Недвижимое имущество как объект гражданских прав и ТНК
Статья посвящена анализу роли недвижимости как объекта гражданских прав и ТНК и инвестиционного ресурса в условиях глобализации. Основная мысль автора заключается в том, что недвижимость не только представляет собой востребованный экономический ресурс, но и является важным объектом гражданских прав и ТНК. В условиях жесткой конкуренции и сочетания различных геополитических, экономических и стратегических факторов формирование национальных рынков недвижимости приобретает особую значимость.
Ключевые слова: недвижимость, транснациональный инвестиционно-строительный капитал, ТНК, объекты гражданских прав, национальный рынок недвижимости, мировой масштаб, экономический процесс, экономическое развитие стран.
The article analyzes the role of real estate as an object of civil rights and TNCs and an investment resource in the context of globalization. The main idea of the author is that real estate is not only a sought-after economic resource, but also an important object of civil rights and TNCs. In conditions of fierce competition and a combination of various geopolitical, economic and strategic factors, the formation of national real estate markets is of particular importance.
Key words: real estate, transnational investment and construction capital, TNCs, objects of civil rights, national real estate market, global scale, economic process, economic development of countries.
В современных условиях глобализации недвижимость является одним из наиболее востребованных экономических ресурсов и одновременно достаточно перспективным инвестиционным инструментом. В связи с чем формирование национальных рынков недвижимости происходит под воздействием ряда важных геополитических, экономических и стратегических факторов, владение четкими представлениями о которых позволяет четко проследить закономерности их формирования и составить соответствующие целевые стратегии.
В настоящее время в науке сложился профессиональный подход к исследованию рынков недвижимости, в соответствии с которым данная категория образует отдельный предмет теории экономики страны. В рамках данного подхода отечественные исследователи (А.Н. Асаул, В.А. Горемыкин, С.Н. Максимов, Г.М. Стерник, Е.И. Тарасевич и др.), а также их зарубежные коллеги (например, Н. Ордуэй, Дж. Фридман, Дж. Эккерт) выделяют особые характеристики как самой недвижимости, так и процессов, образующих ее рынок <1>. По их общему мнению, недвижимость как товар отличается от других его видов тем, что она физически не перемещается (т.е. имеет строгую территориальную и инфраструктурную привязку); встречается повсеместно вне зависимости от уровня экономического развития стран, регионов либо локальных местностей; все объекты недвижимости обладают схожими техническими характеристиками. С точки зрения обращения недвижимости ее уникальность определяется тем, что отсутствуют классические рынки ее сбыта, в силу объективных причин отсутствует ее экспорт и в отношении объектов недвижимости в качестве товара не представляется возможным рассуждать о международной торговле. При этом особым способом производства недвижимости в качестве физического объекта и экономического товара является строительство, которое в силу своего производственного характера представляет собой экономический процесс, обусловленный необходимостью приспосабливания к локальному спросу, зависимостью от местного сырья и неучастием в географическом разделении труда.
--------------------------------
<1> Асаул А.Н. Экономика недвижимости / Под ред. Е.А. Масловой. СПб.: Питер, 2010. 634 с.; Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник для вузов. 6-е изд. М.: Юрайт, 2011. 883 с.; Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости: Учеб. пособие для вузов. СПб.: Питер, 2000. 272 с.; Стерник Г.М. Технология анализа рынка недвижимости: Монография. М.: АКСВЕЛЛ, 2005. 203 с.; Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб.: Изд-во СПбГТУ, 1997. 422 с.; Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Монография / Пер. с англ. С.Н. Колесникова. М.: Дело, 1995; Эккерт Дж. Организация оценки и налогообложения недвижимости. М.: Российское общество оценщиков; Академия оценки "СтарИнтер", 1997. 444 с.
Важность и востребованность рынков недвижимости в условиях глобализации в качестве особого индикатора и предметной сферы экономики страны подтверждается официальными статистическими данными, согласно которым мировые инвестиции в недвижимость и сопутствующие объекты инфраструктуры (в том числе проекты "нулевого цикла") в 2022 г. активизировались на 12% по сравнению с 2021 г. и составили более 916 млрд долларов <2>. При этом текущему положению дел предшествовали закономерные процессы наращивания темпов глобализации на определенных исторических этапах мирового развития. Так, с начала 1990-х по середину 2000-х годов отмечалось косвенное воздействие глобализации на рынки недвижимости, характеризуемое технологическим прогрессом в компьютерной технике и средствах телекоммуникации; стандартизацией базовых теоретических представлений и научной интерпретацией сопутствующей бизнес-информации; сращиванием банковских институтов различных стран и интеграцией мировых платежных систем. С середины 2000-х уже представляется возможным рассуждать о возникновении транснационального инвестиционно-строительного капитала, в структуре которого происходило стремительное развитие транснациональных форм капитала (инвестиционных фондов недвижимости, биржевых и реальных управляющих компаний, транснациональных девелоперских структур); ускорялось и расширялось развитие транснациональной инфраструктуры обслуживания этого капитала - страховых, консультационных, посреднических и юридических компаний, специализирующихся на недвижимости <3>.
--------------------------------
<2> Доклад о мировых инвестициях за 2023 г.: Статистический и аналитический обзор / Подгот. сотрудниками ЮНКТАД. ООН, Женева, 2023. 61 с. // Официальный сайт ЮНКТАД.
