Взаимосвязь пространственного развития Российской Федерации, территориального планирования и процесса оценки стоимости недвижимости
В статье раскрыто понятие пространственного развития Российской Федерации как формы стратегического планирования социально-экономического развития и основы для территориального планирования. Автором описана взаимосвязь пространственного развития, территориального планирования и определения стоимости объектов недвижимости. Указана роль пространственных сведений в информационном обеспечении оценки недвижимости. Установлено, что использование данных пространственного развития и территориального планирования способствует повышению уровня достоверности, надежности и полноты стоимостного исследования объектов недвижимости.
Ключевые слова: оценочная деятельность и пространственное развитие страны, роль пространственных сведений в информационном обеспечении оценки недвижимости, внешние и внутренние характеристики объекта оценки.
The article reveals the concept of spatial development of the Russian Federation as a form of strategic planning of socio-economic development and the basis for territorial planning. The author describes the relationship between spatial development, territorial planning and determining the value of real estate. The role of spatial information in information support for real estate valuation is indicated, the development of the state information system of urban development activities and the prospects for using this resource's data to improve the reliability, validity and completeness of the value study of real estate are noted.
Key words: appraisal activities and spatial development of the country, the role of spatial information in information support for real estate appraisal, external and internal characteristics of the appraisal object.
В современных условиях определение стоимости недвижимости является важным этапом реализации управленческих решений. При этом постоянно развивающееся законодательство в сфере строительства объектов недвижимости, их кадастрового учета, градостроительного регулирования и налогообложения сопровождается активным созданием различных информационных ресурсов и сервисов, значительная часть которых является общедоступной. Рост инвестиционной активности в различных сегментах строительства и недвижимости, в том числе обусловленный применением различных форм государственной поддержки отрасли, наблюдавшийся в течение последних лет, создал основу для проведения исследований в сфере аналитики рынка недвижимости. Как следствие, в информационном пространстве участников рынка появилось значительное количество информационных ресурсов и аналитических исследований, результаты которых, как правило, основываются на обработке ограниченного объема доступных конкретному аналитику данных, что довольно часто приводит к противоречиям в выводах и значениях показателей, полученных в процессе исследования.
Одной из основных проблем указанных противоречий, по мнению автора, является отсутствие единой методологии исследования рынка недвижимости, в том числе включающей базовую систему терминов и показателей, которая могла бы быть принята за основу аналитиками рынка. В этом контексте следует обратить внимание на особую роль информационного обеспечения процесса оценки недвижимости как исследования, объем, содержание и форма представления результатов которого должны соответствовать требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральных стандартов оценки. Так, в Федеральном стандарте оценки "Процесс оценки (ФСО III)" [2] отмечены особенности работы с информацией, в частности, предусмотрено, что оценщик собирает информацию, достаточную для определения стоимости объекта оценки, и, проводя ее анализ, представляет профессиональное суждение о признании применяемой информации достоверной, надежной, существенной и достаточной. Таким образом, если оппонентом оценщика будет доказано, что использованная при оценке информация не соответствует указанным критериям, то, как следствие, результаты оценки могут быть признаны недостоверными.
Проблематике неопределенности, возникающей в процессе оценки недвижимых активов, посвящено большое количество публикаций отечественных специалистов (см., например, [3, 4]). С учетом особенностей законодательного регулирования оценочной деятельности в Российской Федерации и наблюдаемых тенденций к их ужесточению решение задачи создания условий для применения оценщиками информационного обеспечения процесса оценки, соответствующего требованиям достоверности, надежности, существенности и достаточности, оказывается важным для сохранения института независимой оценки в России. Поскольку профессиональная оценка недвижимости, как указывалось, является важным этапом процесса управления активами, исследования, направленные на решение задачи повышения качества информационного обеспечения оценки, являются актуальными и имеют важное научно-практическое значение. При этом особого внимания заслуживают составляющие информационного обеспечения оценки недвижимости, связанные с внешними факторами, влияющими на стоимость земли и объектов капитального строительства (см. [5]). К числу таких факторов относятся сведения о социально-экономическом развитии страны, регионов и муниципальных образований, а также данные территориального планирования и градостроительного зонирования, определяемые особенностями организации градостроительной деятельности в конкретном регионе и муниципальном образовании. С учетом современных тенденций развития стратегического планирования в Российской Федерации особая роль отводится пространственному развитию страны как системе отношений, направленных на совершенствование системы расселения граждан и территориальной организации экономики, в том числе за счет проведения эффективной государственной политики регионального развития на основе двух глобальных факторов развития - роста численности населения и экономического роста (подробнее см. [6 - 9]).
