Определение размера скидки на торг исходя из анализа состояния сегмента рынка недвижимости, в котором находится объект оценки
В статье рассмотрен вопрос о размере скидки на торг при оценке объектов недвижимости. Предложена методика определения этого параметра исходя из основных экономических показателей, характеризующих состояние сегмента рынка, к которому относится объект оценки (динамики цен, соотношения спроса и предложения). Авторами выделены пять основных состояний рынка (от дефицитного до избыточного), даны экспертные оценки возможного уровня скидки на торг в зависимости от состояния рынка. Приведены примеры определения указанной скидки с использованием предложенной методики.
Ключевые слова: размер скидки на торг, состояние сегмента рынка недвижимости, основные состояния рынка недвижимости, принадлежность объекта оценки к сегменту рынка недвижимости, оценка уровня скидки на торг в зависимости от состояния рынка.
The article examines the issue of the size of the bargaining discount when assessing real estate. A method for determining this parameter is proposed based on the main economic indicators characterizing the state of the market segment to which the object of assessment belongs (price dynamics, supply and demand ratio). The authors identify five main market conditions (from deficit to excess), and provide expert assessments of the possible level of the bargaining discount depending on the market condition. Examples of determining the said discount using the proposed method are given.
Key words: size of the bargaining discount, state of the real estate market segment, main states of the real estate market, belonging of the appraisal object to the real estate market segment, assessment of the level of the bargaining discount depending on the state of the market.
Стандартами оценки, в частности пунктом 7 ФСО V "Подходы и методы оценки", при оценке объектов недвижимости допускается использование рыночных цен предложений в том числе для расчета скидки на торг (см. [1]). При этом необходимо учитывать возможные различия между ценой сделки и ценой предложения. Однако в настоящее время не представляется возможным собрать адекватную статистику о разнице между ценой предложения и ценой реальной сделки. Даже на рынке недвижимости доступ к договорам купли-продажи не дает гарантию того, что будет получен нужный результат, поскольку в них не всегда указаны корректные данные. Что касается сделок с коммерческой недвижимостью, то они осуществляются по разным схемам, в том числе посредством продажи юридического лица - собственника объекта недвижимости, поэтому и в этом случае собрать данные о сделках не представляется возможным.
Идея разработать предлагаемый в настоящей статье метод определения размера скидки на торг возникла в результате длительного (более 20 лет) наблюдения за различными сегментами рынка недвижимости городов Сибири в процессе сбора статистических данных. Из практики известно, что в близких по численности населения городах в одно и то же время рынки недвижимости ведут себя по-разному относительно динамики цен, спроса и предложения. Это может быть связано с разными демографическими и экономическими профилями городов, а также с разной ситуацией в значимых сегментах рынка. Соответственно, и размер скидки на торг в разных населенных пунктах может существенно различаться.
Выделим основные состояния рынка недвижимости и их характеристики. Обычно рассматривают три состояния - дефицитное, равновесное и избыточное, но для более точного описания возможных ситуаций целесообразно ввести дополнительно еще два промежуточных состояния (см. табл. 1).
Таблица 1. Описание основных состояний рынка недвижимости
|
Состояние рынка недвижимости |
Характеристики состояния рынка недвижимости |
|
1. Дефицитное |
Спрос существенно превышает предложение, цены быстро и стабильно растут. Потенциальные покупатели часто оказываются в следующей ситуации: "невозможно угнаться за ростом цены". Спрос в той или иной мере имеет ажиотажный характер, что может быть спровоцировано начальной фазой экономического кризиса - резким ростом инфляции, эффектом "бегства от денег" либо, наоборот, значительным экономическим ростом |
|
2. Превышение спроса над предложением |
Состояние умеренного превышения спроса над предложением, стабильный плавный рост цен на уровне инфляции или выше нее |
|
3. Равновесное |
Ситуация на рынке спокойная, цены находятся в ситуации стагнации (рост на уровне инфляции или ниже), уровни спроса и предложения примерно одинаковые |
|
4. Превышение предложения над спросом |
Состояние умеренного превышения предложения над спросом, цены либо стагнируют на фоне высокой инфляции, либо плавно снижаются |
|
5. Избыточное |
Состояние характерно для экономического кризиса в его средней и завершающей стадиях. Предложение существенно выше спроса, ситуация на рынке может описываться терминами panic sale <*>, "distress-продажи" <**>. Цены предложения могут стагнировать либо снижаться, но сделки практически не проводятся. Цены сделок существенно отличаются от цен предложения в сторону снижения |
--------------------------------
<*> panic sale - паническая продажа.