<3> Рынок недвижимости в РФ и за рубежом: проблемы, приоритеты и перспективы развития: Сб. науч. трудов по мат. I Международной науч.-практ. конференции. Екатеринбург: НОО "Профессиональная наука", 2017. С. 16 - 17.
Важно отметить, что отечественные инвестиции в недвижимость имеют некоторые отличия от аналогичных иностранных инвестиционных устремлений участников рынка. Например, российские прямые инвестиции в основные фонды строительства и в недвижимость имеют ярко выраженную стадию стремительного роста с начала 2000-х годов вплоть до достижения им пика в 2008 г., сменившегося экономическим кризисом и, как следствие, спадом до 2009 г. и относительным застоем на рынке недвижимости вплоть до 2013 г. Аналогичные показатели в части поведения субъектов иностранного инвестирования в российский рынок недвижимости выглядят иначе: инвестиционная активность извне набирала темпы более медленно и последовательно, практически не снизившись на фоне кризиса 2008 г. и достигнув своего пика к 2009 - 2010 гг., после чего наблюдался спад, спровоцированный мировым финансовым кризисом. После этого возвращения к докризисным пиковым показателям более не наблюдалось <4>.
--------------------------------
<4> Перетрухин А.О., Евстафьев А.И. Стратегии инвестирования в недвижимость на внутреннем и иностранном рынках // Известия Саратовского университета. Новая серия. Серия: Экономика. Управление. Право. Саратов, 2013. N 3 (2). Т. 13. С. 415.
Относительно синхронности развития мировых рынков недвижимости ситуация также представляется неоднородной и зависит от специфики экономических процессов, протекающих в различных странах и регионах мира. Рынки недвижимости, рассматриваемые как отдельные объекты, проявляют свойства асинхронности развития. На примере Российской Федерации этапы развития рынков недвижимости можно охарактеризовать следующим образом: взлетающий с 1991 по 1994 гг. - на фоне резкой смены экономической формации страны, формирования рынка частной собственности и трансформации всей экономики государства; растущий - в период с 1995 по 1998 гг.; развивающийся - с 1999 по 2002 гг.; перегрев рынка недвижимости в период 2003 - 2006 гг. насыщением основных потребностей населения и бизнеса в части владения объектами недвижимости, но продолжающимся наращиванием темпов строительства и ввода в эксплуатацию новых объектов; 2007 - 2010 гг. - период депрессии на фоне несовпадения финансовых возможностей потребителей с аналогичными запросами застройщиков и инвесторов; период относительной стабильности с 2011 г., сопровождающийся разумной корреляцией спроса и предложения на рынке недвижимости <5>.
--------------------------------
<5> Стерник Г.М. Методика прогнозирования цен на жилье в зависимости от типа рынка // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2011. N 1 (112). С. 44.
Также с учетом особенностей общего уровня экономического развития стран, протекающих в их экономиках процессов, а также с учетом складывающейся политической, социальной и военно-стратегической обстановки в мировом сообществе наблюдается неоднородность состояний рынков недвижимости. В настоящее время на примере Индии и стран Юго-Восточной Азии они характеризуются как взлетающие, в странах Ближнего Востока и в Китае - как падающие, в государствах Западной и Восточной Европы - в качестве депрессивных, а в Бразилии являются очевидно перегретыми. Но в то же время данная неоднородность провоцирует другой важный экономический процесс - глобальную циркуляцию транснационального инвестиционно-строительного капитала, что, в свою очередь, объясняет упорядоченный в мировом масштабе фазовый разрыв в циклическом развитии рынков недвижимости. В результате чего рынки недвижимости, рассматриваемые как единое целое, проявляют свойства упорядоченной системы.
Современный этап глобализации на фоне отмеченных закономерностей развития национальных рынков недвижимости позволяет констатировать наличие определенных векторов их закономерного преобразования. Во-первых, развитие национальных рынков недвижимости подчиняется интересам международного капитала, ведь при отсутствии заинтересованности иностранных инвесторов бесконечно расширять рынок недвижимости за счет возможностей внутреннего потребителя очевидно невозможно. Во-вторых, в настоящее время все сильнее затрудняется анализ и прогнозирование рынков недвижимости на фоне стремительно меняющейся внешней ситуации в мировом масштабе (возникновение очагов военной напряженности и иных международных конфликтов, непрерывное смещение центров мирового экономического развития, формирование новых форм международного экономического взаимодействия в изменяющихся условиях и т.д.). Но вместе с тем, в-третьих, это позволяет наглядно убедиться в том, что национальный бизнес, связанный с недвижимостью, не способен единолично эффективно отражать экспансию иностранных инвесторов.
На фоне осознания отмеченных закономерностей становится явно недостаточным использование в исследовательских, аналитических и прогностических целях таких приемов и методов исследования, как анализ макроэкономических процессов внутри национальных экономик, с последующим применением стандартных механизмов активизации внутреннего спроса и поддержки строительства. В данной связи и с учетом объективной реальности на современном этапе требуется: использование сопоставительного международного и историко-логического аналитического инструментария; выделение в обособленную статистическую группу всех данных о движении транснационального инвестиционно-строительного капитала как не имеющего ничего общего с классическими прямыми иностранными инвестициями; усиление регулирующего воздействия государства на объем и условия поступлений и репатриации иностранных инвестиций в недвижимость. Применение сформулированных предложений в совокупности позволит верно оценивать текущую ситуацию применительно к отдельному национальному рынку недвижимости, а на ее основе - формировать наиболее рациональные направления их дальнейшего как частного, так и совокупного эффективного развития.