Во взаимосвязи с понятием "пространственное развитие" понятие "социально-экономическое развитие" может быть представлено как система отношений, которая формируется с целью комплексного развития соответствующих территорий за счет создания условий для устойчивого экономического роста, развития промышленности, потребительского рынка, системы образования и здравоохранения, а также повышения качества и продолжительности жизни населения.
Если обратиться к Градостроительному кодексу Российской Федерации (см. статью 1), то следует выделить понятие "территориальное планирование" как процесс планирования развития территорий в том числе для установления функциональных зон, определения планируемого размещения объектов федерального, регионального и местного значения.
В контексте развития территорий можно выделить стратегический и территориальный уровни планирования. Взаимосвязь и взаимозависимость этих уровней определяются следующими особенностями создания и применения соответствующих документов, которые являются инструментами решения и постановки задач на различных этапах:
- на первом этапе разрабатываются документы стратегического планирования (стратегии пространственного и социально-экономического развития территорий, в которых содержатся в том числе данные о планируемых инвестиционных, социальных и иных программах федерального, регионального и муниципального уровней);
- на втором этапе с учетом приоритетов, обозначенных в стратегических документах, разрабатываются документы территориального планирования. В них учитываются физические возможности, ресурсное обеспечение и иные особенности территорий, в границах которых запланирована реализация тех или иных программ, для которых запланировано выделение финансирования в рамках различных программ;
- на третьем этапе на основе разработанных документов территориального планирования вносится корректировка в стратегические документы с учетом уточненных показателей возможностей развития территории в текущих условиях.
Содержание пространственных данных в актуальной редакции и наличие сведений о перспективных планах развития территорий имеют важное значение для обеспечения полноты оценочного исследования и повышают надежность результатов определения стоимости объектов недвижимости. Состав основных пространственных данных в рамках территориального планирования представлен в следующих документах:
1) схемы территориального планирования Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных районов;
2) генеральные планы поселений, муниципальных и городских округов (или их частей);
3) правила землепользования и застройки муниципальных образований;
4) проекты планировки территории поселений, муниципальных и городских округов;
5) дела (подборки данных) в государственной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности (далее - ГИСОГД) о застроенных или подлежащих застройке земельных участках, включая участки, выделенные под комплексное развитие территории.
В общепринятом понимании стоимостная оценка недвижимости как процесс всестороннего исследования должна предусматривать учет правовых, физических и экономических характеристик объекта. Правовые характеристики объекта оценки определяются законодательным регулированием владения, пользования и распоряжения объектом. Физические характеристики отражают физико-технические свойства и параметры земельного участка и расположенного на нем объекта капитального строительства (включая конструктив, геометрические параметры, техническое состояние и другие свойства). Экономические характеристики определяются сегментом рынка и особенностями его функционирования, структурой затрат и издержек создания и управления объектом, прогнозами и рисками изменения показателей социально-экономического развития, регулированием потребления. При этом различают внешние (общие) и внутренние (локальные) характеристики объекта оценки (см. [5]).
В документах территориального планирования содержатся сведения, которые тем или иным образом оказывают влияние на все группы характеристик объекта и определяют содержание всего процесса определения его стоимости. Можно выделить следующие важнейшие этапы оценочного исследования, при осуществлении которых результаты анализа пространственных данных могут существенно повлиять на процесс оценки:
1) описание объекта оценки - точная идентификация текущих градостроительных характеристик объекта недвижимости и перспектив изменения территории исходя из стратегических планов ее развития;
2) анализ наиболее эффективного использования (далее - НЭИ) объекта оценки на этапах анализа НЭИ земельного участка (как свободного, так и как застроенного) в том числе с учетом вариантов изменения территории в рамках реализации стратегических приоритетов;
3) определение сегмента рынка, к которому относится или может быть отнесен объект оценки, учитывая возможности и ограничения его использования и развития, определяемые документами территориального планирования (подробнее см. [11]);
4) обоснование применяемых подходов и методов оценки исходя из сведений, представленных в документах территориального планирования;
5) подбор аналогов с учетом расположения объектов в границах сопоставимых территориальных зон исходя из ограничений, устанавливаемых градостроительными регламентами, и с учетом рисков и возможностей изменения их статуса в рамках реализации проектов, предусмотренных стратегическими документами;
6) учет различий между аналогами и объектом оценки, расположенными в территориальных зонах различного типа и (или) имеющими ограничения в использовании и развитии (подробнее см. [12]).
В особых случаях, например при определении инвестиционной стоимости объекта, указанные показатели проекта могут рассматриваться в контексте перспективных планов развития территорий независимо от текущих градостроительных ограничений. При учете перспективных планов развития территорий в процессе оценки рыночной стоимости объекта должны вводиться специальные допущения, в пределах которых определяется область применимости результатов такой оценки.