<**> distress-продажи - продажа по цене ниже, чем оригинальный прайс.
Попробуем определить, какой примерно может быть скидка на торг в зависимости от описанных в таблице 1 состояний рынка. В таблице 2 приведены оценки такой скидки, основанные на многолетнем опыте сбора данных о рынках жилой и коммерческой недвижимости ряда городов Сибири, которые прошли все описанные фазы рынка не по одному разу.
Можно принять данные таблицы 2 как логичную, хотя и довольно грубую шкалу, которая в будущем может быть уточнена при взаимодействии оценочного и риелторского сообществ, для чего необходимы данные о большом числе сделок в разных сегментах рынка недвижимости. Возможно, при появлении таких данных выявится отличие размеров скидок для разных состояний рынков жилых и коммерческих объектов. Пока же, основываясь на имеющемся у нас опыте, в том числе на данных, полученных от риелторов, авторы считают, что возможные пределы размеров скидок соответствуют указанным в таблице 2 и могут быть взяты за ориентиры.
Таблица 2. Оценка возможной скидки на торг в зависимости от состояния рынка
|
Состояние рынка недвижимости |
Оценка размера скидки на торг |
Скидка, % |
||
|
минимальная |
максимальная |
наиболее вероятный размер |
||
|
1. Дефицитное |
Скидок практически нет |
0 |
5 |
0 |
|
2. Превышение спроса над предложением |
Скидки минимальные |
0 |
7 |
2 |
|
3. Равновесное |
Уровень скидки на торг - средний, характерный для "спокойного" рынка |
0 |
10 |
5 |
|
4. Превышение предложения над спросом |
Скидка выше среднего уровня |
2 |
15 |
10 |
|
5. Избыточное |
Максимальная скидка |
5 |
50 |
20 |
Как видно из данных таблицы 2, в состояниях рынка от дефицитного до равновесного (строки 1 - 3) минимальная скидка равна нулю - такая величина характерна для наиболее востребованных объектов, на которые при стабильной ситуации могут претендовать два и более покупателя. Однако когда наступают состояния рынка "Превышение предложения над спросом" (строка 4) или "Избыточное" (строка 5), даже ликвидные объекты по адекватной цене, как правило, уходят с небольшой скидкой. Максимальная же скидка может быть в сделке с объектом, который адекватен по соотношению цены и качества, но, возможно, менее ликвиден по каким-то причинам, либо покупатель торопится его продать по личным соображениям.
Рынок недвижимости - в целом довольно инертная система, но состояние его сегментов иногда меняется довольно динамично. Например, рынок земельных участков под строительство многоквартирных домов в Новосибирске, как и во многих других городах России, с начала 2020 года прошел через несколько состояний. Поскольку он тесно связан с рынком строительства жилья, следует анализировать их в комплексе.
В начале 2020 года в связи с эпидемией COVID новосибирский рынок жилья замер, и рынок земельных участков под строительство жилье вошел в состояние "Превышение предложения над спросом" (строка 4 таблицы 2). Затем рынок новостроек восстановился и вошел в фазу бурного роста цен, который прерывался периодами экономической неопределенности и всплесков инфляции, однако общий тренд высокого спроса сохранялся, и рынок земли прошел стадии равновесия (строка 3 таблицы 2), затем превышения спроса над предложениями (строка 2 таблицы 2), а в 2023 году в связи с ажиотажным спросом на новостройки практически дошел до дефицитного состояния (строка 1 таблицы 2).
