Мошенничество и злоупотребление правом в сфере сделок с недвижимостью: анализ и судебная практика
В статье рассматриваются актуальные проблемы защиты гражданских прав и законных интересов в области сделок с недвижимостью путем всестороннего анализа мошеннических схем и злоупотреблений, целью которых является недвижимое имущество. В статье приводятся наиболее распространенные виды нарушений, рекомендации для добросовестных сторон сделок, а также судебная практика по рассматриваемым вопросам.
Ключевые слова: недвижимость, мошенничество, злоупотребление, сделка, договор, судебная практика.
The article dwells upon relevant issues of protecting civil rights and legitimate interests in the field of real estate transactions through a comprehensive analysis of fraudulent schemes and abuses aimed at real estate. The article specified the most common violation types, recommendations for non-breaching parties to transactions, and judicial practice related to the issues under study.
Key words: real estate, fraud, abuse, transaction, contract, judicial practice.
Согласно ч. 1 ст. 159 Уголовного кодекса Российской Федерации (далее - УК РФ) <1> мошенничество - это хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием. Согласно ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ <2>) злоупотреблением правом является осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав.
--------------------------------
<1> Уголовный кодекс Российской Федерации от 13 июня 1996 г. N 63-ФЗ (ред. от 02.10.2024).
<2> Гражданский кодекс Российской Федерации (ч. I) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ (ред. от 16.12.2019).
Учитывая, что особую ценность среди всех видов имущества представляет недвижимость, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (ч. 1 ст. 130 ГК РФ), направленные на нее мошеннические схемы и иные недобросовестные действия наносят участникам гражданского оборота наибольший ущерб.
Рассмотрим наиболее распространенные на сегодняшний день виды мошенничества и злоупотребления правом в сфере оборота недвижимости.
1. Занижение цены по договору купли-продажи недвижимого имущества.
По смыслу положения о свободе договора собственник вправе установить за свое имущество любую цену (ст. 421 ГК РФ). Однако некоторые продавцы умышленно занижают стоимость продаваемого по договору объекта недвижимости. Основной (но не единственной) причиной этого является стремление уменьшить налоговую базу. В соответствии с п. 4 ст. 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) <3> минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. На основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ и п. 2 ст. 217.1 НК РФ освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения и более. Следовательно, если лицо владеет отчуждаемой недвижимостью менее пяти лет - оно является плательщиком налога, с целью снижения которого зачастую указывает более низкую цену за подлежащий продаже объект.
--------------------------------
<3> Налоговый кодекс Российской Федерации (ч. II) от 5 августа 2000 г. N 117-ФЗ.
Помимо рисков для самого недобросовестного продавца (штрафы от 100 до 300 тыс. руб. (ст. 198 УК РФ), открытие уголовного дела по факту мошенничества, недоплата покупателем "реальных" денег сверх сниженной цены) больше всех в данной ситуации рискует именно покупатель. Если по решению суда сделка будет признана недействительной, он теряет и права на недвижимость, и деньги, уплаченные сверх договора, ведь по решению суда к нему вернется только сумма, изначально зафиксированная в договоре купли-продажи.
Интересным примером и "венцом" разрешения спора по данной схеме является Определение от 28 июля 2022 г. N 306-ЭС19-20666(5) Верховного Суда Российской Федерации (далее - Верховный Суд РФ). Гражданином К. была направлена кассационная жалоба на Определение Арбитражного суда Саратовской области от 20 октября 2021 г. по делу N А57-17478/2016, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 января 2022 г. и Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 15 апреля 2022 г. по тому же делу.
В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) гражданина П. в Арбитражный суд Саратовской области обратился финансовый управляющий с заявлением о признании недействительной сделкой договора купли-продажи недвижимости от 25 декабря 2014 г., заключенного между гражданами П. и К. Причиной тому послужил факт заведомого занижения цены на объект недвижимости, передаваемый по договору купли-продажи. В данном случае П. не преследовал цели занизить налоговую базу, а стремился вывести недвижимое имущество из конкурсной массы.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 6 сентября 2019 г., оставленным без изменения Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 октября 2019 г., в удовлетворении заявления финансового управляющего было отказано.
Однако уже Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 22 января 2020 г. судебные акты были отменены, а обособленный спор направлен на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении спора Определением Арбитражного суда Саратовской области от 20 октября 2021 г. заявление финансового управляющего было удовлетворено и договор признан недействительным.
По результатам рассматриваемого Определения Верховный Суд РФ определил в передаче кассационной жалобы гражданину К., ранее занизившему реальную стоимость недвижимости, отказать.
Как можем заметить, судебная практика даже в рамках одного случая является неоднородной. Однако есть тенденция выравнивания решений в сторону признания сделки недействительной, если занижение цены на объект недвижимости с заведомым умыслом в итоге будет доказано. Покупателю же (в случае если он является добросовестной стороной) следует проявлять осмотрительность. Перед покупкой объекта недвижимости - будь то квартира, земельный участок или иное - необходимо как минимум изучить стоимость аналогичных объектов на рынке.
2. Продажа недвижимого имущества со скрытым обременением или имущества, являющегося предметом спора.
Еще одна распространенная схема - продажа объекта недвижимости, на который уже имеют права третьи, неизвестные покупателю, лица или в отношении которого происходит судебное разбирательство. Варьируется от грубого обмана (были случаи, когда мошенники "продавали" доверчивым гражданам квартиры, взятые самими мошенниками в аренду) до действий, относительно укладывающихся в гражданско-правовое поле. Поскольку в первых случаях речь о сделке, имеющей юридические последствия, не идет (невозможно передать права, если они изначально отсутствуют), рассмотрим второе.
