Основания гражданско-правового режима недвижимого имущества
Статья посвящена гражданско-правовому режиму недвижимого имущества. Анализ гражданско-правового режима недвижимого имущества позволяет сделать вывод, что все социальные основания этого режима исходят из естественных свойств тех вещей, на которые он распространяется.
Ключевые слова: недвижимое имущество, вещи, земля, правовой режим, движимое имущество, самовольная постройка, государственная регистрация, единый объект недвижимости, единый недвижимый комплекс.
The article focuses on the civil law regime of real estate. An analysis of the civil law regime of real estate allows one to conclude that all the social foundations of this regime stem from the inherent properties of the things to which it applies.
Key words: real estate, things, land, legal regime, personal property, unauthorized construction, state registration, unified property complex, single immovable complex.
Различия в содержании гражданских правоотношений, обусловленные спецификой их объектов, традиционно рассматриваются в рамках понятия "гражданско-правовой режим". Однако при этом само понимание правового режима не является единообразным ни в теории права, ни в цивилистической сфере.
Например, Г.С. Беляева предлагает следующее определение правового режима: "Особый порядок правового регулирования общественных отношений, основанный на определенном сочетании правовых средств (стимулов и ограничений), гарантий и принципов, направленный на достижение оптимального социального порядка и создание благоприятных (неблагоприятных) условий для удовлетворения интересов субъектов права" <1>.
--------------------------------
<1> Беляева Г.С. Правовой режим: общетеоретические аспекты. Курск, 2012. С. 32.
Иную позицию занимает А.Я. Рыженков, рассматривающий отраслевой правовой режим как "обобщенную нормативную модель совершения юридически значимых действий в рамках относительно самостоятельной сферы общественных отношений" <2>; он отмечает также, что правовой режим может конкретизироваться применительно к отдельному объекту или виду деятельности, поскольку "отражает не только принципы права, но и конкретные нормы, например, касающиеся правосубъектности, оборотоспособности объектов права и т.п." <3>.
--------------------------------
<2> Рыженков А.Я. О понятии отраслевого юридического режима // Современное право. 2023. N 5. С. 25.
<3> Там же. С. 24.
Анализ совокупности гражданско-правовых норм, регулирующих имущественные отношения по поводу недвижимых вещей, позволяет в общем виде выделить следующие основные характеристики их гражданско-правового режима:
- недвижимое имущество является предметом свободного гражданского оборота;
- объекты недвижимого имущества и сделки с ним подлежат обязательной государственной регистрации;
- состав объектов недвижимости носит сложный характер и включает в себя разнородные элементы, не объединенные какими-либо общими признаками.
Уже из этих общих свойств следует, что гражданско-правовой режим недвижимости не является в чистом виде частноправовым, более того, он может считаться одним из наиболее убедительных подтверждений того, что гражданское право является смешанным по своему содержанию, включающим в себя сильное публично-правовое начало, выраженное в институте государственной регистрации.
Двойственность оснований гражданско-правового режима недвижимости прослеживается уже в исходных положениях ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в п. 1 которой к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) отнесены "земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства".
Вместе с тем на основании того же п. 1 ст. 130 к недвижимым вещам относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, а кроме того, законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
С одной стороны, законодательное определение недвижимого имущества свидетельствует о том, что оно опирается на некоторые реальные свойства соответствующих объектов, связано с исходными условиями их бытия, что наглядно проявляется в его сопоставлении с движимым имуществом.
Способ присвоения движимой вещи определяется возможностью ее пространственного перемещения вслед за собственником или владельцем, в то время как недвижимость в ее "естественном" понимании характеризуется неотделимостью от места своего нахождения, в силу чего полной тождественности в обращении с этими двумя видами вещей, очевидно, быть не может.
Сам факт стационарного характера недвижимости создает ряд проблем, которые отсутствуют или меньше выражены в случае с движимым имуществом:
1. Необходимость точной фиксации границ недвижимости, которая является предметом приобретения или пользования; в случае с движимыми вещами данная проблема не возникает по причине их компактности и мобильности.
2. Территориальная ограниченность. Если рассматривать землю в качестве материального субстрата недвижимого имущества, то она относится к числу исчерпаемых ресурсов, что, несомненно, объективно задает предельный объем потенциально производимых недвижимых вещей, в отличие от движимых, поддающихся практически беспрепятственному тиражированию.
