Понятие недвижимости в новом Гражданском кодексе России
Автор анализирует подход российского законодателя к понятию недвижимости с момента возвращения этого понятия в российский правопорядок в 1990 г., а также перспективы изменения законодательного регулирования понятия недвижимости, его значение для формирования адекватного правового режима недвижимого имущества и совершенствования системы вещных прав.
Ключевые слова: недвижимые вещи, единый объект, земельный участок, здания и сооружения, помещение, государственная регистрация прав.
The author analyzes the ways of approach of the Russian legislator to the concept of immovables since the time this concept was reintroduced into Russian legal system in 1990 as well as the prospects for changing the legislative regulation of the concept of immovables, its significance for formation of an adequate legal regime of immovable property and for development of the system of property rights.
Key words: immovable things, single object, land plot, buidings and constructions, premises, state registration of rights.
Понятие недвижимости в ст. 130 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК) формировалось и в последующем модифицировалось не на "пустом месте". При его создании был использован опыт как российского дореволюционного, так и зарубежного законодательства, но сама конструкция была в первую очередь обусловлена социально-экономическими и политическими условиями трансформации страны, условиями резкого перехода от социалистического планового хозяйства к рыночной экономике и активному гражданскому обороту.
Чтобы понять логику ст. 130 ГК в ее первоначальной редакции, уместно вспомнить предысторию ее появления. С 1922 г. было упразднено "деление имуществ на движимые и недвижимые вещи" (примечание к ст. 21 ГК РСФСР 1922 г.), так как земля была исключена из гражданского оборота и подобное деление имуществ потеряло смысл. Советское законодательство предусматривало определенные права на находящиеся в государственной собственности земельные участки, которыми наделялись граждане и организации. Так, согласно Основам земельного законодательства Союза ССР и союзных республик 1968 г. и Земельному кодексу РСФСР 1970 г. "земля предоставляется в бессрочное или временное пользование" (ст. 9 Основ, ст. 11 ЗК РСФСР), предоставление земельных участков осуществлялось исполкомами Советов народных депутатов различных уровней. Фактически до начала 1990-х гг. такие права на земельные участки и были в определенной мере вовлечены в оборот. Так, ЗК РСФСР в ст. 87 прямо предусматривал, что права на земельные участки, предоставлявшиеся в пользование для размещения строений на землях городов (или на части таких участков) при переходе права собственности на соответствующие строения "следовали" за строениями, переходили к новому собственнику строения, а в случае перехода права собственности на строение к нескольким собственникам - переходили в общее пользование собственников строения.
Впервые в новой истории России недвижимое имущество упоминается в Законе РСФСР от 24 декабря 1990 г. "О собственности в РСФСР", но само это понятие в Законе не определяется. Деление имущества на недвижимое и движимое было закреплено в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. <1>. В п. 2 ст. 4 Основ перечислены недвижимости по природе - земельные участки и все, что прочно с ними связано (Основы отнесли к таким объектам здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения), а также указано, что законодательными актами "к недвижимому может быть отнесено и иное имущество" (можно назвать эту вторую группу недвижимыми вещами в силу прямого указания закона). Правовой режим недвижимых вещей этим нормативным актом не был создан, в нем лишь определено, что особенности приобретения и прекращения прав на недвижимое имущество должны устанавливаться на уровне законодательных актов (п. 2 ст. 4) и указаны разные сроки для приобретения по давности недвижимого и движимого ("иного" - по терминологии Основ) имущества (п. 3 ст. 50).
--------------------------------
<1> Ведомости СНД СССР и ВС СССР. 1991. N 26. Ст. 733.
Это означает, что ГК РФ вынужден был стать первопроходцем как в выработке режима недвижимости, так и в более четком определении того, что же следует относить к недвижимым вещам. В ст. 130 ГК содержится деление вещей на недвижимые и движимые, в ст. 132 упоминается такая "особая" недвижимость, как предприятие <2>, далее в нормах как первой, так и последующих частей Кодекса определены особенности режима недвижимых вещей (возникновение и прекращение прав на недвижимые вещи, особенности совершения сделок и др.).
--------------------------------
<2> Признание недвижимостью предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, себя не оправдало, но регулирование предприятия в этом качестве не было пересмотрено даже при дополнении ГК в 2013 г. новой ст. 133.1 "Единый недвижимый комплекс". В перспективе следовало бы отказаться от признания недвижимостью такого специфического объекта гражданских прав, как предприятие, включающее в свой состав как движимые, так и недвижимые вещи, имущественные права и долги, при особом регулировании совершения сделок с предприятием как особым имущественным комплексом. Именно такое регулирование предложено в проекте разд. II ГК РФ "Вещное право" (текст законопроекта, доработанный в процессе подготовки ко второму чтению рабочей группой Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства и одобренный Советом в декабре 2019 г., см.: Экспертные заключения Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства. 2019 г. Материалы IX Международной научно-практической конференции "Гражданское право России. Итоги года". 24 декабря 2019 г. М., 2019. С. 559 - 662).
