Защита прав субъектов спорных гражданских правоотношений в сфере оборота недвижимого имущества
В статье рассматриваются способы охраны прав и законных интересов субъектов в области оборота недвижимого имущества. Автором показано, что в этой сфере используются нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью и государственная регистрация права. Доказано, что регистрация права не может служить доказательством действительности сделки. Предложено закрепить обязательную нотариальную форму для сделок с недвижимостью и расширить функции прокурора в части защиты прав граждан в области недвижимости. Сделан вывод о том, что третейские суды (арбитраж) вправе рассматривать такие споры.
Ключевые слова: охрана и защита частных прав в сфере недвижимости, нотариальное удостоверение сделки, исковое производство как форма защиты частных прав, приказное производство, функции прокурора в сфере обеспечения жилищных прав, право третейских судов рассматривать споры о недвижимости.
The article examines the methods of protecting the rights and legitimate interests of entities in the field of real estate turnover. The author shows that notarial certification of real estate transactions and state registration of rights are used in this area. It is proven that registration of rights cannot serve as evidence of the validity of the transaction. It is proposed to establish a mandatory notarial form for real estate transactions and expand the functions of the prosecutor in terms of protecting the rights of citizens in the field of real estate. It is concluded that arbitration courts (arbitration) have the right to consider such disputes.
Key words: protection and defence of private rights in the sphere of real estate, notarial certification of a transaction, litigation as a form of protection of private rights, writ proceedings, functions of the prosecutor in the sphere of ensuring housing rights, the right of arbitration courts to consider disputes over real estate.
В соответствии со статьей 2 Конституции Российской Федерации признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина являются обязанностью государства. Особое значение этот постулат имеет применительно к праву частной собственности в том числе на недвижимое имущество. Как указал Конституционный Суд Российской Федерации, "неприкосновенность собственности является необходимой гарантией беспрепятственного использования каждым своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности, реализации иных прав и свобод человека и гражданина и надлежащего исполнения соответствующих обязанностей ("собственность обязывает") на основе принципов юридического равенства и справедливости и вытекающего из них критерия добросовестности участников правоотношений, в том числе в сфере гражданского оборота" <1>.
--------------------------------
<1> Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 26 ноября 2020 года N 48-П "По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина В.В. Волкова".
В области гражданских и предпринимательских правоотношений действуют правовая превенция (охрана прав и законных интересов их участников) и правовая защита (восстановление нарушенных или оспоренных гражданских прав, свобод и законных интересов).
Суть правовой превенции в том, что силами самих участвующих в гражданском правоотношении лиц или посредством обращения к третьему лицу, в том числе к государству, принимаются меры, направленные на недопущение нарушения гражданских прав и интересов в будущем. Т.Е. Абова указывала, что "в юридической литературе термины "охрана" и "защита" прав нередко отождествляются" <2>. Конечно, это разные понятия, их требуется разграничивать.
--------------------------------
<2> Абова Т.Е. Избранные труды. М.: Статут, 2007. С. 749 - 750.
Гражданско-правовая превенция, реализуемая самими субъектами правоотношения, прежде всего выражается в установлении ими в рамках основного договора правил, содержащих санкции за нарушение условий сделки. Это могут быть штрафы, проценты, пени и т.п. В настоящее время правовая превенция, реализуемая государством, на мой взгляд, выражается в следующих двух формах:
- нотариальное удостоверение гражданско-правовых сделок;
- государственная регистрация определенных прав (прежде всего в сфере оборота недвижимости).
Государственная регистрация права собственности осуществляется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами <3>.
--------------------------------
<3> Часть 1 статьи 3 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Как и решение любого органа исполнительной власти, государственная регистрация права, а равным образом и отказ в ней, может быть оспорена в судебном порядке. По этому поводу существует мнение, что иск об оспаривании зарегистрированного права на недвижимость - это разновидность гражданско-правового иска, а само оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено по общим правилам - в форме предъявления виндикационного иска, требования о применении последствий недействительности сделки, иска о признании права собственности <4>. Однако исходя из норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), принятого в 2015 году, можно утверждать, что иски об оспаривании государственной регистрации права или решения об отказе в государственной регистрации имеют административно-правовой характер и должны разрешаться в порядке главы 22 КАС РФ.
--------------------------------
<4> См., например: Подшивалов Т.П. Правовая природа иска об оспаривании зарегистрированного права на недвижимость // Журнал российского права. 2014. N 5. С. 76 - 83.