Далее в связи с локальной новосибирской ситуацией - введением социального налога, схема уплаты которого не была разработана, с конца 2023 года существенно сократилось количество выданных разрешений на строительство. В такой ситуации спрос на землю под строительство жилья начал снижаться, и состояние рынка стало возвращаться к равновесному. А с июля 2024 года после прекращения действия программы льготной ипотеки спрос на жилье в новостройках существенно снизился. В настоящее время состояние рынка земельных участков под многоэтажное жилье вновь характеризуется превышением предложения над спросом, и продавцы готовы давать скидки, но спрос практически отсутствует, так как строительные компании переживают финансовые трудности, а кредитование под существующий банковский процент стало невыгодным.
Для определения фазы, в которой находится рынок недвижимости, следует ориентироваться на результаты анализа состояния экономики и рынка населенного пункта или региона по следующим параметрам:
1) общая ситуация в экономике страны и региона, размер ставки Центрального банка Российской Федерации (далее - Банк России), уровень инфляции;
2) динамика цен предложения как интегральный показатель баланса спроса и предложения;
3) соотношение спроса и предложения. Рост либо снижение предложения, а также изменение его структуры. Срок экспозиции и его динамика. Указание на особые характеристики рынка (если они есть), способные существенно повлиять на соотношение спроса и предложения, например, на ограниченное предложение объектов (их эксклюзивность) или на низкий уровень спроса, который может быть характерен (а может и не быть) для неактивного рынка;
4) ситуация на смежных рынках. Например, для рынка купли-продажи большое значение имеет ситуация на рынке аренды - если на нем есть существенная недозагруженность площадей (нехватка арендаторов), то рынок продажи может находиться в состоянии кризиса, соответственно, при продаже будет значительный дисконт цены. Для рынка земли важно состояние строительного рынка. Так, для земельных участков под многоэтажное жилье играет роль объем строительства жилых новостроек, для земель индустриального сегмента - состояние бизнеса в сфере производственно-складской недвижимости и т.п.;
5) другие важные показатели, в отношении которых в настоящее время нет статистических данных. Например, нет сведений о ценах реальных сделок и об уровне спроса на рынке коммерческой недвижимости. Если в будущем такие данные появятся, то их необходимо будет включать в анализ.
Очевидно, что все перечисленные показатели следует исследовать на том сегменте рынка, к которому принадлежит объект оценки.
Как уже отмечалось, одна из основных характерных особенностей рынка недвижимости - его инертность по сравнению с другими рынками. Тренды сменяются на нем постепенно, с временным лагом, поэтому, на наш взгляд, допустимо проводить оценку состояния рынка и его сегментов один раз в квартал. Более частые оценки, скорее всего, будут дублировать предыдущие, а менее частые могут привести к тому, что значимые изменения состояния рынка будут упущены. Примем также, что, дав такую оценку в каком-то определенном квартале, ее можно будет использовать и в следующем.
Проиллюстрируем применение предлагаемой методики определения размера скидки на торг исходя из анализа состояния того или иного сегмента рынка недвижимости. Проведем оценку состояния рынка и его сегментов, например, по результатам третьего квартала 2024 года для рынка аренды офисной и сходной с ней недвижимости города Новосибирска (см. табл. 3) и рынка продаж производственно-складской недвижимости города Красноярска (см. табл. 4), предполагая при этом, что ее результаты будут верны и для четвертого квартала. Исходя из этого спрогнозируем возможные диапазоны скидок на торг и наиболее вероятные их значения (см. последние строки в таблицах 3 и 4).
