВАС РФ от 24 сентября 2013 г. N 1160/13 по делу N А76-1598/2012.

 

"Объект капитального строительства" же является более узким понятием, относящимся к градостроительной сфере. Это объект, созданный в результате строительства, реконструкции или капитального ремонта, имеющий определенное функциональное назначение и обладающий необходимыми техническими характеристиками для выполнения своих функций <22>.

--------------------------------

<22> В соответствии с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ объектом капитального строительства является здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие). Под некапитальными строениями, сооружениями понимаются строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений) - п. 10.2 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ.

 

С точки зрения ст. 130 ГК РФ недвижимым имуществом являются не только здания и сооружения, относящиеся к объектам капитального строительства, но и иные виды объектов, определенные законодательством Российской Федерации как недвижимое имущество, в том числе жилые и нежилые помещения, парковочные места и т.п. И с этой позиции можно говорить, что "объект капитального строительства" и "объект недвижимого имущества" - нетождественные понятия.

Из анализа сопоставления правовой и технической терминологии можно сделать вывод, что капитальные строения, такие как здания, сооружения и незавершенные объекты строительства, по своим характеристикам соответствуют критериям объектов недвижимого имущества. Тем не менее следует учитывать ряд критериев, которые определяют правовой режим объектов как недвижимых:

1) законность возведения: объект должен быть построен в соответствии с требованиями закона и иных нормативных актов, включая наличие необходимых разрешений и согласований;

2) прочная связь с землей: объект должен быть физически прикреплен к земельному участку, и его перемещение без причинения существенного вреда его назначению невозможно. Это означает, что объект не может быть отделен от земли без нарушения его функциональных характеристик;

3) назначение для постоянного использования: объект должен иметь определенное функциональное назначение, которое предполагает его длительное, а не временное использование.

Таким образом, квалификация объектов недвижимости основана на совокупности правовых и технических характеристик. Разграничение объектов капитального строительства и объектов недвижимости имеет практическое значение для определения правового режима, условий сделок и ответственности владельцев.

Проведенный анализ критериев отнесения объекта к недвижимости позволяет сделать некоторые краткие выводы.

Для квалификации объекта в качестве недвижимого он должен отвечать следующим критериям:

1) объект должен быть прочно связан с земельным участком, на котором он расположен. Это означает, что эксплуатация объекта невозможна вне связи с земельным участком;

2) невозможность перемещения без значительного ущерба. Означает, что перемещение объекта без причинения серьезного ущерба его назначению или стоимости должно быть нецелесообразным или экономически невыгодным. Невозможность перемещения также может быть связана с юридическими ограничениями или техническими сложностями;

3) самостоятельное функциональное (хозяйственное) назначение. Объект должен иметь независимое функциональное назначение, т.е. выполнять определенную экономическую или социальную функцию. Он не должен быть вспомогательным или зависимым от другого объекта недвижимости;

4) создание как объекта недвижимости в соответствии с установленными законом и другими нормативными актами процедурами, что включает в себя получение необходимых разрешений, проведение строительных работ в соответствии с проектной документацией и ввод объекта в эксплуатацию установленным образом.