Оговоримся, что параллельно с принятием ГК Межпарламентской Ассамблеей государств - участников СНГ принималась в качестве рекомендательного законодательного акта часть первая модельного Гражданского кодекса. В ней в ст. 25 содержится практически идентичный ст. 130 ГК текст, определяющий и разграничивающий недвижимые и движимые вещи. Это обусловлено тем, что к моменту разработки части первой модельного ГК часть первая российского ГК уже была внесена в Государственную Думу Федерального Собрания РФ и рассматривалась в нем (в окончательном, третьем чтении часть первая ГК была принята Государственной Думой 21 октября 1994 г.), а в других государствах - участниках СНГ либо осуществлялась, либо только начиналась разработка проектов новых гражданских кодексов.
Определение недвижимых вещей в ГК следует линии, заложенной Основами, которые не успели вступить в силу в период существования СССР, однако на основании Постановления Верховного Совета РФ <3> применялись с 3 августа 1992 г. вплоть до принятия и введения в действие соответствующих норм нового ГК. Таким образом, до вступления в силу ст. 130 ГК применялось определение недвижимости, сформулированное в Основах.
--------------------------------
<3> Постановление ВС РФ от 14 июля 1992 г. N 3301-1 "О регулировании гражданских правоотношений в период проведения экономической реформы".
В основу определения большинства недвижимых вещей в п. 1 ст. 130 ГК положен критерий прочной связи с землей (непосредственно в Кодексе вещами, имеющими такую связь, были названы леса, многолетние насаждения, здания, сооружения). В качестве самостоятельных объектов недвижимого имущества помимо земельных участков в первоначальной редакции ст. 130 ГК были указаны обособленные водные объекты и участки недр. Такой подход не является случайным или ошибочным решением, он основывался на положениях ст. 9 и 36 принятой 12 декабря 1993 г. Конституции РФ, согласно которой не только земля, но и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной и муниципальной собственности. Для того чтобы они могли стать объектами гражданского оборота, в ст. 130 ГК в качестве недвижимых вещей и были включены обособленные водные объекты и участки недр. Дальнейшее развитие показало, что не сами водные объекты могут считаться недвижимыми вещами, а земельные участки, на которых они расположены, и поэтому в 2006 г. при принятии Водного кодекса РФ <4> из ст. 130 ГК указание на водные объекты было исключено. Участки недр до настоящего времени упоминаются в ст. 130 ГК, хотя в силу норм Закона РФ от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 "О недрах" они относятся к исключительной государственной собственности, и пользование участками недр осуществляется не на основании гражданско-правовых договоров, а на основании публично-правовых лицензий, что означает, что участки недр в принципе не могут рассматриваться в качестве объектов гражданских прав <5>. Что касается лесов и многолетних насаждений, то и они были исключены из перечня в качестве самостоятельных объектов недвижимости при принятии Лесного кодекса РФ, так как законодатель обоснованно решил, что в данном случае недвижимостью является непосредственно сам земельный участок, на котором произрастают такие насаждения <6>.
--------------------------------
<4> См.: Федеральный закон от 3 июня 2006 г. N 73-ФЗ "О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации".
<5> Подробнее см.: Козырь О.М., Сенчищев В.И. Понятие "недвижимости" в Гражданском кодексе России (история, современность и перспективы развития) // Закон. 2025. N 1. С. 51 - 52. К моменту выступления на Конференции статья была принята в печать.
<6> См.: Федеральный закон от 4 декабря 2006 г. N 201-ФЗ "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации".
Из достаточно неопределенного указания в Основах на то, что законом к недвижимому могут быть отнесены и иные имущества (недвижимости в силу закона), в ст. 130 ГК этот критерий был реализован. В качестве недвижимых вещей были названы воздушные, морские и иные суда, на основании того, что они подлежат государственной регистрации, т.е. в их режиме очевидно присутствует элемент, характерный для режима недвижимых вещей. При этом перечень не являлся и не является закрытым - как следует из ст. 130 ГК, законом к такого рода недвижимостям могут быть отнесены иные объекты. Однако развитие законодательства показало, что не возникло необходимости относить какие-либо иные объекты, подобные названным, к недвижимым вещам, напротив, в 2015 г. из перечня в ст. 130 ГК были исключены космические объекты. Следует отметить, что с современных позиций более обоснованным выглядит не признание такого рода объектов недвижимыми вещами, а признание их движимыми вещами с возможностью применения правил о недвижимых вещах в случаях, предусмотренных законом, что и предлагается закрепить в новой редакции ст. 130 в проекте разд. II ГК "Вещное право" <7>.