Таблица 3. Оценка размера скидки на торг для использования в четвертом квартале 2024 года по результатам третьего квартала для рынка аренды офисной и сходной с ней недвижимости города Новосибирска
|
Общая ситуация в экономике |
В третьем квартале ВВП России вырос на 3,1 процента (рост ускорился). Ключевая ставка рефинансирования Банка России на конец третьего квартала - 19 процентов с перспективой дальнейшего повышения. Согласно данным Федеральной службы государственной статистики в третьем квартале 2024 года уровень инфляции составил 11,2 процента |
|
|
Динамика ставки аренды |
Средняя ставка аренды для всей офисной недвижимости, предложенной к аренде в третьем квартале, на 4,4 процента выше, чем в предыдущем квартале. В наиболее крупных бизнес-центрах средняя ставка выше, чем в прошлом квартале на 4,9 процента |
|
|
Соотношение спроса и предложения |
В третьем квартале заполняемость в бизнес-центрах Новосибирска - 98,7 процента, как и в предыдущем квартале, - наблюдается превышение спроса над предложением (равновесной считается ситуация, когда 10 - 15 процентов площадей свободны). Срок экспозиции офисных помещений снижался |
|
|
Ситуация на смежных рынках |
Для рынка аренды офисной недвижимости смежным рынком является рынок купли-продажи офисной недвижимости. На рынке продажи офисных объектов цена и объем предложения не изменились. На рынок аренды эта ситуация какое-либо влияние не оказывает |
|
|
Вывод о состоянии рынка |
Динамичный рост ставок, высокая заполняемость объектов и рост ВВП означают расширение деятельности действующих компаний и открытие новых. Состояние рынка можно оценить как дефицитное |
|
|
Вывод о размере скидки на торг, % |
минимальный |
0 |
|
максимальный |
5 |
|
|
наиболее вероятный |
0 |
|
Таблица 4. Оценка размера скидки на торг для использования в четвертом квартале 2024 года по результатам третьего квартала для рынка продаж производственно-складской недвижимости города Красноярска
|
Общая ситуация в экономике страны |
В третьем квартале ВВП России вырос на 3,1 процента (рост ускорился). Ставка рефинансирования Банка России - 19 процентов с перспективой дальнейшего повышения. Согласно данным Федеральной службы государственной статистики в третьем квартале 2024 года уровень инфляции составил 11,2 процента. Индекс выпуска товаров и услуг по базовым видам экономической деятельности по Красноярскому краю (январь - сентябрь 2024 года) - 102 (прирост на 2 процента - ниже среднероссийского уровня) |
|
|
Динамика цены |
Средняя цена предложения о продаже возросла на 0,9 процента за квартал - прирост ниже уровня инфляции |
|
|
Соотношение спроса и предложения |
В третьем квартале 2024 года число объектов, предложенных к продаже, сократилось на 14 процентов. Срок экспозиции увеличился |
|
|
Ситуация на смежных рынках |
Для рынка купли-продажи производственно-складской недвижимости смежным является рынок аренды. Предложение на рынке аренды возросло на 3,7 процента. Ставки аренды свободных объектов увеличилась на 1,8 процента |
|
|
Вывод о состоянии рынка |
Состояние рынка - равновесное |
|
|
Вывод о размере скидки на торг, % |
минимальный |
0 |
|
максимальный |
10 |
|
|
наиболее вероятный |
5 |
|
Возможно, на первый взгляд метод выглядит непривычно, как все новое. Однако практически все характеристики, которые необходимы для того, чтобы сделать адекватные выводы о состоянии сегмента рынка, к которому относится объект оценки и, соответственно, о размере скидки на торг, и так собираются и анализируются специалистами-оценщиками в процессе написания оценочного отчета.
В частности, в Федеральном стандарте оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" указано, что оценщик при подготовке отчета "исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости". Также оценщик проводит "анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта... анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости". И на основе собранных данных делает "основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы" [2].