Таким образом, учитывая активно развивающиеся инструменты информационного обеспечения участников рынка строительства и недвижимости в форме пространственных данных, профессиональные оценщики получают возможность применять их в своих исследованиях. В настоящее время в качестве одного из таких инструментов рассматривается ГИСОГД, формируемая как на общероссийском, так и региональном уровне и отражающая не только текущие данные о градостроительных возможностях использования территорий, но и перспективные планы их развития (см. [13]).
В структуре ГИСОГД (https://www.minstroyrf.gov.ru/gisogd/) обеспечивается хранение и доступ к следующим данным:
1) данные электронного архива градостроительной документации различных уровней;
2) подтвержденные пространственные данные в отношении каждого муниципального образования, зоны, территории, земельного участка, объекта капитального строительства;
3) результаты градостроительного анализа территории на основе содержащихся в системе данных;
4) уникальные сведения о перспективных планах развития территорий, содержащиеся только в ГИСОГД;
5) сведения Единого государственного реестра недвижимости и единой электронной картографической основы.
Также на базе ГИСОГД осуществляется оперативный информационный обмен между участниками системы и обеспечивается работа с обращениями участников рынка с оперативным предоставлением данных через систему публичного портала с открытым доступом.
При этом в процессе проведения оценки объекта необходимо осуществлять постоянный мониторинг соответствующих информационных ресурсов, поскольку активная разработка стратегических документов пространственного развития территорий и одновременная реализация различных государственных программ зачастую приводит к возникновению такой проблемы, как отсутствие прямой взаимосвязи документов стратегического и территориального планирования. В частности:
- мероприятия территориального и бюджетного планирования могут быть не синхронизированы;
- в документах территориального планирования могут не учитываться планы реализации национальных проектов на соответствующих территориях, а также инвестиционных проектов, региональных программ развития и программ развития естественных монополий;
- может отсутствовать система мониторинга "препятствий в развитии территорий", обусловленных наличием зон с особыми условиями использования территорий и сервитутов, а также дефицитом инфраструктурных объектов различного типа.
Как следствие, изменения в схему территориального планирования региона и корректировки в правила землепользования и застройки территорий муниципальных образований вносятся в "ручном режиме". В связи с этим необходимо обращать особое внимание на актуальность применяемых в процессе оценки пространственных данных на конкретную дату.
Исходя из изложенного можно сделать следующие выводы о возможностях и перспективах использования данных стратегических документов пространственного развития в оценочной деятельности:
1) пространственное развитие и стратегия социально-экономического развития региона тесно взаимосвязаны с территориальным планированием региона и муниципальных образований. Содержание соответствующих стратегических документов оказывает существенное влияние на территориальное планирование, в том числе на потенциал той или иной недвижимости, что необходимо учитывать при проведении стоимостной оценки;
2) территориальное планирование обеспечено "многослойным информационным сопровождением" в форме государственных информационных систем. Активное внедрение и развитие соответствующих информационных ресурсов открывает новые возможности в сфере информационного обеспечения оценочной деятельности;
3) обеспечение полноты и достоверности оценочного исследования возможно при условии учета как текущих документов градостроительного зонирования, так и стратегических документов пространственного и социально-экономического развития соответствующей территории как источника общедоступной информации, в том числе рассматриваемой инвесторами при заключении сделок с недвижимостью. При этом каждому региону страны присущи индивидуальные особенности развития территорий, которые необходимо учитывать при оценке недвижимости, расположенной в соответствующих административных границах.
В заключение следует отметить, что постоянно развивающиеся информационные ресурсы в сфере строительства и недвижимости создают условия, в которых профессиональному оценщику важно определиться с корректным применением источников, которые могут рассматриваться как обладающие высоким уровнем надежности и достоверности. В этом смысле ссылка на ГИСОГД как официальный информационный ресурс позволит защитить профессионального оценщика от претензий к объему и качеству использованной информации.
Автор полагает, что в ближайшие годы ожидается значительный количественный и качественный "рывок" в публичном информационном пространстве, раскрывающем информацию обо всех особенностях текущего и перспективного развития каждого земельного участка, пригодного под застройку, и каждого объекта капитального строительства во взаимосвязи с ограничениями в его использовании и развитии.
Развитие информационного обеспечения оценочной деятельности в этом направлении откроет новые системные возможности для реализации принципа наиболее эффективного использования как при оценке свободных и застроенных земельных участков, так и при определении различных видов стоимости имущественных комплексов, в том числе в рамках оценки бизнеса. Изложенное свидетельствует о том, что рассмотренная в статье проблематика представляет научный и практический интерес. В связи с этим целесообразны ее дальнейшее изучение и разработка эффективных механизмов формирования системного информационного обеспечения оценочной деятельности в современных условиях с учетом пространственного развития страны.
