Налог на недвижимость по-новому с 1 января 2025 года нужно будет платить при продаже земли
12 декабря 2024 года был опубликован Закон, уточнивший порядок применения льготного налогообложения при продаже земельного участка для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), личного подсобного хозяйства (ЛПХ), размещения гаражей и ведения садоводства или огородничества. Изменения внесены в статью 217.1 Налогового кодекса и вступили в силу с 01.01.2025.
По общему правилу физические лица освобождаются от обязанности уплатить налог на доходы, полученные от продажи земельного участка, если объект находится в собственности в течение минимального срока владения и более.
Минимальный срок зависит от варианта приобретения объекта:
1) 3 года - если объект был унаследован от близкого родственника, получен от личного фонда, приватизирован или получен по договору пожизненного содержания с иждивением. Аналогичный срок применяется к налогоплательщикам, у которых в результате продажи жилого помещения или доли в праве на него в собственности не остается другого жилья;
2) 5 лет - для остальных случаев.
Региональным законом эти сроки могут быть снижены вплоть до нуля для всех или для отдельных категорий налогоплательщиков. Например, в Ставропольском крае пятилетний срок снижен до 3 лет для недвижимости, приобретенной после 01.01.2016 (Закон Ставропольского края от 09.03.2016 N 22-кз). В Ростовской области срок снижен до нуля для жилых помещений, приобретенных за счет средств материнского капитала (Областной закон Ростовской области от 10.05.2012 N 843-ЗС).
Сложность вызывал вопрос, как должен исчисляться минимальный срок владения земельным участком в случае, если он был преобразован (объединен, разделен, выделен или перераспределен).
При преобразовании исходный участок (участки) перестает существовать с даты регистрации прав на образованный из него участок (участки).
До внесенных изменений налоговое законодательство не определяло, засчитывается ли срок владения исходными участками в минимальный срок владения для цели освобождения от уплаты налога при продаже образованных земельных участков.
Например, гражданин 2 года владел на праве собственности земельным участком и принял решение о его разделении на два участка, зарегистрировал право собственности на образованные участки, на изначальный участок право прекратилось. Через 3 года он решил продать два участка, образованные в результате раздела.
Закон не давал ответа на вопрос: необходимо считать срок владения с момента регистрации прав на новые участки или срок, в течение которого гражданин владел исходным участком, тоже должен учитываться? Считается ли в такой ситуации гражданин владеющим участками 5 лет или срок его владения составляет только 3 года?
Судебная практика по этому вопросу была неоднозначной.
Одни суды считали, что при преобразовании участков право не прекращается, а лишь трансформируется, поэтому срок владения для освобождения от налогообложения необходимо исчислять с момента приобретения изначального участка (Кассационное определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 25.07.2023 N 88а-20595/2023 по делу N 2а-3833/2022).
Другие суды отказывали в налоговой льготе, поскольку при преобразовании участка возникают новые объекты права собственности (с новыми параметрами, кадастровыми номерами) и срок владения необходимо исчислять с момента регистрации прав на новые участки (Кассационное определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 21.03.2024 N 88а-10685/2024 по делу N 2а-2933/2023).
Теперь собственники земли для ИЖС, ЛПХ, размещения гаражей, садоводства и огородничества, которые преобразовали участки, вправе не платить налог на доходы при их продаже, если общий срок их владения (с момента приобретения права на изначальный участок) соответствует минимальному или больше него.
Если такие налогоплательщики объединили несколько земельных участков, которыми владели в течение разного срока, то засчитываться будет срок владения последним из них. Например, если гражданин объединил два участка, одним из которых владел 4 года, а другим - 6 лет, то объединенный участок будет считаться находящимся во владении 4 года.
Нужно учитывать, что для применения налоговой льготы при расчете НДФЛ нужно соблюсти ограничение - количество участков, образованных при разделе или выделе долей, не должно быть более двух.
Стоит отметить, что формально изменения затрагивают только собственников земельных участков для ИЖС, ЛПХ, размещения гаражей, садоводства и огородничества. Законодатель однозначно не установил, распространяется ли льгота на налогоплательщиков, которые преобразовали земельные участки с другими видами разрешенного использования. При этом судебная практика может пойти по разным путям: суды могут как буквально толковать положения законодательства и отказывать в налоговой льготе собственникам участков с другими видами разрешенного использования, так и распространить действие льготы на всех налогоплательщиков.
12 декабря 2024 года был принят Федеральный закон N 449-ФЗ, который вносит важные изменения в Налоговый кодекс Российской Федерации (п. 2 ст. 217.1). Эти изменения касаются порядка расчета сроков владения земельными участками физическими лицами и вступают в силу с 1 января 2025 года.
Основные положения Закона
1. Учет времени владения исходными участками.
Срок нахождения в собственности нового земельного участка, образованного путем раздела, выделения, объединения или перераспределения исходных участков, теперь включает время владения этими исходными участками. Это означает, что весь период владения землей будет учитываться даже после ее преобразования.
2. Исчисление минимального срока владения объединенными участками.
Если несколько исходных участков объединены в новый участок, минимальный предельный срок владения новым участком будет исчисляться с момента регистрации права собственности на самый поздний из исходных участков. Это позволяет более точно учитывать фактическое время владения.
3. Ограничение количества новых участков.
Для предотвращения злоупотреблений льготами установлено ограничение: льгота по учету срока владения применяется только к двум земельным участкам, образованным при разделе одного исходного участка или выделении долей из него. Это ограничение направлено на защиту налоговых льгот от возможных злоупотреблений.
Практическое значение изменений
Новые положения касаются земельных участков, используемых для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), ведения личного подсобного хозяйства, размещения гаражей для личных нужд, а также для ведения садоводства и огородничества. Изменения направлены на упрощение и улучшение процесса учета сроков владения земельными участками для физических лиц. Теперь владельцы смогут более эффективно планировать свои действия с землей и учитывать весь период владения при расчете налогов.