--------------------------------
<7> См.: текст законопроекта от декабря 2019 г.
В то же время не секрет, что уже к моменту принятия Основ начали включаться в гражданский оборот, а к принятию части первой ГК РФ в гражданский оборот были активно включены жилые помещения, которые не были названы прямо в анализируемых статьях недвижимым имуществом, но по сути являлись таковым. Основы в ст. 51 (содержащейся в гл. 6 разд. II "Право собственности и другие вещные права") применительно к объектам права собственности граждан еще оперируют понятием "квартира", ГК уходит от этого понятия, используя обобщенный термин "жилое помещение". Он включает гл. 18 "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения", из содержания и из названия которой с очевидностью следует, что жилые помещения относятся к недвижимому имуществу, поскольку они признаются объектами не только права собственности, но и ограниченных вещных прав. Но в ст. 130 ГК жилые помещения были включены лишь в 2016 г., вместе с нежилыми помещениями и машино-местами <8>.
--------------------------------
<8> См.: Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 315-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации". До этого статус недвижимости был закреплен за жилыми помещениями (квартирами) Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
С появлением в ст. 130 ГК таких объектов, как помещения и машино-места, не имеющих непосредственной связи с земельным участком, принципы ее построения изменились. Если в первоначальном тексте речь шла о критерии связанности с землей как основном признаке (и в какой-то мере этому критерию соответствовали даже такие специфические, порожденные реалиями российского экономического развития объекты, как объекты незавершенного строительства, расположенные на земельном участке и никоим образом не сохраняющие своих свойств и качеств при перемещении) <9>, то с 2016 г. при построении понятия недвижимости в ст. 130 используются два основных метода - помимо критерия связанности с землей и открытого перечня примеров таких объектов в абз. 3 ч. 1 фигурирует перечисление иных объектов, признаваемых недвижимыми вещами, которые прямой связи с земельным участком не имеют. И этот перечень также может быть дополнен, ограничений на его расширение ст. 130 ГК не содержит.
--------------------------------
<9> В ст. 130 ГК были включены Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации".
Судебная практика в определенной мере корректирует недостатки определения, содержащегося в ст. 130 ГК. Одним из методов такой корректировки является указание на то, что не может являться недвижимым имуществом, даже в случае наличия связи с землей (в частности, замощение участка, ограждение участка, расположенные на участке нестационарные объекты были оговорены в постановлениях Пленума ВС РФ как не обладающие качествами недвижимого имущества).
Однако этот пример сам по себе является подтверждением того, что ст. 130 ГК РФ, определяющая недвижимость, нуждается в совершенствовании. Нахождение критериев и способов определения юридического содержания понятия "недвижимая вещь" ("недвижимость") - дело будущего для нашего законодательства.
Как следует из настоящего изложения, до недавнего времени развитие законодательства о недвижимости не могло пойти по германской модели, отсутствовала даже теоретическая возможность определить в качестве единой и единственной недвижимой вещи земельный участок. Сами земельные участки, несмотря на указание на них в качестве объектов права собственности как в Конституции РФ, так и в первой части ГК РФ, значительно позже других объектов были введены в гражданский оборот и стали полноценным объектом права собственности <10>, в то время как с развитием приватизационных процессов здания, сооружения и помещения, в первую очередь жилые, активно включались в гражданский оборот и были признаны самостоятельными объектами недвижимости.
--------------------------------
<10> Достаточно напомнить, что гл. 17 ГК РФ была введена в действие только в 2001 г. с принятием Федерального закона от 16 апреля 2001 г. N 45-ФЗ "О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации". Кроме того, следует иметь в виду, что в частной собственности спустя 30 лет после принятия части первой ГК РФ находятся земельные участки, составляющие менее 10% земель Российской Федерации, остальные находятся в собственности публичной и активно предоставляются на различных правах, в том числе на праве аренды, под застройку, что приводит к еще большему числу случаев несовпадения собственников земельных участков и расположенных на них зданий и сооружений.
При этом перед законодателем встал вопрос об определении таких самостоятельных объектов в нормах ГК. Ни сам земельный участок, ни иные объекты в ст. 130 ГК РФ определения не получили. Не раскрывалось понятие земельного участка и иных недвижимых вещей в других статьях ГК РФ вплоть до 2022 г., когда получили реализацию сформулированные в подготовленном ко второму чтению проекте федерального закона N 47538-6/5 "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" предложения о дополнении Кодекса гл. 6.1. В результате ГК РФ был дополнен несколькими статьями, которые позволяют определить более точно целый ряд объектов, являющихся недвижимыми вещами в действующем правовом регулировании.