Неприятным сюрпризом для покупателя могут стать, например, рента (ст. 583 ГК РФ), завещательный отказ (ст. 1137 ГК РФ <4>) или права третьих лиц, не участвовавших в приватизации. Особенно интересно последнее, так как до принятия Постановления Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. N 8 несовершеннолетние дети в число собственников при приватизации жилья не включались и органы опеки и попечительства к решению вопроса приватизации не привлекались. Достигнув совершеннолетия, такие дети имеют право подать иск о признании договора приватизации частично недействительным и о выделении доли в квартире.
--------------------------------
<4> Гражданский кодекс Российской Федерации (ч. III) // СЗ РФ. 2001. N 49. Ст. 4552.
Если последний пункт не всегда является заведомым обманом, так как сам продавец мог не обладать юридической грамотностью, то в умалчивании о регистрации в квартире временно отсутствующих жильцов - несущих службу в армии, находящихся в местах лишения свободы и т.д. - уже кроется умысел.
Схожий случай с обременением недвижимости правами, например, рентодателя. Право пользования по договору ренты могло не подлежать государственной регистрации (если договор заключен до 1 марта 2013 г. (Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" <5>) и не предусматривал отчуждения имущества). А значит, обременение не будет указано в выписке ЕГРН, систематизирующем сведения о правах на недвижимые объекты (ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" <6>).
--------------------------------
<5> Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
<6> Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Судебная практика (обратный случай, где недобросовестный продавец - рентодатель) на примере Апелляционного определения Московского городского суда от 30 августа 2023 г. по делу N 33-36932/23, впрочем, демонстрирует, что при продаже обремененной или "спорной" квартиры (истец Ф. (покупатель) не знал, что у ответчика К. (продавца) заключен договор ренты с Ф.И.О., ранее признанный недействительным, и что по смерти Ф.И.О. квартира включена в наследственную массу) суд зачастую встает на сторону пострадавшего.
Тем не менее покупателю лучше запросить большее количество документов, не ограничиваясь выпиской из ЕГРН.
3. Предоставление подложных документов.
Данная схема несет в себе также элементы ст. 327 УК РФ. Правообразующие документы для последующего завладения недвижимостью могут быть подделаны лицом самостоятельно или получены во временное пользование путем обмана и в дальнейшем предоставлены в государственные органы. Последствия подобных действий находят отражение не только в уголовно-правовом, но и в гражданско-правовом поле.
Ярким примером является Определение N 5-КГ21-166-К2 Верховного Суда РФ в отношении квартиры, приобретенной добросовестным покупателем у мошенников.
Согласно Определению некая Г. в 2015 г. обратилась к нотариусу для открытия наследства, назвавшись дочерью умершей гражданки Л. Из документов Г. представила свидетельство о рождении и свидетельство о заключении брака. Зарегистрировав право на квартиру в ЕГРН, в том же году Г. продала объект якобы по закону унаследованной недвижимости гражданке Т.
В дальнейшем было возбуждено уголовное дело, а в 2020 г. Департамент городского имущества г. Москвы был признан потерпевшим по факту совершения мошеннических действий, так как органами записи актов гражданского состояния акт рождения Г. у гражданки Л. не регистрировался, а представленный документ о родстве оказался подделкой.
При этом суд первой инстанции настаивал, что:
1) Т. не может являться добросовестным приобретателем, так как обязана была самостоятельно истребовать дополнительные документы при покупке квартиры;
2) в законодательстве РФ не предусмотрен приоритет добросовестности покупателя над интересом собственника, лишившегося собственности помимо воли. Апелляция и кассация с позицией первой инстанции согласились.
При рассмотрении жалобы гражданки Т. Верховный Суд РФ отметил, что Федеральным законом от 16 декабря 2019 г. N 430-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" <7> ст. 302 ГК РФ была дополнена п. 4, согласно которому суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в п. 1 ст. 124 ГК РФ, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет субъект гражданского права, указанный в п. 1 ст. 124 ГК РФ. В рассматриваемом же случае Департамент обратился в суд спустя четыре года, до этого момента не проявляя должного интереса к дальнейшей судьбе квартиры.
--------------------------------
<7> Федеральный закон от 16 декабря 2019 г. N 430-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации".
Наиболее полезными в позиции Верховного Суда РФ для других собственников, на наш взгляд, являются критерии добросовестности, не учтенные судами предыдущих инстанций, а именно:
а) покупка квартиры по рыночной цене;
б) в открытом доступе (объявление о продаже спорного объекта размещалось в сети Интернет);
в) при наличии отчета независимого оценщика.
Также Верховный Суд заострил внимание, что принятие наследства осуществляется у нотариуса, на которого законом возложены публично-правовые функции по проверке законности прав наследников на получение наследства. Тем самым такая проверка не является обязанностью покупателя.
Рассмотрев три наиболее популярные схемы, включающие в себя как мошенничество, так и злоупотребление гражданскими правами, мы делаем вывод об эволюции судебной практики в сторону защиты добросовестных приобретателей недвижимости. Однако следует отметить неоднородность решения судов и то, что для защиты своих прав гражданам приходится пройти цепочку инстанций, вплоть до Верховного Суда РФ.