Суть государственной регистрации права на недвижимость в формальном ведении публично-правового учета соответствующих прав. Трудно согласиться с тем, что "зарегистрированные сведения дают возможность установить правообладателя и тем самым обеспечить уверенность третьих лиц, вступающих в правоотношения по поводу недвижимости, в том, что другой стороной в правоотношении выступает именно правообладатель" <5>. Осуществляя регистрацию права, орган исполнительной власти не проводит правовую экспертизу законности и обоснованности оснований его возникновения, в частности, не проверяет гражданско-правовую сделку на предмет наличия порока воли одной из сторон или других признаков недействительности. Более того, у него нет возможности это сделать. По этой причине в судебной практике нередки случаи, когда зарегистрированное в установленном порядке право признается недействительным.
--------------------------------
<5> Гришаев С.П. Государственная регистрация вещных прав // Журнал российского права. 2006. N 10. С. 85.
Так, иск Департамента городского имущества города Москвы к ООО "Микавтосервис" о сносе самовольной постройки базировался на следующем. Истец утверждал, что, несмотря на то что спорный объект недвижимого имущества принадлежит на праве собственности ответчику, зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН), основания для государственной регистрации этого права отсутствовали по целому ряду причин. Арбитражный суд в удовлетворении заявленного требования отказал в связи с пропуском истцом срока исковой давности, причем указал, что этот срок начинает течь со дня внесения записи в ЕГРН <6>. Иными словами, факт государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является доказательством его наличия.
--------------------------------
<6> Решение Арбитражного суда города Москвы от 19 июля 2023 года по делу N А40-50265/22-150-380.
В Постановлении Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда прямо указано, что "при решении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, необходимо установить наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам" <7>. Таким образом, государственная регистрация также не является доказательством отнесения имущества к недвижимому. В силу этого вряд ли можно согласиться с мнением о том, что "государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права" <8>. Думается, что государственная регистрация - это доказательство совершения сделки с недвижимым имуществом без привязки к ее законности и действительности, а также свидетельство о наличии обременений соответствующего права, формирование реестра лиц, являющихся предполагаемыми правообладателями.
--------------------------------
<7> Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 июля 2023 года по делу N А65-19047/2022.
<8> Захаров Р.А. Государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2007. N 2 (65). С. 26.
Более того, как указал Конституционный Суд Российской Федерации, "действующее гражданское законодательство, предполагая необходимость государственной регистрации права на недвижимое имущество (доли в праве) в ЕГРН, не возлагает на граждан (и юридических лиц) корреспондирующей обязанности и не предусматривает санкций за уклонение от такой регистрации" <9>.
--------------------------------
<9> Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 18 апреля 2023 года N 18-П "По делу о проверке конституционности части 3 статьи 6 Федерального закона "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в связи с жалобой гражданина И.Ф. Короткова".
Напротив, нотариальное удостоверение сделки купли-продажи недвижимости фактически выступает гарантией принадлежности соответствующих прав и обязанностей. Причем это - публично-правовая гарантия, поскольку нотариальные действия осуществляются от имени Российской Федерации <10>.
--------------------------------
<10> См. статью 1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденных Верховным Судом Российской Федерации 11 февраля 1993 года N 4462-1.
В отличие от регистрационного органа нотариус разъясняет сторонам правовые последствия совершаемой ими сделки, проверяет наличие воли, отсутствие оснований для признания сделки недействительной. Более того, нотариус несет полную имущественную ответственность в случае признания удостоверенной им сделки недействительной.
Представляется, что правовая превенция в сфере реализации прав на недвижимое имущество должна осуществляться посредством одновременного использования обеих указанных форм - обязательного нотариального удостоверения сделки и последующей государственной регистрацией права. Сегодня нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом является добровольным.
Охрана гражданских прав и законных интересов реализуется в рамках объективного, еще не нарушенного права и интереса. В случае их нарушения или оспаривания возникает необходимость в применении мер защиты.
Защита прав, свобод и законных интересов в сфере гражданской юрисдикции осуществляется двумя способами:
1) государственным (посредством гражданского, арбитражного и административного судопроизводства);
2) негосударственным, частноправовым (в форме третейского разбирательства гражданского дела).
В случае если сделка по купле-продаже недвижимого имущества была совершена в простой письменной форме, то защита прав ее субъектов реализуется посредством предъявления искового заявления в суд общей юрисдикции. Если оспариваемое право было зарегистрировано уполномоченным органом испытательной власти или его территориальным подразделением, то этот орган должен быть привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне того лица, чье право он зарегистрировал. При предъявлении иска о признании сделки недействительной одной ее стороной к другой стороне спорное материальное отношение следует квалифицировать как частноправовое.