И тем не менее вопрос о совершенствовании ст. 130 ГК РФ до настоящего времени не нашел своего разрешения. Значительный прогресс в этом вопросе достигнут в проекте федерального закона N 47538-6/5, формулирующем понятие единого объекта как категории, отвечающей потребностям оборота и исторически сложившимся реалиям. И если в проекте, принятом Государственной Думой в первом чтении еще в 2012 г., в ст. 130 ГК содержалась норма, согласно которой, если земельный участок и находящиеся на нем здание, сооружение принадлежат на праве собственности одному лицу, они признаются единым объектом и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая вещь, то согласно проекту, подготовленному ко второму чтению, в случае нахождения у одного лица в собственности и земельного участка, и расположенных на нем объектов недвижимой вещью следует считать только сам земельный участок, а расположенные на нем здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и иные объекты, прочно связанные с участком, - его составными частями, за исключением случаев, предусмотренных самой ст. 130 ГК. Это означает, что в случае принятия законодателем такого подхода в перспективе единственной недвижимой вещью будет считаться именно земельный участок, а отчуждение зданий, сооружений и иных составных частей земельного участка без земельного участка и наоборот будет невозможным. Однако в существующих реалиях при несовпадении в одном лице собственника земельного участка и собственника расположенного на нем здания, сооружения или объекта незавершенного строительства последние не будут лишены качества недвижимых вещей, а сохранят их до того момента, когда совпадут в одном лице собственник земельного участка и собственник расположенного на нем объекта (п. 2 ст. 130 ГК в редакции проекта).
Таким образом, проект разд. II ГК свидетельствует о том, что германская модель, оперирующая понятием не объекта недвижимости, а только понятием земельного участка (Grundstuck), составными частями которого является все, что на нем расположено, принимается во внимание в процессе развития российского законодательства. Рабочая группа Совета по кодификации, в 2018 - 2019 гг. подготовившая проект разд. II ГК ко второму чтению, исходила из того, что участниками гражданского оборота будут оценены положительно возможности реализации концепции единого объекта - для тех случаев, когда у соответствующего субъекта соединятся на праве собственности земельный участок и расположенные на нем объекты, признаваемые действующей редакцией ст. 130 ГК самостоятельными объектами недвижимости.
Что касается помещений, то проект разд. II ГК не "ломает" сложившееся в российском правопорядке последних десятилетий признание их самостоятельными недвижимыми объектами, указывая, что помещение (жилое или нежилое) может быть признано недвижимой вещью в случаях, предусмотренных самим Кодексом. При этом важной нормой п. 3 ст. 130 должно стать непризнание за помещениями, предназначенными для обслуживания других помещений или здания, сооружения в целом, статуса недвижимых вещей. Такие помещения входят в состав общего имущества соответствующего здания, сооружения. "Машино-места" также могут быть признаны недвижимыми вещами при определенных условиях (п. 4 ст. 130 в редакции проекта). Что касается таких известных ст. 130 ГК в действующей редакции "недвижимостей по закону", как воздушные, морские и речные суда, то их предполагается исключить из числа недвижимостей, а при необходимости правила о недвижимых вещах могут применяться к движимым вещам, но только в случаях, прямо предусмотренных законом.
В заключение необходимо обратить внимание на следующее: определение недвижимого имущества непосредственно в статьях ГК не является и не может являться самоцелью. В российском правопорядке, впрочем, как и в любом ином, придерживающемся деления объектов гражданских прав на движимые и недвижимые вещи, понимание того, что является недвижимостью, важно потому, что легальное определение этого понятия имеет своим результатом установление четко определенного правового режима, который является более сложным по сравнению с режимом движимых вещей. Одним из элементов такого режима выступает обязательная государственная регистрация прав, что налагает на законодателя обязанность не только определить четкие правила осуществления регистрации, но в первую очередь четко и недвусмысленно назвать те объекты, которые такому режиму подвержены.
Последствия разделения вещей на движимые и недвижимые лежат не только в сфере государственной регистрации. Об этом, в частности, пишет Е.А. Суханов <11>. Такие последствия простираются как в сферу оборота, правила которого для недвижимых вещей существенно сложнее, чем для движимых, так и в сферу статики имущественных отношений, что выражается в определении особого момента возникновения права на недвижимость, вытеснении виндикации исками о восстановлении реестровых записей и, наконец, в специфике ограниченных вещных прав на недвижимую вещь, большинство из которых в отношении движимых вещей даже не подразумевается. Таким образом, улучшение определения недвижимых вещей в ГК РФ неразрывно связано с совершенствованием системы вещных прав на них, которая должна найти свое воплощение в обновленных нормах разд. II Гражданского кодекса современной России.
--------------------------------
<11> См.: Суханов Е.А. Недвижимость в системе объектов гражданских прав / Суханов Е.А. Проблемы развития российского частного права. Избранные труды 2018 - 2023. М.: Статут, 2023. С. 312; Он же. Еще раз о недвижимости и вещном праве // Там же. С. 339.