3. Особые меры по обеспечению сохранности недвижимого имущества. Пространственная прикрепленность недвижимого имущества определяет его повышенную уязвимость перед лицом различных природных и социальных рисков, в отличие от движимого имущества, сравнительно легко подлежащего хранению в безопасных местах.
Кроме того, следует учитывать, что именно недвижимое имущество, в отличие от движимого, непосредственно связано с таким аспектом правосубъектности физических и юридических лиц, как место жительства (регистрации). Так, согласно п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по их адресам, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу <4>. Как полагает А.Я. Рыженков, гражданская правосубъектность основана на связке "имя-место-имущество" <5>.
--------------------------------
<4> Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // Российская газета. 2015. 30 июня.
<5> Рыженков А.Я. Введение в философию гражданского права. М., 2019. С. 76.
Поскольку недвижимость участвует в товарно-денежном обмене, возникает необходимость в создании "маршрутизатора", который бы позволял отслеживать юридическую судьбу этого имущества. Поэтому регистрация права на недвижимость - это способ социального контроля, который позволяет в спорных случаях доказать легитимность того или иного вещного или обязательственного права: "Переход права собственности на недвижимость происходит в тот момент, когда действительное волеизъявление сторон, которое в договоре продажи недвижимости направлено на определение нового собственника, содержательно совпадает с записью о переходе права собственности в Едином государственном реестре недвижимости" <6>.
--------------------------------
<6> Семенова Е.Г. Концептуальная модель правового режима недвижимости как объекта имущественных прав: Автореф. дис. ... докт. юрид. наук. М., 2021. С. 27.
При этом сам набор вещей, относимых к недвижимому имуществу, является во многом произвольным, подтверждением чего является исключение из п. 1 ст. 130 ГК РФ такого вида недвижимых вещей, как космические объекты, хотя продолжают сохраняться в этом качестве, например, воздушные суда, причем фактическая степень их соответствия общим критериям недвижимого имущества скорее одинакова) <7>.
--------------------------------
<7> Скворцов О.Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве // Известия высших учебных заведений. Правоведение. 2002. N 4. С. 132 - 133.
Роль "естественных" качеств вещи в юридической конструкции недвижимого имущества подтверждается положениями гражданского законодательства о самовольной постройке.
В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка представляет собой здание или сооружение (т.е. вещь, отвечающую критериям недвижимого имущества), однако:
- возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
- возведенные или созданные на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;
- возведенные или созданные на земельном участке, без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;
- возведенные или созданные на земельном участке с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.
Следовательно, самовольная постройка основывается на гражданском правонарушении, вследствие чего отличается по своему правовому режиму от недвижимого имущества. Предполагается, что недвижимое имущество требует государственной регистрации, а это означает, что оно не может быть сооружено без соблюдения предъявляемых законом требований, в частности, градостроительных и строительных норм и правил.
Вместе с тем сложившаяся практика Верховного Суда Российской Федерации свидетельствует о том, что самовольная постройка признается в качестве недвижимого имущества, более того: "К объекту, не являющемуся недвижимостью, положения ст. 222 ГК РФ применению не подлежат" (п. 2 Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022) <8>.
--------------------------------
<8> Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022) // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2023. N 2.
Из этого следует, что наличие государственной регистрации не является обязательным критерием недвижимого имущества; иначе говоря, вещь приобретает качества недвижимости не в результате государственной регистрации, а напротив, необходимость государственной регистрации возникает только в отношении тех вещей, которые уже объективно обладают соответствующими признаками.
Предварительный анализ гражданско-правового режима недвижимого имущества позволяет сделать вывод, что все социальные основания этого режима исходят из естественных свойств тех вещей, на которые он распространяется; иначе говоря, гражданско-правовой режим вырабатывался исходя из "натуралистического" подхода к недвижимому имуществу, т.е. из его отождествления с земельной недвижимостью.
Роль государственной регистрации в конституировании гражданско-правового режима недвижимости остается не вполне определенной. Как отмечает, например, Р.С. Бевзенко в отношении таких объектов, как торговые палатки, лотки и навесы, "регистрация этих объектов в качестве недвижимых вещей не соответствует ст. 130 ГК РФ, так как они не являются имуществом, тесно связанным с земельным участком, перемещение которого без причинения ущерба невозможно. Таким образом, сама по себе регистрация прав на какие-либо объекты в ЕГРН не превращает их автоматически в недвижимые вещи" <9>.