Учитывая большое число злоупотреблений в сфере оборота недвижимого имущества, необходимо, на мой взгляд, предусмотреть дополнительные процессуально-правовые гарантии защиты прав граждан в указанной сфере. Наиболее правильным будет расширить функции прокурора, наделив его обязанностью обращаться в суд с заявлением в защиту жилищных прав граждан (в случае поступления соответствующего заявления в органы прокуратуры). В настоящее время в соответствии со статьей 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) прокурор вправе обратиться с заявлением в целях обеспечения права на жилище только в государственном и муниципальном жилищных фондах.
Если сделка об отчуждении недвижимого имущества прошла нотариальное удостоверение, то споры, вытекающие из нее, будут рассмотрены с определенными процессуальными особенностями. Прежде всего по требованию, основанному на нотариально удостоверенной сделке, может быть выдан судебный приказ (ст. 122 ГПК РФ). Рассмотрение заявления в порядке приказного производства характеризуется целым рядом "процессуальных льгот" - и сокращенным сроком рассмотрения (пять дней), и отсутствием судебного разбирательства, и тем, что судебный приказ обладает силой исполнительного документа. Впрочем, эти "льготы" нивелируются тем, что судебный приказ легко отменить - должнику достаточно направить в суд, выдавший его, возражения (ст. 129 ГПК РФ). После отмены судебного приказа взыскатель вправе предъявить свое требование по правилам искового производства.
В законодательстве не содержится специальное указание относительно привлечения нотариуса к участию в деле, если рассматриваемый судом спор возник из нотариально удостоверенной сделки. Представляется, что в таких случаях привлекать нотариуса в дело необходимо, поскольку у него имеется материальная заинтересованность в деле (несет полную имущественную ответственность за последствия удостоверенной им сделки). Об этом свидетельствует и судебная практика. Так, гражданка обратилась в суд с исковым заявлением к акционерному обществу, а также с требованием о взыскании с нотариуса страхового возмещения. Определением суда к участию в деле в качестве соответчика был привлечен нотариус <11>.
--------------------------------
<11> См.: Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 16 апреля 2019 года N 49-КГ19-13.
Если исковое требование обращено к органу публичной власти, осуществившему государственную регистрацию прав в сфере недвижимости, то спорное материальное правоотношение является публично-правовым и должно рассматриваться в рамках административного судопроизводства, по правилам Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ). При этом уполномоченный орган исполнительной власти должен доказать законность и обоснованность совершенных им действий (бездействия), принятых решений, актов (ч. 2 ст. 62 КАС РФ).
Что касается права сторон правоотношения, связанного с распоряжением недвижимым имуществом, передать его на разрешение третейского суда (арбитража), то Конституционный Суд Российской Федерации давно ответил на этот вопрос утвердительно. Показав, что гражданские правоотношения в сфере оборота недвижимого имущества дифференцируются на частноправовые (сама основная сделка) и публично-правовые (отношения, возникающие в связи с государственной регистрацией сделки, права), в правовой позиции Конституционного Суда также указано, что он "не исключает обязанности государственного суда удовлетворить заявление о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда по гражданско-правовому спору о праве собственности на недвижимое имущество, если государственным судом не будет установлено и исчерпывающим образом мотивировано, в чем именно состоит нарушение этим решением или его исполнением публичного порядка Российской Федерации и каких именно положений, составляющих такой порядок, в том числе в силу недобросовестного поведения сторон, выразившегося, в частности, в создании видимости частноправового спора, в обходе закона с целью получить формальные основания для регистрации прав на недвижимое имущество или иные преимущества вопреки предписаниям действующего законодательства, ориентированного на поддержку добросовестного поведения" <12>.
--------------------------------
<12> Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 3 октября 2023 года N 46-П "По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" в связи с жалобой гражданки Т.В. Солодовниковой".
Таким образом, в случае реализации субъектами прав на недвижимое имущество следует говорить об охране их прав и законных интересов (правовой превенции), а в случае их нарушения или оспаривания - о правовой защите. Как превенция, так и защита прав в рассматриваемой сфере может осуществляться или силами самих сторон спорного материального правоотношения, или посредством обращения к государству, чьей важнейшей конституционно закрепленной обязанностью является охрана и защита прав человека и гражданина.
Превенция в области правоотношений, связанных с распоряжением недвижимостью, реализуется в двух формах:
1) нотариальное удостоверение сделки с недвижимостью (пока добровольной);
2) государственная регистрация сделок и прав в сфере недвижимости.
Следует подчеркнуть, что обе названные формы имеют публично-правовой характер.
Защита прав и законных интересов субъектов отношений в сфере недвижимого имущества также осуществляется двумя способами в зависимости от природы (частноправовой или публично-правовой) спорного материального правоотношения. Процессуальные особенности рассмотрения таких дел зависят и от характера совершенной сделки (простая письменная форма или нотариально удостоверенная сделка).
