Что в выписке ЕГРН должно насторожить собственника недвижимости
Что в выписке ЕГРН должно насторожить собственника недвижимости
Уважаемые читатели, предлагаю сегодня разобрать животрепещущую и злободневную проблему, связанную с тем, как трактовать и понимать сведения, которые указаны в выписке из ЕГРН.
Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) - это важный инструмент для учета и регистрации недвижимости в России. Он включает в себя кадастр недвижимости, который до 1 января 2017 года назывался Государственным кадастром недвижимости (ГКН), и реестр прав на недвижимость, который до этой же даты именовался Единым государственным реестром прав на недвижимость (ЕГРП).
ЕГРН содержит информацию:
- об учтенном недвижимом имуществе и его характеристиках;
- зарегистрированных правах на это имущество;
- ограничениях (обременениях) прав;
- сделках с объектами недвижимости;
- других сведениях, установленных законом.
Эти данные регулируются различными статьями законов, включая Закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ и Закон от 03.07.2016 N 361-ФЗ, которые определяют порядок ведения реестра и предоставления информации из него.
Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) предоставляет информацию о недвижимости и правах на нее через ППК "Роскадастр". Доступ к сведениям из ЕГРН имеют любые лица, однако существуют исключения для определенных данных, доступ к которым ограничен (персональные данные собственников недвижимости, о содержании правоустанавливающих документов и прочее). Эти сведения могут быть предоставлены только:
- правообладателям и их законным представителям;
- лицам, имеющим нотариально удостоверенную доверенность от правообладателя;
- установленным законом категориям лиц, таким как суды, правоохранительные органы, судебные приставы и нотариусы (в отдельных случаях);
- лицам, имеющим право на получение персональных данных правообладателя объекта недвижимости в составе выписки из ЕГРН, независимо от наличия записи о возможности предоставления таких данных третьим лицам.
Эти правила регулируются различными статьями Закона N 218-ФЗ, которые определяют порядок доступа к информации из реестра.
А теперь разберем, на какую информацию надо обратить внимание при анализе выписки из ЕГРН:
- Ф.И.О. (сравнить данные собственника в выписке из ЕГРН и в правоустанавливающем документе);
- сведения о правоустанавливающих документах (сравнить данные в выписке из ЕГРН и предоставляемый документ);
- данные о кадастровом номере имущества (сравнить данные в выписке из ЕГРН и в правоустанавливающем документе);
- обременения/ограничения (проанализировать данную информацию с учетом реализации фактических обременений на имущество: запрета на отчуждения, ареста судебным приставом-исполнителем);
- данные о технических характеристиках имущества (сравнить данные в выписке из ЕГРН и в техническом плане).
Обращаем ваше внимание, что выписка из ЕГРН не имеет срока действия, однако при осуществлении сделки по отчуждению имущества Покупателю необходимо предоставлять актуальную выписку из ЕГРН.
Советы
Таким образом, в выписке из ЕГРН должно насторожить несоответствие данных в правоустанавливающих документах, а именно "задвоение" (несоответствие) кадастрового номера имущества, наличие обременений/ограничений, влекущих невозможность отчуждения имущества, технические ошибки в технических характеристиках объекта недвижимости, технические ошибки в данных собственника, технические ошибки в данных о собственности (регистрационный номер, неправильно указанный правоустанавливающий документ).
На что необходимо обратить внимание в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН)
Выписка из ЕГРН - это официальный документ, предоставляемый Росреестром и содержащий основную информацию об объекте недвижимости. В частности, в ней содержатся сведения относительно собственника, площади недвижимости, ее месторасположения, конкретного кадастрового номера, наличия обременения. При этом необходимо отметить, что выписки могут быть разными: общая выписка, о правах отдельного лица, о переходе прав на объект недвижимости, о зарегистрированных договорах, о кадастровой стоимости объекта и другие. Таким образом, выписка из ЕГРН является единственным документом, который дает полную информацию о недвижимости.
Тем не менее высокая значимость такого "паспорта" объекта недвижимого имущества коррелирует с необходимостью внимательного отношения к ее содержанию. Существуют определенные пункты, которые требуют особого внимания, в частности при осуществлении сделок по отчуждению имущества.
Во-первых, немаловажно обратить внимание на кадастровый номер объекта - основной идентифицирующий знак. В случае если приобретение недвижимого имущества происходило до 2012 года, может произойти ситуация "задвоения кадастровых номеров", когда один и тот же недвижимый объект числится под разными номерами. В такой ситуации необходимо подать заявление в Росреестр для исправления ошибки, которая грозит сложностями с оформлением последующих сделок.
Во-вторых, основной информацией из выписки является наличие обременений, в связи с чем проверка недвижимости в этом отношении может послужить источником важных сведений, поскольку даже добросовестный собственник может не иметь представления о наличии ограничения прав. Например, возникают случаи, когда супруг не знает о том, что общая квартира находится в залоге в связи с оформлением ипотеки.
В-третьих, необходимо отметить проверку статуса записи об объекте недвижимости. В данной графе статусы "актуальные" и "актуальные, учтенные" говорят об отсутствии проблем. В случае если статус "актуальные, ранее учтенные", то есть риск наличия сложностей с межеванием, то есть права оформлены надлежаще, однако могут возникнуть споры с соседями относительно определения границ объекта. Более того, в данной графе может быть статус "временный", что значит, что процедура регистрации прав оформлена не до конца, а также "аннулированный", что говорит о снятии с учета недвижимости.
При покупке объекта недвижимости существенным шагом является отслеживание даты выписки, поскольку она актуальна лишь в тот день, в который получена. Изменения могут произойти за короткий период времени, что требует того, чтобы дата выдачи официального документа была максимально близкой к моменту непосредственной передачи объекта сделки.
Далее при покупке недвижимости следует тщательно проверить совпадение сведений о правообладателе и лице, с которым заключается сделка. Возможна также ситуация, когда продавцом выступает близкий родственник собственника, однако в таком случае у него должна быть надлежаще оформленная доверенность. В ином случае существует высокий риск мошеннической схемы с недвижимостью. Более того, полученные в выписке данные о собственнике лучше проверить относительно наличия дел о банкротстве в картотеке арбитражных дел и других судебных дел, связанных с правообладателем.
Между тем целесообразно также обратить внимание на количество собственников, поскольку в случае покупки целой квартиры у долевых собственников участие в оформлении сделки и подписи документов должны принять все правообладатели.
Помимо прочего следует учитывать интерес и цели, с которыми приобретается имущество. В связи с чем необходимо проверить графу категория земель и вид разрешенного использования. Например, если покупатель осуществляет сделку по покупке земельного участка для постройки на нем жилого дома, а в действительности земельный участок относится к категории сельскохозяйственных земель, то собственника могут обязать снести возведенную постройку из-за несоблюдения законодательства.
Стоит также отметить важность внимательного отношения к очевидным порокам выписки из ЕГРН. Например, вызвать вопросы должны случаи, когда сбита нумерация, то есть документ не полностью укомплектован. Также необходимо проверить наличие печати МФЦ или Росреестра, если выписка в бумажном виде, или цифровой подписи, если выписка электронная.
Подводя итог, необходимо подчеркнуть значимость выписки из Единого государственного реестра недвижимости, которая предоставляет наиболее полную информацию об имуществе, необходимую в том числе для совершения безопасных сделок с данной собственностью.