--------------------------------
<9> Бевзенко Р.С. Земельный участок с постройками на нем: введение в российское право недвижимости. М., 2017. С. 24.
Государственная регистрация не является юридическим фактом, определяющим гражданско-правовой режим недвижимого имущества как таковой. Однако совокупность положения ст. 219 и ст. 223 ГК РФ с определенностью свидетельствует о правопорождающем характере государственной регистрации: ст. 219 закрепляет возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество в момент государственной регистрации; п. 1 ст. 223 ставит появление права собственности на недвижимое имущество в зависимость от факта государственной регистрации, равно как и добросовестное приобретение такого имущества.
Таким образом, в структуре гражданско-правового режима недвижимого имущества государственная регистрация выступает как условие его оборотоспособности.
Еще одним аспектом гражданско-правового режима недвижимого имущества является способ построения юридической связи между земельным участком, с одной стороны, находящимися на нем зданиями и сооружениями, с другой стороны.
Современная тенденция цивилистических исследований тяготеет к тому, чтобы рассматривать их в рамках единого объекта гражданских прав. Так, Е.Г. Семенова с определенностью заявляет, что "нахождение на земельном участке зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства как результатов строительной деятельности (объектов капитального строительства) и наличие между ними тесной связи оказывает определенное влияние на правовое регулирование отношений по поводу соответствующего земельного участка, в то же время не позволяет говорить о таких объектах как самостоятельных объектах гражданских прав" <10>.
--------------------------------
<10> Семенова Е.Г. Указ. соч. С. 21.
Вместе с тем формулировки действующего гражданского законодательства не только допускают, но и безальтернативно требуют считать здания и сооружения отдельными объектами гражданских прав, не предполагая возможности рассматривать их как части земельного участка: "Земельный участок является недвижимой вещью" (п. 2 ст. 141.2 ГК РФ); "Здания и сооружения являются недвижимыми вещами" (п. 1 ст. 141.3 ГК РФ).
Потенциальное слияние земельного участка и здания (сооружения) связано лишь с конструкцией "единого недвижимого комплекса", хотя соответствующая дефиниция, содержащаяся в ст. 133.1 ГК РФ: "совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке...", - скорее указывает на то, что земельный участок оказывается за пределами недвижимого комплекса.
Другое решение предлагалось в проекте Федерального закона "О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации в части совершенствования гражданского оборота недвижимости и создания режима единого объекта недвижимости", разработанном Министерством экономического развития России, но не внесенном в Федеральное Собрание РФ, где единый недвижимый комплекс определялся иначе - как "совокупность земельного участка и всех зданий, а также обладающих признаками объектов недвижимости объектов незавершенного строительства и сооружений, расположенных на нем, которые находятся в собственности одного лица" <11>.
--------------------------------
<11> Чаплин Н.Ю. Концепция единого объекта недвижимости: к вопросу о целесообразности и возможности ее реализации в российском законодательстве // Журнал российского права. 2019. N 1. С. 154.
Как полагает Р.С. Бевзенко, сложившаяся ситуация может быть объяснена различием между "европейским" подходом, основанным на свободном обороте земли, и "азиатским", в рамках которого земля является публичной собственностью и в гражданском обороте не участвует, а недвижимостью являются именно здания и сооружения. В России же введение частной собственности не землю не сопровождалось признанием здания частью земельного участка, в результате чего "сложился уникальный, не имеющий аналогов в мире режим оборота недвижимости, в котором одновременно и здание, и земельный участок объявляются недвижимыми вещами; при этом действует принцип единства судьбы прав на здание и прав на земельный участок, означающий, что правообладатель может в одно и то же время иметь и зарегистрированное право собственности на земельный участок, и зарегистрированное право собственности на выстроенное на участке здание..." <12>.
--------------------------------
<12> Бевзенко Р.С. Указ. соч. С. 19.
В итоге гражданско-правовой режим недвижимости детерминируется как относительно объективными основаниями (свойства имущества), так и субъективными (представления о повышенной социальной значимости недвижимых вещей, а также об уникальности земли как блага, не позволяющей конституировать ее как единый объект права в совокупности со зданиями и сооружениями).
